【正文】 6年相對05年價格激增45%左右，整體均價達(dá)到16000元/ ㎡以上，而07年是杭州樓市的亢奮的一年，區(qū)域均價基本在20220元/㎡以上，如曉廬2022年10月開盤時，均價僅10700元/平方米，到07年均價已躍至23000元/平方米，東方潤園望族一號更是成交均價達(dá)37000元/㎡，但目前受宏觀影響，銷售明顯滯緩。2022年錢江新城房價瘋漲形勢有所放緩，各個樓 盤定價更 為理性：東方潤園4月最后一批房源7樓開盤時，該樓盤均價已變?yōu)?25000元/ 平方米；位于華潤新 鴻基的萬象城 悅府，雖有6000元/ 平方米的精裝修標(biāo)準(zhǔn)，但均價為28000 元/ 平方米；贊成林風(fēng)御樹開盤均價16000元/平方米。2022年10月1日的錢江新城核心區(qū)首期工程宣告正式完工，正式向公眾開放，恢弘大氣的大都市景觀得到了市場的高度評價。隨著區(qū)域成熟度的不斷提高，錢江新城的高端項目逆勢而上，一路高歌猛進(jìn)，成功將區(qū)域形象定位為頂級 商務(wù)居住區(qū)。 2022年8月，萬象城 悅府開盤， 實際成交均價27100元/平方米，所推的2樓161套房源在幾天內(nèi)基本售罄。9月初，萬象城悅府再次推盤，1樓150余套房源，實際成交均價28400元/平方米，一天時間內(nèi)，房源即所剩無幾，再度創(chuàng)下銷售佳績。11月，新開盤的濱江 陽光海岸在續(xù)寫錢江新城高端樓 盤輝煌的同時，也把高端城市公寓總價提到了1200萬元以上，已售均價達(dá)34000元/平方米左右。隨著錢江新城區(qū)域內(nèi)商業(yè)、公共配套的不斷完善，中高檔住宅的陸續(xù)建成。擁有著巨大的發(fā)展?jié)摿Φ腻X江新城板塊將向著未來的杭州市政中心、金融和商 業(yè)中心以及休閑中心不斷發(fā)展， 錢江新城區(qū)域也將更加鞏固其杭州最受到追捧的高端居住板塊地位。【競爭樓盤比對分析】（1）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項目名稱 占地面積( ㎡) 建筑面積(㎡) 容積率 綠化率 總套數(shù)濱江 金色海岸 68643 219000 % 560欣盛 東方潤園 81008 226822 40% 697贊成 林風(fēng) 57333 202200 36% 1180金基 曉廬 78234 230499 35% 1675錢 新綠城 新綠園 27666 118000 % 644萬象城 悅府 23556 103655 % 622濱江 陽光海岸 33642 107235 30% 198雪峰 水岸楓庭 17936 60352 30% 318天宏 紫軒 13479 55094 32% 319濱江 城市之星 47455 305780 40％ 1000昆侖公館 40858 187400 30% 573（2）建筑及景觀設(shè)計商項目名稱 建筑規(guī)劃 景觀設(shè)計 室內(nèi)設(shè)計濱 江 金色海岸 澳大利亞柏濤建筑事務(wù)所、中國聯(lián)合工程公司 貝爾高林國際（香港） 有限公司 藝術(shù) 及室內(nèi)設(shè)計顧問有限公司欣盛 東方潤園 劉榮廣伍振民建筑師事 務(wù)所（香港）有限公司 泛亞環(huán)境國際設(shè)計公 司梁志天建筑師設(shè)計師有限公司、美國赫斯貝德納酒店顧問(HBA)贊成 林風(fēng) 浙江當(dāng)代建筑設(shè)計有限 公司 EDAW美國易道景觀設(shè)計所 /金基 曉廬 華森建筑與工程設(shè)計顧 問有限公司 華森建筑與工程設(shè)計 顧問有限公司 香港高文安設(shè)計有限 公司錢 新綠城 新綠園 浙江綠城東方建筑設(shè)計 有限公司 澳大利亞PLACE 景觀設(shè)計咨詢有限公司 香港知名室內(nèi)設(shè)計師 陳文棟先生華潤 新鴻基 萬象城美國凱里森（Callison）建筑事務(wù)所（顧問）/浙江城建設(shè)計集團(tuán)貝爾高林國際（香港）有限公司梁志天建筑師設(shè)計師有限公司濱 江 陽光海岸劉榮廣伍振民建筑師事務(wù) 所（香港）有限公司、浙江城建設(shè)計集團(tuán)股份有限公司、中國美院風(fēng)景設(shè)計院盧翔建筑師事務(wù)所貝爾高林國際（香港）有限公司香港IVEN CHENG設(shè)計有限公司、SUN amp。 