【正文】 6年相對(duì)05年價(jià)格激增45%左右，整體均價(jià)達(dá)到16000元/ ㎡以上，而07年是杭州樓市的亢奮的一年，區(qū)域均價(jià)基本在20220元/㎡以上，如曉廬2022年10月開盤時(shí)，均價(jià)僅10700元/平方米，到07年均價(jià)已躍至23000元/平方米，東方潤(rùn)園望族一號(hào)更是成交均價(jià)達(dá)37000元/㎡，但目前受宏觀影響，銷售明顯滯緩。2022年錢江新城房?jī)r(jià)瘋漲形勢(shì)有所放緩，各個(gè)樓 盤定價(jià)更 為理性：東方潤(rùn)園4月最后一批房源7樓開盤時(shí)，該樓盤均價(jià)已變?yōu)?25000元/ 平方米；位于華潤(rùn)新 鴻基的萬(wàn)象城 悅府，雖有6000元/ 平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，但均價(jià)為28000 元/ 平方米；贊成林風(fēng)御樹開盤均價(jià)16000元/平方米。2022年10月1日的錢江新城核心區(qū)首期工程宣告正式完工，正式向公眾開放，恢弘大氣的大都市景觀得到了市場(chǎng)的高度評(píng)價(jià)。隨著區(qū)域成熟度的不斷提高，錢江新城的高端項(xiàng)目逆勢(shì)而上，一路高歌猛進(jìn)，成功將區(qū)域形象定位為頂級(jí) 商務(wù)居住區(qū)。 2022年8月，萬(wàn)象城 悅府開盤， 實(shí)際成交均價(jià)27100元/平方米，所推的2樓161套房源在幾天內(nèi)基本售罄。9月初，萬(wàn)象城悅府再次推盤，1樓150余套房源，實(shí)際成交均價(jià)28400元/平方米，一天時(shí)間內(nèi)，房源即所剩無(wú)幾，再度創(chuàng)下銷售佳績(jī)。11月，新開盤的濱江 陽(yáng)光海岸在續(xù)寫錢江新城高端樓 盤輝煌的同時(shí)，也把高端城市公寓總價(jià)提到了1200萬(wàn)元以上，已售均價(jià)達(dá)34000元/平方米左右。隨著錢江新城區(qū)域內(nèi)商業(yè)、公共配套的不斷完善，中高檔住宅的陸續(xù)建成。擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿Φ腻X江新城板塊將向著未來(lái)的杭州市政中心、金融和商 業(yè)中心以及休閑中心不斷發(fā)展， 錢江新城區(qū)域也將更加鞏固其杭州最受到追捧的高端居住板塊地位。【競(jìng)爭(zhēng)樓盤比對(duì)分析】（1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目名稱 占地面積( ㎡) 建筑面積(㎡) 容積率 綠化率 總套數(shù)濱江 金色海岸 68643 219000 % 560欣盛 東方潤(rùn)園 81008 226822 40% 697贊成 林風(fēng) 57333 202200 36% 1180金基 曉廬 78234 230499 35% 1675錢 新綠城 新綠園 27666 118000 % 644萬(wàn)象城 悅府 23556 103655 % 622濱江 陽(yáng)光海岸 33642 107235 30% 198雪峰 水岸楓庭 17936 60352 30% 318天宏 紫軒 13479 55094 32% 319濱江 城市之星 47455 305780 40％ 1000昆侖公館 40858 187400 30% 573（2）建筑及景觀設(shè)計(jì)商項(xiàng)目名稱 建筑規(guī)劃 景觀設(shè)計(jì) 室內(nèi)設(shè)計(jì)濱 江 金色海岸 澳大利亞柏濤建筑事務(wù)所、中國(guó)聯(lián)合工程公司 貝爾高林國(guó)際（香港） 有限公司 藝術(shù) 