【正文】 值達(dá)1000億元的目標(biāo)。雖然共同地處西隴、疆土接壤，但一道關(guān)卡讓它們的發(fā)展截然不同，南山的企業(yè)發(fā)展、寫字樓發(fā)展在基礎(chǔ)方面都大大超過(guò)寶安。南山寫字樓領(lǐng)跑關(guān)外各區(qū)南山與寶安寫字樓競(jìng)爭(zhēng)性分析片區(qū)區(qū)位交通條件城市規(guī)劃商務(wù)氣氛商業(yè)配套寫字樓綜合素質(zhì)片區(qū)知名度供應(yīng)寶安中心區(qū)較好，近二線關(guān)口較差，公交系統(tǒng)不健全，近期難以改善，遠(yuǎn)期隨地鐵修建，將會(huì)改觀好，規(guī)劃超前差，規(guī)劃中的寶安行政文化商業(yè)中心，35年內(nèi)形成一定的商務(wù)氛圍一般，將陸續(xù)引進(jìn)、建成一批商業(yè)配套規(guī)劃素質(zhì)較高較高較小，短期內(nèi)以行政辦公和住宅開發(fā)為主新安鎮(zhèn)較好， 近二線關(guān)口較好，多路公交車經(jīng)過(guò)，中長(zhǎng)期基本維持現(xiàn)狀較好，中長(zhǎng)期將維持現(xiàn)狀較差，寶安區(qū)現(xiàn)有的商務(wù)中心齊全，商業(yè)配套檔次中等較低，以乙級(jí)寫字樓為主，廣場(chǎng)大廈素質(zhì)較高一般較小，以在建項(xiàng)目供應(yīng)為主南山寫字樓水平落后于關(guān)內(nèi)的福田、羅湖兩區(qū)，但與關(guān)外各區(qū)相比，也有一定的優(yōu)勢(shì)。南山寫字樓無(wú)法撼動(dòng)羅湖、福田地位在2004年，南山住宅市場(chǎng)已經(jīng)開始領(lǐng)先深圳各區(qū)，形成百舸爭(zhēng)流的局面，但在寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)上，它跟福田、羅湖卻是相差甚遠(yuǎn)，甚至前三季度沒有新的專業(yè)寫字樓供應(yīng)。這個(gè)協(xié)議標(biāo)志著南山寫字樓將走向另一個(gè)階段，它不但開辟了南山高檔寫字樓市場(chǎng)，還將對(duì)南山商業(yè)文化中心的發(fā)展、南山的發(fā)展起到拋磚引玉的作用，在它的帶領(lǐng)下，南山的寫字樓市場(chǎng)將迎來(lái)波瀾壯闊的發(fā)展局面。東門商圈周圍酒店密度之大為深圳之冠，陽(yáng)光、彭年、迎賓館等著名酒店是眾多商務(wù)人士來(lái)深的必然之選；華強(qiáng)北一帶同樣有圣廷苑等五星級(jí)酒店，更有賽格、電子科技大廈等高檔寫字樓引來(lái)人流如鯽。特別是在高科技產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)方面，南山在深圳已經(jīng)具有舉足輕重的地位，隨著政府支持力度的加大，將迎來(lái)更大的發(fā)展。（2） 政策陽(yáng)光普照南山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針對(duì)區(qū)域入駐企業(yè)具有很大的指引作用。隨著西部通道工程的啟動(dòng)、“CEPA”的實(shí)施、地鐵時(shí)代的到來(lái)，以及周邊環(huán)境、配套的進(jìn)一步完善，南山迎來(lái)了良好的開發(fā)機(jī)遇。南山，是改革開放的窗口，是深圳翻天覆地發(fā)展的開端，在初期占有重要的戰(zhàn)略地位，但隨著文錦渡、羅湖、皇崗等關(guān)口的開通，羅湖、福田兩區(qū)迅速崛起，成為深圳發(fā)展的中心。南山商業(yè)文化中心區(qū)的啟動(dòng)使得南山的后海大興土木，深圳市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶“９＋２”的規(guī)劃，也將南山的高新技術(shù)園區(qū)、留仙洞片區(qū)以及前海片區(qū)規(guī)劃在內(nèi)，這成為南山寫字樓發(fā)展的有力支撐點(diǎn)。去年，這里實(shí)現(xiàn)軟件銷售收入逾200億元，軟件出口5億美元。