【正文】 050100品牌商場名稱0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %肯定回答個數(shù) 87 59 54 39 36 32 30所占比例 4 8 .6 0 % 3 3 .0 0 % 3 0 .2 0 % 2 1 .8 0 % 2 0 .1 0 % 1 7 .9 0 % 1 6 .8 0 %吉之島 西武新世界百貨連卡佛 S OG O 瑪莎 國藝館 作為進軍深圳的日資百貨公司， 吉之島的經(jīng)營理念是以小商圈為主要服務(wù)對象，以經(jīng)營實用服裝、日常用品為主。 企業(yè)、公司老板階層。結(jié)合本項目的特點和嘉里中心的客戶分布，應(yīng)該以物流貨運、商貿(mào)機構(gòu)、中介機構(gòu)和金融機構(gòu)為主力客戶。倫巴第風(fēng)情即是意大利風(fēng)情的縮影，也是米蘭情調(diào)的放大。 2） CEPA 協(xié)議的簽定帶動香港免關(guān)稅物品出口內(nèi)地的增大，深圳作為第一站，帶來寫字樓的新需求。 4） 行政優(yōu)勢：本項目是羅湖區(qū)委重點工程，政府必然在項目的運營中提供更多的優(yōu)惠； 5） 功能優(yōu)勢：本項目集商業(yè)、會所、酒店式公寓、寫字樓于一體 ，自身具有較大的消費人群，其消費能力較為強勁，預(yù)計未來的自身消費群體可達到 5000 人以上。 結(jié)合本項目的特點和嘉里中心的客戶分布，應(yīng)該以物流貨運、商貿(mào)機構(gòu)、中介機構(gòu)和金融機構(gòu)為主力客戶。 三、深圳寫字樓市場調(diào)查分析 對于此項目本身來說，目前以物流公司、貿(mào)易公司為主，未來，隨著羅湖商務(wù)中心的品牌推廣，我們對其目標(biāo)客戶界定了一個大概的范圍：國內(nèi)外大型商貿(mào)機構(gòu)、國內(nèi)外大型物流公司、國際采購公司、國際金融機構(gòu)、以及與國際貿(mào)易（物流、采購）相關(guān)聯(lián)的律師行、會計師行、咨詢顧問機構(gòu)等。因此，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性價比。 （ 2）客戶類型發(fā)展趨勢 根據(jù)市委、市政府確定的 ″以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進工業(yè)為基礎(chǔ) ″的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳市將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進行合理組織和引導(dǎo)，形成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸 “兩帶一軸 ”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，原則上不準(zhǔn)新建項目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟?。今年在寫字樓市場上，這三大支柱行業(yè)企業(yè)中有錄得多宗大面積的物業(yè)成交記錄，顯示了這幾大行業(yè)的蓬勃發(fā)展給市場直接帶來旺盛的辦公物業(yè)需求。而 2020 年度就積下的 萬平方米的空置面積，增加了市場消化壓力?，F(xiàn)在中心區(qū)的寫字樓項目工程建設(shè)如火如荼，包括中心區(qū)北區(qū)的幾個超高層項目的啟動，這將預(yù)示著未來的市場熱點仍然繼續(xù)在中心區(qū)呈現(xiàn)。成交活躍，形勢喜人。 第三步則通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。月 四層為 140 元 /平方米 免租期限：擬定為半年。 3）商場操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點引進： 確定核心商場主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初 蓮花、新世界、蓮卡佛。羅湖商務(wù)中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接關(guān)系到招商引資、對外形象，因此，羅湖商務(wù)中心只有著眼于長久，建立起自身的品牌知名度和市場認同感，才能帶動金色羅湖的宣傳。（其興趣、特點見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進有著決定本項目商業(yè)成敗的作用）。倫巴第風(fēng)情即是意大利風(fēng)情的縮影，也是米蘭情調(diào)的放大。 米蘭是全球有名的 服裝之都，聞名世界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時尚、潮流、前衛(wèi)。