【正文】 目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項目的開發(fā)提上日程，特別是收入額排名航空業(yè)亞洲第一的日航公司與南山商業(yè)文化中心區(qū)達成投資協(xié)議，打算建造68層的摩天大廈。聯(lián)想大廈、創(chuàng)維大廈、長城大廈、TCL大廈等物業(yè)在深圳辦公樓市場也較有名氣，但是，區(qū)內(nèi)這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)等于一身，難見高檔寫字樓的蹤影。南山較有名的寫字樓主要有保利城、新時代廣場、明華國際會議中心、中油大廈、海王大廈、海景廣場、新保輝大廈、發(fā)展銀行南頭大廈、新綠島大廈、西海岸大廈、漢唐大廈等，但它們大都檔次不高，而且獨立分布在不同區(qū)域，沒有集合效應，形成寫字樓密集的區(qū)域。寫字樓的分布具有明顯的區(qū)域性和集中性。特別是2003年6月，深圳發(fā)展計劃局于發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導向目錄（2003－2004年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。在這種環(huán)境下，自然不會出現(xiàn)商圈、形成良好的商務氣氛?？萍紙@本有望成為著名商圈，但由于其科研、生產(chǎn)特性，商務氣氛一直發(fā)展不起來，甚至不如后起之秀車公廟，多年來都處于相對平靜的狀態(tài)。商務環(huán)境，寫字樓發(fā)展的土壤寫字樓與商圈已經(jīng)從寄生關系發(fā)展到互動關系。而南山在文教、旅游、居住、環(huán)境方面走在深圳的前頭，在深圳的五大中央?yún)^(qū)中，南山獨占其三，高新區(qū)是中央科技區(qū)（CID）、華僑城是中央生活區(qū)（CLD）、蛇口是中央綠化區(qū)（CVD）。羅湖立馬成為深圳的龍頭，國貿(mào)大廈、嘉里中心等高檔寫字樓也頓時成為深圳的代名詞；隨著政策的繼續(xù)，羅湖又相繼發(fā)展了地王大廈、發(fā)展銀行大廈等高檔寫字樓，并衍生成人民南、蔡屋圍兩大寫字樓密集區(qū)域。大的政策影響著整個城市的發(fā)展，局部的政策則影響著區(qū)域的發(fā)展。改革開放之風雖然由南山吹起，但隨著深圳城市的不斷發(fā)展，其不足逐漸顯露出來，開發(fā)商、企業(yè)都不可能舍近而求遠，于是，南山在區(qū)域競爭中，與羅湖、福田漸行漸遠，造成南山寫字樓始終難以走上高水平的臺階。而南山一直缺乏這種區(qū)域優(yōu)勢。今年上半年，全市寫字樓銷售主要集中于中心區(qū)，占全市的88％，其王牌地位無人可撼動。早在特區(qū)建立之初，南山就在充當特區(qū)經(jīng)濟建設的排頭兵角色，但其后，羅湖、福田區(qū)憑借陸路口岸等區(qū)域優(yōu)勢，在羅湖、文錦渡、皇崗口岸的帶動下，經(jīng)濟發(fā)展、商業(yè)繁華度、商務物業(yè)的數(shù)量等均超過了南山。區(qū)域，寫字樓發(fā)展的先機深圳從20世紀80年代以國貿(mào)大廈為代表的人民南寫字樓群落，發(fā)展到20世紀90年代以地王大廈為代表的蔡屋圍寫字樓群落。無論是紐約、吉隆坡、香港，還是上海、北京等世界各大城市，它們大多以其極為雄偉的寫字樓建筑展示各自的城市形象和發(fā)展態(tài)勢。在未來，隨著深圳地鐵的運營，特別是西部通道的開通，南山寫字樓在深圳發(fā)展西移、“9＋2”、CEPA等的指引下，將迎來歷史性的突破，引爆其輻射能力。寫字樓輻射能力差與發(fā)展落后是密不可分的。（4）商住樓在南山的辦公物業(yè)中，一直扮演著十分重要的角色，其量遠超純寫字樓，這都以南山寫字樓發(fā)展緩慢有莫大的關系。商務公寓搶占寫字樓市場隨著2003年深圳市的有關政府職能部門對“商務公寓”正名，意義頗為深遠。同時空間的劃分還與寫字樓的定位相關，部分寫字樓由于規(guī)模較小，檔次較低，因此定位為一些對寫字樓要求不高的小型公司。（2）而從上表可以看出，南山寫字樓缺少高檔次的寫字樓，A級的保利城、新時代廣場、漢唐大廈、明華國際會議中心等寫字樓也只能屬于準甲級寫字樓級別，離像地王大廈、嘉里中心，以及中心區(qū)等甲級寫字樓，無論是硬件，還是軟件都還有一定的差距。