【正文】 利于房地產(chǎn)證券化的發(fā)展。 表一、 1992 年和 1997 年美國房地產(chǎn)業(yè)與其它產(chǎn)業(yè)主要指 標(biāo)比較 19 通過對美國房地產(chǎn)業(yè)的考察，筆者認(rèn)為美國房地產(chǎn)業(yè)具有如下特點(diǎn)： （一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào) 美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較協(xié)調(diào)，這在上面的數(shù)據(jù)中已體現(xiàn)出來。 州和聯(lián)邦政府的錢是通過政府的各種稅收得到的。不少人年輕時(shí)買了養(yǎng)老保險(xiǎn)，上了年紀(jì)后，養(yǎng)老保險(xiǎn)為他們支付護(hù)理費(fèi)用。但不包括美容﹑矯形部分。 9）， 低收入保險(xiǎn)服務(wù) 一般來說，政府對低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)是一樣的，只是所授權(quán) 的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不同而已，通常只要是適合你的就是好公司，如有些人想放在牙科多一點(diǎn)，但很多保險(xiǎn)公司并沒有包含牙科。 持有學(xué)生簽證 (F1)與工作簽證 (H1)者是不符合辦理的資格，而收入方面，則是以人口數(shù)來算，單身的人不管正職或兼職月收入都不足＄ 776，就可申請政府的低收入醫(yī)療保險(xiǎn)﹔如果夫妻倆月收入不及＄ 1041，也可列入政府的低收入中。 6）， 衛(wèi)生保健的社會(huì)負(fù)擔(dān) 美國的醫(yī)療保健支出 (包括所有有關(guān)項(xiàng)目以及公共支出﹐雇主支出和個(gè)人支出 ) 與 GDP的比例﹐在 60 年代約為 5%﹐ 70 年代約為 8%﹐ 80 年代約為 10%﹐ 95 年已超過 15%。 政府醫(yī)療補(bǔ)貼 (Medicaid)項(xiàng)目﹐在很大程度上帶有財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的功能。 當(dāng)然﹐這種情況也有美國所得稅稅法中某些條款上的原因。 醫(yī)療保險(xiǎn)工薪稅的稅基包括全部工薪收入﹐沒有上限。 如果兩者都在同一年發(fā)生﹐病人則要承擔(dān)少量費(fèi)用。 1993 年參加者達(dá) 3200 萬人。 以下將簡述美國醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 。美國醫(yī)療費(fèi)用失控和醫(yī)療效果不佳的主要原因是醫(yī)療服務(wù)市場缺乏管制 ,為患者提供的醫(yī)療服務(wù)之中的絕大部分是由私人醫(yī)生提供的 ,醫(yī)生擁有相當(dāng)多的決策權(quán) ,其行醫(yī)行為較少受到限制 ,導(dǎo)致不必要的手術(shù) 、住院治療、體檢和處方過多。美國的醫(yī)療制度不同于世界上大多數(shù)工業(yè)化國家 ,沒有建立統(tǒng)一醫(yī)療保險(xiǎn)制度 ,既不是像德國的社會(huì)保險(xiǎn)型醫(yī)療保險(xiǎn) ,也不像英國的國家保險(xiǎn)型醫(yī)療保險(xiǎn) ,而是以復(fù)雜多樣的自由市場型為其主要 14 特征 ,商業(yè)保險(xiǎn)盛行。這一法案的修訂為聯(lián)邦政府公務(wù)員養(yǎng)老金制度改革提供了機(jī)會(huì)，新的聯(lián)邦雇員養(yǎng)老金計(jì)劃正是在這種情況下產(chǎn)生的。 由于美國屬于聯(lián)邦制國家，其公務(wù)員便分為聯(lián)邦政府公務(wù)員和地方政府公務(wù)員兩個(gè)獨(dú)立的部分，除了聯(lián)邦政府為其公務(wù)員建立養(yǎng)老金計(jì)劃外，地方各級(jí)政府也都為其雇員建立了養(yǎng)老金計(jì)劃。由于雇員退休時(shí)雇主有義務(wù)支付固定的待遇，所以雇主繳費(fèi)多少部分取決于養(yǎng)老金投資收益的狀況，如果收益較好，雇主就可 以少繳費(fèi)甚至?xí)簳r(shí)不繳費(fèi)；反之，就得多繳費(fèi)。