一個略顯騷包的群體。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認同感。 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商業(yè)價值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時代廣場的瑪莎與蓮卡佛。 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。月 三 層為 215 元 /平方米找專業(yè)廣告公司對項目進行 VI形象設(shè)計和招商推廣設(shè)計。 目 錄 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 2020 年深圳 寫字樓市場分析 二、 2020 年深圳寫字樓市場展望 三、 深圳寫字樓市場調(diào)查分析 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 一、 商業(yè)租 金發(fā)展趨勢 二、 類比物業(yè)項目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 第三部分 項目 SWOT分析 一、 項目優(yōu)勢（ S） 二、 項目劣勢（ W） 三、 項目機會點（ O） 四、 項目威脅點（ T） 第四部分 項目定位 一、 項目定位 二、 功能定位 三、 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 四、 客戶定位 第五部分 關(guān)于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務(wù)中心品牌知名度 打造 二、 規(guī)劃商業(yè)的 VI 導(dǎo)識系統(tǒng) 三、 主力店 的引進 四、 物業(yè)管理、商場管理服務(wù)的加強 五、 招商推廣工作 第一部分 深圳寫字樓市場分析 一、 2020 年深圳 寫字樓市場分析 本年度寫字樓市場承接去年的升勢，持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。 由于之前中心區(qū)所開售的樓盤均取得不俗的成績，同時，隨著配套設(shè)施的不斷完善，中心區(qū)已初具規(guī)模，因此，這也促使了其他發(fā)展商加快了開發(fā)的步伐。從 1997年 —2002 年，寫字樓的銷售量平均每年為 萬平方米。 （ 2）客戶熱點 深圳市確立了以 “高新技術(shù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè) ”為三大支柱產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過大力推動發(fā)展，目前效果顯著。 同時，深圳發(fā)展計劃局于 2020年 6月發(fā)布的《深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄（ 2020－ 2020 年）》中，新建高檔寫字樓被列入限制發(fā)展類。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。所以，這類企業(yè)需求面積大了，但物業(yè)租賃 的總體預(yù)算費用比例卻相對下降了。 而隨著明年底地鐵的開通，地鐵物業(yè)將更吸引市場的關(guān)注。還有嘉里中心，內(nèi)部集中了大量的沃爾瑪百貨供應(yīng)商，物流公司達到了 33家，商貿(mào)公司有 46家。據(jù)測算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車位 699 消費群體 職業(yè)女性和當(dāng)?shù)鼐用? 租金水平 售價 7500元 /平方米 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費 賽格物業(yè)管理有限公司， /平方米 .月 經(jīng)營范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內(nèi)衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運動服飾、體育器械、戶外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 項目名稱 銅鑼灣百貨（華強北） 地理位置 振中路與華發(fā)北路交匯處 開發(fā)商 深圳市銅鑼灣百貨公司 經(jīng)營主題 百貨 核心商家 品尚品咖啡 經(jīng)營模式 半敞開式，各商家用少部分墻體隔開， 品牌店與休閑場所并立，文化營銷 規(guī)模（商場層數(shù)及面積） 共 5層，每層 2000平方 米 電梯狀況 品牌 Schindler，共 3部廂式，中庭 2部扶梯 人流狀況 人流量較大，據(jù)測算每分鐘經(jīng)過正門處 44個（ 13： 00－ 13： 30） 消費群體 追求時尚和潮流的中等收入群體 交通便利度 正門前兩條道路較狹窄，但同時車流量不大，故能經(jīng)常保持暢通 租金水平 150元 /平方米 .