從長遠來看，高檔寫字樓應該是寫字樓市場的主流，但是，從整個市場來講，目前南山對高檔寫字樓的需求有限，性價比優(yōu)秀的中高檔寫字樓成為最有效的需求。50B級中興大廈科技園65B級長城大廈科技園中低檔寫字樓是市場主流南山主要寫字樓一覽表樓盤名稱地理位置建筑面積（M2）售 價（元/㎡）租金等級新保輝大廈東濱路創(chuàng)業(yè)路50427580040C級發(fā)展銀行南頭大廈桃園路西13500——45B級海王大廈南油大道與創(chuàng)業(yè)路30000560050B級中油大廈龍崗路與創(chuàng)業(yè)路31000——55B級新綠島大廈南山大道與桂廟路21600630045C級海景廣場太子路南側51000800045B級新時代廣場太子路87000——80A級西海岸大廈南油大道北20000600045C級明華國際會議中心龜山路八號27000——65A級保利城寫字樓創(chuàng)業(yè)路與南油大道27356720065A級漢唐大廈華僑城32000——80A級聯(lián)想大廈科技園隨著南山寫字樓租賃市場的升溫，租金也呈現(xiàn)良好的上升勢頭，其增長速度明顯大于深圳市平均水平。造成這種情況主要是南山寫字樓開始與其他區(qū)域聯(lián)動，受到福田、特別是中心區(qū)寫字樓建設的影響，在市場存量、目前供應量和未來供應量巨大的影響下，南山寫字樓銷售市場受到很大的壓力，價格自然走低。從上圖可以看出，近年南山寫字樓價格除了在003年相對平穩(wěn)之外，其他時段波動較大。寫字樓銷售與租賃分析（1）除排名前30位的骨干企業(yè)之外，其余規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)有近500家，這部分企業(yè)增長幅度與全區(qū)平均水平存在較大的差距，而且這部分企業(yè)經(jīng)濟效益較低，虧損面大（34%），直接影響南山區(qū)工業(yè)經(jīng)濟的整體效益的提高。目前，03年福田區(qū)更有月內(nèi)新增500多家公司的記錄。 （2）前海灣物流園區(qū)作為深圳市六大物流園區(qū)之一，以港口物流業(yè)為核心，建設以物流及相關服務為內(nèi)容的行業(yè)性中心，重點發(fā)展港口物流、第三方物流、海鐵聯(lián)運等。到2005年底，全市物流業(yè)生產(chǎn)總值將達到800億元，占深圳GDP的20%。 萬 噸，港口集裝箱 吞吐量 ，2003年深圳港躍升為全球第4大集裝箱樞紐港。高新科技企業(yè)在南山占絕對主流地位，一直影響著南山的寫字樓市場發(fā)展。建設深圳國際科技商務平臺，旨在利用具有海外政府機構和民間組織背景的科技組織與工商協(xié)會，為跨國公司來深投資、設立機構牽線搭橋，為海外科技商務機構和技術轉移機構服務。據(jù)估計，04年，南山區(qū)將提前實現(xiàn)高新技術產(chǎn)品產(chǎn)值達1000億元的目標。高科技一直是深圳政府發(fā)展、護持的產(chǎn)業(yè)，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變，而南山在高科技產(chǎn)業(yè)這方面發(fā)展得已經(jīng)較為成熟。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫字樓發(fā)展在基礎方面都大大超過寶安。而最有發(fā)展空間的是規(guī)劃建設中的寶安中心區(qū)。南山寫字樓領跑關外各區(qū)南山與寶安寫字樓競爭性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務氣氛商業(yè)配套寫字樓綜合素質片區(qū)知名度供應寶安中心區(qū)較好，近二線關口較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠期隨地鐵修建，將會改觀好，規(guī)劃超前差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，35年內(nèi)形成一定的商務氛圍一般，將陸續(xù)引進、建成一批商業(yè)配套規(guī)劃素質較高較高較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開發(fā)為主新安鎮(zhèn)較好， 近二線關口較好，多路公交車經(jīng)過，中長期基本維持現(xiàn)