易居地產(chǎn)20xx年商業(yè)地產(chǎn)策劃與定位培訓(xùn)教材前期定位-展示頁
2025-06-22 11:09本頁面
【正文】 陳仁科一起探尋…… 本資料來自 35 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 五 目前分宜的住宅市場比較好，但整體價(jià)格不高，在土地成本增加了一倍的前提下，如果仍按現(xiàn)在的住宅價(jià)格銷售，開發(fā)商的收益就沒有想象中的大。 商業(yè)面積越大，銷售當(dāng)然越難。 3. 縣城成熟的老商圈商業(yè)不夠發(fā)達(dá)，那么新區(qū)商業(yè)又怎能快速形成呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 34 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā) ，之 四 項(xiàng)目的商業(yè)面積。 2. 分宜離新余市僅半小時(shí)路程，且交通非常便利。但卻有以下幾個(gè)問題： 1. 本縣城商業(yè)經(jīng)濟(jì)并不十分發(fā)達(dá)。招商如果緩慢，是否會對項(xiàng)目收益產(chǎn)生影響，招商緩慢肯定會影響項(xiàng)目的銷售?，F(xiàn)在地價(jià)翻倍，那么，容積率必然提高，這就提出一個(gè)問題： 現(xiàn)在項(xiàng)目是以商業(yè)為主，還是以住宅為主？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 32 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā)，之 二 如果以住宅為主，過多商業(yè)面積必然出現(xiàn)兩個(gè)問題： ，商住混建，肯定會降低住宅品質(zhì)。 案例二：江西分宜項(xiàng)目 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 27 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 28 土地位置 天工大道東側(cè)、東山路北側(cè) 土地性質(zhì) 商住 土地面積 ㎡ ＋ ㎡ 容積率 不大于 建筑密度 不超過 ％ 建筑層數(shù) 西地塊： 4層 東地塊： 17層 地塊基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 29 地 塊 現(xiàn) 狀 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 30 面對這樣一個(gè)項(xiàng)目 大家覺得該如何入手呢？ 在對城市、對地塊都有了一定的了解之后，我們一起來層層剖析這個(gè)項(xiàng)目吧！ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 31 八點(diǎn)思考 解密 該項(xiàng)目開發(fā)，之 一 項(xiàng)目 原 以商業(yè)為主。 工業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)。 總面積 1389平方公里，總?cè)丝?，其中城區(qū)面積，城區(qū)常住人口 。 另外一組市調(diào)數(shù)據(jù)指出了定位方向 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 18 于是，我們?yōu)轫?xiàng)目定位為直接指向年輕消費(fèi)群體的 —— 核心商圈最時(shí)尚的潮流基地 潮 樓 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 19 地塊與城市的關(guān)系 地塊與區(qū)域的關(guān)系 地塊與市場的關(guān)系 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊地形與技術(shù)指標(biāo) 第二層剖析： 地塊最適合做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 20 城市的戰(zhàn)略定位 城市的總體規(guī)劃 城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu) 城市的歷史文化 地塊與城市的關(guān)系 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 21 地塊與區(qū)域的關(guān)系 區(qū)域在城市中的地位 區(qū)域的總體規(guī)劃 區(qū)域的市政配套 區(qū)域的交通網(wǎng)絡(luò) 區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 區(qū)域的人口特征 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 22 地塊與市場的關(guān)系 房地產(chǎn)現(xiàn)狀，開發(fā)量、租售總量 房地產(chǎn)發(fā)展趨勢 消費(fèi)者特征 消費(fèi)者習(xí)慣 