【正文】 建議DCABB裙 樓次出入口主出入口詳解： 項(xiàng)目的主次出入口分設(shè)在新華下路及西北湖路，主出入口可彰顯項(xiàng)目檔次并形成良好的視覺(jué)沖擊力； 主出入口為人行出入口，次出入口為車(chē)行出入口； 項(xiàng)目車(chē)位均為地下車(chē)位，分設(shè)在A、B、D幢； 項(xiàng)目整體上很好地保證了人車(chē)分流，又可使車(chē)輛與外界交通更加便捷。（六） 戶(hù)型設(shè)計(jì)建議178。 總原則：功能分區(qū)，清晰合理宜：動(dòng)靜分離、潔污分離，室內(nèi)“交通”便利；起居室、餐廳、廚房是住宅中的動(dòng)區(qū)，應(yīng)靠近入戶(hù)門(mén)設(shè)置；臥室是靜區(qū)，位置應(yīng)比較深入，以保證居住的私密性；衛(wèi)生間設(shè)在動(dòng)區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用；衛(wèi)生間屬污區(qū)，廚房、餐廳屬于潔區(qū)，應(yīng)適當(dāng)分離；室內(nèi)交通線便捷。忌：功能分區(qū)不合理；交通線太多；對(duì)著起居室的衛(wèi)生間無(wú)前室；臥室門(mén)朝客廳敞開(kāi)；各空間面積比例不當(dāng)。 　　178。 各功能空間區(qū)分原則：尺度合理、便于使用起居廳宜：1．寬敞、明亮、通風(fēng)，有較好的視野，采光口和地面比例不應(yīng)小于1／7；朝向以南北朝向?yàn)樽罴?；　?．由于起居廳兼交通廳，所以在廳中的門(mén)應(yīng)盡可能減少，留出足夠擺放家具的穩(wěn)定空間；　　3．廳內(nèi)宜做成長(zhǎng)方形，其開(kāi)間寬度不應(yīng)小于4米，但進(jìn)深與開(kāi)間比例不宜過(guò)大；　　4．若入戶(hù)為起居廳時(shí)，宜在入口處設(shè)一過(guò)渡空間，即玄關(guān)，以增加戶(hù)內(nèi)的私密性和滿(mǎn)足使用功能的需要忌：1．起居廳大而不當(dāng)，即面積標(biāo)準(zhǔn)高而居住水平不高，如對(duì)著起居廳的門(mén)多，起居廳無(wú)穩(wěn)定的空間；　　2．起居廳的采光口小或采光口凹槽深，使起居廳較暗；　　3．起居廳視野差，起居廳窗不應(yīng)正對(duì)墻面；　　4．起居廳的形狀不好或尺度不合理。臥室宜：1．主臥室最好朝南,面積大于20平方米；　　2．三房戶(hù)型，其主臥設(shè)專(zhuān)衛(wèi)及進(jìn)入式衣柜；忌：臥室的寬度小于3米或面積過(guò)小。餐廳宜：餐廳與起居廳之間宜相對(duì)獨(dú)立；獨(dú)立設(shè)計(jì)成明餐廳。忌：1．餐廳面積過(guò)大或過(guò)??；2．正對(duì)衛(wèi)生間、遠(yuǎn)離廚房；　　廚房宜：，直接增加專(zhuān)用排煙道。凈寬度不應(yīng)小于2米。 2. 廚具按洗、切、燒的順序合理布置；宜帶一服務(wù)陽(yáng)臺(tái)；灶臺(tái)的預(yù)留位置便于安裝抽油煙機(jī)。忌：寬度不夠，影響操作。衛(wèi)生間宜：1．衛(wèi)生間凈寬度不得小于1．6米；　　2．對(duì)著起居室的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)前室，將洗衣機(jī)放在前室內(nèi)；　　3．衛(wèi)生間的大小與整幢戶(hù)型的面積標(biāo)準(zhǔn)相一致。忌：空間過(guò)于狹窄，影響洗浴功能。陽(yáng)臺(tái)宜：為了保證起居廳有良好的視野、采光、安全，陽(yáng)臺(tái)欄桿高1．2米，或?qū)⒎怅?yáng)臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)做成全透明或部分透明。起居廳可做成落地窗，外加透空欄桿。忌：實(shí)體欄板太高，影響采光及觀景，或?qū)嶓w欄板太低，影響居家安全。此外，為了更好地利用城市景觀與西北湖景，本項(xiàng)目可在一些細(xì)節(jié)上進(jìn)行處理216。 主人房轉(zhuǎn)角大凸窗，每天最先與晨光擁抱，讓健康永相隨。216。 格調(diào)客廳附弧形觀景大陽(yáng)臺(tái)，西北湖的自然美景與CBD的城市繁華盡收眼底。216。 各次臥均設(shè)觀景凸窗，拓寬視野，增加采光面，享盡三代同堂之樂(lè)。216。 入戶(hù)處特設(shè)前庭或270度觀景露臺(tái)，滿(mǎn)足自由身心需求，實(shí)現(xiàn)高貴地位。216。 主臥獨(dú)立分區(qū)，寧?kù)o私密。216。 空間開(kāi)闊，間隔方正，功能完備。（七） 環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)原則：體現(xiàn)人與自然、城市的融合，與自然、與城市互動(dòng)互融。