【正文】 建議DCABB裙 樓次出入口主出入口詳解： 項目的主次出入口分設(shè)在新華下路及西北湖路，主出入口可彰顯項目檔次并形成良好的視覺沖擊力； 主出入口為人行出入口，次出入口為車行出入口； 項目車位均為地下車位，分設(shè)在A、B、D幢； 項目整體上很好地保證了人車分流，又可使車輛與外界交通更加便捷。（六） 戶型設(shè)計建議178。 總原則：功能分區(qū)，清晰合理宜：動靜分離、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利；起居室、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應(yīng)靠近入戶門設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；室內(nèi)交通線便捷。忌：功能分區(qū)不合理；交通線太多；對著起居室的衛(wèi)生間無前室；臥室門朝客廳敞開；各空間面積比例不當(dāng)。 　　178。 各功能空間區(qū)分原則：尺度合理、便于使用起居廳宜：1．寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7；朝向以南北朝向為最佳；　　2．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；　　3．廳內(nèi)宜做成長方形，其開間寬度不應(yīng)小于4米，但進(jìn)深與開間比例不宜過大；　　4．若入戶為起居廳時，宜在入口處設(shè)一過渡空間，即玄關(guān)，以增加戶內(nèi)的私密性和滿足使用功能的需要忌：1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對著起居廳的門多，起居廳無穩(wěn)定的空間；　　2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；　　3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對墻面；　　4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。臥室宜：1．主臥室最好朝南,面積大于20平方米；　　2．三房戶型，其主臥設(shè)專衛(wèi)及進(jìn)入式衣柜；忌：臥室的寬度小于3米或面積過小。餐廳宜：餐廳與起居廳之間宜相對獨立；獨立設(shè)計成明餐廳。忌：1．餐廳面積過大或過??；2．正對衛(wèi)生間、遠(yuǎn)離廚房；　　廚房宜：，直接增加專用排煙道。凈寬度不應(yīng)小于2米。 2. 廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽臺；灶臺的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機。忌：寬度不夠，影響操作。衛(wèi)生間宜：1．衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米；　　2．對著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機放在前室內(nèi)；　　3．衛(wèi)生間的大小與整幢戶型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。忌：空間過于狹窄，影響洗浴功能。陽臺宜：為了保證起居廳有良好的視野、采光、安全，陽臺欄桿高1．2米，或?qū)⒎怅柵_的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳可做成落地窗，外加透空欄桿。忌：實體欄板太高，影響采光及觀景，或?qū)嶓w欄板太低，影響居家安全。此外，為了更好地利用城市景觀與西北湖景，本項目可在一些細(xì)節(jié)上進(jìn)行處理216。 主人房轉(zhuǎn)角大凸窗，每天最先與晨光擁抱，讓健康永相隨。216。 格調(diào)客廳附弧形觀景大陽臺，西北湖的自然美景與CBD的城市繁華盡收眼底。216。 各次臥均設(shè)觀景凸窗，拓寬視野，增加采光面，享盡三代同堂之樂。216。 入戶處特設(shè)前庭或270度觀景露臺，滿足自由身心需求，實現(xiàn)高貴地位。216。 主臥獨立分區(qū)，寧靜私密。216。 空間開闊，間隔方正，功能完備。（七） 環(huán)境景觀設(shè)計建議園林設(shè)計原則：體現(xiàn)人與自然、城市的融合，與自然、與城市互動互融。結(jié)合本項目目標(biāo)客戶的心態(tài)特征及生活習(xí)慣，建議利用西面、南面向湖、城市景觀、北面望江漢文體中心全無遮擋地理優(yōu)勢，創(chuàng)造出一個獨具魅力，輕松浪漫，同時又能滿足人們回歸自然、展現(xiàn)自我的城市地位的心理需求的居住環(huán)境。但由于本項目的規(guī)模一般，地塊不很規(guī)則，所供打造的園林空間自由度不大。因此，本項目的環(huán)境設(shè)計主要體現(xiàn)在中心庭院置景、住戶大堂入口、電梯間、架空層花園泛會所以及空中會所，建議以現(xiàn)代時尚休閑健康生活為主題，營造優(yōu)雅、浪漫的居家生活氛圍，處處充滿健康生活品味，同時倡導(dǎo)一種全新的以國際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式?？山梃b中外半圍合式的造園風(fēng)格，外動內(nèi)靜，靜中有動。中心大花園應(yīng)設(shè)柱廊、亭榭水體、小型公共廣場及小品建筑，小品建筑可設(shè)牌坊如兒童戲耍、休息長廊等，為住戶提供幽雅、靜謚的休閑環(huán)境，體現(xiàn)人氣鼎盛，其樂融融的居住氣氛，培養(yǎng)居家的歸宿感。