雪峰 水岸楓庭 浙江工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計 研究院 香港海文嘉德杭州分 公司 杭州營造裝修設(shè)計天宏 紫軒 浙江省工業(yè)設(shè)計研究院 浙江綠城建筑設(shè)計公 司景觀設(shè)計所 /濱 江 城市之星 劉榮廣伍振民建筑師事 務(wù)所（香港）有限公司 貝爾高林國際（香港） 有限公司 藝術(shù) 及室內(nèi)設(shè)計顧問有限公司昆侖公館 澳大利亞布BAU 建筑與城市設(shè)計事務(wù)所 日本原田華景觀創(chuàng)意 咨詢 香港高文安設(shè)計有限 公司【競爭對手推廣策略分析】競爭樓盤核心價值訴求點、推廣策略對比分析項目 核心價值訴求點及推廣策略陽光海岸廣告語：198個傳奇營銷方式：以開盤后的大量熱銷型軟文為主要推廣手段推廣主要途徑：報紙廣告：開盤前投放少量預(yù)告性報廣，開 盤后利用大量的 報紙軟文為主，硬廣為輔的集中投放（投放媒體以《杭州日報》為主）；戶外廣告：在機(jī)場高速靠近機(jī)場段、湖墅南路杭汽 發(fā)地塊外 圍等位置設(shè)立了戶外廣告，現(xiàn)場之江路采用約7米高度 圍擋做形象廣告。推廣訴求點 ：全江景豪宅傳奇——198套公寓全部直面 錢塘江；頂級品牌配置——奢侈品級 的德國嘉格納Gaggenau嵌入式廚房電器；打破傳統(tǒng)豪宅設(shè)計理念——采用島式廚房、地?zé)帷ⅹ毩⑾匆路?、雙開入戶門等多種創(chuàng)新設(shè)計；項目熱銷——陽光海岸銷售突破 ，升 級版豪宅細(xì)節(jié) 打動購房者；東方潤園廣告語：居上流之上營銷方式：◆2022年7月，以獨特的方式（管家也需要留學(xué)？?。┟嫦蛉珖衅妇⒏昂商m國際管家學(xué)院深造?！?022年9月，簽約頂級私人俱 樂部上海鴻藝會,首家引進(jìn)專業(yè)會所顧問?！?022年10月，鳳凰衛(wèi)視著名主持人 陳魯豫主持“ 對話東方潤園”開啟了巔峰人士的榮耀生活?！?022年9月20日，《中國十大超 級豪宅》排行榜在香港揭曉 ，東方潤園位列第三，東方潤園是這個獎項自發(fā)布以來極少數(shù)的公寓 類獲獎樓 盤，也是浙江地區(qū)第一個入選的樓盤。推廣主要途徑：主要采用報紙廣告、 電臺廣告、 雜志、戶外廣告等較為全面且配合較好。特別市電臺廣告的配合和 戶外廣告的形式。 戶外如 報廣的形式，市中心有較多廣告位置，圍擋的更換頻 率較快按照推廣節(jié)奏進(jìn)行如同刊登 報廣。推廣訴求點：已前所未出現(xiàn)的頂級公寓類豪宅的形象高調(diào)入市，在各階段利用不同的事件進(jìn)行營銷，并利用全方位、多渠道的媒體攻勢進(jìn)行轟炸。萬象城悅府廣告語：給城市更多可能營銷方式：大肆宣傳、高調(diào)入市是萬象城最成功的第一大蓄客手段。同時看準(zhǔn)目標(biāo)客戶群體（溫、臺等地）及客 戶群體的生活需求（追求高檔消 費），拋金 磚引白玉是萬象城積累客戶的第二大蓄客手段。推廣主要途徑：2022年12月10日廣受關(guān)注的錢江新城內(nèi)大型“都市綜合體”項目——杭州萬象城撩起了神秘的面紗。在省人民大會堂 舉辦的“ 萬象之夜”大型晚會上，杭州萬象城將正式對外宣布 Shopping mall的百 貨主力店，及部分半主力店商家名 單。