【正文】 品牌。 “低成本高品位”理念 ? 高品位并不意味著高成本，追求開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的最大化永遠(yuǎn)是我們的策劃宗旨。 （ 4）、注重 生態(tài)資源的保護(hù)與利用，在開(kāi)發(fā)的同時(shí)盡可能保護(hù)現(xiàn)有的植被樹(shù)木，同時(shí)充分利用場(chǎng)地特有的自然資源，組織場(chǎng)地內(nèi)部氣流，達(dá)到自然通風(fēng)。 ? 小高層酒店式公寓： 設(shè)置在項(xiàng)目北側(cè)，小高層，項(xiàng)目及周邊區(qū)域的標(biāo)志性建筑。 ? 停車(chē)泊位： 根據(jù)新密市的城市特點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)置 250 外停車(chē)泊位：北部和南部停車(chē)場(chǎng)，滿(mǎn)足部分有私密性要求的高端消費(fèi)者停車(chē)需要。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （ 1）、以盡可能滿(mǎn)足消費(fèi)者的各種需求為目的，利用各種技術(shù)手段營(yíng)造出具有魅力的綜合性建筑環(huán)境。感謝原作者所作出的努力！ 建筑外立面設(shè)計(jì) （ 1）、講究明快、新穎，各建筑元素組織簡(jiǎn)潔，構(gòu)件細(xì)部簡(jiǎn)明完整，有明確的特征和一貫性； （ 2）、 注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡(jiǎn)潔，反對(duì)多余裝飾； （ 3）、崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果； （ 4）、 以功能布局為依據(jù) 采用 不對(duì)稱(chēng)構(gòu)圖手法 突出建筑風(fēng)格。感謝原作者所作出的努力！ 形成多層次的變化。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 ? 保證多個(gè)樓層直接導(dǎo)入外部人流，使較多的樓層感覺(jué)像地面層； ? 配備充足數(shù)量的停車(chē)位，方便駕車(chē)人士抵達(dá)； ? 設(shè)計(jì)醒目的主入口，并在主入口處配備 入口廣場(chǎng)和大型電視屏幕； ? 利用中部的景觀廣場(chǎng)，形成入口廣場(chǎng)和內(nèi)部廣場(chǎng)之間景觀的有效滲透，從而吸引人流。 車(chē)流動(dòng)線(xiàn)規(guī)劃建議 車(chē)流動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)有兩個(gè)設(shè)計(jì)原則： 一是便捷性，此點(diǎn)涵蓋交通和停車(chē)的便捷。 年齡構(gòu)成 （ 1）、 18 歲以下的人群受支付能力的限制。 第一集團(tuán)：私營(yíng)礦業(yè)主、其他私營(yíng)企業(yè)主。我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動(dòng)關(guān)系，將吸引少量的來(lái)自鄭州的投資客和經(jīng)營(yíng)者。 青屏購(gòu)物中心 （ 15）、中原新光 MALL （ 16）、 中原新城 （ 17）、嘉年華購(gòu)物公園 (18)、中原第一 MALL 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。為了保證經(jīng)營(yíng)定位思路的 正確執(zhí)行，避免無(wú)原則性對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃布局的任意調(diào)整（否則無(wú)法保證早期預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)效果），需要堅(jiān)持早期經(jīng)營(yíng)策劃思路下的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。感謝原作者所作出的努力！ （三）、營(yíng)銷(xiāo)主 題定位 發(fā)財(cái)致富 ,一鋪養(yǎng)三代 ? 投資商鋪具有穩(wěn)定性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 ? 超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念： 人流車(chē)流的自然導(dǎo)入營(yíng)造出流暢的購(gòu)物空間。感謝原作者所作出的努力！ 立體營(yíng)銷(xiāo) 精確轟炸 在新密地區(qū)引進(jìn)世界上最新的商業(yè)模式 —— Shopping Mall，要順利實(shí)現(xiàn)受眾對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知、認(rèn)可和贊譽(yù)，全方位的立體營(yíng)銷(xiāo)是必不可少的，真正做到讓項(xiàng)目深入人心、大快民意。感謝原作者所作出的努力！ D. 四、經(jīng)營(yíng)管理定位 （一）、經(jīng)營(yíng)管理策略 購(gòu)物中心的商業(yè)定位決定了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理策略為： 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 ? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標(biāo)志性商業(yè)的地位。 （四）、經(jīng)營(yíng)管理效果測(cè)評(píng) 引入經(jīng)營(yíng)管理工作的目的即使開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營(yíng)管理公司四方共贏 —— 開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)順利銷(xiāo)售，回收資金，取得利潤(rùn)； 業(yè)主能有長(zhǎng)久、穩(wěn)定及不斷增長(zhǎng)的租金收益，保證投資收益；商家經(jīng)營(yíng)狀況良好，利潤(rùn)不斷攀升；經(jīng)營(yíng)管理公司有序、健康發(fā)展。 鋪位租金的年遞增率 鋪位租金的年遞增率是保障業(yè)主投資利益的指標(biāo)，只有購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)管理保持高水準(zhǔn)，才能保證租金的高遞增。感謝原作者所作出的努力！ 的調(diào)整和變化。 在本報(bào)告的執(zhí)行過(guò)程中，本公司將根據(jù)市場(chǎng)的變化和需求，做出相應(yīng)房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 ? 聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物中心管理公司進(jìn)行管理。 （二）、經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)設(shè)計(jì) 總體目標(biāo)是購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)管理良好，保證各方利益。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 （五）、宣傳推廣定位 宣傳推廣總體策略 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 ? 絕佳的地理位置： 項(xiàng)目正處在新密未來(lái)的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。 摩爾購(gòu)物公園 新密人將體驗(yàn)一種前所未有的全新購(gòu)物方式，購(gòu)物的同時(shí)消費(fèi)者也會(huì)體驗(yàn)逛公園的那份休閑。