（八） 配套與裝修設(shè)計建議入口大堂及電梯廳：五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修；住戶樓層電梯間：豪華裝修；電梯：國內(nèi)外名牌；地下車庫：通風(fēng)、照明、消防、安防等按設(shè)計規(guī)范I類標(biāo)準(zhǔn)要求；智能化系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)主干千兆以太網(wǎng)交換技術(shù)，超五類線入戶；通訊及數(shù)據(jù)傳輸線路采用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)；GSM移動通訊樓宇覆蓋，一卡通系統(tǒng)，三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)，樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)；家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、有線電視、VOD視頻點播系統(tǒng)，社區(qū)網(wǎng)站、電子商務(wù)系統(tǒng)；可視對講、閉路電視監(jiān)控、IC卡門禁、門磁探測、燃?xì)馓綔y、緊急求助報警；紅外周界報警、電子巡更、消防報警系統(tǒng)；（九）物業(yè)管理建議 物業(yè)管理的現(xiàn)狀現(xiàn)存的物業(yè)管理模式主要有兩種，一是自主管理，二是委托管理，兼顧兩種方式的優(yōu)點，派生出另外兩種方式，一是與物業(yè)管理公司成立股份制公司，由開發(fā)商控股（自主管理的派生形式），二是顧問式物業(yè)管理方式（委托管理的變更形式）。管理方式建議結(jié)合本項目的實際情況和項目開發(fā)運作的要求，我們認(rèn)為，采用顧問式物業(yè)管理方式較為適宜。項目的運作是多方共同努力的結(jié)果，在開發(fā)商知名度不高，品牌不響的情況下，采用顧問式的物業(yè)管理方式，可以為開發(fā)商造勢，提升項目的知名度，增加項目的附加值，同時，在這一過程中，開發(fā)商已組建自己的物業(yè)管理公司，其實是自己管理，可以從中學(xué)習(xí)物業(yè)管理的運作模式，走全面、持續(xù)的經(jīng)營發(fā)展之路。物業(yè)管理公司介入接洽時間：設(shè)計方案確定后可開始與香港或國內(nèi)知名的物業(yè)管理公司接洽，商討合作事宜，但必須在項目開始認(rèn)購或銷售前2—3個月確定物業(yè)管理公司或顧問公司，以及物業(yè)管理的服務(wù)及承諾。介入時間：項目開始銷售時物業(yè)管理公司必須介入項目的管理，以保證物業(yè)良好的形象。四、財務(wù)分析（一） 銷售收入預(yù)測根據(jù)我們對該區(qū)域周邊同類型住宅供求狀況的調(diào)查，并結(jié)合我司多年的經(jīng)驗做出修正、調(diào)整，確定本項目住宅部分的銷售均價為4200元/M2，可銷售面積為106725M2；商業(yè)部分結(jié)合市場公開價較為保守的銷售均價為10000元/M2，可銷售價格為10000元/M2，綜合空置率為15%，停車位為長期收益（暫不考慮），因此項目的總銷售收入為：（1067254200+1000010000）*85%=46601萬元（二） 項目成本測算：序號項 目 名 稱建筑面積（m2）總 價（萬元）單位成本（元/m2）備 注一土地費用　　　　一土地費用1土地出讓金33350733722002土地批租費11672514011203土地契稅2931*4%小計9031二施工前期費用1勘察測量費11672535.2設(shè)計費1167255843市政綜合配套費1167259344招標(biāo)、報建費116725935建筑垃圾處理費116725210186臨時設(shè)施費116725237白蟻防治費116725141．2小計1893三工程費用1建筑安裝費①樁基礎(chǔ)及土方工程費116725934②地下室工程3000③地上土建工程費11672512840④電梯設(shè)備及安裝1167251634140⑧工程監(jiān)理費116725290．14%小計184372智能化設(shè)施116725292253小區(qū)綠化景觀①環(huán)境設(shè)計費1667525占地面積②綠化建設(shè)費16675250占地面積小計275一~三合計29928四間接開發(fā)費不可預(yù)見費449一~三項的1。5%1管理費116725748一~三項目的2。5%2財務(wù)費用878貸款8000萬年利率的5。49%3營銷費用1165銷售收入的2。5%小計3240總 計331672841（三） 項目投資利潤率預(yù)測總銷售收入46601萬元銷售稅費：營業(yè)稅取銷售收入的5%：466015%=2330萬元城市建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%：23307%=163萬元教育費附加取營業(yè)稅的3%：22303%=67萬元堤防費取營業(yè)稅的1%：22301%=22萬元：2230%=2萬元%：46601%=23萬元合計：（2330+163+67+22+2+23）=2607萬元利潤總額投資利潤=銷售收入總投資稅金 =46601331672607=10827萬元所得稅預(yù)測：1082715%=1624萬元稅后凈利潤：108271624=9203萬元稅后投資凈利潤率：9203/33167100%=28%67 /