【正文】 網(wǎng) 房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網(wǎng)上， 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 只負(fù)責(zé)收集、整理，但不能保證資料的完整性和準(zhǔn)確性。感謝原作者所作出的努力！ 本項(xiàng)目 A 屏峰商場 B亞太商場 C 香港大廈 D 地塊周邊街鋪 繁華程度 20 30 30 29 25 交通便捷度 20 25 25 24 20 車位停放 20 17 17 17 17 臨街狀態(tài) 20 18 17 17 20 配套設(shè)施 20 23 23 22 20 合 計(jì) 100 113 112 109 102 區(qū)域狀況修正系數(shù)說明： 屏峰商場、亞太商場、香港大廈的繁華度、交通便 捷度、臨街面及車位停放狀況有相似性，均比本項(xiàng)目有優(yōu)勢，僅配套設(shè)施有差異，因此區(qū)域修正系數(shù)分別為 100/11 100/11 100/109；地塊周邊商鋪在車位停放及配套設(shè)施上與本項(xiàng)目有一定的差距，因此區(qū)域修正系數(shù)為 100/102。 （ 3）、交易情況修正系數(shù) 屏峰商場、亞太商場、香港大廈、地塊周邊街鋪 均為正常交易，故交易情況修正系數(shù)為 100/100/100/100。感謝原作者所作出的努力！ 民用車輛達(dá) 萬輛，平均 15 人擁有一部車，百萬以上的有錢人占總?cè)丝诘?8%。如果您認(rèn)為侵犯了您的權(quán)利，請您直接與我們聯(lián)系。 （ 3）、市場背景分析 目前新密 商業(yè)仍集中在西大街片區(qū)，大部分商場經(jīng)營面積在 1500～3000 ㎡，業(yè)態(tài)較合理、功能分區(qū)較混亂、購物環(huán)境較差，經(jīng)營檔次較低，均為租賃，市場需要一個(gè)集中式、有品味、高檔次的消費(fèi)場所。 第三商圈支撐 5%左右的消費(fèi)人群。 我司認(rèn)為： ? 第一商圈輻射區(qū)域及半徑：新密市區(qū)（主要為東區(qū)和西區(qū)）輻射半徑約 56 公里，輻射人口約 15 萬人。 新密項(xiàng)目的商圈就是以項(xiàng)目為中心，項(xiàng)目能夠?qū)οM(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生直接影響的范圍。房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 河南新密商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告 .doc 目 錄 一、項(xiàng)目定位 ........................................................................................................ ３ （一）、品牌形象定位 .............................................................................. ３ （二）、業(yè)態(tài)定位 ........................................................................................ ３ （三）、商圈定位 ........................................................................................ ６ （四）、價(jià)格定位 ........................................................................................ ８ （五）、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念定位 ..................................................................... 17 （六）、規(guī)劃布局定位 .............................................................................. 20 （七）、建筑設(shè)計(jì)定位 .............................................................................. 23 （八）、交通系統(tǒng)定位 .............................................................................. 27 二、目標(biāo)客戶群定位 ........................................................................................ 29 （一）、消費(fèi)者 ............................................................................................ 29 （二）、經(jīng)營者 ............................................................................................ 30 （三）、投資者 ............................................................................................ 30 三、營銷推廣定位 .............................................................................................. 31 （一）、名稱定位 ........................................................................................ 31 （二）、營銷策略定位 .............................................................................. 33 （三）、營銷主題定 位 .............................................................................. 34 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （四）、產(chǎn)品差異化定位 .......................................................................... 35 （五）、宣傳推廣定位 .............................................................................. 36 四、經(jīng)營管理定位 .............................................................................................. 38 （一）、經(jīng)營管理策略 .............................................................................. 38 （二）、經(jīng)營管理目標(biāo)設(shè)計(jì) ..................................................................... 39 （三）、經(jīng)營管理限制條件 ..................................................................... 39 （四）、經(jīng)營管理效果測評 ..................................................................... 40 A. 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 一、項(xiàng)目定位 （一）、品牌形象定位 集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的大型 SHOPPING MALL 一個(gè)好的產(chǎn)品必須有其鮮明的定位，才容易被市場認(rèn)可和接受。 ? 打造新密市全新的商業(yè)模式 ? 提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境 ? 滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求 ? 形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營與 （二）、業(yè)態(tài)定位 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 業(yè)態(tài)比例定位 購物（ 40%）、休閑娛樂（ 25%）、餐飲（ 25%）、配套及其他（ 10%） 業(yè)態(tài)細(xì)化定 位 購物中心業(yè)態(tài)細(xì)化表 業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例 購物 主力店：綜合超市 次主力店及一般品牌散戶：品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等 40% 休閑娛樂 洗浴中心、 KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、 25% 購物中心業(yè)態(tài)比例圖購物40%休閑娛樂25%餐飲25%配套及其他10%購物休閑娛樂餐飲配套及其他房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等 餐飲 特色餐飲：美食廣場、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等 高檔餐飲：酒樓、茶樓等 25% 配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點(diǎn)、銀行、郵政、證券、汽車展廳等 10% 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 （三）、商圈定 位 一般來說，一個(gè) Mall 的有效商圈達(dá) 200～ 300 公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用 。根據(jù)大型購物中心第一商圈交通距離為 10 分鐘，第二商圈為 15 分鐘，第三商圈為 30 分鐘的劃分標(biāo)準(zhǔn)。 商圈內(nèi)消費(fèi)群體支撐程度： 第一商圈支撐 6570%的消費(fèi)人群； 第二商圈支撐 2530%的消費(fèi)人群。 （ 2）、區(qū)域因素分析 A、項(xiàng)目北面以餐飲為主，有少量辦公用品；東面以休閑、餐飲為主；南面為青屏廣場，周邊分布酒店、洗浴城、咖啡西餐廳、家飾品店、服飾等； B、商鋪均為 租賃， 租金在 20～ 30 元 /㎡之間； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 C、項(xiàng)目周邊商鋪經(jīng)營面積較大，其中洗浴城 3 層，經(jīng)營面積在 2020 ㎡以上，其它餐飲經(jīng)營面積也多在 200 ㎡以上。 價(jià)格測算過程 （ 1）、選擇可比實(shí)例： 經(jīng)過對新密商業(yè)市場的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接近的原則，確定以下四個(gè)可比實(shí)例，詳細(xì)資料見下表： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫 項(xiàng)