【正文】 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 1500m2 高度：約 6m 電梯 品牌： OTIS 數(shù)量： 7部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 1 商貿(mào)： 4 中介咨詢： 4 金融投資： 4 高新科技： 9 物業(yè)管理： 物管公司： 華僑城物業(yè)管理公司 管理費用： 25元 / m2 租金價格 85元 / m2 出租率 85% 樓宇名稱 ： 新聞大廈 位置 ： 深南大道與紅嶺路交匯 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為紅嶺路，西為上步中路 公交車： 10 10 11 20 21 1 10 20 K204. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、湯森咖啡屋、天音通訊店 特點： 風(fēng)格：挺拔現(xiàn)代 顏色：藍色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 層數(shù)： 36層 層高： 走廊寬度： 2m 大堂： 占地面積： 300m2 高度： 10m 電梯 品牌： TOSHIBA 數(shù)量： 8部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 1 商貿(mào)： 29 中介咨詢： 17 金融投資： 13 高新科技： 20 物業(yè)管理： 物管公司： 新聞大廈物業(yè)管理公司 管理費用： 12元 / m2 租金價格 75元 / m2 出租率 87% 樓宇名稱： 電子科技大廈 位置 ： 深南路與華發(fā)北路交匯處 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，東為華發(fā)北路，西為華強北路，北為振中路 公交車： 10 10 20 20 21 215. 配套設(shè)施 ： 招商銀行、深發(fā)展銀行、中電電子市場 特點： 風(fēng)格：簡潔明快 顏色：深綠色玻璃、白色墻體 建筑結(jié)構(gòu)：高層 物業(yè)指標(biāo)： 占地面積： 建筑面積： 高度： 層數(shù)： 48層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： Schindler 數(shù)量： 15部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 中電物業(yè)管理公司 管理費用： 12元 / m2 租金價格 75元 / m2 出租率 78% 樓宇名稱： 特區(qū)報業(yè)大廈 位置 ： 深南大道 交通狀況： 周邊干道：南為深南大道，西為香梅路，東為新洲路，北為新聞路。 二、 2020 年深圳寫字樓市場展望 2020 年深圳經(jīng)濟仍將快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，金融、高新科技、物流將大放異彩， CEPA的實施，帶動了服務(wù)業(yè)的發(fā)展。 值得注意的是，一向慣于只租不買的外資企業(yè)，現(xiàn)已初步出現(xiàn)了購買物業(yè)的趨勢。 但是，由于近年經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，內(nèi)資公司的發(fā)展壯大，外資公司的不斷涌入，大大加速了寫字樓市場的升溫。而這些企業(yè)中，外資企業(yè)更為活躍。 由于本市寫字樓市場的供求關(guān)系仍屬平衡，在經(jīng)濟高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺、產(chǎn)品質(zhì)素的不斷提高以及市場利好消息（如 CEPA、西部通道等）的刺激以及消 費者的市場信心增強等幾方面的合力作用下，直接拉動了寫字樓售價的上漲。羅湖區(qū)的京廣中心在擱置多年后重新進入市場，以其較高的物業(yè)質(zhì)素和優(yōu)惠的價格，受到了市場追捧，只用了四個月時間，占用率就迅速達到 50％，租金也一路上揚。區(qū)域方面，羅湖區(qū)依然保持金融商業(yè)中心區(qū)龍頭地位的優(yōu)勢，作為眾多外資企業(yè)、商業(yè)巨頭的辦公場所首選地，目前錄得多宗大面積成交紀(jì)錄。 前 言 深圳市羅湖物業(yè)經(jīng)營管理公司： 根據(jù)貴司與我司雙方的初步溝通， 結(jié)合羅湖商務(wù)中心的實際情況，就本項目招商策略，我司現(xiàn)提出以下主要意見： 一、通過對寫字樓市場、商業(yè)市場的市場調(diào)研、分析對本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃進行準(zhǔn)確定位，以符合商家實際經(jīng)營的需要，符合市場的需要。月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。） 擬定 廣告位、停車位：視條件提供。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。 通過品牌主力店的進駐提升羅湖商務(wù)中心的品牌知名度。 行為特征：金領(lǐng)階層，對生活檔次、物質(zhì)有所追求。 四樓“環(huán)球美食坊”： 主要經(jīng)營高級 酒樓、韓國或日本料理、藍山咖啡等，滿足較高檔次的商務(wù)接待及酒店式公寓客戶、企業(yè)高管的餐飲需求； 五樓“運動休閑館” ： 主要配套本大廈的會所功能，同時引進純正的意大利西餐咖啡以及風(fēng)靡深圳的美容纖體館 SPA。 項目定位 （寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺 （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個大區(qū)。 目標(biāo)客戶 具有小資情結(jié)的寫字樓白領(lǐng)。 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費群體。 主力 店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。 費加羅 衣時態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 因地制宜的配合文化景點，符合商場整體倫巴第風(fēng)情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 第一步以高屋建瓴之勢使目標(biāo)群體對羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來關(guān)注，同時使本來熟知的羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動作推出。 