月 出租率 將近 100% 經(jīng)營范圍 1 層 A：化妝品、鐘表、珠寶 B：皮鞋、箱包、品牌男裝 C：品牌男裝、特色精品 2 層 A：品牌女裝、飾品 B：同 A C：咖啡地帶、會所、老公寄存處 3 層 A：淑女裝、成熟女裝 B：同 A C：內(nèi)衣、健身器、家居服 4 層 A：休閑裝 B：同 A C：床上家居、兒童用品、汽車、美容、攝影 5 層 A：運動服飾、體育器材、戶外用品 B：同 A C：圖書、音像、數(shù)碼、 MTV工作室 項目名稱 中信城市廣場 地理位置 深南中路與上步路交叉口 開發(fā)商 中信地產(chǎn) 經(jīng)營主題 高檔服裝 核心商家 西武、吉之島、星巴克 經(jīng)營模式 品牌店加店中店 規(guī)模（商場層數(shù)及面積） 地下一層，約 8000平方米 地上西 8層，東 5層，每層約 3000平方米 電梯狀況 共 28部手扶電梯， 4部觀光電梯 人流狀況 廣 場面積大，周末人流量多，據(jù)測每分鐘經(jīng)過星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消費群體 中高收入群體、旅游觀光人群 車位 600 物業(yè)管理水平及 收費 中信物業(yè)管理公司， 30元 /平方米 . 月 租金水平 80－ 623元 /平方米 .月 出租率 89% 經(jīng)營范圍 － 1 層 吉之島百貨 1 層 2 層 3 層 西武百貨 4 層 影音美容 5 層 飲食 6 層 第三部分 項目 SWOT分析 在進行項目定位和推廣之前，項目組對本項目以及項目周邊進行了周密而科學(xué)的市場調(diào)查，并充分挖掘項目的 優(yōu)勢，淡化項目的劣勢從而為項目定位提供最可靠的資料： 一、項目優(yōu)勢（ S） 1）位置優(yōu)勢：項目地處深圳交通主干線深南大道，位于東門商圈和國貿(mào)商圈的交集中心，地理位置無與倫比； 2） 規(guī)模優(yōu)勢：項目總建筑面積達近 86000 平米，在目前羅湖寫字樓項目中體量最大的項目，這樣為營造嶄新商務(wù)中心提供了最大硬 件條件； 3） 設(shè)計優(yōu)勢：項目氣勢磅礴，俊秀挺拔，在羅湖寫字樓的地位名列前茅?？诎督?jīng)濟帶動的物流、貿(mào)易企業(yè)對寫字樓的需求，本項目離文錦渡口岸、羅湖口岸咫尺之遙，對該類型的企業(yè)具有較強的吸引力。 米蘭是全球有名的服裝之都，聞名世界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時尚、潮流、前衛(wèi)。單個來看，以嘉里中心為例，內(nèi)部集中了大量的沃爾瑪百貨供應(yīng)商，物流公司達到了 33 家，商貿(mào)公司有 46 家。 行為特征：金領(lǐng)階層，對生活檔次、物質(zhì)有所追求。經(jīng)常光顧山姆會員店的人群中會員占了絕對優(yōu)勢。而喜歡西餐廳、日本料理和韓國燒烤的也不在少數(shù)，比例均在 %以上。李嘉誠曾說過：對于房地產(chǎn)而言，第一重要的是地段，第二重要的是地段，第三重要的還是地段。未來的房地產(chǎn)將由地域競爭發(fā)展為跨地域，甚至是全國性的競爭，只有擁有品牌的房地產(chǎn)才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個地域跨入另一個地域，而沒有品牌的 房地產(chǎn)將付出沉重的 “ 入場費 ” ，并且在強勢品牌的擠壓下，面臨生死存亡的壓力。在這樣一種心理背景下，一些不僅賣房子，更賣精神與文化的房地產(chǎn)企業(yè)如萬科、碧桂園便脫穎而出。 當(dāng)人們朝商場走進時，商場的每個細節(jié)將引起人們對商場形象的興趣，良好的商業(yè)形象可以得到公 眾的信賴，商業(yè)的生存與發(fā)展離不開社會公眾的參與和關(guān)注，離不開廣大消費著的信賴與支持。 備注：主力店：另稱店中店，是具有品牌效應(yīng)的賣場，通常廣為人知，對人氣的聚集有非常大的商 業(yè)價值，比如中信城市廣場的吉之島，香港時代廣場的瑪莎與蓮卡佛。 五、 招商推廣工作 1）、商家進駐條件 商場交付使用原則： 發(fā)展商負責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。 3） 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級商務(wù)平臺”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快