【正文】 理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務： 一，簽定物業(yè)管理委托合同 規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)美麗莎的規(guī)劃設計思路及銷售定位，并結合我們以往小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗，擬在美麗莎管理處前期介入期配備 4 人，其中管理人員 1 人，銷售中心配備服務人員 3 人，待小區(qū)入伙以后再對銷售中心配備的服務人員進行調整；在小區(qū)管理進入正常期時，配備各類管理服務人員 38 人 (含保安，保潔和園藝等 )。 客戶助理：大專以上學歷，外表形象氣質佳，具有較強的溝通協(xié)調處理能力，熟悉 ISO9001 質量管理體系。 在美麗莎居住區(qū)交付使用且入住率達到 50%以上時，召開產(chǎn)權人代表大會，選舉成立美麗莎業(yè)主委員會，由小區(qū)的產(chǎn)權人及使用人共同參與管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 美麗莎管理處各崗位所需人力資源配置實行迦南物業(yè)管理公司管理下的完全雙向選擇，以保證管理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調的團隊。垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾 回收尚可，求購無門 ，降低了垃圾回收參與者的積極性。 十一，規(guī)范管理，促進社區(qū)服務社會化 隨著我國住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，一個個相對封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修，家私家電配置直至日常起居的服務所需均依賴于社會綜合服務體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動后，社區(qū)所形成市場需求十分可觀。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進行流程再造，對日常一些已經(jīng)相對固化的思維方式，服務理念以及具體的作業(yè)流程進行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實需求，從而為業(yè)主提供真正適用的服務產(chǎn)品?？蛻舴罩行氖枪芾硖幍闹笓]調度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心，由中心負責分類處理；而管理處所有需公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。一方面，普通的業(yè)主因為專業(yè)的限制，對于裝修方案的設計，裝修商的選擇，裝修材質選購，裝修質量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足；另一方面，因為監(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤，導致目前裝修單位魚目混珠， 游擊隊 四處出沒，裝修質量事故頻頻發(fā)生?？傊?， 隨著 IT 業(yè)的發(fā)展，美麗莎網(wǎng)絡系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個 信息島 ，從而滿足社會各界，物業(yè)管理人，業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們認為對于企業(yè)而言，美麗莎物業(yè)管理成敗的關鍵在于能否將自身優(yōu)勢與標的物的管理要求有效結合。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在管理機制上，建立了按勞分配和按資分配相結合的分配機制，建立了多種體系有機結合的激勵機制，建立了競爭上崗，雙向選擇的用人機制。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們的設想是： 一，倡導 天天讓您滿意 的服務理念 我們秉持 實施科學管理，持續(xù)改進服務，不斷開拓創(chuàng)新，增強顧客滿意 的質量方針，對小區(qū)實行標準化，專業(yè)化的管理服務方式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?！? 如何把美麗莎高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)管理的視角，達 到都市地標性建筑形象的要求，美麗莎高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題： 從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工 (配套工程收尾 )長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中，入住率高，入住快，管理壓力較大。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理方案（投標書） 提 綱（目錄） 第一部分 項 目物業(yè)管理理念 第一章 項目調研 第二章 管理服務理念及管理思路 第三章 探求，創(chuàng)造 美麗莎文化區(qū) 物業(yè)管理新模式 第四章 擬采取的管理服務措施 第二部分 項目管理方式 第一章 管理模式 第二章 各類人員的素質要求，選用辦法和人員編制情況 第三章 資源配置情況 第三部分 促進銷售的建議和配合銷售的措施，承諾 第一章 銷售對象的定位 第二章 配合銷售的措施 第四部分 項目服務管理費 第一章 財務管理 第二章 日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算 第五部分 特色服務項目及收費標準 第六部分 未來接管中的新舉動，新設想 第一章 建立 物業(yè)信息島 ，實現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化 第二章 實現(xiàn)網(wǎng)絡辦公自動化 第七部分 社區(qū)文化建設 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。以迦南湖為核心，依次向外分設三個發(fā)展圈層：一是迦南湖風景游覽城，內(nèi)設商貿(mào)，別墅，植物，療養(yǎng)，游 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。銷售對象主要為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導，以降低管理難度，提升管理效果。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。我們在管理體制上實現(xiàn)了內(nèi)部員工持股，并建立起符合市場經(jīng)濟規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制 度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二，結合自身優(yōu)勢，提升服務質量 迦南物業(yè)在蘭州發(fā)展已有八年，自身經(jīng)營管理不斷完善，市場表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運作較為成熟的管理模式，并于 2000 年成功進入全國物業(yè)管理市場，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園，石家莊博雅莊園，無錫太湖世家， 蘭州龍昆居，創(chuàng)新科技廣場等大型物業(yè)管理項目，結合本地 特色，積累了豐富的工作經(jīng)驗。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。我們設想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過 Inter 國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡系統(tǒng)，蘭州總部的計算機網(wǎng)絡獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關管理服務信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總部可通過電話 網(wǎng)與居住區(qū)計算機網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進行監(jiān)督指導。