【正文】 融市場(chǎng)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了重要的作用。由于是政府強(qiáng)制型的養(yǎng)老金計(jì)劃，所以社會(huì)保障稅的征收也是全國(guó)強(qiáng)制性統(tǒng)籌，由雇主和雇員共同繳納，比 11 例各為 50%，這是雇主和雇員的法定義務(wù)。因此，從社會(huì)角度看，如何構(gòu)建一個(gè)穩(wěn)定高效的金融體系將是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。普通社交活動(dòng)空間 43566 平方英尺；公共廚房 4879 平方英尺；零售商業(yè)面積 1273 平方英尺；健身房 1499 平方英尺；游泳池 3246 平方英尺。 Pulte Homes 公司在 2001 年以 17億美元通過(guò)并購(gòu) Del Webb 公司，獲得了 Sun City 品牌。據(jù) NIC (Network Information Center) 估計(jì) , 老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過(guò) 10%, 現(xiàn)在超過(guò) 28000 個(gè)老年公寓設(shè)施遍及全國(guó)。他們遠(yuǎn)離土地價(jià)格昂貴的大都市 , 選擇居住人口僅有 5000 人左右的小鎮(zhèn) , 所建造的陪助型公寓一般只容納 12 戶左右 , 由于規(guī)模過(guò)小而不受一些類似美國(guó)殘疾人法等法律的限制 , 采取許特經(jīng)營(yíng)方式 , 也非常成功。 為了吸引這兩代人消費(fèi)老年公寓 , 開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)對(duì)美國(guó)家庭中的成年孩子（ 20 年之后的潛在客戶）進(jìn)行不遺余力的營(yíng)銷(xiāo) , 聘有全天候的市場(chǎng)經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)客戶從獲得宣傳材料開(kāi)始到去老年公寓社區(qū)參觀的所有事情 ,并且經(jīng)常組織各種適合老年人的活動(dòng)以吸引潛在客戶的注意力。對(duì)一個(gè)擁有張 100 床位的老年公寓來(lái)說(shuō), 折算下來(lái)每月至少需要 3 一 4 名居住者。住在太陽(yáng)城中心的居民，大約三分之一是活躍的高爾夫球愛(ài)好者，因?yàn)楦郀柗蚯蚴且环N最適于老年人的健身運(yùn)動(dòng)。社區(qū)內(nèi)設(shè)計(jì)建造了各種戶型以適應(yīng)不同類型老人的要求。特護(hù)型老年公寓除了上面兩種類型所提到的服務(wù)外，還提供全面的醫(yī)療服務(wù)。 由美國(guó)的老年地產(chǎn)的形成可以總結(jié)如下關(guān)于成熟老年住宅的主要發(fā)展階段及特征： 3，美國(guó)老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 , 美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的分類狀況 美國(guó)具有設(shè)施完善的老年住宅體系。但在有的養(yǎng)老院（敬老院）中，拿出幾間房照顧生活不能自理的老人，進(jìn)行 24 小時(shí)的醫(yī)護(hù)，使這個(gè)養(yǎng)老院也兼有醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院的職能。也就是要從硬件條件和軟件條件兩個(gè)方面努力提高養(yǎng)老院的水平，使老人們?cè)陴B(yǎng)老院里住得好，生活得舒適，使許多老年 人愿意住養(yǎng)老院。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止 2020年末，城市有養(yǎng)老院或敬老院 4500多個(gè)，農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)有敬老院 37000多個(gè)。 美國(guó)大力發(fā)展老年社區(qū)有四、五十年時(shí)間，已成為一個(gè)老年社區(qū)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家。除了本身構(gòu)成完整的自成體系的服務(wù)功能外，海域一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一樣具有從事細(xì)胞的功能，具有對(duì)外的交通、通訊、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、公共設(shè)施和行政管理功能，與社會(huì)形成共享的發(fā)展格局。 