同時22輛法拉利、瑪莎拉蒂組成的車隊，從錢江新城驅(qū)車前往位于人民大會堂的活 動現(xiàn)場 ，為本次活動預(yù)熱；而活動的主體Fashion show更是邀請了國際一線名模與杭州的知名人士攜手走秀，共同演繹時尚霓裳。本次活動自然便是前面所提的金 磚，在大 張旗鼓地宣傳項 目商業(yè)配套的同時也暗自的向許多客戶拋出了項目住宅的一方美玉。2022年4月被外界稱為杭城極具特色的展示中心的萬象城MIXC都市生活體驗中心揭開面紗。同時也開始了萬象城的第二 輪大型實體宣 傳攻勢。 對于從未感知的事物，都會有好奇，自然探究是許多人的心態(tài)，在此過程中同樣達(dá)到了蓄客的真正目的。推廣訴求點：錢江新城區(qū)域的核心地段、核心商住區(qū)。悅府的小戶型推出打破了原有的慣例，開辟了高檔住區(qū)以小 戶型居多的先河。其次 項 目周邊環(huán)繞24萬平方米萬象城Shopping mall，11萬平方米甲 級寫字樓，6萬平方米超五星級酒店，以及25萬平方米豪華酒店式服務(wù)公寓——這些是萬象城作為都市綜合體所有，也是悅府生活配套所享。新綠園廣告語：典雅傳承，厚載一生營銷方式：硬廣+軟文+ 活動營銷（組織客戶參觀錢江新城、組織客戶游錢塘江、產(chǎn)品說明會、重陽節(jié)登高等活 動）推廣主要途徑：報紙廣告、報紙軟 文、 戶外廣告、電臺廣告、電梯廣告，配合老客戶帶新客戶，口碑傳播等推廣訴求點：綠城產(chǎn)品、錢江新城高尚住宅區(qū)、高檔精裝修品質(zhì)贊成御樹（林風(fēng)三期）廣告語：邂逅御樹，尊享優(yōu)雅營銷方式：2022年10月11日金秋產(chǎn)品品鑒會推廣主要途徑：報紙廣告、報紙軟 文、 戶外廣告、雜志比較均勻投放，設(shè)立門戶網(wǎng)站。推廣訴求點：御樹，以“ 樹”宣揚大氣高貴，挺拔俊朗的高 層建筑形象，正式因 為有千千萬萬棵的樹，才能形成 “蔚然成林”的壯闊園林景象；以“御”的傲氣宣誓“舍我其誰”的氣概，一雅一 貴，一舒一弛，溯源出了項目尊貴、睿智、內(nèi)斂的高雅脫俗氣質(zhì)。藝術(shù)沙龍的生活場 景描述。水岸楓庭廣告語：掩不住的華貴營銷方式：小眾傳播推廣主要途徑：報紙廣告、延安路 戶外廣告推廣訴求點：杭州城市中心，臻品無限榮耀。承襲錢塘古韻，坐享國際繁華。購房入戶無敵地景經(jīng)典設(shè)計極限層高奢華內(nèi)裝頂級配套沐橋廣告語：美國公寓營銷方式：小眾傳播、圈層營銷 。在平海路 121號、湖濱國際名品街成立了“第叁方俱樂部”。作 ， “第叁方俱樂部”裝飾得古樸、典雅， 級公寓一樣透露出純正的美式古典氛 圍。作，公元 沐橋業(yè)主受邀即可擁有“第叁方俱樂部”的高級會籍。除去一層的入口大廳 以及用作辦公的第二層， “第 叁方俱樂部”的三至九層，從私人會客室、小型展示廳、商務(wù)酒廊、 紅酒雪茄吧、書吧到董事會議室以及西式餐廳，均可作為業(yè)主會 員的私人領(lǐng)地。 業(yè)主會員可在此與家人聚餐，與老友敘舊，品味紅酒、雪茄和西式鐵板燒，或是靜默地思考、觀賞西湖景致、召開公司會議、結(jié)交新朋友等等。公元沐橋作為一種高端樓盤形態(tài)，試圖通過圈層營銷的方式在杭州城掀起另一種時尚味道。推廣主要途徑：在機(jī)場高速有戶外廣告，平 時報紙廣告較少，根據(jù)工程、在營銷等節(jié)點（如樣板區(qū)開放展示等）報紙軟文較多。主要平面表現(xiàn)設(shè)計稿陽光海岸 東方潤園萬象城悅府 新綠園贊 成御樹（林風(fēng)三期） 水岸楓庭第二部分：項目分析 項目概況綠城藍(lán)色錢江位于錢江新城 CBD核心地位，面攬廣闊錢塘江，背倚繁華主城區(qū)。 項目東隔望江東路與46500平方米的望江公園相鄰，南 臨之江路飽覽 一線江景，西靠 聞潮路與城市綠地，北傍新塘河及景觀綠化 帶。地理位置 優(yōu)越，交通規(guī)劃完善，市政配套條件成熟。