【正文】 5%小計3240總 計331672841（三） 項目投資利潤率預(yù)測總銷售收入46601萬元銷售稅費：營業(yè)稅取銷售收入的5%：466015%=2330萬元城市建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%：23307%=163萬元教育費附加取營業(yè)稅的3%：22303%=67萬元堤防費取營業(yè)稅的1%：22301%=22萬元：2230%=2萬元%：46601%=23萬元合計：（2330+163+67+22+2+23）=2607萬元利潤總額投資利潤=銷售收入總投資稅金 =46601331672607=10827萬元所得稅預(yù)測：1082715%=1624萬元稅后凈利潤：108271624=9203萬元稅后投資凈利潤率：9203/33167100%=28%67 / 67。5%2財務(wù)費用878貸款8000萬年利率的5。四、財務(wù)分析（一） 銷售收入預(yù)測根據(jù)我們對該區(qū)域周邊同類型住宅供求狀況的調(diào)查，并結(jié)合我司多年的經(jīng)驗做出修正、調(diào)整，確定本項目住宅部分的銷售均價為4200元/M2，可銷售面積為106725M2；商業(yè)部分結(jié)合市場公開價較為保守的銷售均價為10000元/M2，可銷售價格為10000元/M2，綜合空置率為15%，停車位為長期收益（暫不考慮），因此項目的總銷售收入為：（1067254200+1000010000）*85%=46601萬元（二） 項目成本測算：序號項 目 名 稱建筑面積（m2）總 價（萬元）單位成本（元/m2）備 注一土地費用　　　　一土地費用1土地出讓金33350733722002土地批租費11672514011203土地契稅2931*4%小計9031二施工前期費用1勘察測量費11672535.2設(shè)計費1167255843市政綜合配套費1167259344招標(biāo)、報建費116725935建筑垃圾處理費116725210186臨時設(shè)施費116725237白蟻防治費116725141．2小計1893三工程費用1建筑安裝費①樁基礎(chǔ)及土方工程費116725934②地下室工程3000③地上土建工程費11672512840④電梯設(shè)備及安裝1167251634140⑧工程監(jiān)理費116725290．14%小計184372智能化設(shè)施116725292253小區(qū)綠化景觀①環(huán)境設(shè)計費1667525占地面積②綠化建設(shè)費16675250占地面積小計275一~三合計29928四間接開發(fā)費不可預(yù)見費449一~三項的1。物業(yè)管理公司介入接洽時間：設(shè)計方案確定后可開始與香港或國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司接洽，商討合作事宜，但必須在項目開始認(rèn)購或銷售前2—3個月確定物業(yè)管理公司或顧問公司，以及物業(yè)管理的服務(wù)及承諾。管理方式建議結(jié)合本項目的實際情況和項目開發(fā)運作的要求，我們認(rèn)為，采用顧問式物業(yè)管理方式較為適宜。中心大花園應(yīng)設(shè)柱廊、亭榭水體、小型公共廣場及小品建筑，小品建筑可設(shè)牌坊如兒童戲耍、休息長廊等，為住戶提供幽雅、靜謚的休閑環(huán)境，體現(xiàn)人氣鼎盛，其樂融融的居住氣氛，培養(yǎng)居家的歸宿感。因此，本項目的環(huán)境設(shè)計主要體現(xiàn)在中心庭院置景、住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會所以及空中會所，建議以現(xiàn)代時尚休閑健康生活為主題，營造優(yōu)雅、浪漫的居家生活氛圍，處處充滿健康生活品味，同時倡導(dǎo)一種全新的以國際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式。結(jié)合本項目目標(biāo)客戶的心態(tài)特征及生活習(xí)慣，建議利用西面、南面向湖、城市景觀、北面望江漢文體中心全無遮擋地理優(yōu)勢，創(chuàng)造出一個獨具魅力，輕松浪漫，同時又能滿足人們回歸自然、展現(xiàn)自我的城市地位的心理需求的居住環(huán)境。 空間開闊，間隔方正，功能完備。 主臥獨立分區(qū)，寧靜私密。 入戶處特設(shè)前庭或270度觀景露臺，滿足自由身心需求，實現(xiàn)高貴地位。 各次臥均設(shè)觀景凸窗，拓寬視野，增加采光面，享盡三代同堂之樂。 格調(diào)客廳附弧形觀景大陽臺，西北湖的自然美景與CBD的城市繁華盡收眼底。 主人房轉(zhuǎn)角大凸窗，每天最先與晨光擁抱，讓健康永相隨。忌：實體欄板太高，影響采光及觀景，或?qū)嶓w欄板太低，影響居家安全。陽臺宜：為了保證起居廳有良好的視野、采光、安全，陽臺欄桿高1．2米，或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。衛(wèi)生間宜：1．衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米；　　2．對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)；　　3．