【正文】 隨著消費者的快速成熟，地產(chǎn)項目已到了全面比拼的時代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項目才能迅速占領(lǐng)市 場，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟效益。在商場百貨方面，大商家的兵團作戰(zhàn)形成了激烈的競爭 商區(qū)。 （ 2）價格較高 （ 3）商場的經(jīng)營不善會給大樓形象帶來負面影響 ◆市場定位 “商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。 （ 6）物業(yè)管理 該物業(yè)聘請了香港怡高物業(yè)管理公司來作物業(yè)管理顧問，有效提升了大樓的檔次和形象。 ◆營銷分析 隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒有出彩之處，在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有特別之處，但銷售狀況卻較好。 單位面積（㎡ ） 數(shù)量 占總量的面積比例 % 銷售數(shù)量 銷售數(shù)量占本單位比例 % 銷售數(shù)量占總單位的比例 % 26 20% 20 78% 16% 26 20% 15 53% 12% 26 20% 9 38% 7% 26 20% 11 43% 8% 26 20% 12 45% 9% 6．樓盤建筑設(shè)計情況 總占地面積 3800 容積率 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計 點式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計 實用 大堂面積 大堂裝修擋次（ ）較高（ ）一般（√）較低 采光情況（ ）好（√）一般（ ）壞 通風情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無 8．交通狀況 公交線路（ 5 ）Ｗ （ 18 ）Ｗ（ 3）Ｗ 有無亞交通連接問題（ ）有（√）無 9．車位情況與交通組織 車位 未定 元 /個 .月 出售 180000 元 /個 車位 88 個左右 車位比例 1： 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（ ）進出方便 （√）進出不便 10．物業(yè)管理 (1)公司名稱 (2)收費情況 物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費 不超過 3 元 /平方米 /月 特色服務(wù)：無 11．公用設(shè)施情況 會所面積 無 衛(wèi)生間布 置情況：（ ）集中布置（√）分散布置 12. 機電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 每戶自備 電梯個數(shù)（ 5）個 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無 智能化設(shè)備 可視對講、門禁、 24 小時監(jiān)控 13．銷售情況 開盤時間 入伙時間 已銷售時間 七個月 銷售狀況 60% 14．價格走勢及 相應(yīng)調(diào)整原因 開盤價 5180 價格變化情況及原因 隨 工程進度而變化 15．樓盤主要優(yōu)勢 地點優(yōu)越 16．樓盤主要劣勢 交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差 17．廣告推廣 廣告代理公司 天際傳播 樓盤主廣告語 金色成功領(lǐng)地 主要賣點 地段 （ 2） —— 山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時代廣場、天和大廈、福基大廈等。 （ 5） 市政建設(shè)對蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響 新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時市政府于 2001 年 4 月在五臺山主入口修建 11000 平方米的大型生態(tài)廣場，最大得利者莫過于五臺山正對面的蘇寧環(huán)球大廈。其 中新世紀廣場的體量最大有 12 萬㎡，華夏證券大廈有 3萬㎡左右，日月大廈有 2萬㎡左右。 ? 物業(yè)優(yōu)劣勢分析 1. 優(yōu)勢 （ 1） 地域優(yōu)勢明顯 地處洪武路與白下路的交界處，屬新街口 CBD 外延。 作為這樣一個規(guī)模的房地產(chǎn)項目而言，其自 開盤以來所做的媒體宣傳的深度與力度都 顯然不到位。這類企業(yè)的特點是：規(guī)模較小、處于成長期內(nèi)、經(jīng)濟實力不是很強。 項目定位準確，填補了該區(qū)域辦公樓的市場空白點 項目每個單位總價低，投資回報率較高 緊鄰海關(guān)大樓，辦事方便 — 錦江麗舍緊鄰海關(guān)大樓，對于很多瞄準錦江麗舍的貿(mào)易公司來說，報稅等非常方便，有很大吸引力。由此浪費了 大量版面，反而沒有突出投資大廈明確的定位、優(yōu)秀 的品質(zhì)。 （ 4） 硬件配套設(shè)施完善 前面已經(jīng)提到其硬件配套較為完善，包括公共餐 廳、會所、智能化、證券專線等齊備，方便辦公， 同時電梯、空調(diào)等品質(zhì)都不錯。半年內(nèi)售完 16．銷售代理公司 廈門新景祥 17．建筑設(shè)計公司 南京民用建筑設(shè)計院，深圳偉業(yè)承擔室內(nèi)裝修 18．樓盤主廣告語 主要賣點 世紀迎賓大道，五星級景江賓館 熱情傳頌 [私人商務(wù)酒店 ]瑰麗人生 四、推廣手法 線一：把龍蟠中路包裝為迎賓大道 線二：預(yù)熱南京將出現(xiàn)使用面積大于建筑面積的樓盤 —“買 一層，送一層”、“使用效力達 142%”、“ 聰明 人買房子賺錢”。戶內(nèi)采光面積大 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 地理位置稍偏，市政配套較差 9．交通狀況 交通情況較好 10．建筑設(shè)計 戶內(nèi)采光面積大，部分套型采光、通風較差 11． 車位、車流狀況 車位 300— 600 元 /個 .月 車位 200 個左右 車流狀況較好 12．物業(yè)管理 — 公司名稱、收費情況 金大地物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 5元 /㎡ ． 月 13 會所面積及內(nèi)容 2F 有 300 平方米休閑廳 14．公共部分裝修情況 裝修高檔 15．機電與弱電系統(tǒng) 遠大中央空調(diào)、進口三菱電梯、寬帶上網(wǎng) 16．智能化設(shè)備 消防報警、遠程監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢 1． 純辦公大樓，大廳豪華氣派 客戶定位清晰主要針對 IT 業(yè) 18．樓盤主要劣勢 1． 地段不太好 2．犧牲了部分套型的采光 19．銷售情 況 已售 70% ? 項目概況 黃埔大廈位于黃埔路 2 號，由江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)。而目 前在新街口及其延伸地帶中高低檔寫字樓、 商住樓齊備、競爭激烈，消費者選擇的空間 很大。 福鑫國際大廈 ? 項目概況 該項目位于洪武路 359 號，由南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司投資建設(shè)，設(shè)計方是加拿大 B+H設(shè)計公司和江蘇省建筑設(shè)計研究院。 （ 4） 有效的宣傳推廣 蘇寧環(huán)球大廈有效地運用了廣告媒體，不僅通過報紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達到了很好的效果。 主要面積： 60 ㎡， 100 ㎡， 180 ㎡， 其中 60 ㎡銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型 進深過大的采光問題） ? 項目優(yōu)劣勢分析 1. 優(yōu)勢 （ 1） 地理位置較好 周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學、河海大學等高等學府云集，文化教育氛圍強；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵 700 米。 （五）國際貿(mào)易中心 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 國際貿(mào)易中心 興寧房地產(chǎn)實業(yè)有限公司 2．樓盤地址 中山東路 18 號 3．售樓處電話 4791396 4．售價 均價 6100 元 /㎡ 5．分割面積范圍 寫字樓 135 ㎡ — 325 ㎡ 商住樓 132 ㎡ — 173 ㎡ 6 總建筑面積 6萬平方米 7．建筑特色 塔樓為圓形，裙樓為長條型 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 雄距新街口廣場東南角，周邊配套設(shè)施齊全 9．交通狀況 出租車不易?？?，附近有公交車 23 路、未來地鐵出口在大樓下面 10．建筑設(shè)計 1— 6F：商場、 6— 16F：寫字樓 19— 31F：商住樓 11．車位比例與車流狀況 150 個停車位，車流狀況不佳 12．物業(yè)管理 （ 1）公司名稱（ 2）收費情況 港力物業(yè)管理公司 5元 /㎡月 13 會所面積及內(nèi)容 1 18F 為會所，包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā) 22F為會議室 14．公共部分裝修情況 裝修較好，裝飾不足 15．機電與弱電系統(tǒng) OTIS 電梯、中央空調(diào) 16．智能化設(shè)備 自動 消防報警、 24 小時監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢 地理位置較好 18．樓盤主要劣勢 采光不佳、得房率低 人流、車流不暢 1廚衛(wèi)裝修情況 已裝修 銷售情況 已入住 50%左右，銷售 15%左右 ◆項目優(yōu)劣勢分析 （優(yōu)勢） 地段好是本項目最大的優(yōu)勢 項目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全，便于業(yè)主進行商務(wù)活動 電梯等硬件設(shè)施較好，和一些新樓相比也不落后 17F 的健身中心和頂層的會議室可滿足買家對會所的部分需求 （劣勢） 項目的車流、人流情況較差 項目形象受商場影響，在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營 不景氣的印象 商務(wù)樓下有商場，而且裝修改造后辦公入口和一樓商場連同后相互影響，而很多買家喜歡純辦公樓 商住樓實用率太低，直接影響到銷售價格 入口形象太小氣，不能滿足很多想借氣派的入口、大堂來顯示自己身份的業(yè)主的心理需求 ◆營銷分析 該樓在中原（銷售代理公司）介入后，經(jīng)過一系列工程改造后，三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象，但效果不大。 ◆市場定位 中檔偏上寫字樓，主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補償之外，目標客戶主要是中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)。 （ 3）建筑設(shè)計較好 新地陽光的得房率高達 %，使客戶能贏得更多的使用面積。 （ 2）地理位置 處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上升勢頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大，整個市場運行狀態(tài)良好。 2002 年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊資本分期到位 等措施以使個私經(jīng)濟得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。 本市場調(diào)研報告主要由四部分組成： 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展狀況綜述 區(qū)域市場研究 — 各個區(qū)域過去 13年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析 區(qū)域市場研究 — 未來 12 年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 潛在客戶購買要求及心理研究 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展狀況綜述部分的基本資料主要來自市房管 局和統(tǒng)計局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過000 公司整理分析成文。 2020 年將在南京舉辦第十屆全國運動會，無論從經(jīng)濟角度，還是社會角度都會對南京的發(fā)展起到有益的推動作用。 據(jù)國家統(tǒng)計局投 資司公布信息： 2002 年 1２月全國商品房銷售面積比去年同期增長 %，江蘇省住宅銷售面積為 萬㎡在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于上海 萬㎡和廣東 萬㎡。關(guān)鍵是要找準市場空缺，進行準確的市場定位，在項目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場風險。 （二）、新地陽光 ◆ 項目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 （ 1）定位準確 新地陽光的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的國華大廈，后來，其銷售代理公司作了大量 、準確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對施工圖進行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時又追求實 惠的公司來說不失為一個理想的選擇。 ◆ 銷售情況 該樓已和國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 （ 2） 低開高走的定價策略 以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當初其開盤時僅售 6000 多元 /平方米，因此很快積聚了人氣，擴大了影響，打開了市場。 總結(jié)：該項目與本項目目標客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤。 ? 促銷手段 限量推行彈性銷售：在大廈的推廣期內(nèi)，只需辦理按揭手續(xù)，就能獲得與已購面積同等的預(yù)留空間，優(yōu)先購買權(quán)一直保留至大廈正式交付。 （ 7）另外是一些分布較為零散的辦公樓如：黃埔大廈、錦江麗舍、投資大廈、金陵御景園等。 錦江麗舍 一、 項目定位：商務(wù)酒店公寓 二、 項目目標客戶定位：小型公司和投資者為主 三、