這部歷時(shí)兩年完成的城市發(fā)展“白皮書”，對(duì)南山未來(lái)15年的戰(zhàn)略進(jìn)行了系統(tǒng)地研究。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，南山區(qū)現(xiàn)有居住人口100萬(wàn)余人，今后3至5年將會(huì)有超過(guò)50萬(wàn)人陸續(xù)入住該片區(qū)。南山第一個(gè)高檔寫字樓將破土而出。科技園完全屬于高科技的產(chǎn)、學(xué)、研基地，發(fā)展迅速，但不能帶動(dòng)其它產(chǎn)業(yè)，也形成不了良好的商務(wù)氣氛；蛇口有大量的物流業(yè)企業(yè)，但他們大都委身于檔次低的寫字樓，甚至在商住樓內(nèi)辦公，使得蛇口的寫字樓得不到大的發(fā)展，孤立而無(wú)奈地存在；而其它片區(qū)的情況更是不容樂觀，它們的寫字樓別說(shuō)走出南山，就是連片區(qū)也難以跨出。南山商業(yè)文化中心規(guī)劃有36萬(wàn)寫字樓的供應(yīng)量，部分項(xiàng)目已經(jīng)開始動(dòng)工，是南山未來(lái)幾年寫字樓主要的供應(yīng)量，但福田僅中心區(qū)未來(lái)三年內(nèi)就有約75萬(wàn)平方米的高檔寫字樓供應(yīng)量，以及約100萬(wàn)平方米的待開發(fā)量，而車公廟片區(qū)也將有約40萬(wàn)平方面的寫字樓供應(yīng)量投入市場(chǎng)。與南山商業(yè)文化中心區(qū)一樣，起點(diǎn)高、標(biāo)準(zhǔn)高的寶安中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為深圳樓市的熱點(diǎn)，同時(shí)，該片區(qū)也將成為寶安未來(lái)的文化商務(wù)中心，意味著未來(lái)該片區(qū)的寫字樓市場(chǎng)也將面臨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。早在2001年，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)再出大手筆，從寸土寸金的地皮中“擠出”100多平方公里，興建高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，西起深圳南山前海，東至龍崗大鵬9個(gè)片區(qū)，深圳發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的園區(qū)比原來(lái)大了12倍。國(guó)際科技商務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)區(qū)有2600多平方米，可容納16家海外科技商務(wù)機(jī)構(gòu)入駐辦公，配有功能齊全的辦公、會(huì)議、商務(wù)等場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)機(jī)構(gòu)。深圳 機(jī)場(chǎng)已開通國(guó)內(nèi)航線148條，國(guó)際航線 11條。目前，蛇口是南山物流業(yè)企業(yè)最集中的片區(qū)，在區(qū)內(nèi)注冊(cè)的物流業(yè)企業(yè)超過(guò)50家，云集了國(guó)內(nèi)外同行企業(yè)，如中海船務(wù)代理有限公司、赤灣物流配送有限公司、環(huán)球通貨運(yùn)有限公司、赤灣港航股份有限公司、遼寧三峰國(guó)際貨運(yùn)代理有限公司深圳分公司、香港日本德蘭城市物流有限公司深圳代表處、森邦國(guó)際貨運(yùn)有限公司、廣東華聯(lián)通國(guó)際運(yùn)輸代理有限公司深圳分公司、中海華南物流有限公司、日本郵船株式會(huì)社蛇口辦事處、深圳市招商局物流有限公司等。要推動(dòng)南山寫字樓的發(fā)展，必須不斷壯大南山的企業(yè)規(guī)模。銷售供應(yīng)量少，價(jià)格波動(dòng)大南山寫字樓開發(fā)多年來(lái)以較平穩(wěn)的發(fā)展速度，開發(fā)規(guī)模不大。