結(jié)合本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的心態(tài)特征及生活習(xí)慣，建議利用西面、南面向湖、城市景觀、北面望江漢文體中心全無(wú)遮擋地理優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)造出一個(gè)獨(dú)具魅力，輕松浪漫，同時(shí)又能滿(mǎn)足人們回歸自然、展現(xiàn)自我的城市地位的心理需求的居住環(huán)境。但由于本項(xiàng)目的規(guī)模一般，地塊不很規(guī)則，所供打造的園林空間自由度不大。因此，本項(xiàng)目的環(huán)境設(shè)計(jì)主要體現(xiàn)在中心庭院置景、住戶(hù)大堂入口、電梯間、架空層花園泛會(huì)所以及空中會(huì)所，建議以現(xiàn)代時(shí)尚休閑健康生活為主題，營(yíng)造優(yōu)雅、浪漫的居家生活氛圍，處處充滿(mǎn)健康生活品味，同時(shí)倡導(dǎo)一種全新的以國(guó)際人居文明為標(biāo)準(zhǔn)的生活方式與居住模式?？山梃b中外半圍合式的造園風(fēng)格，外動(dòng)內(nèi)靜，靜中有動(dòng)。中心大花園應(yīng)設(shè)柱廊、亭榭水體、小型公共廣場(chǎng)及小品建筑，小品建筑可設(shè)牌坊如兒童戲耍、休息長(zhǎng)廊等，為住戶(hù)提供幽雅、靜謚的休閑環(huán)境，體現(xiàn)人氣鼎盛，其樂(lè)融融的居住氣氛，培養(yǎng)居家的歸宿感。（八） 配套與裝修設(shè)計(jì)建議入口大堂及電梯廳：五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)、豪華裝修；住戶(hù)樓層電梯間：豪華裝修；電梯：國(guó)內(nèi)外名牌；地下車(chē)庫(kù)：通風(fēng)、照明、消防、安防等按設(shè)計(jì)規(guī)范I類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)要求；智能化系統(tǒng)：社區(qū)網(wǎng)絡(luò)主干千兆以太網(wǎng)交換技術(shù)，超五類(lèi)線入戶(hù)；通訊及數(shù)據(jù)傳輸線路采用結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)；GSM移動(dòng)通訊樓宇覆蓋，一卡通系統(tǒng)，三表遠(yuǎn)抄系統(tǒng)，樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)；家電遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)，衛(wèi)星電視、有線電視、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)，社區(qū)網(wǎng)站、電子商務(wù)系統(tǒng)；可視對(duì)講、閉路電視監(jiān)控、IC卡門(mén)禁、門(mén)磁探測(cè)、燃?xì)馓綔y(cè)、緊急求助報(bào)警；紅外周界報(bào)警、電子巡更、消防報(bào)警系統(tǒng)；（九）物業(yè)管理建議 物業(yè)管理的現(xiàn)狀現(xiàn)存的物業(yè)管理模式主要有兩種，一是自主管理，二是委托管理，兼顧兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，派生出另外兩種方式，一是與物業(yè)管理公司成立股份制公司，由開(kāi)發(fā)商控股（自主管理的派生形式），二是顧問(wèn)式物業(yè)管理方式（委托管理的變更形式）。管理方式建議結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的要求，我們認(rèn)為，采用顧問(wèn)式物業(yè)管理方式較為適宜。項(xiàng)目的運(yùn)作是多方共同努力的結(jié)果，在開(kāi)發(fā)商知名度不高，品牌不響的情況下，采用顧問(wèn)式的物業(yè)管理方式，可以為開(kāi)發(fā)商造勢(shì)，提升項(xiàng)目的知名度，增加項(xiàng)目的附加值，同時(shí)，在這一過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商已組建自己的物業(yè)管理公司，其實(shí)是自己管理，可以從中學(xué)習(xí)物業(yè)管理的運(yùn)作模式，走全面、持續(xù)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展之路。