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商業(yè)地產(chǎn)商管公司規(guī)范流程制度(完整版)

2025-03-15 10:36上一頁面

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【正文】 出面。 開局:即確立開局的談判目標,創(chuàng)造一種適宜的談判氣氛。﹡ 堅持信用原則 信用原則是指招商談判的雙方都要共同遵守協(xié)議。要達到這一目的,招商談判必須針對談判的特點,確定一些基本原則。其特點是層次較高,范圍較大。因此招商目標的選擇要根據(jù)市場需求和項目定位情況來確定,具體說應(yīng)考慮以下因素:﹡ 一、 項目自身的市場定位;﹡ 二 、項目所在地的消費狀況;﹡ 三 、投資商和發(fā)展商的自身資金情況;﹡ 四 、擬引進商家的市場定位、發(fā)展戰(zhàn)略; 招商方式1 、項目洽談會。 二是獎勵激勵。﹡ 考評的結(jié)果鑒定應(yīng)堅持在公正、客觀的原則下進行,以保證其公平性、合理性、科學(xué)性和可靠性。師資力量既可考慮商學(xué)院等學(xué)院派的教授,又可考慮高學(xué)歷的實踐派的職業(yè)經(jīng)理人。( 2) 應(yīng)變能力指招商人員能夠根據(jù)招商形勢的千變?nèi)f化、審時度勢,爭取相應(yīng)靈活的對策,使判斷向有利已方的方向發(fā)展。具體表現(xiàn)為要具備( 1)崇高的事業(yè)心,包括很強的敬業(yè)精神,創(chuàng)業(yè)精神,勇于進取,勇于創(chuàng)新,具有執(zhí)著的奉獻精神;( 2)強烈的責(zé)任感,是對工作的高度負責(zé)精神,在面對重大責(zé)任或緊急關(guān)頭,應(yīng)敢于剛毅果斷,勇于權(quán)限內(nèi)的決策;敢于承擔(dān)責(zé)任,做到秉公辦事,不徇私情,堅持公正的立場,充分發(fā)揮綜合能力。對于核心主力店需要設(shè)立專門人員跟蹤服務(wù),為他們提供適當?shù)昝嫖恢煤蛢?yōu)惠政策。 招商部負責(zé)根據(jù)公司項目業(yè)態(tài)定位對主力店進行合理布局與規(guī)劃。商管公司規(guī)范制度流程需要招商的物業(yè)類型 城市綜合體、 購物中心 、主題賣場 、特色商業(yè)街、市場 、奧特萊斯 、大型商貿(mào)城 招商對商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的作用 開發(fā)、經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)必須從商業(yè)上入手,強化招商和運營管理,才能獲得良好的收益、長期發(fā)展。招商部負責(zé)配合公司項目按工程進度完成招商任務(wù)。1招商部負責(zé)根據(jù)公司項目業(yè)態(tài)經(jīng)營定位保證項目公司的商品種類的完整性及經(jīng)營項目的多樣性與綜合性。( 3)堅韌頑強的意志力,意志品質(zhì)堅強,穩(wěn)健持重的招商人員,才能去認真克服困難,并不為小恩小惠誘惑。因此,招商人員除必須掌握招商項目的具體情況和市場行情外,還須做到積極進取、勇于開拓,談判時做到機智、幽默、輕松,應(yīng)付自如。面授、網(wǎng)上教授均可采用。 招商團隊激勵制度六、激勵機制建立﹡ 招商人員的激勵是指激發(fā)、引導(dǎo)招商人員主動、積極、創(chuàng)造性地完成上級下達的某一預(yù)期目標,爭取達到更佳的招商效果。招商機構(gòu)及時對成功的招商行為給予肯定和表彰,使其繼續(xù)發(fā)揚; 三是榜樣激勵。項目洽談會是招商最為常見的一種形式。可以是多種行業(yè)的招商。﹡ 談判對象的廣泛性、多樣性和復(fù)雜性 這就要求企業(yè)的談判人員要圍繞本企業(yè)的經(jīng)營范圍,廣泛收集信息,了解市場行情,并選擇適當?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。重信譽、守信用是商基本的職業(yè)道德。 摸底:即談判雙方逐漸熟悉,分別講述自己及對方的觀點和立場,相互了解 各自的期望。