老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。 2）， 在經(jīng)濟(jì)特征上，老年公寓形成投入產(chǎn)出的良性循環(huán)。這種公寓，可以出售，也可以出租。 除了絕大多數(shù)老年人采取住在自己的住宅中居家養(yǎng)老外，還有一部分老年人 住在老年住宅中養(yǎng)老。因此，在發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家，養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)由于其發(fā)達(dá)的分工體系早在上個(gè)世紀(jì)六十年代就開(kāi)始走上歷史舞臺(tái)。在美國(guó)，養(yǎng)老地產(chǎn)一般稱作為老年住宅。為此，世界各國(guó)（含我國(guó)）的城市都根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和實(shí)際需要，建設(shè)和發(fā)展一批專門(mén)供老年人居住的老年住宅。老人住入老年公寓，雖然住房面積一般會(huì)比原來(lái)自已的住房要小一些，但仍是一家一戶，可以保證老年人的私密性、獨(dú)立性和領(lǐng)域 ，既能保持家庭的溫情，又加上公寓對(duì)老年人周到的照顧和服務(wù)，必會(huì)受到不少老年人的歡。敬老院、福利院是以國(guó)家、集體供養(yǎng)為主，屬福利救濟(jì)型，而老年公寓是以個(gè)人繳費(fèi)為主，絕大多數(shù)老年人要用自己的退休金、子女的贍養(yǎng)費(fèi)或其他經(jīng)濟(jì)收入，交付老年公寓的各項(xiàng)費(fèi)用。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。 4），其優(yōu)勢(shì)在于便于為老年人集中提供專門(mén)服務(wù)，提高資源的利用效率，并為老人創(chuàng)造豐富多樣的同齡交流環(huán)境。為此，專門(mén)介紹一下美國(guó)較大的老年社區(qū) —— 佛羅里達(dá)州的太陽(yáng)城中心?？偟恼f(shuō)來(lái)，一是數(shù)量少，二是水平低。 醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院 在西方國(guó)家，醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院雖然也叫養(yǎng)老院，但卻與醫(yī)院比較類似，這種養(yǎng)老院已經(jīng)有了一定數(shù)量。 世界各國(guó)城市眾多，情況各異。日前，美國(guó)老年住宅模式主要有五種類型：獨(dú)立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年社區(qū)。美國(guó)老年公寓及護(hù)理業(yè)項(xiàng)目投資中心 (NC)估計(jì)，美國(guó)的老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過(guò) 10%，現(xiàn)在有超過(guò) 28000 個(gè)老年公寓遍及全國(guó)。美國(guó)太陽(yáng)城中心現(xiàn)有來(lái)自全美以及世界各地的住戶 萬(wàn)戶，并一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。無(wú)論您是初學(xué)者還是高手，都可以參加。市場(chǎng)卻要求開(kāi)發(fā)商在控制 好成本的前提下、在一合理價(jià)位向老年人提供公寓。 在提高居住舒適性方面 , 開(kāi)發(fā)商更是不遺余力。總之 , 誰(shuí)具備在老年公寓服務(wù)水平和舒適性水平上的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力 , 誰(shuí)就會(huì)笑到最后。另對(duì)老年公寓投資貸款人的一項(xiàng)調(diào)查反映出 1999年共貸出 108億美元 , 比 1998 年增長(zhǎng) 15%。 Pulte Homes 公司把客戶分為首 次置房、首次換房、二次換房和活躍長(zhǎng)者置房四類，強(qiáng)調(diào)深化對(duì)不同 TCG（目標(biāo)客戶群）住區(qū)建立不同的建設(shè)理念，根據(jù)不同的 TCG調(diào)整思路，進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)計(jì)，實(shí)實(shí)在在地按客戶實(shí)際情況建房，取得了很好的市場(chǎng)成績(jī)。 