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。減少主力商家招商工作帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。感謝原作者所作出的努力！ （ 9）、歡樂(lè)園 （ 10）、星光同樂(lè) （ 11）、新天美地購(gòu)物中心 （ 12）、捷樂(lè)福購(gòu)物中心 （ 13）、金成 （三）、投資者 新密本地投 資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比例約占 15%；鄭州市比例約占 5%。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ B. 二、目標(biāo)客戶(hù)群定位 對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目來(lái)講，目標(biāo)客戶(hù)群一般分為三個(gè)部分：消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者和投資者。這樣既可避免人流車(chē)流的交叉，同時(shí)也強(qiáng)化了高端消費(fèi)群的停車(chē)私密性。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 （ 5）、水平引導(dǎo) 利用地面或頂棚的形式差異、材料對(duì)比、色彩變化以及照明設(shè)計(jì)、彎曲的墻面、標(biāo)志牌、序列組織等，對(duì)顧客起水平引導(dǎo)的作用。 （ 1）、高差組織：利用地面和不同標(biāo)高，組織不同類(lèi)型的商業(yè)子空間，以房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 建筑總體設(shè) 計(jì) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫(kù) 資料均來(lái)源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。 ? 酒店式公寓改設(shè)三層專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 ? “特色滋味街”： 設(shè)于項(xiàng)目東側(cè)雪花路，組成一條具有河南地方特色餐飲、小食特點(diǎn)的商業(yè)步行街。 具體功能分區(qū)如下： A、臨長(zhǎng)樂(lè)路和青屏大街以東和以南區(qū)域布置相對(duì)高檔和安靜的業(yè)態(tài)，而臨西大街和雪花路以北和以西區(qū)域所分布的業(yè)態(tài)相對(duì)較 為平民化消費(fèi)和熱鬧喧嘩。感謝原作者所作出的努力！ （六）、規(guī)劃布局定位 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開(kāi)發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點(diǎn)： （ 1）、注重 文化的發(fā)掘與營(yíng)造，塑造 “ 文化 商業(yè)購(gòu)物中心” 特有的形象，建立 市 域的文化性中心，營(yíng)造 項(xiàng)目 自身的 文化氛圍 ； （ 2）、注重 景觀環(huán)境 與 區(qū)域內(nèi)的建筑 環(huán)境 的協(xié)調(diào)與融合，充分利用場(chǎng)地地形 （ 臺(tái)地與坡地 ） 的 變化， 順勢(shì)而為， 使建筑與山地背景融合， 形成豐富的空間層次變化。感謝原作者所作出的努力！ 念和商業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，力求使之十年之內(nèi)不落后于新密的商業(yè)市場(chǎng)。我們構(gòu)筑一個(gè)相互的溝通平臺(tái)，一種親密的、平等的、互融的溝通平臺(tái)。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請(qǐng)您直接與我們聯(lián)系。 （ 2）、建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價(jià)，統(tǒng)一幣種和貨幣單 位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位為基礎(chǔ)的可比價(jià)格。 ? 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)及本身的實(shí)際情況，可考慮市場(chǎng)比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取 市場(chǎng)比較法 作為本次價(jià)格評(píng)估的基本方法。 ? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如： 新鄭 、 禹州 、登封 、 滎陽(yáng) 、 鄭州 、 鞏義 等）輻射半徑約 4050 公里，輻射人口約 300 萬(wàn)人。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國(guó)內(nèi)最流行的業(yè)態(tài)組合模式，根據(jù)時(shí)尚、潮流的元素進(jìn)行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動(dòng)其它同檔次不同 類(lèi)型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費(fèi)者在這里充分體驗(yàn)到“逛的樂(lè)趣”和“發(fā)現(xiàn)的樂(lè)趣”，突破純購(gòu)物商場(chǎng)的概念，增加娛樂(lè)休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項(xiàng)目打造成新密的商業(yè)航母、時(shí)尚購(gòu)物公園，使之成為人們休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物的首選。根據(jù)產(chǎn)生影響的直接程度，可以分為核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈）；新密項(xiàng)目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為 65000 平方米。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) （四）、 價(jià)格定位 價(jià)格依據(jù)條件 （ 1）、以現(xiàn)階段市場(chǎng)價(jià)格狀況為基礎(chǔ)； （ 2）、以現(xiàn)有市場(chǎng)資料評(píng)估出本項(xiàng)目第一層的價(jià)格； （ 3）、本價(jià)格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷(xiāo)售、招商工作的開(kāi)展，會(huì)對(duì)售價(jià)做相應(yīng)調(diào)整； （ 4）、所述金額均以人民幣為單位。感謝原作者所作出的努力！ 綜上分析： 經(jīng)營(yíng)規(guī)模： 1500～ 3000 ㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購(gòu)物中心； 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)： 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營(yíng)品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等； 經(jīng)營(yíng)檔次： 經(jīng)營(yíng)檔次較低，僅滿(mǎn)足當(dāng)?shù)厝藢?duì)一般生活的需求，而高檔 次的消費(fèi)多至鄭州消費(fèi)； 租賃價(jià)格： 本地人無(wú)投資商鋪意識(shí)，經(jīng)營(yíng)以租賃為