衛(wèi)生間的大小與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。 2. 廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽臺；灶臺的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。忌：1．餐廳面積過大或過?。?．正對衛(wèi)生間、遠(yuǎn)離廚房；　　廚房宜：，直接增加專用排煙道。臥室宜：1．主臥室最好朝南,面積大于20平方米；　　2．三房戶型，其主臥設(shè)專衛(wèi)及進(jìn)入式衣柜；忌：臥室的寬度小于3米或面積過小。 　　178。 總原則：功能分區(qū)，清晰合理宜：動靜分離、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利；起居室、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；室內(nèi)交通線便捷。（五） 入口設(shè)置及交通組織建議DCABB裙 樓次出入口主出入口詳解： 項目的主次出入口分設(shè)在新華下路及西北湖路，主出入口可彰顯項目檔次并形成良好的視覺沖擊力； 主出入口為人行出入口，次出入口為車行出入口； 項目車位均為地下車位，分設(shè)在A、B、D幢； 項目整體上很好地保證了人車分流，又可使車輛與外界交通更加便捷。外墻建材建議：可選用進(jìn)口高檔涂料。陽臺建議：陽臺與外立面的整體應(yīng)保持協(xié)調(diào)。外立面建議：利用挑檐、挑梁、屋頂?shù)仍黾油饬⒚娴膭痈性煨?，形成獨特的城市景觀。線條明朗、簡潔。（四） 建筑風(fēng)格及外立面建議項目的整體風(fēng)格應(yīng)與CBD相協(xié)調(diào)，外立面可結(jié)合湖景以及城市景觀，造形上追求大氣高貴、俊朗飄逸，顏色應(yīng)體現(xiàn)簡潔健康，彰顯作為高檔高尚住宅領(lǐng)跑者的氣質(zhì)。商業(yè)裙樓頂部設(shè)置空中花園，增加小區(qū)綠化率以及項目外觀的美觀度。項目的占地面積約25畝，建筑面積約為12萬平方米，為了滿足以上的規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時在考慮高壓線存在的前提下，應(yīng)充分利用景觀資源，力求總體朝向為南北最佳朝向。（二） 總體規(guī)劃設(shè)計建議本項目整體上應(yīng)圍繞主題“自然、家園、CBD”規(guī)劃，充分利用外部景觀資源的獨特優(yōu)勢，在布局上采用主景突出式設(shè)計手法，利用CBD與西北湖的獨立空間，形成一系列各具特色的景觀單元，使自然景觀和人文景觀和諧融合。n 尊重居者隱私，盡量避免戶與戶對視情況出現(xiàn)。n 在花園、架空層等公共半公共空間內(nèi)大量設(shè)置可駐留場所，滿足鄰里交往需求，營造更多情感空間。三、規(guī)劃設(shè)計建議（一） 依據(jù)和原則n 尊重居者生活習(xí)慣，照顧住戶日常需要，滿足住戶居住要求。中人大廈從空間形式、規(guī)劃方略、建筑立面、園林主題上都決定了是一個力避同質(zhì)化，追求個性化、獨特性的產(chǎn)品，形成自己的獨特風(fēng)格從而占領(lǐng)武漢市場的高檔住宅市場，讓同行和客戶為之側(cè)目，為之震撼。——健康生活圖景全覽，美麗尊貴人生盡現(xiàn)。——坐擁CBD的繁華與便利。第 六 篇精 雕 細(xì) 鑿、鑄 就 輝 煌物業(yè)發(fā)展建議一、項目概述 本地塊位于新華下路與西北湖路交匯處，西、南面緊臨北湖與西湖，北面為江漢文體中心，東靠新華下路。 娛樂：國內(nèi)中高檔娛樂連鎖商戶八、商業(yè)部分均價確定由于本項目的商業(yè)部分距主干道較近，有利發(fā)展一定的商業(yè)面積，結(jié)合目前武漢市商業(yè)物業(yè)及片區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場分析，我司認(rèn)為本項目保守的銷售均價為10000元/平方米。 百貨：國內(nèi)大型知名百貨零售業(yè)（如武商、王府井百貨等）216。 專業(yè)店：國內(nèi)外中高檔品牌專業(yè)店216。一般此類商業(yè)的租金是最貴的，要求的面積為中等戶型，一般在80到100平方米。作為展示自己品牌的需要，在商鋪選擇上，地段和人流量是其重點考慮方向。因此也成為大型商城競相引入的對象之一。一般會選擇在人流量大的臨街的黃金地段，經(jīng)營的面積均為大戶型，一般要求200平方米以上。這類商家較傾向于經(jīng)營集中化，因為單獨經(jīng)營較難形成市場的聚集效應(yīng)。經(jīng)營的面積為中小戶型，一般在20到60平方米之間。把投資看作一種戰(zhàn)略來看待，因此在投資前期同樣謹(jǐn)慎，同時亦體現(xiàn)出果斷性，在機(jī)會面前果斷決策，行動迅速。4） 金融、保險界高級管理者此類客戶由于本身職業(yè)的特殊性，故其消費行為上體現(xiàn)出拘謹(jǐn)性、實用性、敏感性等特征。另外，作為政府官員，他們對私密性要求較高。2） 中高級政府官員該類目標(biāo)客戶身處領(lǐng)導(dǎo)層，具有一定的經(jīng)濟(jì)實力，有一分為二地看待事物的習(xí)慣，在行動上注重身份的體現(xiàn)。這部分客戶具有較強(qiáng)的投資