【正文】 在購買客戶中有如下特點(diǎn)：n 自用客戶為90%，投資客戶為10%；n 寫字樓高層和低層比較好賣，投資客大多購買低層位置；n 仍然以貿(mào)易公司為目前寫字樓的購買主體；n 面積需求空間在300—500平方米和200—300平方米居多。在前6個(gè)月中銷售量面積達(dá)到70%。 整層使用的客戶為：證券公司、基金管理公司、保險(xiǎn)公司，少量政府機(jī)構(gòu)。而實(shí)業(yè)貿(mào)易行業(yè)類型較多，如機(jī)械、船務(wù)、紡織、醫(yī)藥、器械。 比較成熟的寫字樓在首層都有銀行機(jī)構(gòu)的分布amp。B座行業(yè)分布比較雜：日本、香港公司辦事處、貿(mào)易、電子科技、實(shí)業(yè)、投資、建筑、裝飾、機(jī)電設(shè)備、軟件開發(fā)。 江蘇大廈江蘇大廈分A、B兩座。 深圳發(fā)展大廈商業(yè)分布：東側(cè)有24小時(shí)便利店、南側(cè)為深圳發(fā)展銀行客戶分布：大型公司駐深圳代表處、投資類、地產(chǎn)類、貿(mào)易類知名企業(yè)：荷蘭喜力啤酒、和記黃埔地產(chǎn)、聯(lián)合證券175。 地王大廈商業(yè)分布：地王地下一層、地上五層都為商業(yè)分布。 嘉里中心 商業(yè)布置：項(xiàng)目北側(cè)為恒生銀行、南側(cè)中國工商銀行。應(yīng)對(duì)措施：175。 特點(diǎn)三：銷售周期大多在810個(gè)月左右，雖然，例如喜年中心、中央商務(wù)等在銷售期間有一定的促銷活動(dòng)，但是大量銷售時(shí)間都采用非常常規(guī)的銷售手法?，F(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)照片amp。 王小丫主持喜年《開心詞典》———“喜年業(yè)主盛大抽獎(jiǎng)活動(dòng)”提出的跳板理論、跳板支撐點(diǎn)有幾個(gè)：一是喜年中心所處的特殊地理區(qū)位，表現(xiàn)為基礎(chǔ)設(shè)施的環(huán)境配套，地鐵的聯(lián)通與站址選擇，令國際空港近在咫尺，東西遙望蛇口港與鹽田港，形成立體化交通網(wǎng)絡(luò)，特別是地鐵穿城而過，將概念化為現(xiàn)實(shí)；二是產(chǎn)業(yè)和商務(wù)高地的獨(dú)特位置，這一帶是深圳硅谷和中心商務(wù)區(qū)、皇崗口岸的接駁點(diǎn)，這里是相關(guān)產(chǎn)業(yè)、技術(shù)、信息、人才、資金、產(chǎn)品的交匯地帶，具有最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)配套環(huán)境；三是品牌效應(yīng)和借勢(shì)效應(yīng)。售樓處外立面amp。 中央商務(wù)大廈主打廣告語： CBD核心 聚變新經(jīng)濟(jì)推進(jìn)層次注解陽光?CBD圓心 陽光商務(wù) 陽光CBD 聚變?cè)瓌?dòng)力_商務(wù)CBD聚變企業(yè)形象_成熟CBD聚變完善配套_精英CBD聚變?nèi)瞬帕鱛高效CBD超速抵達(dá)商務(wù)頂峰 聚變?cè)葱? 陽光商務(wù)_陽光里的人性辦公空間_陽光品質(zhì)處處體現(xiàn)于細(xì)節(jié)之美 結(jié)構(gòu)CBD 陽光水世界靈動(dòng)的生態(tài)園林_陽光會(huì)所_皇牌物管以人為本的陽光服務(wù)_5A智能聚變高效商務(wù)空間促銷活動(dòng)2002年9月17日，中央商務(wù)大廈聘請(qǐng)全國知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家在特報(bào)二樓大會(huì)堂作關(guān)于城市經(jīng)濟(jì)方面的論壇。部分樓盤制作了較為精美的樓書、光盤等，宣傳效果較佳，如喜年中心通過多種廣告及公關(guān)活動(dòng)，目前銷售率達(dá)到92%。 物業(yè)管理大多數(shù)由發(fā)展商屬下的物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，并由品牌物業(yè)管理公司擔(dān)任物管顧問，提供最基本的物管服務(wù)，包括保安、公共空間的清潔、公共設(shè)施的維修、管理、費(fèi)用、公告等內(nèi)容。會(huì)議室多分大、中、小型三種，面積在100500 m178。9. 會(huì)所會(huì)所一般設(shè)于平臺(tái)花園所在樓層，與平臺(tái)花園連為一體。世界金融中心還采用了國際上先進(jìn)的地下送風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)（UACS），空調(diào)主機(jī)均為進(jìn)口名牌。車位數(shù)量基本上按標(biāo)準(zhǔn)單元比例為1：11：2。5A包括樓宇自動(dòng)化（BA）、通訊自動(dòng)化（CA）、辦公自動(dòng)化（OA）、保安自動(dòng)化（SA）、消防自動(dòng)化（FA）。標(biāo)準(zhǔn)層空間方正、實(shí)用，便于室內(nèi)布置。其中不乏名師設(shè)計(jì)的佳作，突出寫字樓作為標(biāo)志性建筑的特點(diǎn)。 建筑設(shè)計(jì)與公共設(shè)施配套要點(diǎn)1. 建筑風(fēng)格與外觀調(diào)查表明，大部分寫字樓建筑風(fēng)格均為簡(jiǎn)約的現(xiàn)代風(fēng)格。 功能定位本次調(diào)查大部分寫字樓不僅僅為單純的辦公空間，還有相當(dāng)部分已附設(shè)商場(chǎng)、銀行營(yíng)業(yè)廳、餐廳酒樓等功能。 