本方案通過解決以上問題，使項目經(jīng)營定位、推 廣策略、推廣細部安排等全方位形成一個整體，將從根本上促進羅湖商業(yè)中心項目招商工作的成功。 1） 總體概況 （ 1） 供應(yīng)量放大 在 2020年度，寫字樓新批預(yù)售面積 萬平方米，創(chuàng)下了自 1997年以來的新高，比 2002 年全年 批準(zhǔn)預(yù)售面積多 10萬平方米。 （ 3）短期內(nèi)供應(yīng)增長較快，空置面積增加 在 2020 年度 ， 寫字樓的空置面積高達 萬平方米，同比增長 ％，比去年全年空置量多出逾十萬平方米。從新供應(yīng)看，本年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心以及羅湖商務(wù)中心，今年的租賃情況表現(xiàn)相當(dāng)不俗。據(jù)悉，政府在未來三年將堅持 “控制增量、盤活存量、集約用地、確保重點 ”的原則。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的 辦公面積。 （ 3）需求特征趨勢 需求特征趨勢表現(xiàn)最為明顯的是外資企業(yè)。 面對供應(yīng)量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質(zhì)素以增加項目自身競爭力。單個來看，在上述寫字樓里，以江蘇大廈為例，它的客戶中，商貿(mào)機構(gòu)占了 33 家，金融投資占了 27 家，還有一定數(shù)量的中介機構(gòu)和科技類公司。度過了 200 2002 年平穩(wěn)上升的時期之后， 2020年經(jīng)歷了一個波谷之后，后市呈上揚態(tài)勢。 5） 作 為高層寫字樓，項目裙樓在結(jié)構(gòu)上有過多的梁柱、其中柱對商場的分割有較大的影響。我們從國貿(mào)商場的逐步衰弱可以得到充分的證明，因此本項目的商業(yè)一定要有自己的特點，這點可以通過裝修風(fēng)格、產(chǎn)品引進、主力商家特色等方面來實現(xiàn)，結(jié)合本項目的實際 和招商的難易度； 項目定位：（寫字樓）羅湖商務(wù)首席平臺 （商業(yè)）倫巴第風(fēng)情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當(dāng)于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個大區(qū)。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。（其興趣、特點見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進有著決定本項目商業(yè)成敗的作用）。而本土商家銅鑼灣和茂業(yè)在深圳商場的發(fā)展和競爭力也是有目共睹的，相關(guān)比例為 %和 %?？Х鹊旰蛿?shù)碼影城滿足了這種心理需求，同時又不失高雅和休 閑。 1）品牌地產(chǎn)的發(fā)展 我國真正意義上的房地產(chǎn)市場自我國對外開放實行市場經(jīng)濟以來開始，在經(jīng)歷了幾番起起落落之后，步入了高速發(fā)展的快車道。 品牌競爭階段 這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還停留在賣產(chǎn)品的階段，翻開報刊雜志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位置優(yōu)越、交通方便、環(huán)境優(yōu)美、升值在即等等字眼。 通過物業(yè)管理服務(wù)提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 主力店兩個主要作用： 知名主力店提升整個商場的形象，從而提升整個商場的價值；知名主力店具有較強的市場號召力，可以吸引和帶動大量品牌店和特色店。 費加羅 衣時態(tài) 尤內(nèi)森 扎內(nèi)蒂 詹尼 卓凡尼 有效運用廣告，分系列、時段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動。 4）前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進行推廣。 第三篇《愛你 =愛自己 —— 將愛進行到底》將 “ 愛 ” 進行了全新的詮釋，文案中指出發(fā)展商及經(jīng)營商之間的結(jié)合是愛的開始，在以后的日子里發(fā)展商將一道與經(jīng)營商共同攜手創(chuàng)造良好的經(jīng)營環(huán)境，贏得更多的利潤，尋求更大的發(fā)展。 第三步則通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。月 四層為 140 元 /平方米 免租期限：擬定為半年。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺灣 丫島冰沙 、豪享來、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺灣崇光、巴黎春天。 商業(yè)之間的競爭歸根到底是人才競爭，良好的商業(yè)形象，使人才有一種優(yōu)越感和自豪感，加之配套系統(tǒng)，因為導(dǎo)識系統(tǒng)是商業(yè)形象的直接傳達，創(chuàng)造出一種朝氣蓬勃的氣氛，故稱為商業(yè)的臉。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認同感。定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識，是創(chuàng)造百年金字招牌的秘訣。處于這一階段的房地產(chǎn)，非常注重建筑的設(shè)計，園林的規(guī)劃，小區(qū)的布局 。 是否會去購物86%14%會不會 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 我們所面臨的是一個物質(zhì)生活日益豐富多采，人們消費觀念逐漸多元化的社會。陳列考究，購物方便，價格適中，薄利廣銷，業(yè)態(tài)定位十分清晰準(zhǔn)確 。 行為特征：同上 商務(wù)消費群體。未來寫字樓的人流加上酒店式公寓的住戶將達到 4000 人以上，他們將成為項目固定忠實的消費群體，按一般寫字樓商業(yè)的慣例，由此衍生的商務(wù)人流 將是 4 倍，既接近 16000 人。 二、功能定位 建議本項目采取多向經(jīng)營定位論證，即采取“商務(wù)、運動、休閑、國際精品名店 ”作為項目可行性較強的定位。 3） 本項目寫字樓 面積劃分 90160平方米，面積適宜，戶型方正實用，對租客具有很強的吸引力。 二、項目劣勢（ W） 1）項目屬于東門商圈的邊緣區(qū)域，項目裙樓面積高達 12000 平方米，純商業(yè)定位或純酒樓均難以實現(xiàn)