不僅如此，如果雇員由于某種原因想提前享用養(yǎng)老金帳戶的金額時(shí)，可以隨時(shí)終止養(yǎng)老金計(jì)劃并不比承擔(dān)任何責(zé)任。美國的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃在 20 世紀(jì) 70 年代以前基本都是待遇確定型，即 DB模式，自20 世紀(jì) 80 年代以來，以個(gè)人賬戶為基礎(chǔ)的繳費(fèi)確定型，即 DC模式的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃有了迅速的發(fā)展。 2），第二支柱 —— 雇主養(yǎng)老金計(jì)劃 雇主養(yǎng)老金計(jì)劃是美國養(yǎng)老金計(jì)劃的第二支柱，它的重要性在某種程度上都超過了第一支柱。最先有的是雇主養(yǎng)老金計(jì)劃，也就是目前的第二支柱，然后才出現(xiàn)第一支柱 —— 政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃，個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃作為補(bǔ)充，是最后才出現(xiàn)的。產(chǎn)權(quán)酒店的銷售方式適合專門老年住區(qū)中部分老年公寓的本地養(yǎng)老、異地養(yǎng)老等服務(wù)模式的市場定位，其一方面滿足了投資者獲得投資收益的心理預(yù)期，另一方面可以使開發(fā)商快速回籠資金，繼續(xù)擁有專門老年住區(qū)的經(jīng)營權(quán)，從而有利于專門老年住區(qū)的經(jīng)驗(yàn)方向。 The Cedars of Chapel Hill 就是它的經(jīng)典案例。市場的過度開發(fā)使出貸人變得更加挑剔與謹(jǐn)慎 , 一般只貸給他的固定客戶。老年公寓的投資興建被大多數(shù)地方政府視為正面的、積極的因素 , 一般都會(huì)對此大開綠燈。六層樓的建筑 , 屋頂覆蓋18000 平方英尺的玻璃彎頂 , 有一個(gè)非常大的中庭 , 完全模擬熱帶氣候 , 里面植有熱帶雨林植物 , 人工瀑布、休閑小徑、溫泉點(diǎn)綴其間。費(fèi)用太高會(huì)導(dǎo)致大多數(shù)老年人負(fù)擔(dān)不起 , 市場需求不旺己造成負(fù)面影響。在交納入會(huì)費(fèi)后，每年每人費(fèi)用大約為 1500 美元。以上各社區(qū)共同享用一個(gè)郵局、超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂。太陽城中心是美國較大的老年社區(qū)之一，于 1961 年開始建設(shè)，已經(jīng)成為全美最好的老年社區(qū)之一。普通住宅的費(fèi)用一般較低，并且注意提供完善的社區(qū)功能。由于有的形式目前還處于萌芽狀態(tài)，因而適當(dāng)?shù)亟榻B了一些西方國家的老年住宅形式。這種養(yǎng)老院，多為每個(gè)老人住一間類似旅館的房間，即臥室與衛(wèi)生間在一起。目前我國城市的居住水平已經(jīng)顯著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他們都有自已 的私密，都有不同的生活習(xí)慣，特別是不同的起居習(xí)慣，要讓幾個(gè)老人合住一間房，很多老人就不愿意去住。太陽城中心從 1961年開始開發(fā)建設(shè)，目前已經(jīng)成為佛羅里達(dá)乃至全美國最好的老年社區(qū)。使得專門老年住區(qū)的模式和老年公寓的模式夾雜在一起，難以區(qū)分。 老年社區(qū)特征： 1），專門老年住區(qū)老人占據(jù)主體地位，主要以老人為主的住區(qū)，其方式為居家養(yǎng)老。 3），在社會(huì)特征上，老年公寓實(shí)行同吃同住、同活動(dòng)的群居生活方式。 老年公寓是多種專業(yè)化經(jīng)營項(xiàng)目的綜合體，其管理與經(jīng)營更加強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。筆者認(rèn)為該定義應(yīng)該加上“由專門機(jī)構(gòu)按照市場原則開發(fā)和經(jīng)營的內(nèi)涵。回顧近代，我們就不難發(fā)現(xiàn)老年產(chǎn)業(yè)誕生、發(fā)展的線索。