及室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司欣盛 東方潤(rùn)園 劉榮廣伍振民建筑師事 務(wù)所（香港）有限公司 泛亞環(huán)境國(guó)際設(shè)計(jì)公 司梁志天建筑師設(shè)計(jì)師有限公司、美國(guó)赫斯貝德納酒店顧問(wèn)(HBA)贊成 林風(fēng) 浙江當(dāng)代建筑設(shè)計(jì)有限 公司 EDAW美國(guó)易道景觀設(shè)計(jì)所 /金基 曉廬 華森建筑與工程設(shè)計(jì)顧 問(wèn)有限公司 華森建筑與工程設(shè)計(jì) 顧問(wèn)有限公司 香港高文安設(shè)計(jì)有限 公司錢 新綠城 新綠園 浙江綠城東方建筑設(shè)計(jì) 有限公司 澳大利亞PLACE 景觀設(shè)計(jì)咨詢有限公司 香港知名室內(nèi)設(shè)計(jì)師 陳文棟先生華潤(rùn) 新鴻基 萬(wàn)象城美國(guó)凱里森（Callison）建筑事務(wù)所（顧問(wèn)）/浙江城建設(shè)計(jì)集團(tuán)貝爾高林國(guó)際（香港）有限公司梁志天建筑師設(shè)計(jì)師有限公司濱 江 陽(yáng)光海岸劉榮廣伍振民建筑師事務(wù) 所（香港）有限公司、浙江城建設(shè)計(jì)集團(tuán)股份有限公司、中國(guó)美院風(fēng)景設(shè)計(jì)院盧翔建筑師事務(wù)所貝爾高林國(guó)際（香港）有限公司香港IVEN CHENG設(shè)計(jì)有限公司、SUN amp。 雪峰 水岸楓庭 浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì) 研究院 香港海文嘉德杭州分 公司 杭州營(yíng)造裝修設(shè)計(jì)天宏 紫軒 浙江省工業(yè)設(shè)計(jì)研究院 浙江綠城建筑設(shè)計(jì)公 司景觀設(shè)計(jì)所 /濱 江 城市之星 劉榮廣伍振民建筑師事 務(wù)所（香港）有限公司 貝爾高林國(guó)際（香港） 有限公司 藝術(shù) 及室內(nèi)設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司昆侖公館 澳大利亞布BAU 建筑與城市設(shè)計(jì)事務(wù)所 日本原田華景觀創(chuàng)意 咨詢 香港高文安設(shè)計(jì)有限 公司【競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣策略分析】競(jìng)爭(zhēng)樓盤核心價(jià)值訴求點(diǎn)、推廣策略對(duì)比分析項(xiàng)目 核心價(jià)值訴求點(diǎn)及推廣策略陽(yáng)光海岸廣告語(yǔ)：198個(gè)傳奇營(yíng)銷方式：以開盤后的大量熱銷型軟文為主要推廣手段推廣主要途徑：報(bào)紙廣告：開盤前投放少量預(yù)告性報(bào)廣，開 盤后利用大量的 報(bào)紙軟文為主，硬廣為輔的集中投放（投放媒體以《杭州日?qǐng)?bào)》為主）；戶外廣告：在機(jī)場(chǎng)高速靠近機(jī)場(chǎng)段、湖墅南路杭汽 發(fā)地塊外 圍等位置設(shè)立了戶外廣告，現(xiàn)場(chǎng)之江路采用約7米高度 圍擋做形象廣告。推廣訴求點(diǎn) ：全江景豪宅傳奇——198套公寓全部直面 錢塘江；頂級(jí)品牌配置——奢侈品級(jí) 的德國(guó)嘉格納Gaggenau嵌入式廚房電器；打破傳統(tǒng)豪宅設(shè)計(jì)理念——采用島式廚房、地?zé)?、?dú)立洗衣房、雙開入戶門等多種創(chuàng)新設(shè)計(jì)；項(xiàng)目熱銷——陽(yáng)光海岸銷售突破 ，升 級(jí)版豪宅細(xì)節(jié) 打動(dòng)購(gòu)房者；東方潤(rùn)園廣告語(yǔ)：居上流之上營(yíng)銷方式：◆2022年7月，以獨(dú)特的方式（管家也需要留學(xué)？?。