【正文】 隨著消費(fèi)者的快速成熟，地產(chǎn)項(xiàng)目已到了全面比拼的時(shí)代了，只有具有好的品牌、品質(zhì)、服務(wù)的項(xiàng)目才能迅速占領(lǐng)市 場，取得不俗的銷售業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效益。在商場百貨方面，大商家的兵團(tuán)作戰(zhàn)形成了激烈的競爭 商區(qū)。 （ 2）價(jià)格較高 （ 3）商場的經(jīng)營不善會(huì)給大樓形象帶來負(fù)面影響 ◆市場定位 “商務(wù)王者領(lǐng)地，企業(yè)制勝空間”。 （ 6）物業(yè)管理 該物業(yè)聘請(qǐng)了香港怡高物業(yè)管理公司來作物業(yè)管理顧問，有效提升了大樓的檔次和形象。 ◆營銷分析 隆盛大廈的產(chǎn)品沒有突出創(chuàng)新，廣告宣傳沒有出彩之處，在概念營銷、促銷手段、銷售方式、服務(wù)等方面也沒有特別之處，但銷售狀況卻較好。 單位面積（㎡ ） 數(shù)量 占總量的面積比例 % 銷售數(shù)量 銷售數(shù)量占本單位比例 % 銷售數(shù)量占總單位的比例 % 26 20% 20 78% 16% 26 20% 15 53% 12% 26 20% 9 38% 7% 26 20% 11 43% 8% 26 20% 12 45% 9% 6．樓盤建筑設(shè)計(jì)情況 總占地面積 3800 容積率 綠化率 總建筑面積 29000 建筑立面設(shè)計(jì) 點(diǎn)式 （裙樓） 建筑平面設(shè)計(jì) 實(shí)用 大堂面積 大堂裝修擋次（ ）較高（ ）一般（√）較低 采光情況（ ）好（√）一般（ ）壞 通風(fēng)情況（ ）好（√）一般（ ）壞 7．地理位置與周邊配套設(shè)施 證券公司 華泰證券 超市 蘇果超市 銀行 工行、農(nóng)行、建行 郵局 無 8．交通狀況 公交線路（ 5 ）Ｗ （ 18 ）Ｗ（ 3）Ｗ 有無亞交通連接問題（ ）有（√）無 9．車位情況與交通組織 車位 未定 元 /個(gè) .月 出售 180000 元 /個(gè) 車位 88 個(gè)左右 車位比例 1： 停放方式（√）地上 （√）地下 交通組織（ ）進(jìn)出方便 （√）進(jìn)出不便 10．物業(yè)管理 (1)公司名稱 (2)收費(fèi)情況 物業(yè)管理公司 未指定 物業(yè)管理費(fèi) 不超過 3 元 /平方米 /月 特色服務(wù)：無 11．公用設(shè)施情況 會(huì)所面積 無 衛(wèi)生間布 置情況：（ ）集中布置（√）分散布置 12. 機(jī)電與弱電系統(tǒng) 空調(diào) 每戶自備 電梯個(gè)數(shù)（ 5）個(gè) 品牌 未定 寬帶（√）有 （ ）無 智能化設(shè)備 可視對(duì)講、門禁、 24 小時(shí)監(jiān)控 13．銷售情況 開盤時(shí)間 入伙時(shí)間 已銷售時(shí)間 七個(gè)月 銷售狀況 60% 14．價(jià)格走勢(shì)及 相應(yīng)調(diào)整原因 開盤價(jià) 5180 價(jià)格變化情況及原因 隨 工程進(jìn)度而變化 15．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 地點(diǎn)優(yōu)越 16．樓盤主要劣勢(shì) 交通差、車位少、售樓人員素質(zhì)差 17．廣告推廣 廣告代理公司 天際傳播 樓盤主廣告語 金色成功領(lǐng)地 主要賣點(diǎn) 地段 （ 2） —— 山西路、中山北路一帶，包括金山大廈、天環(huán)大廈、益來時(shí)代廣場、天和大廈、?；髲B等。 （ 5） 市政建設(shè)對(duì)蘇寧環(huán)球產(chǎn)生的下面影響 新街口地區(qū)因地鐵封路一年，帶來眾多不便，而蘇寧大廈所處地段卻不受此限制；同時(shí)市政府于 2001 年 4 月在五臺(tái)山主入口修建 11000 平方米的大型生態(tài)廣場，最大得利者莫過于五臺(tái)山正對(duì)面的蘇寧環(huán)球大廈。其 中新世紀(jì)廣場的體量最大有 12 萬㎡，華夏證券大廈有 3萬㎡左右，日月大廈有 2萬㎡左右。 ? 