它詮釋了養(yǎng)老這一社會(huì)主題和地產(chǎn)這一商業(yè)主題。二次大戰(zhàn)結(jié)束，人類社會(huì)進(jìn)入了一個(gè)飛躍式的發(fā)展階段，各種先進(jìn)的技術(shù)被廣泛應(yīng)用，人類生活水平顯著提高，人們的壽命也因此而增加。在我國，限于經(jīng)濟(jì)條件，三室戶較少。暫時(shí)性。 6），在開發(fā)特征上，要根據(jù)老年人的生理特征和生活需要，提供無障礙的居住環(huán)境。如美國的“金歲山莊”“安養(yǎng)住區(qū)”退休新村“老人們生活在專門老年住區(qū)要方便安全，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)綜合考慮居住與生活、工作、購物、文化、教育休閑等多種要素，是和諧的新的生活方式的空間載體。社區(qū)以 家庭式養(yǎng)老與社會(huì)化養(yǎng)老相結(jié)合的形式。 在改革開放前，我國各地就辦有一定數(shù)量的養(yǎng)老院。除了住房這個(gè)硬件條件差外，還有軟件條件，諸如生活服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)以及伙食水平，我國的養(yǎng)老院大多處于較低的檔次。住這種養(yǎng)老院與住醫(yī) 院進(jìn)行特護(hù)差不多，但費(fèi)用比醫(yī)院特護(hù)便宜得多?；仡櫭绹夏甑禺a(chǎn)的發(fā)展史，對于新興市場的老年地產(chǎn)的發(fā)展頗具借鑒意義。自住型老年公寓通常不為老年人提供任何與日常生活、藥物服務(wù)有關(guān)的協(xié)助，但會(huì)提供完善 7 的社區(qū)服務(wù)。太陽城中心現(xiàn)有來自全美及世界各地的住戶 16000名，且一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。 在太陽城中心，每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為 140 美元。當(dāng)然，這個(gè)延長十歲，不一定很科學(xué)，也可能是商業(yè)宣傳的用語。事實(shí)上 , 美國當(dāng)今 85 歲左右的老年人一般都經(jīng)歷過經(jīng)濟(jì)大蕭條時(shí)代 ,對食品短缺和大量失業(yè)記憶猶新 , 對每年花上上萬美元住老年公寓的觀念 難以接受。現(xiàn)在公司準(zhǔn)備每年平均開放 5所新的老年公寓設(shè)施 , 集中在市場進(jìn)人障礙非常之高、人口密集的地區(qū) ,比如加里福尼亞州南 部靠近洛杉磯的地區(qū) , 那是一個(gè)老年公寓市場需求很大但開發(fā)成本也高得使許多開發(fā)商到了望而卻步的地方。同時(shí) , 醫(yī)療保健優(yōu)先支付制度對提供醫(yī)療保健服務(wù)的老年公寓出租有很大影響 , 像提供較高保健服務(wù)的美國太陽保健園就受此影響而瀕臨倒閉。 總體上看 , 現(xiàn)在美國特護(hù)型老年公寓已經(jīng)飽和 , 陪助型老年公寓投資己呈現(xiàn)下降趨勢 , 只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報(bào)。該社區(qū)專門為退休的老人設(shè)計(jì)建造的。由于現(xiàn)代金融的發(fā)達(dá)，人們的儲(chǔ)蓄工具非常豐富，一方面可以購買保守的儲(chǔ)蓄產(chǎn)品，獲得較為穩(wěn)定的未來回報(bào)；另一方面，可以選擇更為激進(jìn)的儲(chǔ)蓄方式，如購買股票、垃圾債券等。 美國的政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計(jì)劃資金來源于專項(xiàng)稅收 —— 社會(huì)保障稅，這項(xiàng)稅收與美國的其他稅收分開管理，專項(xiàng)供給養(yǎng)老金。 ），私人養(yǎng)老金計(jì)劃 我們一般意義上說的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃都是指私人養(yǎng)老金計(jì)劃，前面已經(jīng)提到，雇主養(yǎng)老金計(jì)劃在上世紀(jì) 70年代得到了大發(fā)展， 1974 年，美國國會(huì)通過了《雇員退休收入保障法案》，為雇主養(yǎng)老金計(jì)劃制訂了標(biāo)準(zhǔn)。