【正文】 2. 劣勢 （ 1） 地段較偏 大廈位于升州路，處于新街口以南地區(qū)，地段稍僻， 周邊辦公氛圍較差。 五、項目分析 樓盤主要優(yōu)勢 首創(chuàng)南京商務(wù)用房實用率達到 130%— 140%，七成十年按揭月還款低于同類地段一般辦公樓月租金。套型面積基本為 130 平方米左右。 （ 2） 形象和品牌宣傳不到位 福鑫國際大廈的建筑面積是 萬平方米， 是一個規(guī)模相當大的寫字樓項目。其特點是綜合了開放式寫字間、標準寫字間、酒店式公寓等多種物業(yè)形式。 （ 2）易發(fā)時代大廈 項目名稱 序號 易發(fā)時代大廈 易發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2．樓盤地址 廣州路標 228 號 3．售樓 處電話 3724456 4．售價 5600 元 /㎡ — 5800 元 /㎡ 5．分割面積范圍 146301 ㎡ 6 總建筑面積 15000 平方米 7．建筑特色 朝南立面為弧型，立面處理得很簡潔 8．地理位置與周邊配套設(shè)施 人文、運動環(huán)境很好，交通便利，配套設(shè)施稍差 9．交通狀況 3 路總站、交通方便 10．建筑設(shè)計 2— 1— 4F：群樓、 5— 14 樓：商住，有幾個較難利用的空間 11．車位比例與車流狀況 60 個停車位，車流狀況良好 12．物業(yè)管理（ 1）公司名稱（ 2）收費情況 和平物業(yè)管理公司 2— 3元 /㎡月 13 會所面積及內(nèi)容 無 14．公共部分裝修情況 將按酒店標準裝修 15．機電與弱電系統(tǒng) 美國愛登堡電梯、衛(wèi)星電視、智能布線寬帶上網(wǎng) 16．智能化設(shè)備 自動消防報警、 24 小時監(jiān)控 17．樓盤主要優(yōu)勢 門前有一個 500 ㎡ 漫步廣場、外立面較有特色 18．樓盤主要劣勢 無中央空調(diào)、電梯只有兩部、售樓處環(huán)境差 1廚衛(wèi)裝修情況 普通裝修 （ 4） —— 大行宮一帶，包括新世紀廣場、華夏證券大廈、日月大廈等 。 （ 3） 開發(fā)商有良好的信譽 本案由蘇寧開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商經(jīng)過多年的品牌塑造、沉淀，在南京市場已經(jīng)樹立良好的形象和信譽，值得消費者信賴。 作為一個本相目值得參考的典型項目，可以進一步對它進行評估： 直觀的估價表如下：（選用可比性較強的五個樓盤） 國際貿(mào)易中心辦公樓估價表 黃埔大廈 金山大廈 天時商業(yè)中心 隆盛金融廣場 建江大廈 均價 5800 （ 元 /㎡） 7600 （ 元 /㎡） 6680 （ 元 /㎡） 6580 （ 元 /㎡） 6500 （ 元 /㎡） 100/85 100/100 100/100 100/98 100/100 102/100 103/100 103/100 103/100 104/100 100/97 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 102/100 102/100 100/100 105/100 105/100 100/100 102/100 102/100 101/100 100/100 100/95 100/100 100/100 100/98 100/99 100/99 100/99 102/100 105/100 103/100 102/100 102/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 101/100 100/100 101/100 101/100 101/100 100/100 100/100 101/100 101/100 103/100 106/100 100/100 101/100 105/100 前 13 項比較價 5955 6373 6562 5963 5498 不考慮第 14項的 國貿(mào) 中心價值 6060（ 元 /㎡） (收益損失 ) 及土地使用年限修正 110/100 110/100 110/100 110/100 110/100 比較價 5414 5794 5966 5421 4998 國貿(mào)中心價值 5509（ 元 /㎡） 注：國貿(mào)中心價值 =∑（各比較價 *各樓建筑面積） /∑各樓建筑面積 綜上所述，根據(jù)以上定量分析，國際貿(mào)易中心辦公樓現(xiàn)在的客觀售價在 5500元 /㎡左右，不難看出這和它現(xiàn)在的售價 6600 元 /㎡左右差距太大，也不難理解它為何仍然難以銷售。