物業(yè)優(yōu)劣勢(shì)分析 1. 優(yōu)勢(shì) （ 1） 地域優(yōu)勢(shì)明顯 地處洪武路與白下路的交界處，屬新街口 CBD 外延。 作為這樣一個(gè)規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其自 開盤以來所做的媒體宣傳的深度與力度都 顯然不到位。這類企業(yè)的特點(diǎn)是：規(guī)模較小、處于成長期內(nèi)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力不是很強(qiáng)。 項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，填補(bǔ)了該區(qū)域辦公樓的市場空白點(diǎn) 項(xiàng)目每個(gè)單位總價(jià)低，投資回報(bào)率較高 緊鄰海關(guān)大樓，辦事方便 — 錦江麗舍緊鄰海關(guān)大樓，對(duì)于很多瞄準(zhǔn)錦江麗舍的貿(mào)易公司來說，報(bào)稅等非常方便，有很大吸引力。由此浪費(fèi)了 大量版面，反而沒有突出投資大廈明確的定位、優(yōu)秀 的品質(zhì)。 （ 4） 硬件配套設(shè)施完善 前面已經(jīng)提到其硬件配套較為完善，包括公共餐 廳、會(huì)所、智能化、證券專線等齊備，方便辦公， 同時(shí)電梯、空調(diào)等品質(zhì)都不錯(cuò)。半年內(nèi)售完 16．銷售代理公司 廈門新景祥 17．建筑設(shè)計(jì)公司 南京民用建筑設(shè)計(jì)院，深圳偉業(yè)承擔(dān)室內(nèi)裝修 18．樓盤主廣告語 主要賣點(diǎn) 世紀(jì)迎賓大道，五星級(jí)景江賓館 熱情傳頌 [私人商務(wù)酒店 ]瑰麗人生 四、推廣手法 線一：把龍?bào)粗新钒b為迎賓大道 線二：預(yù)熱南京將出現(xiàn)使用面積大于建筑面積的樓盤 —“買 一層，送一層”、“使用效力達(dá) 142%”、“ 聰明 人買房子賺錢”。戶內(nèi)采光面積大 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 地理位置稍偏，市政配套較差 9．交通狀況 交通情況較好 10．建筑設(shè)計(jì) 戶內(nèi)采光面積大，部分套型采光、通風(fēng)較差 11． 車位、車流狀況 車位 300— 600 元 /個(gè) .月 車位 200 個(gè)左右 車流狀況較好 12．物業(yè)管理 — 公司名稱、收費(fèi)情況 金大地物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費(fèi) 5元 /㎡ ． 月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 2F 有 300 平方米休閑廳 14．公共部分裝修情況 裝修高檔 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) 遠(yuǎn)大中央空調(diào)、進(jìn)口三菱電梯、寬帶上網(wǎng) 16．智能化設(shè)備 消防報(bào)警、遠(yuǎn)程監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 1． 純辦公大樓，大廳豪華氣派 客戶定位清晰主要針對(duì) IT 業(yè) 18．樓盤主要劣勢(shì) 1． 地段不太好 2．犧牲了部分套型的采光 19．銷售情 況 已售 70% ? 項(xiàng)目概況 黃埔大廈位于黃埔路 2 號(hào)，由江蘇金大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)。而目 前在新街口及其延伸地帶中高低檔寫字樓、 商住樓齊備、競爭激烈，消費(fèi)者選擇的空間 很大。 福鑫國際大廈 ? 項(xiàng)目概況 該項(xiàng)目位于洪武路 359 號(hào)，由南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司投資建設(shè)，設(shè)計(jì)方是加拿大 B+H設(shè)計(jì)公司和江蘇省建筑設(shè)計(jì)研究院。 （ 4） 有效的宣傳推廣 蘇寧環(huán)球大廈有效地運(yùn)用了廣告媒體，不僅通過報(bào)紙、電視的硬廣告宣傳了產(chǎn)品，而且較早采用軟廣告，達(dá)到了很好的效果。 主要面積： 60 ㎡， 100 ㎡， 180 ㎡， 其中 60 ㎡銷售速度很快（采用單向玻璃分隔臥室和辦公區(qū)，解決了戶型 進(jìn)深過大的采光問題） ? 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 1. 優(yōu)勢(shì) （ 1） 地理位置較好 周邊南大、南師大、醫(yī)科大、中醫(yī)藥大學(xué)、河海大學(xué)等高等學(xué)府云集，文化教育氛圍強(qiáng)；地處廣州路科技街、珠江路電子街一帶，可吸引周邊科技、信息類型的企業(yè)關(guān)注；省、市政府重要部門云集于此，如工商局、教育局、地稅局、人才市場、省人民醫(yī)院、腦科醫(yī)院、體育健身中心等；交通繁忙，雙向四車道，距地鐵 700 米。 （五）國際貿(mào)易中心 辦公樓基本情況表 項(xiàng)目名稱 序號(hào) 國際貿(mào)易中心 興寧房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 2．樓盤地址 中山東路 18 號(hào) 3．售樓處電話 4791396 4．售價(jià) 均價(jià) 6100 元 /㎡ 5．分割面積范圍 寫字樓 135 ㎡ — 325 ㎡ 商住樓 132 ㎡ — 173 ㎡ 6 總建筑面積 6萬平方米 7．建筑特色 塔樓為圓形，裙樓為長條型 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 雄距新街口廣場東南角，周邊配套設(shè)施齊全 9．交通狀況 出租車不易?？?，附近有公交車 23 路、未來地鐵出口在大樓下面 10．建筑設(shè)計(jì) 1— 6F：商場、 6— 16F：寫字樓 19— 31F：商住樓 11．車位比例與車流狀況 150 個(gè)停車位，車流狀況不佳 12．物業(yè)管理 （ 1）公司名稱（ 2）收費(fèi)情況 港力物業(yè)管理公司 5元 /㎡月 13 會(huì)所面積及內(nèi)容 1 18F 為會(huì)所，包括室內(nèi)游泳池、健身、美容美發(fā) 22F為會(huì)議室 14．公共部分裝修情況 裝修較好，裝飾不足 15．機(jī)電與弱電系統(tǒng) OTIS 電梯、中央空調(diào) 16．智能化設(shè)備 自動(dòng) 消防報(bào)警、 24 小時(shí)監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢(shì) 地理位置較好 18．樓盤主要劣勢(shì) 采光不佳、得房率低 人流、車流不暢 1廚衛(wèi)裝修情況 已裝修 銷售情況 已入住 50%左右，銷售 15%左右 ◆項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 （優(yōu)勢(shì)） 地段好是本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目周邊商務(wù)氛圍很濃、配套設(shè)施齊全，便于業(yè)主進(jìn)行商務(wù)活動(dòng) 電梯等硬件設(shè)施較好，和一些新樓相比也不落后 17F 的健身中心和頂層的會(huì)議室可滿足買家對(duì)會(huì)所的部分需求 （劣勢(shì)） 項(xiàng)目的車流、人流情況較差 項(xiàng)目形象受商場影響，在人們心目中形成了一種該公司經(jīng)營 不景氣的印象 商務(wù)樓下有商場，而且裝修改造后辦公入口和一樓商場連同后相互影響，而很多買家喜歡純辦公樓 商住樓實(shí)用率太低，直接影響到銷售價(jià)格 入口形象太小氣，不能滿足很多想借氣派的入口、大堂來顯示自己身份的業(yè)主的心理需求 ◆營銷分析 該樓在中原（銷售代理公司）介入后，經(jīng)過一系列工程改造后，三月份在硬、軟廣告上試圖重塑大樓形象，但效果不大。 ◆市場定位 中檔偏上寫字樓，主樓部分除蘇鐵公司自用和部分給廣播電視局作為土地補(bǔ)償之外，目標(biāo)客戶主要是中小型貿(mào)易公司、 IT 企業(yè)。 （ 3）建筑設(shè)計(jì)較好 新地陽光的得房率高達(dá) %，使客戶能贏得更多的使用面積。 （ 2）地理位置 處于新街口商業(yè)區(qū)核心位置，周圍商業(yè)配套設(shè)施齊全。房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持上升勢(shì)頭，商品房銷售和現(xiàn)房交易過戶增幅較大，整個(gè)市場運(yùn)行狀態(tài)良好。 2002 年南京市相關(guān)政府部門將推出簡化手續(xù)、放寬行業(yè)限制、放開利用外資的政策、放開技術(shù)投資比例、允許注冊(cè)資本分期到位 等措施以使個(gè)私經(jīng)濟(jì)得到更快的發(fā)展，但與浙江和廣東相比仍有一定的差距。 本市場調(diào)研報(bào)告主要由四部分組成： 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述 區(qū)域市場研究 — 各個(gè)區(qū)域過去 13年相關(guān)樓盤及有代表性樓盤分析 區(qū)域市場研究 — 未來 12 年相關(guān)區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)情況分析 潛在客戶購買要求及心理研究 南京市寫字樓市場近五年發(fā)展?fàn)顩r綜述部分的基本資料主要來自市房管 局和統(tǒng)計(jì)局等政府權(quán)威部門，經(jīng)過000 公司整理分析成文。 2020 年將在南京舉辦第十屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)，無論從經(jīng)濟(jì)角度，還是社會(huì)角度都會(huì)對(duì)南京的發(fā)展起到有益的推動(dòng)作用。 據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局投 資司公布信息： 2002 年 1２月全國商品房銷售面積比去年同期增長 %，江蘇省住宅銷售面積為 萬㎡在全國各省、直轄市中排名第三，僅次于上海 萬㎡和廣東 萬㎡。關(guān)鍵是要找準(zhǔn)市場空缺，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，在項(xiàng)目規(guī)劃階段就盡量規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)。 （二）、新地陽光 ◆ 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）定位準(zhǔn)確 新地陽光的前期定位非常模糊，類似于現(xiàn)在的國華大廈，后來，其銷售代理公司作了大量 、準(zhǔn)確的市場調(diào)查和分析，最后定位為商務(wù)大廈，并對(duì)施工圖進(jìn)行了相應(yīng)的修改，客戶定位為中、小公司。因此，想在新街口地區(qū)辦公，注重形象同時(shí)又追求實(shí) 惠的公司來說不失為一個(gè)理想的選擇。 ◆ 銷售情況 該樓已和國際貿(mào)易中心（簡稱國貿(mào)）并列新街口兩大滯銷樓。 該區(qū)域和新街口區(qū)域相比交通狀況較好，車流更為暢通，但辦公氛圍和辦公配套設(shè)施稍差。 （ 2） 低開高走的定價(jià)策略 以蘇寧環(huán)球的地段和品質(zhì)，當(dāng)初其開盤時(shí)僅售 6000 多元 /平方米，因此很快積聚了人氣，擴(kuò)大了影響，打開了市場。 總結(jié)：該項(xiàng)目與本項(xiàng)目目標(biāo)客戶有所區(qū)別，故競爭不大，有待跟蹤。 ? 促銷手段 限量推行彈性銷售：在大廈的推廣期內(nèi)，只需辦理按揭手續(xù)，就能獲得與已購面積同等的預(yù)留空間，優(yōu)先購買權(quán)一直保留至大廈正式交付。 （ 7）另外是一些分布較為零散的辦公樓如：黃埔大廈、錦江麗舍、投資大廈、金陵御景園等。 錦江麗舍 一、 項(xiàng)目定位：商務(wù)酒店公寓 二、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位：小型公司和投資者為主 三、