繳費(fèi)確定計(jì)劃是指雇主和雇員共同繳納一定比例的費(fèi)用而形成的養(yǎng)老金帳戶，最后雇員所獲取養(yǎng)老金的多少取決于繳費(fèi)年限的長短、繳費(fèi)數(shù)量的多少和投資收益的高低。這其中又以 401(k)計(jì)劃最為知名， 401(k)是美國聯(lián)邦稅法中與養(yǎng)老金計(jì)劃有關(guān)的條款代碼，這一養(yǎng)老金計(jì)劃是由聯(lián)邦政府批準(zhǔn)允許雇員在稅前根據(jù)薪金的 一定比例繳款而建立起來的一種養(yǎng)老金計(jì)劃。與繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金計(jì)劃不同的是，在待遇確定養(yǎng)老金計(jì)劃中，雇員退休之前不能提前支取養(yǎng)老金；雇員退休前死亡的，雇主不必向其家屬提供養(yǎng)老金，只需一次性支付定額的撫恤金即可。 公務(wù)員退休金計(jì)劃是一個(gè)待遇確定型的養(yǎng)老金計(jì)劃，由聯(lián)邦政府根據(jù)公務(wù)員的工作年限和工資水平為其退休時(shí)提供一定的養(yǎng)老金。按照美國現(xiàn)行法律的規(guī)定，所有 70歲以下且有收入者均可開設(shè)個(gè)人退休金賬戶（ IRA）。此外 ,有 14%左右人口的無保險(xiǎn)者 ,由于無能力購買保險(xiǎn)和支付高額醫(yī)療費(fèi) ,除得了重病外 ,獲得量血壓、止血等極平常檢查與治療的機(jī)會(huì)都很少 ,因延誤診治而留有后遺癥、長期住院的不少 ,死亡率高。 美國的醫(yī)療保險(xiǎn)制度由私人醫(yī)療保險(xiǎn)和社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn)構(gòu)成。衛(wèi)生保健的社會(huì)負(fù)擔(dān) . 1）， 醫(yī)療保險(xiǎn)的規(guī)模與結(jié)構(gòu) 美國政府的醫(yī)療保險(xiǎn)是一種特指的社會(huì)保險(xiǎn)制度。 醫(yī)療保險(xiǎn)大約包括了 老年人 住院治療醫(yī)療費(fèi)用的 90%。 參加補(bǔ)充性醫(yī)療保險(xiǎn)者每月需要支付一定的保險(xiǎn)費(fèi)﹐目前為每月每人 40 美元。 目前﹐ 75%來源于一般性財(cái)政收入﹐ 25%來源于保險(xiǎn)費(fèi)。 按這 種方法﹐醫(yī)療單位每年按人收取一定的醫(yī)療費(fèi)用。 由于種種原因﹐私人保險(xiǎn)公司自身不可能勝任規(guī)模如此龐大﹐涉及面如此廣的醫(yī)療保險(xiǎn)。 在 1992 年﹐美國近 億人口中﹐有 億人參加了私人醫(yī)療保險(xiǎn)﹐有 億人享受到了公共醫(yī)療保 險(xiǎn) (包括醫(yī)療補(bǔ)貼和醫(yī)療保險(xiǎn)等項(xiàng)目 )的受益﹐當(dāng)然也有人同時(shí)參加了私人和公共衛(wèi)生保險(xiǎn)。 就兒童來說，以 0～ 19 歲但不超過 19 歲，這一方面政府把關(guān)較松，如果父母臨時(shí)失業(yè)等，政府無論如何都會(huì)替小孩投保的，但如果父母的收入突然增多，超過標(biāo)準(zhǔn)則需收一點(diǎn)點(diǎn)的月費(fèi)； 家庭保費(fèi)，則是指 19～ 65 歲的成人，只要收入不超過政府規(guī)定單身的＄ 776 或夫妻倆人的＄ 1041，都可以獲得低收入的醫(yī)療保險(xiǎn)。 內(nèi)科﹑婦科﹐都有較多的選擇，不用轉(zhuǎn)診。 每一個(gè)醫(yī)療保險(xiǎn)公司給的底薪都差不多，而做這一行是不會(huì)給獎(jiǎng)金的，因?yàn)橛歇?jiǎng)金制度的話，每個(gè)業(yè)務(wù)代表會(huì)有拼業(yè)績的壓力，惡性循環(huán)下，服務(wù)品質(zhì)就會(huì)受影響，所以盡量是以服務(wù)社區(qū)為主，不做惡性的競爭。但是它用于 護(hù)理院的開支是很有限的。 房地產(chǎn)業(yè)是美國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是重要的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，但其在美國整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中的比重并不大。