整個項目總用地面積約為84255平方米， 總建筑面積約為30萬平方米。在沿江260余米的尊貴水岸線上，高層公寓，酒店式公寓，白金五星級酒店及國際精品商街，精妙圍合成一個現(xiàn)代大氣的高端復(fù)合社區(qū)。以鯤鵬路為軸線 的南北兩大區(qū)塊，宛如兩 塊 美玉鑲嵌在錢塘江畔。項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積 84255㎡（約126畝）建筑面積 411353㎡地上建筑面積 296799㎡可售面積 250682㎡總戶數(shù) 約901戶車位數(shù) 1932個容積率 建筑密度 %項目內(nèi)容綠化率 ＞30%其它地上配套 3649㎡經(jīng)營用房 811㎡物業(yè)用房 619㎡社區(qū)用房 266㎡架空層 4096㎡地下 110458㎡商鋪 10319㎡酒店 40771㎡配套公建及會所面積酒店式公寓 43005㎡公園：規(guī)劃中的望江公園（，約70畝左右）、 濱江綠 化帶、市民公園商業(yè)：中國針織城好客隆超市、近江小區(qū)上海華聯(lián)超市、世紀(jì)聯(lián)華超市、三江超市、秋濤路好又多超市。近江小區(qū)農(nóng)貿(mào) 市場、 東側(cè)的上城區(qū)公共中心區(qū) 塊規(guī)劃有體量較大的商業(yè)。文體教育：杭州大劇院、江干文體中心、在園區(qū)北面贊成林風(fēng)旁規(guī)劃為娃哈哈幼兒園和小學(xué)，近江小區(qū)附近有勝利小學(xué)、崇文小學(xué)、開元中學(xué)，春江花月北面為杭師院附小。醫(yī)院：杭州市婦女兒童醫(yī)院、邵逸夫醫(yī)院、杭州市第四人民醫(yī)院、上城區(qū)紫陽醫(yī)院、近江小區(qū)社區(qū)醫(yī)院。銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行。藍(lán)色錢江項目以鯤鵬路為軸線的南北兩大區(qū)塊，由精裝高層公寓，酒店式公寓，白金五星級酒店及國際精品商街區(qū)，精妙 圍合成一個現(xiàn)代大氣的高端復(fù)合社區(qū)?！緟^(qū)域規(guī)劃——構(gòu)架城市未來價值版圖】錢江新城是近五年杭州市政府投入最大、政策收益最多、升值潛力巨大的領(lǐng)袖板塊。主要包含有中心區(qū)塊、望江區(qū)塊 、運河區(qū) 塊，這三大區(qū)塊組成了城市未來的價值版圖，亦被稱作一心兩翼。望江區(qū)塊范圍為清江路、秋濤路、姚江路、之江路等道路圍合的地塊中除濱江4號地塊以外的部分，規(guī)劃形成一個相對 完整，兼具居住、辦公、體育、文化、娛樂等綜合功能區(qū)塊，承擔(dān)部分上城區(qū)的公建服務(wù)中心職能。地段的不可復(fù)制性和自然 資源的稀有性，是 該區(qū)塊演變成為完整高尚住宅區(qū)的必要條件和天然稟賦。【綠城集團(tuán)——成就“杭州第一江景高端住區(qū)”】綠城藍(lán)色錢江所處的錢江新城望江區(qū) 塊，是錢江新城CBD的核心居住區(qū)。這里具備廣闊的江岸線，咫尺繁華卻寧靜悠 遠(yuǎn)。 2022年，城市江景高層公寓的代表作——綠城 春江花月的誕生，正式催生了望江區(qū)塊的高端住宅萌芽。此后，新綠園等眾多高端住宅在此應(yīng)運而生，望江區(qū)塊當(dāng)仁不 讓的成為高品位住宅的群聚之地，“ 杭州第一江景高端住區(qū)”的區(qū)域價值也隨之在此落地生根。如今，集聚了綠城城市高層公寓開 發(fā)之精粹的大作——綠城 藍(lán) 色錢江，又即將登場。至此，區(qū) 塊內(nèi)五大高端住宅中，綠城旗下就統(tǒng)領(lǐng)了三席。綠城集團(tuán)的對這一區(qū)域的開發(fā)，更使望江區(qū) 塊“ 杭州第一江景高端住區(qū)”的美譽名至實歸?！舅{(lán)色錢