【正文】 品牌。 “低成本高品位”理念 ? 高品位并不意味著高成本，追求開發(fā)商利潤的最大化永遠是我們的策劃宗旨。 （ 4）、注重 生態(tài)資源的保護與利用，在開發(fā)的同時盡可能保護現(xiàn)有的植被樹木，同時充分利用場地特有的自然資源，組織場地內(nèi)部氣流，達到自然通風。 ? 小高層酒店式公寓： 設置在項目北側(cè)，小高層，項目及周邊區(qū)域的標志性建筑。 ? 停車泊位： 根據(jù)新密市的城市特點，我們建議項目內(nèi)部設置 250 外停車泊位：北部和南部停車場，滿足部分有私密性要求的高端消費者停車需要。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ （ 1）、以盡可能滿足消費者的各種需求為目的，利用各種技術(shù)手段營造出具有魅力的綜合性建筑環(huán)境。感謝原作者所作出的努力！ 建筑外立面設計 （ 1）、講究明快、新穎，各建筑元素組織簡潔，構(gòu)件細部簡明完整，有明確的特征和一貫性； （ 2）、 注意發(fā)揮結(jié)構(gòu)構(gòu)成本身的形式美，造型簡潔，反對多余裝飾； （ 3）、崇尚合理的構(gòu)成工藝，尊重材料的性能，講究材料自身的質(zhì)地和色彩的配置效果； （ 4）、 以功能布局為依據(jù) 采用 不對稱構(gòu)圖手法 突出建筑風格。感謝原作者所作出的努力！ 形成多層次的變化。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? 保證多個樓層直接導入外部人流，使較多的樓層感覺像地面層； ? 配備充足數(shù)量的停車位，方便駕車人士抵達； ? 設計醒目的主入口，并在主入口處配備 入口廣場和大型電視屏幕； ? 利用中部的景觀廣場，形成入口廣場和內(nèi)部廣場之間景觀的有效滲透，從而吸引人流。 車流動線規(guī)劃建議 車流動線設計有兩個設計原則： 一是便捷性，此點涵蓋交通和停車的便捷。 年齡構(gòu)成 （ 1）、 18 歲以下的人群受支付能力的限制。 第一集團：私營礦業(yè)主、其他私營企業(yè)主。我們還注意到，鄭州和新密所形成的互動關(guān)系，將吸引少量的來自鄭州的投資客和經(jīng)營者。 青屏購物中心 （ 15）、中原新光 MALL （ 16）、 中原新城 （ 17）、嘉年華購物公園 (18)、中原第一 MALL 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。為了保證經(jīng)營定位思路的 正確執(zhí)行，避免無原則性對商場規(guī)劃布局的任意調(diào)整（否則無法保證早期預計經(jīng)營效果），需要堅持早期經(jīng)營策劃思路下的經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃布局。感謝原作者所作出的努力！ （三）、營銷主 題定位 發(fā)財致富 ,一鋪養(yǎng)三代 ? 投資商鋪具有穩(wěn)定性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 ? 超前的規(guī)劃設計理念： 人流車流的自然導入營造出流暢的購物空間。感謝原作者所作出的努力！ 立體營銷 精確轟炸 在新密地區(qū)引進世界上最新的商業(yè)模式 —— Shopping Mall，要順利實現(xiàn)受眾對項目的認知、認可和贊譽，全方位的立體營銷是必不可少的，真正做到讓項目深入人心、大快民意。感謝原作者所作出的努力！ D. 四、經(jīng)營管理定位 （一）、經(jīng)營管理策略 購物中心的商業(yè)定位決定了項目的經(jīng)營管理策略為： 統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? 在本地區(qū)商業(yè)中建立標志性商業(yè)的地位。 （四）、經(jīng)營管理效果測評 引入經(jīng)營管理工作的目的即使開發(fā)商、業(yè)主、商家和經(jīng)營管理公司四方共贏 —— 開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)順利銷售，回收資金，取得利潤； 業(yè)主能有長久、穩(wěn)定及不斷增長的租金收益，保證投資收益；商家經(jīng)營狀況良好，利潤不斷攀升；經(jīng)營管理公司有序、健康發(fā)展。 鋪位租金的年遞增率 鋪位租金的年遞增率是保障業(yè)主投資利益的指標，只有購物中心的經(jīng)營管理保持高水準，才能保證租金的高遞增。感謝原作者所作出的努力！ 的調(diào)整和變化。 在本報告的執(zhí)行過程中，本公司將根據(jù)市場的變化和需求，做出相應房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 ? 聘請專業(yè)的購物中心管理公司進行管理。 （二）、經(jīng)營管理目標設計 總體目標是購物中心經(jīng)營管理良好，保證各方利益。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 （五）、宣傳推廣定位 宣傳推廣總體策略 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? 絕佳的地理位置： 項目正處在新密未來的中心區(qū)域，片區(qū)發(fā)展后勁十足。 摩爾購物公園 新密人將體驗一種前所未有的全新購物方式，購物的同時消費者也會體驗逛公園的那份休閑。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。減少主力商家招商工作帶來的市場風險。