┟嫦蛉珖?guó)招聘精英赴荷蘭國(guó)際管家學(xué)院深造?！?022年9月，簽約頂級(jí)私人俱 樂(lè)部上海鴻藝會(huì),首家引進(jìn)專業(yè)會(huì)所顧問(wèn)。◆2022年10月，鳳凰衛(wèi)視著名主持人 陳魯豫主持“ 對(duì)話東方潤(rùn)園”開啟了巔峰人士的榮耀生活?！?022年9月20日，《中國(guó)十大超 級(jí)豪宅》排行榜在香港揭曉 ，東方潤(rùn)園位列第三，東方潤(rùn)園是這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)自發(fā)布以來(lái)極少數(shù)的公寓 類獲獎(jiǎng)樓 盤，也是浙江地區(qū)第一個(gè)入選的樓盤。推廣主要途徑：主要采用報(bào)紙廣告、 電臺(tái)廣告、 雜志、戶外廣告等較為全面且配合較好。特別市電臺(tái)廣告的配合和 戶外廣告的形式。 戶外如 報(bào)廣的形式，市中心有較多廣告位置，圍擋的更換頻 率較快按照推廣節(jié)奏進(jìn)行如同刊登 報(bào)廣。推廣訴求點(diǎn)：已前所未出現(xiàn)的頂級(jí)公寓類豪宅的形象高調(diào)入市，在各階段利用不同的事件進(jìn)行營(yíng)銷，并利用全方位、多渠道的媒體攻勢(shì)進(jìn)行轟炸。萬(wàn)象城悅府廣告語(yǔ)：給城市更多可能營(yíng)銷方式：大肆宣傳、高調(diào)入市是萬(wàn)象城最成功的第一大蓄客手段。同時(shí)看準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體（溫、臺(tái)等地）及客 戶群體的生活需求（追求高檔消 費(fèi)），拋金 磚引白玉是萬(wàn)象城積累客戶的第二大蓄客手段。推廣主要途徑：2022年12月10日廣受關(guān)注的錢江新城內(nèi)大型“都市綜合體”項(xiàng)目——杭州萬(wàn)象城撩起了神秘的面紗。在省人民大會(huì)堂 舉辦的“ 萬(wàn)象之夜”大型晚會(huì)上，杭州萬(wàn)象城將正式對(duì)外宣布 Shopping mall的百 貨主力店，及部分半主力店商家名 單。同時(shí)22輛法拉利、瑪莎拉蒂組成的車隊(duì)，從錢江新城驅(qū)車前往位于人民大會(huì)堂的活 動(dòng)現(xiàn)場(chǎng) ，為本次活動(dòng)預(yù)熱；而活動(dòng)的主體Fashion show更是邀請(qǐng)了國(guó)際一線名模與杭州的知名人士攜手走秀，共同演繹時(shí)尚霓裳。本次活動(dòng)自然便是前面所提的金 磚，在大 張旗鼓地宣傳項(xiàng) 目商業(yè)配套的同時(shí)也暗自的向許多客戶拋出了項(xiàng)目住宅的一方美玉。2022年4月被外界稱為杭城極具特色的展示中心的萬(wàn)象城MIXC都市生活體驗(yàn)中心揭開面紗。同時(shí)也開始了萬(wàn)象城的第二 輪大型實(shí)體宣 傳攻勢(shì)。 對(duì)于從未感知的事物，都會(huì)有好奇，自然探究是許多人的心態(tài)，在此過(guò)程中同樣達(dá)到了蓄客的真正目的。推廣訴求點(diǎn)：錢江新城區(qū)域的核心地段、核心商住區(qū)。悅府的小戶型推出打破了原有的慣例，開辟了高檔住區(qū)以小 戶型居多的先河。其次 項(xiàng) 目周邊環(huán)繞24萬(wàn)平方米萬(wàn)象城Shopping mall，11萬(wàn)平方米甲 級(jí)寫字樓，6萬(wàn)平方米超五星級(jí)酒店，以及25萬(wàn)平方米豪華酒店式服務(wù)公寓——這些是萬(wàn)象城作為都市綜合體所有，也是悅府生活配套所享。