【正文】 總體費用預(yù)算 16 報紙廣告費用 1 萬 單頁印刷費用 3 萬 室內(nèi)宣傳圖 1 萬 旅游費用 4 萬 不可預(yù)測費用 5 萬 。 廣告創(chuàng)意 因項目以中國文化為背景， 所以宣傳單頁我們采用的是中國青花瓷的 DM 單頁。 廣告主題 因項目為“名門世家”是古老文化的傳承 。每天下午客戶量少了派兩名銷售人員出去發(fā)放。提高知名度 讓客戶家喻戶曉。 應(yīng)對措施 有關(guān)內(nèi)部認(rèn)購和正式銷售的具體操作方案，包括現(xiàn)場氣氛的營造與管理方案，另行制定。因為這段時間人們都在家休假，客戶人群比較多。 十、 入市時機規(guī)劃 內(nèi)部認(rèn)購時機選擇 本項目定于 20xx 年三月份，比正式開售提前一個星期，給購買者一個認(rèn)識了解的階段以便購房者正式開售時落定。開盤一個星期團購活動每平優(yōu)惠 50元 。 付款方式 本項目付款有三種：一次性、分期、按揭。 而本項目地段優(yōu)越并且是首席電梯直接入戶小區(qū)，因此價格稍比世爵公館價格小高一點，均價 3600 元每平米，每層樓差價 10 元每平米。因此本項目定價以世爵公館作為參照標(biāo)準(zhǔn)。目前價格價格做高的樓盤是紫金名苑。其次本項目地價高，是目前寧晉的地王。因為寧晉做電纜居多，因此目標(biāo)主要鎖定為周邊的商人。 項目周邊企業(yè)較多如：酒產(chǎn)、 寧紡、晶龍集團、天一廣場，因此周邊居民就業(yè)率高。 緊緊圍繞三年大變樣五項基本目標(biāo)，謀劃了近 100 項城市重點建設(shè)工程，總資達 56 億，寧全縣之神，具全縣之力，傾力打造省會周邊有影響的宜居宜業(yè)中等城市。項目主要在縣城中心位置，人口流動量大。 八、 目標(biāo)客戶群定位 項目所在地人口總量及地塊分布 總?cè)丝?75 萬人，絕大部分屬于農(nóng)業(yè)人口。 按朝向定價：正南向最高，正東向、東南向、正西向、正北向、和東北向依次遞減。 項目具體定價策略 不同樓層、不同朝向、不同景觀、不同戶型的單位分別采取不同的價格 。主要針對當(dāng)?shù)刈錾獾囊约肮珓?wù)員的客戶。以及物業(yè)管理促銷和團購活動。 應(yīng)以特色化、個性化設(shè)計，以小搏大 品 中小戶型，經(jīng)濟實用，高性價比優(yōu)勢有效吸引目標(biāo)客戶群 以居住為核心，投資為補充的精品建筑 建筑風(fēng)格定位 小區(qū)建筑以中式復(fù)古為主題風(fēng)格融入多重名貴 ， 中式元素，顯現(xiàn)恢弘氣勢，穩(wěn)重大氣。由于房價較高大，首付多大部分還是做生意的客戶多 ， 因此在這居住 也是一種不錯的選擇。 六、項目市場定位 產(chǎn)品 定位 本項目為 高檔精品樓盤，主要因為該地區(qū)周邊環(huán)境（經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、市政環(huán)境、教育環(huán)境）非常好，樓盤本身的建設(shè)及其用才也屬于高等級別。其次項目的價格較高均價 3500 元每平米并且為期房。 劣勢目前第一棟緊鄰國道，既臟又吵客戶較反感。 樓間距在 60 米以上，對于這種 18 層的住宅這么大的樓間距對于保證這種正常的通風(fēng)采光肯定是沒有問題。 項目強勢、劣勢分析與對策 強勢 項目是正規(guī)的七十年產(chǎn)權(quán) ，地理位置優(yōu)越價格適中。 D：目前在營銷推廣方面只有工地圍擋 和發(fā)單頁這兩種形式，還需要上網(wǎng)絡(luò)或者 報紙 把樓盤推向市場，讓廣大消費者知道本項 目。 綜合評判 本項目在和其它可競爭樓盤對比分析可知： A：本小區(qū)規(guī)模較小，形不成大規(guī)模社區(qū) B: 項目的地理位置優(yōu)越，占主導(dǎo)地位。 公關(guān)促銷活動和銷售手段 為 保障四月份的銷售任務(wù)，針對老 客戶和意向客戶，推行體驗式營銷，切身體會入戶花園品質(zhì)生活，感受產(chǎn)品的優(yōu)越性，區(qū)分本產(chǎn)品同競爭產(chǎn)品差異化，脫穎而出獲取客戶認(rèn)可，達到消化房源的目的；同時借機活動， 大力宣傳石坊路改造工程， 提高項目知名度，擴大影響力 。 廣告推廣手法 圖 1 020406080100120短信 網(wǎng)絡(luò) 傳單 戶外 電臺 電視推廣渠道使用率 分析： 本項目 競爭 樓盤多為現(xiàn)房，因此 對 項目 推廣相當(dāng)重視。 副市場（輔助市場）柴油機廠員工以外的客戶，客戶都是在特色的消費場所買特色的 商品，所以說一個樓盤有了獨一無二的賣點和開發(fā)理念，其目標(biāo)客戶的范圍就廣得多。 市場定位 主市場 （目標(biāo)市場）柴油機廠的員工。 三室兩廳兩衛(wèi)的面積為 平米贈一個入戶花園，南北通透的戶型明廚明衛(wèi)。 項目戶型詳 解 三室兩廳一衛(wèi) 的面積 為 平米 全明戶型明廚明衛(wèi)南北通透。 劣勢戶型面積大滿足不了不同階層的需求，緊鄰公路吵。 紫金名苑 項目位 置 鳳凰北路 與友誼大街交叉口 項目規(guī)模 26 層高層組成 項目均價 3500 元 ∕ 平米 物業(yè)費 1 元 /平 /月 占地面積 1000000 平米 總建筑面積 300000 平米 綠化率 42% 面積范圍 140170 平米 銷售情況 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售，全款 優(yōu)惠 120∕ 元平米 開發(fā)商 寧晉縣嘉盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總戶數(shù) 2800 戶 交房日期 20xx 年 10 月 1 日 紫金名苑優(yōu)勢 準(zhǔn)現(xiàn)房，綠化率高 。二期將要交房。部分房子沒有產(chǎn)權(quán)。面積適中滿足各階層的需求，交房在即。戶型比較大滿足不了個階層。市場成熟。 劣勢： 位置不是太好， 離污染工廠近，小區(qū)綠化不高，沒有自己的會所。 水墨庭院 地理位置 水墨庭院 項目類別 多層 開發(fā)商 河北省岳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 主力戶型 兩室兩廳 三室兩廳