【正文】 haracteristicFB(3F) 300400 4Leisure/characteristicFB(4F) 250350 3Small service store(1F) 50100 35Small Retail Store(1F) 50100 812Small Retail Store(2F) 50100 5SPA Hair Salon(3F) 250450 3Subtotal 8199Note: Rental forecast is exclusive of rental free period.（僅為示意，供培訓(xùn)使用）購物中心租金預(yù)測基礎(chǔ)n 租金預(yù)測的標(biāo)準(zhǔn)來源于兩方面：– 區(qū)域零售 市場租金水準(zhǔn)– 各業(yè)態(tài)零售商 租金承受力并充分考慮到項(xiàng)目所在的區(qū)位與市場環(huán)境，綜合得出租金單價。Robinson尚未進(jìn)入中國，有拓展計(jì)劃。市場租金水平（以南京市場為例）（僅為示意，供培訓(xùn)使用）樓層 業(yè)態(tài) 品牌 面積 (sqm) 占比 營業(yè)額（人民幣：萬）B1 FB 麥當(dāng)勞，大娘水餃，喜年來，味千拉面 3,850 % 6,500服務(wù) 百信藥房 150 %1F 化妝品 薇姿，歐泊萊，水之印， Za 760 % 40,000配飾 謝瑞麟，周生生， Ports太陽鏡 372 %鐘表 天梭，帝舵， Rolex, 浪琴 281 %鞋品 星期六 , kisscat, 老人頭 ,Teemix 3,770 %服務(wù) 鐘表修理 272 %2F 服飾 太平鳥 , 浪漫一身 ,Triumph, Aimer 5,150 % 23,000箱包及配飾 Gosri, Pucca 107 %3F 服飾 珂曼 , 福芬 , 貝萱 , 玖姿 4,755 % 20,000箱包及配飾 利典安 , Golf, 花花公子 592 %服飾 Esprit, 報喜鳥 , 沙馳 , 鄂爾多斯 4,530 %數(shù)碼 三星 , 多普達(dá) , Nokia 577 %服務(wù) 移動 /聯(lián)通營業(yè)廳 216 %服飾 The Northface, CAT, 浩沙 , Nike 4,500 %服務(wù) 籃球公園運(yùn)動場 757 %兒童用品 米奇妙 , 網(wǎng)球王子 , Barbie, Hellokitty 1,958 %家居 羅萊 , 維科 , 多樣屋 , 摩根 2,826 %其他 卡瓦依 , 捷安特 , Parker, 維氏 540 %7F 數(shù)碼家電 西門子，夏普，索尼，松下，三星 5,037 % 22,000商戶訪談模板示意（百貨）現(xiàn)時營運(yùn)狀況來源泰國行業(yè)? 百貨公司分店? 旗下有 central Department Store和 Robinson兩大品牌， central定位較高檔， Robinson則定位中檔。南京新百 2023年上半年的毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年上半年南京新百的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 617元 /月 /平方米。低商業(yè)定位之租金測算物業(yè)名稱 2023 2023 2023 上半年金鷹國際經(jīng)營面積 25000平方米 億元71960元 /平方米 /年 億元91200元 /平方米 /年中央商場經(jīng)營面積 65000平方米21000元 /平方米 /年 *24892元 /平方米 /年南京新百經(jīng)營面積 41000平方米22927元 /平方米 /年28732元 /平方米 /年東方商城經(jīng)營面積 26000平方米10000元 /平方米 /年11085元 /平方米 /年大洋百貨經(jīng)營面積 55000平方米11818元 /平方米 /年 **15455元 /平方米 /年南京社會消費(fèi)品零售額增長率1167億元%1381億元%中央商場 2023年的整體毛利率為 % ，據(jù)此推算 2023年中央商場的整體平均租金水平按租賃面積計(jì)算為 412元 /月 /平方米。商業(yè)業(yè)態(tài)： 電影院、 KTV、超市、健身、電玩等。商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。特點(diǎn)： 具有一定品牌號召力、租金承受能力適中、主要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動消費(fèi)人流。商業(yè)業(yè)態(tài)： 品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。一個好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問題。商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。商業(yè)布局定位商業(yè)布局定位主要解決每個樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮以下幾個關(guān)鍵點(diǎn)：業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù) “ 動線為先 ” 的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布， 減少業(yè)態(tài)、品牌之間的 “ 互斥性 ” 。