需要的話,可以請律師出面。 簽約階段 效用序號商業(yè)分類 作用 租金水平 時間第一序列 主力店(大超、百貨) 招商成功關(guān)鍵 低,有邊際效應(yīng)前期完成第二序列 次主力店 協(xié)同效應(yīng) 低 前期完成第三序列 名牌特色店 標桿作用 中等 前期完成第四序列 配套商業(yè) 業(yè)態(tài)和諧 中 — 高,量大 中期完成第五序列 常規(guī)店群 豐富商品 中高、量大,平衡收益后期完成 簽約階段主力店的影響非洲我們看到很多象群都是大象走在前面,小象走在后面只要找準領(lǐng)頭的其他的就跟在你后面走我們說的散戶是沒有獨立的經(jīng)營的能力,是在主力店影響下,以不同的經(jīng)營方式,這種都需要我們的產(chǎn)品比較大的差異化,才能達到這樣的效果。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為 “ 先做人氣,再做生意,一起分享成長空間的原則。其主要競爭對手: 品牌。 簽約階段 商業(yè)地產(chǎn)招商在前 先招主力店二三個 緊跟其后次主力店 特色品牌店都進來 其他品牌商就更多同零售、餐飲、娛樂 55: 20: 25的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例,此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心,招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。 招商會開的成功與否直接影響招商效果。 磋商:即談判雙方對報價和交易條件進行反復(fù)協(xié)商,雙方各自做些讓步, 獲得一些利益。﹡ 堅持相容原則 相容原則要求談判人員在洽談中要對人謙讓、豁達,將原則性和靈活性有機結(jié)合起來,以更好地達到談判的目的。這些條件具有一定的伸縮余地,但其彈性往往不能超越最低界限,這一界限是談判人員必須堅持的原則。它通常是由政府部門、經(jīng)濟研究機構(gòu)舉行的區(qū)域性投資戰(zhàn)略、政策、現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢的研究討論會。其特點是針對性強,易于吸引有興趣的客商。從而激勵招商人員的積極性。物質(zhì)激勵指工資、獎金、津貼等的提高或發(fā)放;精神激勵則指表揚、表彰、晉升職務(wù)、評定更高一級的職稱等。特別是新項目的非主力店群的招商工作,可多按排招商人員積極參加與租戶的溝通,每天由招商總監(jiān)召開總結(jié)會,講招商技巧和手段。 具有局勢控制能力,主要表現(xiàn)在對招商準備工作,了解自身項目的優(yōu)缺點,了解對方的招展實情,并在時間上、心理優(yōu)勢占據(jù)主動權(quán)。( 4)良好的自控能力, 招商的雙方都是圍繞各利益,心理上處于對立狀態(tài),出現(xiàn)僵持甚至不歡而散的現(xiàn)象亦為常見。﹡ 招商隊伍的最佳組合:國內(nèi)招商人員 7人組合招商總監(jiān)1名,擔(dān)任過購物中心主管商業(yè)拓展工作的副總經(jīng)理,出任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)。招商部負責(zé)同大主力店合作談判的全部過程,并負責(zé)督促與跟進。沒有運營就沒有商業(yè)利潤,沒有商業(yè)利潤,租金收益和房價就虛擬化。招商部負責(zé)對主力店評估,特別是在主力店表達了入駐的意向之后,考察主力店的經(jīng)營情況,特別是對主力店的調(diào)查和評估,其評估的內(nèi)容包括資金實力、經(jīng)營業(yè)績、經(jīng)營特色、注冊資本金、管理層的管理能力、營業(yè)額及其增長率、財務(wù)狀況、合作意愿程度等項目,并按一定標準進行量化評估,為選擇主力店決策提供科學(xué)的數(shù)據(jù)及報告。1招商部負責(zé)對重點品牌主力店信息資源要及時跟進。招商文員 1名
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