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 23 地塊與周邊環(huán)境的關(guān)系 地塊周邊的自然環(huán)境 地塊周邊的市政配套 地塊周邊的競爭對手 地塊周邊的交通網(wǎng)絡(luò) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 24 地塊 與 規(guī)劃設(shè)計(jì) 用地性質(zhì) 規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 地塊四至 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 25 從案例中闡述地塊研究的重要性！ 需要說明的是，案例和案例不同，其分析的重點(diǎn)可能也有所不同。 相對高端消費(fèi)的群體，這一群體單次消費(fèi)能力可能不是最強(qiáng)，但他們卻是消費(fèi)頻次最高 (一有閑暇時(shí)間就會逛街購物 )、消費(fèi)欲望最強(qiáng)烈 (每次逛街都會花點(diǎn)錢出去 )的。 幾個(gè)主要項(xiàng)目商業(yè)面積之和竟達(dá) ㎡，加上規(guī)模較小的商場及零散分布的街鋪，估計(jì)新余市的商業(yè)面積將達(dá)到 50萬㎡之巨，而新余市區(qū)人口僅為 40萬，市區(qū)人口與商業(yè)面積之比為 1： ，世界上最繁華的商業(yè)城市 —— 東京，這個(gè)比例才為 1： ，香港為 1：， 供應(yīng)嚴(yán)重飽和！ 市調(diào)發(fā)現(xiàn) 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 16 面對如此激烈競爭的市場、面對如此飽和的市場，本項(xiàng)目該如何 突圍？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 17 在對勝利北路東面和西面兩個(gè)方向的人流量進(jìn)行不同季節(jié)、不同時(shí)段的多次實(shí)地測量后，我們發(fā)現(xiàn)， 18～28歲年齡段的人流占據(jù)人流總量的比例平均高達(dá) 6成。全市總面積 3178平方公里，中心城區(qū)面積 30平方公里，總?cè)丝?（截止 2020年底） ,城區(qū)人口超過 40萬。本資料來自 1 商業(yè)地產(chǎn)的策劃與定位 陳仁科老師 本資料來自 2 商業(yè)地產(chǎn) ，是現(xiàn)在開發(fā)的熱門！為什么？因?yàn)殚_發(fā)周期短、利潤率高！當(dāng)然大家也知道風(fēng)險(xiǎn)高。 從全國來看，人人都在往商業(yè)開發(fā)這條路上擠，但有多少項(xiàng)目是真正成功的呢？ 原因可能很多 …… 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 3 不成功的 原因 可能是 —— 因?yàn)榈囟尾缓? 因?yàn)橄M(fèi)者消費(fèi)實(shí)力低 因?yàn)樯虡I(yè)環(huán)境差 因?yàn)楦偁幖ち?，對手太?qiáng) 因?yàn)檎猩屉y度大 ?? 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 4 為什么 等項(xiàng)目做出來了才發(fā)現(xiàn)這些問題 ？ 為什么直到最后才知道是這些問題造成了項(xiàng)目的不成功 ？ 這些問題難道是不能避免的嗎 ？ 這些問題難道是無法解決的嗎 ？ 這些問題是不是最核心的問題 ？ 究竟什么才是最核心的問題 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 5 我 認(rèn)為，關(guān)鍵是 —— 沒有賦予項(xiàng)目準(zhǔn)確的定位 怎樣做到 準(zhǔn)確定位 呢？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 6 定位 需要解決的幾個(gè)基本問題 —— 市場 缺 什么？ 地塊 最適合做什么？ 地理位置 最適合做什么？ 你， 想 做什么？ 與陳仁科一起探尋…… 本資料來自 7 第一層剖析 : 與陳仁科一起探尋…… 從商業(yè) 形態(tài) 來看 …… 從商業(yè) 業(yè)態(tài) 來看 …… 從商業(yè) 層次 來看 …… 從消費(fèi) 潛在需求 來看 …… 從商業(yè) 格局 來看 …… 市場 缺 什么 本資料來自 8 從商業(yè) 形態(tài) 看，看什么 ？ —— 有哪些商業(yè)形態(tài) —— 各類商業(yè)形態(tài)的規(guī)模、比例 —— 各類商業(yè)形態(tài)的經(jīng)營現(xiàn)狀 —— 各類商業(yè)形態(tài)運(yùn)作模式 —— 各類商業(yè)形態(tài)的相互關(guān)系 —— 各類商業(yè)形態(tài)的建筑特色 —— 各類商業(yè)形態(tài)的配套組成 —— 各類商業(yè)形態(tài)的發(fā)展前景 ?? 步行街 主題商場 MALL 專業(yè)市場
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