新綠園廣告語(yǔ)：典雅傳承，厚載一生營(yíng)銷方式：硬廣+軟文+ 活動(dòng)營(yíng)銷（組織客戶參觀錢江新城、組織客戶游錢塘江、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、重陽(yáng)節(jié)登高等活 動(dòng)）推廣主要途徑：報(bào)紙廣告、報(bào)紙軟 文、 戶外廣告、電臺(tái)廣告、電梯廣告，配合老客戶帶新客戶，口碑傳播等推廣訴求點(diǎn)：綠城產(chǎn)品、錢江新城高尚住宅區(qū)、高檔精裝修品質(zhì)贊成御樹（林風(fēng)三期）廣告語(yǔ)：邂逅御樹，尊享優(yōu)雅營(yíng)銷方式：2022年10月11日金秋產(chǎn)品品鑒會(huì)推廣主要途徑：報(bào)紙廣告、報(bào)紙軟 文、 戶外廣告、雜志比較均勻投放，設(shè)立門戶網(wǎng)站。推廣訴求點(diǎn)：御樹，以“ 樹”宣揚(yáng)大氣高貴，挺拔俊朗的高 層建筑形象，正式因 為有千千萬(wàn)萬(wàn)棵的樹，才能形成 “蔚然成林”的壯闊園林景象；以“御”的傲氣宣誓“舍我其誰(shuí)”的氣概，一雅一 貴，一舒一弛，溯源出了項(xiàng)目尊貴、睿智、內(nèi)斂的高雅脫俗氣質(zhì)。藝術(shù)沙龍的生活場(chǎng) 景描述。水岸楓庭廣告語(yǔ)：掩不住的華貴營(yíng)銷方式：小眾傳播推廣主要途徑：報(bào)紙廣告、延安路 戶外廣告推廣訴求點(diǎn)：杭州城市中心，臻品無(wú)限榮耀。承襲錢塘古韻，坐享國(guó)際繁華。購(gòu)房入戶無(wú)敵地景經(jīng)典設(shè)計(jì)極限層高奢華內(nèi)裝頂級(jí)配套沐橋廣告語(yǔ)：美國(guó)公寓營(yíng)銷方式：小眾傳播、圈層營(yíng)銷 。在平海路 121號(hào)、湖濱國(guó)際名品街成立了“第叁方俱樂(lè)部”。作 ， “第叁方俱樂(lè)部”裝飾得古樸、典雅， 級(jí)公寓一樣透露出純正的美式古典氛 圍。作，公元 沐橋業(yè)主受邀即可擁有“第叁方俱樂(lè)部”的高級(jí)會(huì)籍。除去一層的入口大廳 以及用作辦公的第二層， “第 叁方俱樂(lè)部”的三至九層，從私人會(huì)客室、小型展示廳、商務(wù)酒廊、 紅酒雪茄吧、書吧到董事會(huì)議室以及西式餐廳，均可作為業(yè)主會(huì) 員的私人領(lǐng)地。 業(yè)主會(huì)員可在此與家人聚餐，與老友敘舊，品味紅酒、雪茄和西式鐵板燒，或是靜默地思考、觀賞西湖景致、召開公司會(huì)議、結(jié)交新朋友等等。公元沐橋作為一種高端樓盤形態(tài)，試圖通過(guò)圈層營(yíng)銷的方式在杭州城掀起另一種時(shí)尚味道。推廣主要途徑：在機(jī)場(chǎng)高速有戶外廣告，平 時(shí)報(bào)紙廣告較少，根據(jù)工程、在營(yíng)銷等節(jié)點(diǎn)（如樣板區(qū)開放展示等）報(bào)紙軟文較多。主要平面表現(xiàn)設(shè)計(jì)稿陽(yáng)光海岸 東方潤(rùn)園萬(wàn)象城悅府 新綠園贊 成御樹（林風(fēng)三期） 水岸楓庭第二部分：項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況綠城藍(lán)色錢江位于錢江新城 CBD核心地位，面攬廣闊錢塘江，背倚繁華主城區(qū)。 項(xiàng)目東隔望江東路與46500平方米的望江公園相鄰，南 臨之江路飽覽 一線江景，西靠 聞潮路與城市綠地，北傍新塘河及景觀綠化 帶。地理位置 優(yōu)越，交通規(guī)劃完善，市政配套條件成熟。整個(gè)項(xiàng)目總用地面積約為84255平方米， 總建筑面積約為30萬(wàn)平方米。在沿江260余米的尊貴水岸線上，高層公寓，酒店式公寓，白金五星級(jí)酒店及國(guó)際精品商街，精妙圍合成一個(gè)現(xiàn)代大氣的高端復(fù)合社區(qū)。以鯤鵬路為軸線 的南北兩大區(qū)塊，宛如兩 塊 美玉鑲嵌在錢塘江畔。