但是，現(xiàn)階段裝修市場的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。即將管理處的內(nèi)部管理和對外服務分為后臺和前臺操作，從而保證管理處對外形象的統(tǒng)一化。迦南物業(yè)自 1999 年開始實施管理體系的全面整合提升。在美麗莎共用設施，設備的管理和維護上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗和專業(yè)的分包方，對其進行持續(xù)的循環(huán)改進和功能擴展，逐步實現(xiàn)對共用設施 ，設備的集中監(jiān)控和一體化管理，最終實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。生活垃圾客觀構成較為復雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高； 3。 一， (管理模式示意圖略 ) 二，美麗莎管理處組織架構描述 組織架構的設置原則是精簡 高效，一專多能，采用經(jīng)理負責制，簽訂經(jīng)營責任書，實行獨立核算。 (圖表略 ) 四、美麗莎管理處外部溝通導向圖 (略 ) 外部溝通導向圖說明： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4。 行政，財務主管：大學本科學歷，會計師職稱，具有一定的行政管理經(jīng)驗，并具有較強的溝通協(xié)調處理能力，熟悉 ISO9001 質量管理體系。 素質描述： (略 ) 二，管理服務人員配備 在人員的配備和 選拔上，我們始終堅持如下原則： 淡薄智商，看中毅力，努力和魄力； 擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性； 注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二，物業(yè)管理服務定位 秉承 服務業(yè)主，報效社會 的核心理念，我們著力在美麗莎營建安全，舒適，便利的居家及商業(yè)環(huán)境， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第二章 配合銷售的措施 八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。 14 四，提供護衛(wèi)及保潔服務 在美麗莎正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)服務和保潔服務，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的服務人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權和調配權，具體辦法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。 一，財務管理模式 (略 ) 說明： 在美麗莎居住區(qū)物業(yè)管理委員會成立之前，由迦南市美麗莎置業(yè)有限公司行使批準和監(jiān)督職能。 5，管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告，并提交業(yè)主委員會審批，經(jīng)批準后實施。 16 三，管理服務費及代收代繳費的收取 (一 )我們將在管理處設置專職收款員，負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。 (四 )當每棟房屋的維修基金不夠支出時，經(jīng)該棟 50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。支出方面，以服 從業(yè)主利益為前提，堅持 事前預算，事后核算，量入為出，合理使用 的資金管理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低管理成本，提高服務質量的同時，確保資金的合理使用，實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。月。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (五 )加強設備管理和養(yǎng)護，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低運行費用。 有鑒于此，需要建立一個完整的社會化服務體系，提供全方位，多層次的綜合性服務，方可保證業(yè)主日常生活舒適，便利，不假外求。 二，服務項目 1， 無償服務 17 項： (圖表略 ) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。為解決業(yè)主子女放學后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設立一個集游戲，學習，娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。我們設想在居住區(qū)計算機網(wǎng)上建立迦南物業(yè)美麗莎居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過 Inter 國際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3，社區(qū)信息統(tǒng)計，投 訴處理等服務。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。通過服務產(chǎn)生的這筆利潤一部分補貼到住戶身上，一部分作為公司營運資金。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。交互式管理與服務，樹立物業(yè)品牌 網(wǎng)絡社區(qū)實現(xiàn)了交互式的管理與服務，住戶可在網(wǎng)上查詢，投訴，報修，提出服務要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個家庭，提供更具個性化的服務。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 (五 )運用先進技術保證網(wǎng)絡安全 1，系統(tǒng)服務器端采用最新網(wǎng)絡操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù) 庫系統(tǒng)，精心設置安全選項，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務，設置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級別，做好系統(tǒng)本身的安全保護； 2，綜合防火墻技術，禁止對所有不必要 TCP/UDP 端口的訪問，防止對系統(tǒng)的惡意攻擊； 3，加強系統(tǒng)管理，在安裝軟件時保證安裝盤干凈，同時安裝功能強大的防病毒軟件對系統(tǒng)進行實時病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。 (三 )給住戶帶來的好處 滿足住戶對高速獲取 信息的需要，同時可以通過定制，獲取個性化的社區(qū)服務，實實在在享受方便，快捷的信息化生活。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。該系統(tǒng)采用 Lotus Domin Notes R5， Delphi 作為開發(fā)工具，選用 SQL Server， Aceess 作為數(shù)據(jù)庫，可有效實現(xiàn)房管，客管，工程，保安，行政等日常工作信息的電腦化管理。 27 (二 )物業(yè)管理模塊化：根據(jù)美麗莎居住區(qū)管理處實際運作度身定做一個專業(yè)化服務系統(tǒng)，對諸如設備管理，物料管理，保安管理，消防管理等業(yè)務特點進行模塊化設置，一種業(yè)務即以一個模塊形式設置物業(yè)管理服務運作的每個環(huán)節(jié)，整個管理處的運作得以專業(yè)的網(wǎng)絡化處理。 (二 )定期對系統(tǒng)使用人員進行最新的安全技術培訓，實現(xiàn)安全管理，有效降低網(wǎng)絡信息系統(tǒng)的運行風險。 生活因文化而美麗。良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活習慣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三，社區(qū)文化建設的保障體系 (一 )制度建設 為了保證社區(qū)文化建設順利開展，我們 將以 ISO9001 質量管理體系為基礎，制訂一套日趨完善的規(guī)章