專門(mén)老年社區(qū)的銷(xiāo)售方式要適應(yīng)專門(mén)老年住區(qū)市場(chǎng)定位及多元化發(fā)展的要求，銷(xiāo)售方式即包括出售房屋（或房間）的產(chǎn)權(quán)，由包括出租房屋使用權(quán)及產(chǎn)權(quán)式 酒店銷(xiāo)售（產(chǎn)權(quán)式酒店是一種投資行為與消費(fèi)行為相融合的方式）。 美國(guó)三大支柱養(yǎng)老金計(jì)劃 美國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老金計(jì)劃分為三大板塊，分別為政府強(qiáng)制性 養(yǎng)老金計(jì)劃、雇主養(yǎng)老金計(jì)劃和個(gè)人儲(chǔ)蓄養(yǎng)老金計(jì)劃。當(dāng)然，這種養(yǎng)老金計(jì)劃的覆蓋面也相當(dāng)廣泛，不僅覆蓋公司或機(jī)構(gòu)雇員，也包括了各種形式的自雇用人員，自雇用 人員既是雇員又是雇主，所以要負(fù)擔(dān)所有的社會(huì)保障稅。 在美國(guó)，幾乎每個(gè)公司都有自己的雇主養(yǎng)老金計(jì)劃，所以也就導(dǎo)致了雇主養(yǎng)老金計(jì)劃的復(fù)雜多樣性。 這一雇主養(yǎng)老金計(jì)劃還有其他很多優(yōu)點(diǎn)，對(duì)雇員有很強(qiáng)的吸引力，尤其是雇員在退休前 12 決定終止養(yǎng)老金計(jì)劃時(shí)，雇員可以靈活的選擇處理帳戶資產(chǎn)的方式，可以將其轉(zhuǎn)移到新的雇主養(yǎng)老金帳戶中，也可以轉(zhuǎn)存入其他基金或保險(xiǎn)公司，或者繼續(xù)留在原養(yǎng)老金帳戶里。這種養(yǎng)老金計(jì)劃不實(shí)行個(gè)人帳戶制度。目前，繳費(fèi)確定型養(yǎng)老金資產(chǎn)占整個(gè)私人養(yǎng)老金總資產(chǎn)的 40%以上，參加的職工也高達(dá) 60%以上， 新建立的私人養(yǎng)老金計(jì)劃中大多選擇繳費(fèi)確定型。 前面已經(jīng)提到，美國(guó)在 1935 年通過(guò)了社會(huì)保障法案，建立了社會(huì)保障養(yǎng)老金制度，然而當(dāng)時(shí)的聯(lián)邦政府公務(wù)員并未包括在內(nèi)。 聯(lián)邦政府對(duì)于第二支柱和第三支柱的養(yǎng)老金計(jì)劃都不提供政府保障，給與的是政策上的支持。 WHO的 1997 年部分國(guó)家醫(yī)療保障制度指標(biāo)排名顯示美國(guó)在被統(tǒng)計(jì)的 191 個(gè)國(guó)家里面人均醫(yī)療支出排名第一位 ,而國(guó)民總體健康水平排名卻只有第 72 位 ,醫(yī)療籌資分配公平性排名在第 55 位左右。 美國(guó)的醫(yī)療保險(xiǎn)行業(yè)雇員大約有 900 萬(wàn)人﹐每年生產(chǎn)的產(chǎn)值占 GDP的 14%﹐約 1 萬(wàn)億美元。 1995年政府醫(yī)療保險(xiǎn)支出額達(dá)到 1598 億美元﹐占聯(lián)邦財(cái)政總支出的%﹐它是僅次于社會(huì)保障項(xiàng)目的第二大政府財(cái)政支出項(xiàng)目。 2）， 美國(guó)醫(yī)療保險(xiǎn)福利金 A 部份為 “住院醫(yī)療保險(xiǎn) (HI)﹐ 1993年的支出額為 900億美元。 醫(yī)療補(bǔ)貼 (Medicaid)約占 12%﹐個(gè)人自負(fù)和私人保險(xiǎn)公司支付合占約 44%。 這是二戰(zhàn)期間政府實(shí)行工資和價(jià)格管制的一種意外結(jié)果。 5）， 社會(huì)醫(yī)療保險(xiǎn) 16 醫(yī)療保險(xiǎn)方面﹐政府可起重大作用。自我雇用的私人業(yè)主﹐醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用的 25%是免稅的。 1990年﹐全美國(guó)醫(yī)院接收急診病人卻無(wú)法收費(fèi)這一項(xiàng)的費(fèi)用價(jià)值就達(dá) 100 億美元。 低收入保險(xiǎn)都是以人口數(shù)來(lái)計(jì)算的，超過(guò)低收入標(biāo)準(zhǔn)的則要自己買(mǎi)保險(xiǎn)，純低收入的甚至連掛號(hào)費(fèi)都不用自行擔(dān)負(fù)。 很多在美國(guó)各州工作的華人，如果臨時(shí)發(fā)生意外等緊急的狀況，可以在事件發(fā)生后 48小時(shí)內(nèi)與保險(xiǎn)公司回報(bào)。 