目標(biāo)客戶群定位中國入世給寫字樓帶來了新的生機(jī)，無論羅湖區(qū)還是福田區(qū)寫字樓都已把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)。中心區(qū)寫字樓均價(jià)在10，00011，000元/m178。大開間70元/m178。由此可見，寫字樓集中所在區(qū)域正在經(jīng)歷從羅湖—中心區(qū)—中心區(qū)西部的方向轉(zhuǎn)移。目前中心區(qū)已集中了時(shí)代金融中心、中央商務(wù)大廈、國際商會(huì)大廈（中心）、豐立大廈、信息樞紐大廈、大中華交易廣場(chǎng)、江蘇大廈、中銀大廈等十多棟寫字樓。重點(diǎn)項(xiàng)目：已售完項(xiàng)目：國際商會(huì)大廈B座、喜年中心(2003年3月30日辦理入伙)、中電信息廣場(chǎng)在售項(xiàng)目：只租不賣項(xiàng)目—羅湖商務(wù)中心、世界金融中心 銷售項(xiàng)目—中央商務(wù)大廈、福建興業(yè)銀行大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、時(shí)代金融中心、英龍大廈未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：、特美思大廈、中國聯(lián)通大廈、國際商會(huì)中心等禮頓中心航天大廈興業(yè)大廈中央商務(wù)商會(huì)一期商會(huì)二期投資大廈華融大廈特美思大廈聯(lián)通大廈免稅大廈時(shí)代金融中心貴州國際大廈項(xiàng)目福田區(qū)委第三辦公室豐立大廈郵政樞紐大廈城建購物公園地鐵一號(hào)線車站深 南 大 道民田路福 華 路新洲路益田路56 / 56基本資料比較表物業(yè)名稱物業(yè)性質(zhì)總面積平方米寫字樓面積標(biāo)準(zhǔn)層面積平方米柱距（m）分隔面積進(jìn)寬比總體分布商業(yè)層數(shù)實(shí)用率%層高米國際商會(huì)大廈B座寫字樓1122880100平方米：13—23F70%時(shí)代金融中心寫字樓28780銷售面積1124F1632~16812528F1346~13559地上28層地下3層1128F 15F70采用框架和寬扁大跨度梁實(shí)際喜年中心寫字樓6000030864128660120平方米60平方米居多實(shí)際銷售時(shí)最小售賣要兩個(gè)組合：1地下2層4F為商務(wù)設(shè)施528F13F70羅湖商務(wù)中心寫字樓86346(1729F)(3143)8100200平方米以100130居多：1地下3層615F公寓1729F小開間3143大開間446多功能會(huì)議室15F70世界金融中心寫字樓69，64866619F 2143F 地下2層A：654F辦公樓B：623F酒店C：623酒店式公寓13F74（實(shí)際層高）中電信息廣場(chǎng)寫字樓約4萬多（西座58F） （東座527F）（2830F）4以40和50平方米居多：1地下2層西座58F和東座530F為寫字樓14F70中央商務(wù)大廈寫字樓326951730/五九1554/十十八1437/十九二十五~1：1~1．89：1252073興業(yè)銀行大廈寫字樓4450820092銷售面積1128/410F1098/1122F902/2327F91~3F停車場(chǎng)3F為空中平臺(tái)花園410F小開間寫字樓1116F興業(yè)自用1727F可自由分隔1F興業(yè)銀行、商場(chǎng)2F商場(chǎng)、辦公70財(cái)富廣場(chǎng)寫字樓403251613~428F為寫字樓、屋頂花園、二樓觀景臺(tái)、庭院洽談區(qū)、悠然吧70銷售資料表物業(yè)名稱均價(jià)元/平方米最高單價(jià)元/平方米最低單價(jià)元/平方米租金范圍元/月平方米現(xiàn)行折扣%按揭%/年銷售率%開盤時(shí)間年月開盤形象銷售期（月）入伙年月國際商會(huì)大廈B座70802003年4月初世界金融中心95~130有樓層差2003年3月30日羅湖商務(wù)中心652003年3月30日喜年中心8700110008500一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年100%2002年5月10日結(jié)構(gòu)封頂82003年3月30日中電信息廣場(chǎng)9200120008700一次性95折三成95折7成20年7成30年70%結(jié)構(gòu)封頂152002年10月18日中央商務(wù)大廈11000130009800一次性94折七成98折六成97折7成20年6成10年6875%2002年6月結(jié)構(gòu)封頂82003年年底興業(yè)銀行大廈11000130009800一次性94折6成97折6成15年1520%2002年12月結(jié)構(gòu)封頂42003年年底財(cái)富廣場(chǎng)8900100008700一次性94折8成98折7成97折8成30年7成30年5565%2002年4月結(jié)構(gòu)封頂92003年年底時(shí)代金融時(shí)代金融中心采用的是整層銷售的方式，所以沒有均價(jià)的資料，但估計(jì)均價(jià)為12000元/平方米，提供8成20年按揭。在7月份可能發(fā)售的寫字樓建筑面積可能達(dá)到20萬平方米，加上2002年的剩余寫字樓推售面積15萬平方米，直接對(duì)禮頓中心項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的寫字樓面積將達(dá)到35萬平方米的具大體量。新建寫字樓主要分布在中心區(qū)及其周邊，同時(shí)深圳地鐵也在抓緊建設(shè)，中心區(qū)和地鐵概念成為當(dāng)前深圳寫字樓市場(chǎng)的主要賣點(diǎn)。因此，關(guān)注這三大行業(yè)的客戶對(duì)寫字樓的具體需