（2）而且部分乙級(jí)寫字樓，由于年久缺少保養(yǎng)及維護(hù)，設(shè)備老化，檔次已明顯降低，多數(shù)寫字樓達(dá)不到乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。100~20040%200~28060%上海汽車大廈943%140~20072%200以上25%毅哲大廈60~10040%100~20060%南山企業(yè)主要集中在蛇口、南油、南頭，和科技園四個(gè)片區(qū)，分析進(jìn)駐南山的企業(yè)，科技園是南山區(qū)大型企業(yè)最匯聚的片區(qū)，像IBM、甲骨文、微軟、惠普、金蝶、金證、騰訊、創(chuàng)維、長(zhǎng)城、聯(lián)想等，都是業(yè)界響當(dāng)當(dāng)?shù)墓歉善髽I(yè)；南油的大企業(yè)主要是石油公司以及部分外企，更多的是如裝飾公司等中小型企業(yè)；而蛇口大企業(yè)集中表現(xiàn)為物流業(yè)。而時(shí)至今日，商住樓已不能滿足企業(yè)的需求，商住樓也漸漸演變成商務(wù)公寓。比如，交通是寫字樓發(fā)展中一個(gè)非常重要的因素，寫字樓不同于住宅項(xiàng)目，其檔次、規(guī)模都要建立在交通的基礎(chǔ)上。而深圳的國(guó)貿(mào)、地王等寫字樓也完成了對(duì)區(qū)域、城市發(fā)展的使命。國(guó)貿(mào)大廈、地王大廈、賽格廣場(chǎng)、中心區(qū)寫字樓群、華潤(rùn)大廈等一個(gè)接一個(gè)閃亮登場(chǎng)，成為深圳的中心地帶。在深圳灣、科技園、西麗—龍珠、前海、南頭、南油、后海、蛇口以及大南山等片區(qū)中，只有科技園片區(qū)表現(xiàn)出較強(qiáng)的辦公物業(yè)集中性,但這些辦公物業(yè)幾乎都是廠房式寫字樓，集辦公與生產(chǎn)于一身，還是不見高檔寫字樓的蹤影。深圳市政府提出了“以高新技術(shù)、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融為產(chǎn)業(yè)支柱”的發(fā)展戰(zhàn)略政策將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)指導(dǎo)著深圳城市的發(fā)展，也影響著寫字樓的發(fā)展。探究起來(lái)，南山更像深圳的后花園，而不是經(jīng)濟(jì)的最前線。而其它片區(qū)雖然也曾努力打造商圈，但都無(wú)功而返，或者充其量是發(fā)展成為區(qū)域性小商圈，與人民南、華強(qiáng)北等深圳，甚至全國(guó)著名商圈不可同日而語(yǔ)，自然不能吸引開發(fā)商來(lái)發(fā)展寫字樓，特別是高檔寫字樓。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目，原則上不準(zhǔn)新建項(xiàng)目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟Ｄ仙綄懽謽歉髯詾閼?zhàn)的局面將隨著科技園、南山商業(yè)中心區(qū)的不斷發(fā)展而得到改善。估計(jì)未來(lái)一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場(chǎng)的另一熱點(diǎn)區(qū)域?？萍紙@是國(guó)家重點(diǎn)支持的五大科技園區(qū)之一，匯聚了如方正、聯(lián)想、華為、創(chuàng)維、思科、長(zhǎng)城、中興、西風(fēng)、艾默生、松日高科、法爾勝等大量的高科技企業(yè)。南山寫字樓經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，取得了一定的成果，但相對(duì)羅湖、福田，還是相形見拙。從南山注冊(cè)的企業(yè)來(lái)看，除了科技園、南山軟件園外，其它辦公物業(yè)都面臨著慘淡經(jīng)營(yíng)的局面，其它區(qū)域不單辦公物業(yè)沒有形成集合，而且入駐的