漢口西北湖寫字樓項目分析報告商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2025-05-14 02:19本頁面
【正文】 這樣成本單價最低，銷售單價最高，投資回報率較高，進入市場銷售后，面臨的風(fēng)險相對較小。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 15 頁 寫字樓項目資料 寫字樓名稱 租價、售價水平 檔次 主體公司類型 坐落地址 租售率 建銀大廈 80元 /平方米 +20（物管） 不出售 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 西北湖廣場，新 華下路 85% 瑞通廣場 85元 /平方米 +12（物管） 8500元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 長江日報路，建 設(shè)大道 90% 招銀大廈 4555元 /平方米 甲級 外企，國內(nèi)知名公司 建設(shè)大道與青年 路交匯處 85% 信合大廈 50元 /平方米 甲級 國內(nèi)知名公司，少量外企 建設(shè)大道，噴泉 公園附近 85% 國貿(mào)大廈 100元 /平方米 （租價 +物管） 甲級 外企，少量國內(nèi)知名企業(yè) 建設(shè)大道，西北 湖廣場對面 95% 良友大廈 40元 /平方米 乙級 (優(yōu)秀 ) 少量國內(nèi)知名公司，少量外企，大量武漢有實力公司 新華路與噴泉公園附近 80% 凱盟大廈 38元 /平方米 乙級 大量武漢有一定實力公 司，創(chuàng)業(yè)期公司 新華路，噴泉公 園對面 75% 登月大廈 25元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期公司 新華路與噴泉公 園附近 70% 陽光大廈 2300元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 新華下路 95% 青年廣場 22元 /平方米 乙級 大量武漢創(chuàng)業(yè)期小公司 青年路靠近建設(shè) 大道 55% 項目名稱 武漢廣場 世貿(mào)廣場 富商大廈 中原大廈 租金 報價 30 45 35 20 項目名稱 世紀大廈 港奧中心 正信大廈 中百商廈 租金報價 27 35 30 21 根據(jù)收益還原法求單價、總價 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 15 頁 收益還原法求單價、總價 序 號 項目名稱 建筑面積 (平方米 ) 單 位 租 金 收 益 (元 /月 .平方米 ) 月 收 益 (元 /月 ) 單 位 1 100000 60 60 元 2 年總收益 月收益 *12月 720 元 3 出租率 年總收益 *95% 684 4 管理費 年收益 *5% 20 元 5 房產(chǎn)稅 年收益 *12% 82 元 6 營業(yè)稅及附加費 年收益 *% 35 元 7 保險費 年收益 *% 1 元 8 維修費 年收益 *5% 34 元 9 年純收益 345678 512 元 10 還原利率 7% 11 剩余使用年限 58 年 12 總收益值 A/R[11/(1+R)^n] 7,172 元 13 評估單價 (取整 ) 總收益 /建筑面積 0 元 /平方米 綜上市場分析，由于周邊市場上目前多數(shù)寫字樓為只租不售，所以根據(jù)租價推算出該物業(yè)的價格為 7172 元 /平方米。 區(qū)域內(nèi)公寓類商住樓改變?yōu)閷懽謽怯猛緦儗懽謽鞘袌鰶_擊大 區(qū)域競爭對手不多，僅有廣電中心和另外一個高層寫字樓主體已完工，為本案提供市場機會 景觀優(yōu)勢明顯，形成本案景觀優(yōu)勢，營造生態(tài)賣點 劣勢（ W） 市政規(guī)劃清晰，受周邊商業(yè)區(qū)及 CBD 輻射影響，辦公氣氛濃 新世界國貿(mào)商會等 可見，區(qū)域商務(wù)辦公環(huán)境非常成熟，有優(yōu)越的發(fā)展前景。 ※ 建銀大廈、新世界、招行大廈等多個高檔寫字樓圍繞，是著名的金融一條街，將帶來潛在市場 ※ 銀行證券機構(gòu)較為豐富，有招商銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、華夏銀行等 ※ 酒店賓館林立。 （一）項目資源調(diào)查分析 地理位置及交通 本案地塊位于西北湖旁，臨建設(shè)大道。一些高科技公司還要求有大型機房冷卻裝置，對用電量要求也明顯提高。隨著網(wǎng)絡(luò)時代來臨，客戶希望新的寫字樓能有寬帶直接上網(wǎng)的服務(wù)和配套設(shè)施。將來，白領(lǐng)們開車上下班將成為一種習(xí)慣，車位數(shù)量將成為客戶選擇寫字樓的重要指標。 ※ 承租人挑選寫字樓的檔次時喜歡從乙級到甲級 ，或從其它更低檔寫字樓到乙級寫字樓 ※ 越來越多的承租人要求寫字樓有數(shù)量較多且速度較快的電梯、或者配有員工餐廳，并且有較為闊綽公共空間。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊， 世紀大廈 、 港奧中心 、 正信大廈 、 中百商廈 等寫字樓，主要以銷售代理及廣告策劃機構(gòu)等中小私營企業(yè)為主。 ※ 70%寫字樓以為地下停車位為主 ,30%寫字樓以地面停車位為主。 物業(yè)特征分析 物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項目 / 板塊 金融一條街 取水樓至江漢北路 江漢路及沿江大道 解放大道沿線及武勝路 檔次 甲級寫字樓 一般檔次寫字樓 商住公寓樓 早期高檔寫字樓
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