其中 1— 5 層裙樓商業(yè)用房已全部售出，目前杭州紅泥餐飲 已入住 1— 3 層開始營業(yè)，經(jīng)營狀況極好，一樓部分為廣發(fā)證券購買，已經(jīng)營業(yè)。 （ 4）價格相對優(yōu)惠 由于定位為中擋商務(wù)樓，所以大樓的外墻用簡潔明快的彩色涂料代替了鋁合金加玻璃幕墻 ，同時因為沒有中央空調(diào)，所以有效控制了建筑成本，使得銷售均價在 5600 元 /㎡，保持了在這一地段的價格優(yōu)勢。 （ 4）品質(zhì) 硬件設(shè)施包括電梯、空調(diào)、大堂等品質(zhì)較好，樓層凈高較為理想，能呼吸的全玻璃幕墻通風極好。因此，項目總體質(zhì)素是否完善、項目定位是否準確，將對銷售是否成功 起著生死攸關(guān)的決定性作用。 南京市房產(chǎn)市場日趨活躍，房產(chǎn)銷售升溫明顯 自 1995 年以來，南京寫字樓市場銷售一路走高，從95 年的 萬㎡到 2000 年的 萬㎡。同時對和本項目相關(guān)的滯銷樓盤也進行了重點分析及評估，如國貿(mào)大廈、天時商業(yè)中心重點樓盤的調(diào)研分析分為樓盤基本情況表（以詳實的數(shù)據(jù)為主）和個盤分析（以客觀分析為主）兩部分。 經(jīng)濟持續(xù)增長 南京經(jīng)濟持續(xù)增長，連續(xù)五年增長速度超過 10%，高于全省水平， 2001 年，南京國內(nèi)生產(chǎn)總值比上年增長 12%，達到 1020 億元，其中非公經(jīng)濟所占比重為 27%，實際利用外資額高達 億美元，比上年增長 13%，南京經(jīng)濟的開放程度有了較大的提高。 (b)、從供應(yīng)量來看， 2001 年 1－ 11 月，南京市辦公樓施工面積 萬㎡，新開工面積 萬㎡，竣工面積 萬㎡，與去年同期相比分別下降了 %、 %和 %?？梢娹k公樓供應(yīng)量實在很大，也就是說消費市場并不饑渴。 （ 6）有效運用促銷手段：商貿(mào)的總建筑面積有 8 萬 ㎡，體量非常大，所以非常注重促銷，其前期的“開盤極優(yōu)價”、“順序的魅力”等手段都達到了很好的促銷效果。 辦公樓基本情況表 項目名稱 序號 天時商業(yè)中心 隆盛金融廣場 1. 開發(fā)商名稱 基泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 江蘇省鐵路實業(yè)有限公司 2. 樓盤地址 中山路 21 號 南京市洪武路 23 號 3. 售樓處電話 4712868 4459075 4. 售價 均價 6680 元 /㎡ 實用率為 72% 均價 6580 元 /㎡ 實用率為 71% 5. 分割面積范圍 100~287平方米 120~1000 平方米 6. 總建筑面積 28000 平方米 56000 平方米 7. 建筑特色 大開間、大開窗 塔樓平面基本方正 8. 地理位置與周邊配套設(shè)施 配套齊全、位置好 地處新街口商業(yè)圈外圍 9. 交通狀況 停車、人行都不方便 交通情況較好 10. 建筑設(shè)計 屬無特色的火柴盒大樓 正在裝飾外墻 11. 車位與車流狀況 車位 30 個，車進出不方便 車位 170 個左右，車位租金待定 12. 物業(yè)管理 公司名稱、收費情況 基泰物業(yè)管理 5元 /㎡﹒月 蘇鐵 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理費 6 元 /㎡﹒月 13. 會所面積及內(nèi)容 暫時還沒有 2 30F 有 1000 多平方米休閑廳、會議室 14. 公共部分裝修情況 裝修考究但入口大堂太小氣 未進行 15. 機電與弱電系統(tǒng) 日本三菱電梯、約克中央空調(diào) 衛(wèi)星電視 上海三菱電梯、遠大中央空調(diào)、 100M 寬帶上網(wǎng) 16. 智能化設(shè)備 消防報警、 24 小時監(jiān)控 5A智能化 17. 樓盤主要優(yōu)勢 周圍商務(wù)氛圍濃 地段適于辦公 18. 樓盤主要劣勢 車流、人流不暢；門前沒有緩 沖車流、人流壓力的廣場 裙樓處理得不理想 19. 銷售情 況 已銷售 20%左右 塔樓已售 60%左右 個盤分析 （三）隆盛大廈 ◆物業(yè)優(yōu)劣分析 ◆優(yōu)勢 1. 地理位置優(yōu)越 隆盛大廈位于洪武路與中山東路交界的路口，緊鄰華泰證券大廈，屬于 CBD 核心區(qū) 2. 交通便利 處于新街口核心，公共交通方便但同時進出大廈交通組織較為理想，沒有通常新街口商圈普遍存在的進出不便的問題。 大樓只有兩部電梯，且公共大堂太小。 總結(jié)：該項目具有可投資性強、定期紅利返還、彰顯身份地位三大優(yōu)勢，在房地產(chǎn)市場樹立了一個優(yōu)秀的品牌和投資理念。