投保人有權(quán)利跟保險(xiǎn)公司或政府部門(mén)投訴，一般正常申請(qǐng)的時(shí)間是 2個(gè)半月到 3 個(gè)月左右，如被退件的話則會(huì)多花一倍的時(shí)間。州政府的資助是 醫(yī)療補(bǔ)助 ，這是一項(xiàng)針對(duì)窮人的項(xiàng)目。雖然 1992年與 1997 年的具體數(shù)字不同，但房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的比例關(guān)系幾乎完全一致，這不是偶然的，它說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：一是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展配合得非常協(xié)調(diào)，二是反映了房地產(chǎn)業(yè)與整體國(guó)民經(jīng)濟(jì)的合理比例關(guān)系，保持這種比例就足于滿足生產(chǎn)和生活對(duì)房地產(chǎn)的需求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商根據(jù)這個(gè)指標(biāo)，結(jié)合對(duì)民眾收入的調(diào)查，對(duì)住宅價(jià)格進(jìn)行定位，就可以較好地保證所建設(shè)的房屋與民眾購(gòu)買(mǎi)力相協(xié)調(diào)。土地開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)，地塊劃分商（ Subdivider） , 負(fù)責(zé)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)，中介經(jīng)紀(jì)負(fù)責(zé)市場(chǎng)銷(xiāo)售策劃，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)負(fù)擔(dān)災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、抵押信用風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抵押服務(wù)則負(fù)責(zé)抵押貸款的后續(xù)管理。商品房賣(mài)得出去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了資金，就等于支持了開(kāi)發(fā)商。美國(guó)的城市用地的開(kāi)發(fā)比較注重內(nèi)部挖潛，而不追求外延擴(kuò)展，除住宅建設(shè)按美國(guó)人的習(xí)慣一般一戶一幢外，商業(yè)房地產(chǎn)則集中在市中心區(qū)，全都是高樓大廈，然后在市中心周?chē)糇愠浞值木G化用地、休閑用地，使城市既環(huán)境優(yōu)美，又生機(jī)勃勃。 The Cedars of Chapel Hill 開(kāi)始于 2002 年五月十五，預(yù)計(jì) 2020年五月十五完工 。它是 REITs 中最主要的投資類型，占大多數(shù)。 1969 年至 1974年， REITs的總資本從 10億美元增加到約 200 億美元，其中半數(shù)以上從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)。 1986 年美國(guó)國(guó)會(huì)修改稅法，大大放松了對(duì) REITs 經(jīng)營(yíng)的限制，再加上房地產(chǎn)專業(yè)化、規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展，從 1991 年開(kāi)始， REITs 進(jìn)入了一個(gè)快速發(fā)展時(shí)期。養(yǎng)老服務(wù)型是指為老年人提供生活起居和醫(yī)療等服務(wù)的模式；純金融型是指僅為老年人提供養(yǎng)老費(fèi)用的模式。 雖然美國(guó)的社會(huì)養(yǎng)老保障體系比較健全，但大多數(shù)美國(guó)老年人依然以 “以房養(yǎng)老 ”方式作補(bǔ)充，因而，絕大部分美國(guó)老年人在經(jīng)濟(jì)上比較寬裕。大致是： 62 歲以上的老年人將房子抵押給銀行或?qū)ｉT(mén)的倒按揭公司，然后每月領(lǐng)取生活費(fèi)。這樣雖然減少了放貸額度，但有利于住戶對(duì)住房增值部分的收益。 3，醫(yī)療和生活護(hù)理 NCM 對(duì)居民和病人關(guān)懷涉及面更為豐富，包括輔助生活、嫻熟護(hù)理、家庭健康關(guān)懷和特別關(guān)懷，盡管面廣，但他們一直強(qiáng)調(diào)服務(wù)的質(zhì)量。