上海黃埔區(qū)某寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(已修改)
2025-08-15 08:32 本頁(yè)面
【正文】 上海黃埔區(qū)四川路寫字樓項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告一、2004年8—9月上海辦公市場(chǎng)分析（根據(jù)最新交易數(shù)據(jù)）最新情況綜述2004年8月和9月份，上海辦公樓總共成交了1336套，，成交均價(jià)為15925元/平方米。其中，8月份實(shí)現(xiàn)交易429套，，均價(jià)15408元/平方米；9月份實(shí)現(xiàn)交易907套，，均價(jià)16184元/平方米。從數(shù)據(jù)來(lái)看，無(wú)論是成交套數(shù)、成交面積還是交易金額，9月份的交易量都較8月份有大幅增長(zhǎng)，%，%，%。表1 8－9月交易數(shù)據(jù)比較面積（平方米）套數(shù)金額（萬(wàn)元）8月5091711949月827147762合計(jì)1336318957 從上述的數(shù)據(jù)我們可以看出，在住宅和酒店式公寓產(chǎn)品相繼經(jīng)過(guò)其價(jià)格的高漲階段之后，寫字樓產(chǎn)品正逐漸成為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的焦點(diǎn)。我們預(yù)計(jì)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，寫字樓市場(chǎng)將由理性興旺轉(zhuǎn)向繁榮。2． 區(qū)域分析表2 上海市各區(qū)辦公樓交易數(shù)據(jù)區(qū)縣建筑面積（平方米）套數(shù)成交金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元/平米）浦東4565819610407022793徐匯349091855269715096靜安328992535219115864長(zhǎng)寧211451222448111578黃浦18490923379417937虹口15725249137458741盧灣14097882149615249普陀82678472698793閘北516540678713141楊浦29732419846673金山75213014000松江20321437067總計(jì)200281133631895715894上海市辦公樓市場(chǎng)集中度依然很高，傳統(tǒng)的市中心三區(qū)（靜安、黃浦和盧灣）及其周邊區(qū)縣（浦東、徐匯、長(zhǎng)寧、虹口）占據(jù)了辦公樓市場(chǎng)的主要份額。這七個(gè)區(qū)無(wú)論是在交易面積，還是在成交金額上都一路領(lǐng)先，而且七者合計(jì)總量均超過(guò)了90%。而寶山、奉賢、閔行、嘉定、南匯、表浦和崇明六區(qū)則在9月沒(méi)有交易。3．交易面積分析從交易面積來(lái)看，8－9月份，辦公樓成交面積占前五位的依次是：浦東新區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和黃浦區(qū)，%，%，如果算上虹口和盧灣區(qū)，則這七個(gè)區(qū)交易面積占了整個(gè)上海市的九成以上。4．成交金額分析從交易金額來(lái)看，8－9月份，排名前三位的依然是浦東新區(qū)、徐匯和靜安，這與交易面積排序一樣,緊隨其后的是黃浦、長(zhǎng)寧和盧灣區(qū)，%，%。原因說(shuō)明：浦東新區(qū)由于交易體量遠(yuǎn)大于其他區(qū)縣，因此在交易金額上繼續(xù)保持大幅領(lǐng)先。而長(zhǎng)寧和黃浦、虹口和盧灣這兩組交易面積相近區(qū)縣對(duì)比來(lái)看，由于黃浦、盧灣是傳統(tǒng)的市中心區(qū)，土地資源稀缺導(dǎo)致了房?jī)r(jià)高啟，目前即使是住宅項(xiàng)目，這兩區(qū)范圍內(nèi)也難覓單價(jià)萬(wàn)元以下的樓盤了，因此較高的均價(jià)使黃浦、盧灣三區(qū)的交易金額分別超過(guò)了長(zhǎng)寧和虹口。5．平均單價(jià)從成交單價(jià)來(lái)看，9－10月份，浦東以陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)為依托的辦公樓價(jià)格一騎絕塵，以23155元/ m2的單價(jià)雄居榜首，將其他區(qū)縣遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在了后面，每平米高出第二名長(zhǎng)寧區(qū)5210元之多。本期在單價(jià)上排名第二的長(zhǎng)寧區(qū)以虹橋高級(jí)商務(wù)區(qū)為中心，單價(jià)達(dá)到了17945元/ m2，緊隨其后的是靜安、盧灣和徐匯，單價(jià)依次為15820元/ m15096元/ m12141元/ m2。具體見圖3。原因說(shuō)明：本期浦東辦公樓市場(chǎng)的單價(jià)如此之高，除了作為金融貿(mào)易中心受到大量外資企業(yè)的追捧外，另一個(gè)重要原因是浦東區(qū)新上市了一個(gè)天價(jià)樓盤。東昌濱江園是8月下旬新市的一個(gè)4層辦公樓，平均單價(jià)達(dá)到了58499元/ m2，這比同期第二名的天安中心大廈高出了近30000元/ m2，跟目前上海市辦公樓16000萬(wàn)元/ m2的均價(jià)相比，絕對(duì)是一個(gè)天價(jià)。浦東新區(qū)除東昌濱江園以外的辦公樓交易均價(jià)僅為14545元/ m2，由此可見東昌濱江園對(duì)本期浦東寫字樓市場(chǎng)價(jià)格的拉升幅度。單價(jià)分析表3 上海市8－9月辦公樓單價(jià)區(qū)間分布表單價(jià)分段建筑面積（平方米）套數(shù)成交金額（萬(wàn)元）＜1000042910000－1500039615000－19000388＞19000123合計(jì)1336本報(bào)告期間，上海市辦公樓市場(chǎng)單價(jià)兩極分化現(xiàn)象明顯，單價(jià)最高的東昌濱江園達(dá)到了59773元/平方米的天價(jià)，而最低單價(jià)僅有4000元/平方米。我們將所有交易個(gè)案的單價(jià)按價(jià)格區(qū)間排序分類。從圖4－圖6來(lái)看，本月單價(jià)分布有以下特點(diǎn)：216。 無(wú)論是建筑面積還是成交金額，本期的需求高峰都出現(xiàn)在15000－19000元/平方米這個(gè)區(qū)間里，%%。216。 單價(jià)6000元/平方米以下的需求量很少，基本都在金山等這些非市中心區(qū)縣。在6000－15000元/平方米這一區(qū)間內(nèi)需求的分布比較平均，一般在3%－6%之間，15000元/平方米以下的交易量，%%。216。 19000元/平方米以上的劃為高價(jià)寫字樓需求急劇下降，每一個(gè)千元段內(nèi)的需求都這一價(jià)位段的需求都在2%以下，合計(jì)來(lái)看，%%。這一價(jià)位段的需求面積雖然只占了一成，但是由于價(jià)格高昂，成交金額也占了1/4強(qiáng)?？們r(jià)分析表4 上海市8－9月份辦公樓單套總價(jià)分段比較總價(jià)（萬(wàn)元/套）建筑面積（平方米）比例
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