因此，美國房地產(chǎn)雖然也有周期性波動(dòng)，但漲跌幅較小，很少有象日本、香港那樣的大起大落。這就是為什么有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理論、估價(jià)方法等一般都 是建立在租金分析的基礎(chǔ)上的，而比較少用售價(jià)來分析。 1998 年上半年統(tǒng)計(jì)，個(gè)人購房按揭貸款總額占房地產(chǎn)全部抵押貸款總額的 76%，如果加上多戶型住宅，則比例高達(dá) %。有關(guān)房地產(chǎn)的保險(xiǎn)包括自然災(zāi)害方面的保險(xiǎn)、 21 建筑期保險(xiǎn)、抵押信用擔(dān)保、抵押證券發(fā)行擔(dān)保、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)等方方面面。 2） Meadowmont Retirement munity (Meadowmont 退休住區(qū)有限公司 ) 該公司是目前美國最為專業(yè)的老年住宅建造商之一。 REITs 是美國國會(huì) 1960 年參照共同投資基金的形式立法創(chuàng)立的。 23 與證券投資基金的分類相似， REITs還可以分為有期限的 REITs 和無限期的 REITs，及分為開放型 REITs 和封閉型 REITs 等。 在 1986 年之前，法律對 REITs 的經(jīng)營限制很嚴(yán)。 其實(shí) “ 以房養(yǎng)老 ” 模式的內(nèi)容比住房反向抵押貸款更為 豐富。中介型是一種具有中國特色的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式， “ 中介 ” 的意思是產(chǎn)權(quán)最終作為老年人的遺產(chǎn)拍賣用于還貸，剩余部分歸遺產(chǎn)繼承人。 “倒按揭 ”發(fā)放對象為 62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。 其三，是專有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款 模式由不同的公司推出，根據(jù)客戶群分類而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財(cái)型產(chǎn)品。公司可以提供整個(gè)項(xiàng)目流程的咨詢，從可行性到設(shè)計(jì)建設(shè)，從租賃到全面操作。 8，采購 NCM 在采購方面的咨詢包括餐飲服務(wù)、藥品、床單 ，校服，責(zé)任保險(xiǎn)，雇員福利，耐用物品。 2020 年 11 月 18 日北京壽山福海國際養(yǎng)老服務(wù)中心和中大恒基房地產(chǎn)經(jīng) 紀(jì)有限公司共同成立北京首家 “ 養(yǎng)老房屋銀行 ” ，它是在不變更房屋所有權(quán)的前提下，對老人的房屋招租實(shí)現(xiàn)其資產(chǎn)價(jià)值，利用租金收入支付養(yǎng)老費(fèi)用。保險(xiǎn)公司在管理利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長壽風(fēng)險(xiǎn)方面具有明顯的精算 優(yōu)勢，同時(shí)，壽險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配比以長期資產(chǎn)為主，其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)低于其他金融機(jī)構(gòu)，另外，壽險(xiǎn)公司在經(jīng)營養(yǎng)老金業(yè)務(wù)方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，所以保險(xiǎn)業(yè)將在反向抵押貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。 首先，我國很多大城市的房地產(chǎn)價(jià)格近年來快速上漲，這種高漲的價(jià)格能否持續(xù)、穩(wěn)，令人擔(dān)憂，房地產(chǎn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)已