其成功主要在于以下幾個方面的原因： （ 1） 社會資源運用和關(guān)系營銷 開發(fā)商憑借其社會關(guān)系，實現(xiàn)了土地低成本，使得在后面 的銷售過程中價格上具有較大的讓步空間。 （ 3）新世界中心 新世界中心位于珠江路電子一條街（號稱南方中關(guān)村），旁邊坐落有幾所重點大學，學術(shù)、科技、商業(yè)氣氛較好。 ? 銷售情況 2001 年 9 月 9 日開盤，在開盤的前兩個月中僅售出 500 萬。目前南京市場上做酒店商務(wù)套房較有 名的是蘇寧環(huán)球大廈，而蘇寧這一物業(yè)類型 的消化也并不理想。 ? 營銷分析 對于中小型企業(yè)來說，付款方式、按揭年限的長短仍是影響其購房決策的重要因素。物業(yè)的 2027F由南京國際信托投資公司自身消化，銷售壓力較小，目前在售樓層為 1118F，雖然從標準層平面圖上看，最小面積可達 平方米，但實際上開發(fā)商規(guī)定購買面積只能在 150 平方米以上。 關(guān)系營銷 不可否認，投資大廈的關(guān)系營銷是成功的，依靠 各種關(guān)系，投資大廈拉到了很多大客戶，有效地 解決了銷售問題。 物業(yè) 1F 為銀行， 23F 為證券公司， 4F 為餐飲，5F 為會所， 627F 專屬辦公區(qū)，總建筑面積 萬平方米，共有地下車位 111 個，硬件配套包括中央空調(diào)、公用洗手間、六部三菱電梯（其中一部消防梯）、 5A 自動化智能設(shè)計及管理、寬帶、專配衛(wèi)星、證券專線系統(tǒng)、多功能會所等。 ? 銷售狀況 銷售狀況極好，目前僅余兩套。這種物業(yè)針 對是部分有較強經(jīng)濟實 力的小型商務(wù)辦公 需要，在上海、香港等城市較為流行。 （ 2） 建設(shè)周期過長 福鑫體量極大，建設(shè)周期很長，預計要到 2020 年 6 月才能交付，而且開發(fā)商資金較為缺乏， 因此工程的進度能否得到保證是很多客戶擔 心的問題，這也很大程度上影響 了其銷售。 （ 2）長發(fā)科技大廈 長發(fā)科技大廈位于珠江路電子一條街的中心地段，開發(fā)商：南京長發(fā)地產(chǎn) 是市內(nèi)為數(shù)不多的銷售迅速的寫字樓之一。大廈于 2000年 5 月 28 日開盤，目前銷售狀 況良好，于 2001 年 10 月底銷售超過 70%，大部分企業(yè)已入駐。 項目：共 48 層（第 48 層為會所） 846 為酒店，電梯 8 部 /層，20戶 /層為主。 （四）天時商貿(mào)中心 ◆項目優(yōu)劣勢分析 ◆ 優(yōu)勢 地理位置優(yōu)越 ◆ 劣勢 進出大樓的人流、車流不暢。 ◆ 營銷分析 沒有大客戶、沒有關(guān)系營銷，直接面向市場的新地陽光實際上只作了十來次廣告就完成了銷售，以至于現(xiàn)在還有很多買樓人不知到這個名字。 （ 4）適當?shù)母拍畛醋鳎荷堂诟拍畛醋魃蠠o疑下很大工夫，實際上也獲得了很大成功，其推出的“第一高樓”、“ OSO”、“地鐵上蓋物業(yè)”、“物業(yè)投資”等概念一定程度上促進了其形象的樹立和實際銷售。 從新地陽光（開盤一個月銷售 50 余套）、商貿(mào)廣場的銷售情況可以看出該區(qū)的寫字樓市場需求旺盛；同時該區(qū)寫字樓的空置量也很大，目前待售的現(xiàn)房有國貿(mào)中心（ 萬㎡）、新華大廈（ 萬㎡）、天時商業(yè)中心（ 2萬㎡）、隆盛大廈（ 1 萬㎡）、商茂廣場（ 1萬㎡）、易發(fā)時代大廈（ 萬㎡）這幾個樓盤的總量在 10 萬㎡左右。所以在接新高層項目時一定要慎重考慮裙樓的定位。相比其他行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于上升期， 2001 年共有 52 家上市公司涉足房地產(chǎn)，馬年開市房地產(chǎn)股一枝獨秀，就是很好的證明。 潛在客戶購買要求及心理研究部分的分析結(jié)果是建立在實地走訪的基礎(chǔ)上經(jīng)過統(tǒng)計分析得出。 2000 年以前南京房地產(chǎn)市場 競爭不是很激烈，開發(fā)商運作房地產(chǎn)較其他行業(yè)壓力小，業(yè)績增長也較快，如廣州的商品房空置量高于南京的年開發(fā)量，而南京連續(xù)幾年保持 250 萬平方米以上的銷售量，空置比例也遠遠低于全國的平均水平，自 94 年以后，房地產(chǎn)沒有出現(xiàn)大起大落，相比目前家用電器等行業(yè)大打價格戰(zhàn)，直接面對面的價格競爭、售后服務(wù)競爭，房地產(chǎn)業(yè)遠沒有達到，依然有很大的發(fā)展空間，但經(jīng)過 2000— 2001 年的快速發(fā)展階段，南京地產(chǎn)市場的競爭已是很激烈了，