2020 年 3 月南京湯山民營(yíng)性質(zhì)的 “ 溫泉留園 ” 項(xiàng)目在國(guó)內(nèi)首次推出了 “ 以房換 養(yǎng) ” 模式。 “ 居家養(yǎng)老 ” 模式的特點(diǎn)是老年人以自己的住房作為抵押向 金融機(jī)構(gòu)借款，老年人在有生之年仍住在自己的房屋里。其中包含了 “ 以房養(yǎng)老 ” 的模式。 第三，在夫妻兩人共同擁有房產(chǎn)并需要養(yǎng)老的情況下，考慮兩個(gè)人生存狀況的聯(lián)合生存模型所需統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還不足，一時(shí)之間難以建立起相應(yīng)的聯(lián)合生存模型。是否有遺產(chǎn)稅對(duì)開(kāi)展 “ 以房養(yǎng)老 ” 具有非常重要的影。 以上分析的 “ 以房養(yǎng)老 ” 模式將老年人的資產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)配置變成資源，彌補(bǔ)了保險(xiǎn)體系的一大缺口。具體做法是： 65 歲以上的老年人，將自己的房產(chǎn)賣(mài)給公積金中心，老人一次性收取房款，公積金中心再將房屋返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金中心，其他費(fèi)用均由公積金中心交付。在有生之年老年人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，而由老年公寓出租。 5，財(cái)務(wù) NCM 能夠?yàn)槊恳粋€(gè)項(xiàng)目、設(shè)施提供會(huì)計(jì)和融資信息方面精細(xì)化的網(wǎng)上技術(shù)咨詢、包括雇員支付服務(wù)，供應(yīng)管理服務(wù)。貸款的款額每隔 3 年便會(huì)重估一次。用戶可以盡可能長(zhǎng)地生活在自己的住房?jī)?nèi)，但只在一定期限內(nèi)按月分期獲得貸款。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的 1/4 到 1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。而住房反向抵押貸款則屬于純金融型。 以房養(yǎng)老 美國(guó)可謂是 “以房養(yǎng)老 ”方式的鼻祖，其發(fā)展最成熟、最具代表性。隨著 1973 年辦公 樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)弱，抵押投資類 REITs 由于貸款爛帳全面崩潰，給投資者留下了很壞印象。 3）、混合投資型 REITs（ hybrid REITs） 混合投資型 REITs 是指既從事物業(yè)投資又從事抵押投資的房地產(chǎn)投資信托基金。總的建造規(guī)模為 251套公寓，公寓面積為 507711 平方英尺；49 棟獨(dú)立式小住宅，面積為 108929 平方英尺；癡呆老人專業(yè)床位 36 張， 24118 平方英尺； 22 特別護(hù)理 52 張， 30606 平方英尺。 美國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)簡(jiǎn)況 1）美國(guó)老年住宅開(kāi)發(fā)商 Pulte Homes Pulte Homes 公司是目前全美 55 歲以上活躍長(zhǎng)者置業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，而這一市場(chǎng)在美國(guó)增長(zhǎng)是最快的。另外，貸款流向開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的結(jié)果也可能會(huì)使沒(méi)有資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，玩空手套進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。例如，美國(guó)最大的寫(xiě)字樓投資者之一 “寫(xiě)字樓投資信托基金公司（ Equity Office Properties Trust） ”擁有 287幢寫(xiě)字樓，總面積 760萬(wàn)平方米，分布在 26個(gè)州。房地產(chǎn)以租賃為主要經(jīng)營(yíng)方式，有如下優(yōu)點(diǎn)：有利于房地產(chǎn)的專業(yè)化規(guī)?；?jīng) 營(yíng)；可以減少了公共部分產(chǎn)權(quán)分割帶來(lái)的許多麻項(xiàng)；有利于租戶盤(pán)活資金，資金不會(huì)被套在房地產(chǎn)上，且進(jìn)退容易；有