n 紐約、東京、新加坡等國際大都市n 上海、北京等國內(nèi)一線城市n 蘇州、南京等國內(nèi)二線城市揚(yáng)州、徐州等國內(nèi)三線城市nn 國內(nèi)四線以及廣大農(nóng)村地區(qū)n 消費(fèi)者的需求主要包括： 、 消費(fèi)需求nn在對消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)， 消費(fèi)者的需求往往具有被動性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往往較低。發(fā)展型需求不僅僅滿足于基本生活消費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重逐步提升。大眾化業(yè)態(tài)n 定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時尚、餐飲、服務(wù)類品牌。排他性業(yè)態(tài)n 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各個城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品牌組合，須特別注意這一點(diǎn)。通過對項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場測試。? 亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競爭力主要是通過購物中心品牌塑造過程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定位思路反映在運(yùn)營等各個方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競爭力。零售 ? 間接支持? 改善綜合體整體配套環(huán)境，提高對住店客人吸引力? 零售為辦公商務(wù)人群提供餐飲、休閑和商務(wù)會見等方面配套服務(wù)? 零售除提供為商務(wù)人群的配套外，還為公寓住戶提供日常生活配套。店鋪面積取決于目標(biāo)業(yè)態(tài)需求和人流動線的相互結(jié)合?？腿禾攸c(diǎn)：n 大寧國際商業(yè)廣場的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均 收入 6000元以上、 25至 35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。n 此外，依托大潤發(fā)超市的 7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá) 450萬。有效的消費(fèi)市場細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競爭的根源所在。邊緣商圈 ：輻射半徑 510公里，車行 2030分鐘， 10%的消費(fèi)份額。n目標(biāo)客群定位商圈的輻射三層次（以 10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈 ：輻射半徑 13公里，步行1015分鐘， 60%的消費(fèi)份額。目標(biāo)區(qū)域定位n 目標(biāo)區(qū)域定位針對周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。決定經(jīng)營模式的三大因素： 、 、 案例v商業(yè)定位之四： 目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的 “主核 ”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。商業(yè)定位之三： 經(jīng)營模式經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理模式也存在較大差異性。模式五：售后返祖在模式三基礎(chǔ)之上，通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。常見的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。封閉式購物中心街區(qū)式購物中心資金實(shí)力要求較高，需要設(shè)立專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司，長期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為。出租型 大盒子商業(yè) 資金實(shí)力要求較高，開發(fā)商無須成立相應(yīng)商場經(jīng)營管理公司。城市層面 ：宏觀層面，項(xiàng)目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否 “ 進(jìn)入 ” 的城市戰(zhàn)略。地塊層面 ：微觀層面，地塊自身指標(biāo)諸如面積、形狀、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。