感謝原作者所作出的努力！ （ 9）、歡樂園 （ 10）、星光同樂 （ 11）、新天美地購物中心 （ 12）、捷樂福購物中心 （ 13）、金成 （三）、投資者 新密本地投 資客比例約占 80%；新密周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)比例約占 15%；鄭州市比例約占 5%。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。感謝原作者所作出的努力！ B. 二、目標客戶群定位 對于商業(yè)項目來講，目標客戶群一般分為三個部分：消費者、經(jīng)營者和投資者。這樣既可避免人流車流的交叉，同時也強化了高端消費群的停車私密性。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 （ 5）、水平引導 利用地面或頂棚的形式差異、材料對比、色彩變化以及照明設計、彎曲的墻面、標志牌、序列組織等，對顧客起水平引導的作用。 （ 1）、高差組織：利用地面和不同標高，組織不同類型的商業(yè)子空間，以房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 建筑總體設 計 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整性和準確性。 ? 酒店式公寓改設三層專業(yè)市場。 ? “特色滋味街”： 設于項目東側(cè)雪花路，組成一條具有河南地方特色餐飲、小食特點的商業(yè)步行街。 具體功能分區(qū)如下： A、臨長樂路和青屏大街以東和以南區(qū)域布置相對高檔和安靜的業(yè)態(tài)，而臨西大街和雪花路以北和以西區(qū)域所分布的業(yè)態(tài)相對較 為平民化消費和熱鬧喧嘩。感謝原作者所作出的努力！ （六）、規(guī)劃布局定位 規(guī)劃設計要點 綜合考慮地塊自然、人文、環(huán)境及開發(fā)周期等因素，總體規(guī)劃有如下要點： （ 1）、注重 文化的發(fā)掘與營造，塑造 “ 文化 商業(yè)購物中心” 特有的形象，建立 市 域的文化性中心，營造 項目 自身的 文化氛圍 ； （ 2）、注重 景觀環(huán)境 與 區(qū)域內(nèi)的建筑 環(huán)境 的協(xié)調(diào)與融合，充分利用場地地形 （ 臺地與坡地 ） 的 變化， 順勢而為， 使建筑與山地背景融合， 形成豐富的空間層次變化。感謝原作者所作出的努力！ 念和商業(yè)經(jīng)營理念，力求使之十年之內(nèi)不落后于新密的商業(yè)市場。我們構(gòu)筑一個相互的溝通平臺，一種親密的、平等的、互融的溝通平臺。如果您認為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 （ 2）、建立價格可比基礎 建立以統(tǒng)一付款方式，統(tǒng)一采用單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單 位，統(tǒng)一面積內(nèi)涵，統(tǒng)一面積單位為基礎的可比價格。 ? 根據(jù)本項目的特點及本身的實際情況，可考慮市場比較法或成本法，但考慮到成本法的一些不明確因素，因此最終選取 市場比較法 作為本次價格評估的基本方法。 ? 第三商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市周邊縣市（如： 新鄭 、 禹州 、登封 、 滎陽 、 鄭州 、 鞏義 等）輻射半徑約 4050 公里，輻射人口約 300 萬人。在業(yè)態(tài)布局方面也將脫離傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)布局，采用目前國內(nèi)最流行的業(yè)態(tài)組合模式，根據(jù)時尚、潮流的元素進行不規(guī)則性分布，即以主力店、品牌旗艦店等的規(guī)則分布帶動其它同檔次不同 類型業(yè)態(tài)的不規(guī)則分布，使消費者在這里充分體驗到“逛的樂趣”和“發(fā)現(xiàn)的樂趣”，突破純購物商場的概念，增加娛樂休閑和餐飲業(yè)態(tài)的分布比例，真正把本項目打造成新密的商業(yè)航母、時尚購物公園，使之成為人們休閑、娛樂、購物的首選。根據(jù)產(chǎn)生影響的直接程度，可以分為核心商圈（第一商圈）、次要商圈（第二商圈）和輔助商圈（第三商圈）；新密項目現(xiàn)規(guī)劃商業(yè)面積為 65000 平方米。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 （四）、 價格定位 價格依據(jù)條件 （ 1）、以現(xiàn)階段市場價格狀況為基礎； （ 2）、以現(xiàn)有市場資料評估出本項目第一層的價格； （ 3）、本價格的分析、結(jié)論只供現(xiàn)階段參考，隨著工程、銷售、招商工作的開展，會對售價做相應調(diào)整； （ 4）、所述金額均以人民幣為單位。感謝原作者所作出的努力！ 綜上分析： 經(jīng)營規(guī)模： 1500～ 3000 ㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心； 經(jīng)營業(yè)態(tài)： 經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等； 經(jīng)營檔次： 經(jīng)營檔次較低，僅滿足當?shù)厝藢σ话闵畹男枨?，而高檔 次的消費多至鄭州消費； 租賃價格： 本地人無投資商鋪意識，經(jīng)營以租賃為