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 84255㎡（約126畝）建筑面積 411353㎡地上建筑面積 296799㎡可售面積 250682㎡總戶數(shù) 約901戶車位數(shù) 1932個(gè)容積率 建筑密度 %項(xiàng)目?jī)?nèi)容綠化率 ＞30%其它地上配套 3649㎡經(jīng)營(yíng)用房 811㎡物業(yè)用房 619㎡社區(qū)用房 266㎡架空層 4096㎡地下 110458㎡商鋪 10319㎡酒店 40771㎡配套公建及會(huì)所面積酒店式公寓 43005㎡公園：規(guī)劃中的望江公園（，約70畝左右）、 濱江綠 化帶、市民公園商業(yè)：中國(guó)針織城好客隆超市、近江小區(qū)上海華聯(lián)超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、三江超市、秋濤路好又多超市。近江小區(qū)農(nóng)貿(mào) 市場(chǎng)、 東側(cè)的上城區(qū)公共中心區(qū) 塊規(guī)劃有體量較大的商業(yè)。文體教育：杭州大劇院、江干文體中心、在園區(qū)北面贊成林風(fēng)旁規(guī)劃為娃哈哈幼兒園和小學(xué)，近江小區(qū)附近有勝利小學(xué)、崇文小學(xué)、開元中學(xué)，春江花月北面為杭師院附小。醫(yī)院：杭州市婦女兒童醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院、杭州市第四人民醫(yī)院、上城區(qū)紫陽(yáng)醫(yī)院、近江小區(qū)社區(qū)醫(yī)院。銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行。藍(lán)色錢江項(xiàng)目以鯤鵬路為軸線的南北兩大區(qū)塊，由精裝高層公寓，酒店式公寓，白金五星級(jí)酒店及國(guó)際精品商街區(qū)，精妙 圍合成一個(gè)現(xiàn)代大氣的高端復(fù)合社區(qū)。【區(qū)域規(guī)劃——構(gòu)架城市未來(lái)價(jià)值版圖】錢江新城是近五年杭州市政府投入最大、政策收益最多、升值潛力巨大的領(lǐng)袖板塊。主要包含有中心區(qū)塊、望江區(qū)塊 、運(yùn)河區(qū) 塊，這三大區(qū)塊組成了城市未來(lái)的價(jià)值版圖，亦被稱作一心兩翼。望江區(qū)塊范圍為清江路、秋濤路、姚江路、之江路等道路圍合的地塊中除濱江4號(hào)地塊以外的部分，規(guī)劃形成一個(gè)相對(duì) 完整，兼具居住、辦公、體育、文化、娛樂(lè)等綜合功能區(qū)塊，承擔(dān)部分上城區(qū)的公建服務(wù)中心職能。地段的不可復(fù)制性和自然 資源的稀有性，是 該區(qū)塊演變成為完整高尚住宅區(qū)的必要條件和天然稟賦。【綠城集團(tuán)——成就“杭州第一江景高端住區(qū)”】綠城藍(lán)色錢江所處的錢江新城望江區(qū) 塊，是錢江新城CBD的核心居住區(qū)。這里具備廣闊的江岸線，咫尺繁華卻寧?kù)o悠 遠(yuǎn)。 2022年，城市江景高層公寓的代表作——綠城 春江花月的誕生，正式催生了望江區(qū)塊的高端住宅萌芽。此后，新綠園等眾多高端住宅在此應(yīng)運(yùn)而生，望江區(qū)塊當(dāng)仁不 讓的成為高品位住宅的群聚之地，“ 杭州第一江景高端住區(qū)”的區(qū)域價(jià)值也隨之在此落地生根。如今，集聚了綠城城市高層公寓開 發(fā)之精粹的大作——綠城 藍(lán) 色錢江，又即將登場(chǎng)。至此，區(qū) 塊內(nèi)五大高端住宅中，綠城旗下就統(tǒng)領(lǐng)了三席。綠城集團(tuán)的對(duì)這一區(qū)域的開發(fā)，更使望江區(qū) 塊“ 杭州第一江景高端住區(qū)”的美譽(yù)名至實(shí)歸。【藍(lán)色錢