漢口西北湖寫字樓項(xiàng)目分析報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)-文庫(kù)吧
2025-04-14 02:19 本頁(yè)面
【正文】 人口的大城市，數(shù)度被評(píng)為“ 21 世紀(jì)最具發(fā)展?jié)摿Τ鞘小敝?。武漢市新經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展將帶動(dòng)武漢經(jīng)濟(jì)的再次騰飛，同時(shí)也為商務(wù)寫字樓帶來(lái)了巨大的發(fā)展空間。 （一）漢口寫字樓市場(chǎng)發(fā)展回顧 漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展大致可以分為三個(gè)階段：（如下表所示） 階 段 時(shí) 間（年） 代表寫字樓項(xiàng)目 武漢市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 I 1992－ 1995 泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng) 、佳麗廣場(chǎng) 發(fā)展較快 II 1995－ 1998 建銀大廈、國(guó)貿(mào)大廈、瑞通廣場(chǎng)、招銀大廈、信合大廈 發(fā)展很快 III 1998－ 商業(yè)銀行廣場(chǎng)、 天恒財(cái)智大廈、 華通互連網(wǎng)大廈 減緩 分 析： ※ 第一階段，以泰和廣場(chǎng)、武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)為代表，作為武漢市第一批 中國(guó)最大管理資源中心 第 3 頁(yè) 共 15 頁(yè) 純寫字樓，幾年內(nèi)，吸收了相當(dāng)部分的高端市場(chǎng)，后來(lái)由于市場(chǎng)變化，價(jià)格逐步走低。 ※ 第二階段，以建銀大廈、招銀大廈 、 瑞通廣場(chǎng)為代表，新興的金融一條街出現(xiàn)了武漢市大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓群，這批寫字樓的出現(xiàn)，迎合金融一條街的規(guī)劃發(fā)展，吸收了大部分高端市場(chǎng) ，主要是外地駐漢機(jī)構(gòu)。 ※ 第三階段，從 1998年起，在武漢市房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展、商住樓大批出現(xiàn)的背景下，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展放慢了腳步。 通過(guò)回顧分析漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)： ◎ 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動(dòng)程度，進(jìn)而影響寫字樓物業(yè)需求； ◎ 近年來(lái)寫字樓需求受到商住樓市場(chǎng)的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場(chǎng)的潛在客戶 （二）寫字樓總體市場(chǎng)特征 經(jīng)過(guò)調(diào)研分析，目前漢口地區(qū)寫字樓市場(chǎng)呈現(xiàn)如下特征： ※ 集中分布在解放大道至武勝路沿線、建設(shè)大道金融一條街沿線、取水 樓至江漢北路沿線、沿江大道及江漢路步行街沿線四大板塊 ※ 寫字樓物業(yè)平均出售價(jià)格為 5000元 /平方米，平均租金為 30元 /平方米 /月 ※ 寫字樓客戶以外地駐漢機(jī)構(gòu)為主，行業(yè)主要分布在商業(yè)、貿(mào)易、金融、房地產(chǎn)、代理服務(wù)業(yè) ※ 寫字樓出租率比較高，達(dá)到 70％以上；但銷售率比較低，整體不到 40％ ※ 純寫字樓項(xiàng)目開發(fā)受高層商住兩用樓開發(fā)影響較大，但只是暫時(shí)的。 ※ 商住及其他改變功能的住宅樓對(duì)以純寫字樓的租售將產(chǎn)生很大的影響。 ※ 武漢市寫字樓的存量比較多，非但如此，還有寫字樓在開工、完工、待租，總供給大于總需求。 中國(guó)最大管理資源中心 第 4 頁(yè) 共 15 頁(yè) 二 漢口寫字樓市 場(chǎng)供應(yīng)需求分析 （一）漢口寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析 漢口地區(qū)主要寫字樓項(xiàng)目板塊分布情況如下圖表所示： （注：此處分析時(shí)寫字樓不分等級(jí)） 漢口寫字樓供應(yīng)板塊特征45%18%14%23%建設(shè)大道“金融一條街”解放大道至武勝路取水樓至江漢北路沿江大道及江漢路步行街 板 塊 數(shù) 量 (個(gè) ) 建設(shè)大道“金融一條街” 10 解放大道至武勝路 4 取水樓至江漢北路 3 沿江大道及江漢路步行街 5 合 計(jì) 22 分 析： ※ 市場(chǎng)板塊供應(yīng)特征明顯。從早期解放大道至武勝路沿線板塊，到新興的建設(shè)大道＂金融一條街＂板塊，再到近年來(lái)的江漢路及沿江大道沿線板塊，目前形成建設(shè)大道沿線板塊為主，周邊片區(qū)為輔的供應(yīng)格局。 中國(guó)最大管理資源中心 第 5 頁(yè) 共 15 頁(yè) ※ 建設(shè)大道金融一條街板塊，甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模占武漢市甲級(jí)寫字樓總規(guī)模的 40％，占漢口地區(qū)甲級(jí)寫字樓物業(yè)規(guī)模的 60％以上， 是漢口高檔寫字樓最為密集 、規(guī)模最大 的 區(qū)域。 ※ 解放大道至武勝路板塊，聚集了漢口地區(qū)主要的早期寫字樓，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較成熟，但近年來(lái)板塊供應(yīng)量少，市場(chǎng)冷淡。 ※ 沿江大道及江漢路步行街板塊，純寫字樓項(xiàng)目很少，但高層商住辦公樓很多，為漢口主要的商住辦公樓聚集之地。 租金 /售價(jià)分析 ★ 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù) 武漢市寫字樓價(jià)格指數(shù)及變化如下圖表 所示： 寫字樓歷年價(jià)格指數(shù)表 年／度 寫字樓指數(shù) 1010 1013 1016 1018 1016 1019 1023 1030 1035 1038 1050 1065 寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù)圖10101013101610181016101910231030103510381050 1065980100010201040106010801 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12寫字樓物業(yè)價(jià)格指數(shù)
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