物業(yè)管理公司介入接洽時(shí)間：設(shè)計(jì)方案確定后可開(kāi)始與香港或國(guó)內(nèi)知名的物業(yè)管理公司接洽，商討合作事宜，但必須在項(xiàng)目開(kāi)始認(rèn)購(gòu)或銷(xiāo)售前2—3個(gè)月確定物業(yè)管理公司或顧問(wèn)公司，以及物業(yè)管理的服務(wù)及承諾。介入時(shí)間：項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)物業(yè)管理公司必須介入項(xiàng)目的管理，以保證物業(yè)良好的形象。四、財(cái)務(wù)分析（一） 銷(xiāo)售收入預(yù)測(cè)根據(jù)我們對(duì)該區(qū)域周邊同類(lèi)型住宅供求狀況的調(diào)查，并結(jié)合我司多年的經(jīng)驗(yàn)做出修正、調(diào)整，確定本項(xiàng)目住宅部分的銷(xiāo)售均價(jià)為4200元/M2，可銷(xiāo)售面積為106725M2；商業(yè)部分結(jié)合市場(chǎng)公開(kāi)價(jià)較為保守的銷(xiāo)售均價(jià)為10000元/M2，可銷(xiāo)售價(jià)格為10000元/M2，綜合空置率為15%，停車(chē)位為長(zhǎng)期收益（暫不考慮），因此項(xiàng)目的總銷(xiāo)售收入為：（1067254200+1000010000）*85%=46601萬(wàn)元（二） 項(xiàng)目成本測(cè)算：序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱(chēng)建筑面積（m2）總 價(jià)（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）備 注一土地費(fèi)用　　　　一土地費(fèi)用1土地出讓金33350733722002土地批租費(fèi)11672514011203土地契稅2931*4%小計(jì)9031二施工前期費(fèi)用1勘察測(cè)量費(fèi)11672535.2設(shè)計(jì)費(fèi)1167255843市政綜合配套費(fèi)1167259344招標(biāo)、報(bào)建費(fèi)116725935建筑垃圾處理費(fèi)116725210186臨時(shí)設(shè)施費(fèi)116725237白蟻防治費(fèi)116725141．2小計(jì)1893三工程費(fèi)用1建筑安裝費(fèi)①樁基礎(chǔ)及土方工程費(fèi)116725934②地下室工程3000③地上土建工程費(fèi)11672512840④電梯設(shè)備及安裝1167251634140⑧工程監(jiān)理費(fèi)116725290．14%小計(jì)184372智能化設(shè)施116725292253小區(qū)綠化景觀①環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi)1667525占地面積②綠化建設(shè)費(fèi)16675250占地面積小計(jì)275一~三合計(jì)29928四間接開(kāi)發(fā)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)449一~三項(xiàng)的1。5%1管理費(fèi)116725748一~三項(xiàng)目的2。5%2財(cái)務(wù)費(fèi)用878貸款8000萬(wàn)年利率的5。49%3營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用1165銷(xiāo)售收入的2。5%小計(jì)3240總 計(jì)331672841（三） 項(xiàng)目投資利潤(rùn)率預(yù)測(cè)總銷(xiāo)售收入46601萬(wàn)元銷(xiāo)售稅費(fèi)：營(yíng)業(yè)稅取銷(xiāo)售收入的5%：466015%=2330萬(wàn)元城市建設(shè)維護(hù)稅取營(yíng)業(yè)稅的7%：23307%=163萬(wàn)元教育費(fèi)附加取營(yíng)業(yè)稅的3%：22303%=67萬(wàn)元堤防費(fèi)取營(yíng)業(yè)稅的1%：22301%=22萬(wàn)元：2230%=2萬(wàn)元%：46601%=23萬(wàn)元合計(jì)：（2330+163+67+22+2+23）=2607萬(wàn)元利潤(rùn)總額投資利潤(rùn)=銷(xiāo)售收入總投資稅金 =46601331672607=10827萬(wàn)元所得稅預(yù)測(cè)：1082715%=1624萬(wàn)元稅后凈利潤(rùn)：108271624=9203萬(wàn)元稅后投資凈利潤(rùn)率：9203/33167100%=28%67 /