v城市綜合體在中國發(fā)展的階段性案例高端商業(yè)甲級辦公星級酒店服務(wù)公寓商業(yè)商務(wù)一線城市綜合體發(fā)展模式“商業(yè) +商務(wù) ”成熟的發(fā)展模式： 4維模式可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商業(yè) +住宅商 務(wù) +零售配套（政府主導(dǎo)）商務(wù) 配套零售二、三線城市綜合體發(fā)展模式成熟的發(fā)展模式： 2維模式第四層次第三層次第二層次第一層次商業(yè)定位之二： 區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段 ……但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個地段生存的問題。購物中心在中國發(fā)展的階段性案例 nn一般來說，購物中心的出現(xiàn)是零售業(yè)發(fā)展到相當(dāng)高階段的產(chǎn)物，購物中心帶給消費(fèi)者不再僅僅是一種單純的購物需求的滿足，越來越多的購物中心更加看重帶給消費(fèi)者一種全新的購物體驗(yàn)，把購物看成是一種愉悅身心、放松自我的全新生活方式和舞臺。 市場內(nèi)缺乏國際化品牌成熟市場初級市場一線城市代表城市：上海、北京零售商業(yè)市場平穩(wěn)成熟階段省會城市代表城市：杭州、南京零售商業(yè)市場快速發(fā)展階段主要發(fā)達(dá)沿海城市代表城市蘇州、無錫零售商業(yè)市場逐步成長階段沿海地級市、縣級市代表城市：吳江、宜興零售商業(yè)市場初級階段速 ” 發(fā)展往往存在較大風(fēng)險。 以滿足基本生活需求為主167。 出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè)167。 連鎖經(jīng)營品牌進(jìn)入市場167。 出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè)167。 品牌認(rèn)知度提高167。 連鎖經(jīng)營快速發(fā)展167。 強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn)167。 奢侈品市場快速發(fā)展167。商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級 ，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀， “ 超前快167。 在光顧的可能性方面，肯定會光顧的占受訪者的一半以上，很可能光顧的比例也達(dá)到了商業(yè)定位核心問題：商業(yè)定位問題住宅開發(fā)是二元化的過程：開發(fā)商 VS消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程：開發(fā)商 投資人 經(jīng)營者 零售商 消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因?yàn)槠淇蛻羧憾嘣菃我唬淅骊P(guān)系既糾結(jié)又沖突。隨著私家車擁有量的不斷增加，預(yù)留較為充裕的停車位可以吸引較多遠(yuǎn)處的消費(fèi)者。 未來大部分消費(fèi)者會乘坐公交車光顧本項(xiàng)目（ % ），其次為地鐵（ %），私家車（% ），步行（ %）等。 未來光顧本項(xiàng)目的主要原因?yàn)槠肺缎碌辏? ），商品齊全（ %）以及了解行情（% ），另外交通便利性，離家距離近以及項(xiàng)目設(shè)施是否齊全也是消費(fèi)者選擇光顧的原因。（僅為示意，供培訓(xùn)使用）%地鐵項(xiàng)目觀點(diǎn)% ，總體超過 90%，這對本項(xiàng)目而言是一個利好消息。216。品牌市場表現(xiàn) —— 化妝品（僅為示意，供培訓(xùn)使用）店貨 店 飾 賣 OK類 店 店 廳貨 類 器 城 裝 心 薩 理 菜 坊食鮮火 鍋院 園 場 廳商百 飾 品 艦 服 專 牌 餐 店百 電 女 中 匹 料 色材 動 影 拉 樂 冰 啡式行 用裝 旗 行 牌 品 茶 品烤檔 建 用 運(yùn) 業(yè) 身 式電 卡 游 溜 咖儲流 居 育 牌 流 品 妝 式 甜 韓高 家 職 健 意 日 方 特/倉眾 家 體 品 際 閑 化 港大 型場 國市 大 動 休超 級地 海運(yùn)燒% % % %% %% % %% % % %概念測試 — 重要業(yè)態(tài)%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%% %%%% %% %%% % %%%%%%%% %% %%%%% %%%% % % % % % % % % %%%% %% % %%%% %%%%% % %%%% % % % % % % %%%%20%10%30%40%50%70%60%80%100%90% %0%必須要有 最好要有 不需要有 不肯定 /不知道216。另外還對化妝品品牌喜好進(jìn)行了調(diào)查， 21種品牌被提及。在娛樂品牌喜好調(diào)查中 , 最受歡迎的 KTV品牌為麥樂迪，百家樂，米樂星，時代 KTV。 最受歡迎的流行女裝品牌為 Only, 艾格， Veromode, 依戀；最受歡迎的流行男裝品牌為JackJones, G2023, 海瀾之家。1 opaske kma ritida bo 36 brap spni umpu eeadIT2023ISleestartPRES GeAXMenARieAweeniely odonromR K ES 00HN CKssBo20 OODO Gve KJM JAC JASte