【正文】 較強的定位。 行為特征：同上 商務消費群體。 是否會去購物86%14%會不會 第五部分 關于整體招商的操作策略 一、 羅湖商務中心品牌知名度 打造 我們所面臨的是一個物質生活日益豐富多采，人們消費觀念逐漸多元化的社會。定位并全力維護和宣揚品牌核心價值已成為許多國際一流品牌的共識，是創(chuàng)造百年金字招牌的秘訣。 商業(yè)之間的競爭歸根到底是人才競爭，良好的商業(yè)形象，使人才有一種優(yōu)越感和自豪感，加之配套系統(tǒng)，因為導識系統(tǒng)是商業(yè)形象的直接傳達，創(chuàng)造出一種朝氣蓬勃的氣氛，故稱為商業(yè)的臉。 免租期限：擬定為半年。 第三步則通過舉行答謝酒會來向社會各界表示謝意與敬意，樹立好的社會公眾形象。 4）前期招商推廣工作 我們 建議 將 前期 招商工作分三步來進行推廣。 費加羅 衣時態(tài) 尤內森 扎內蒂 詹尼 卓凡尼 通過物業(yè)管理服務提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 品牌競爭階段 這是未來房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，不僅賣房子，更賣一種情感與文化。咖啡店和數(shù)碼影城滿足了這種心理需求，同時又不失高雅和休 閑。（其興趣、特點見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進有著決定本項目商業(yè)成敗的作用）。我們從國貿(mào)商場的逐步衰弱可以得到充分的證明，因此本項目的商業(yè)一定要有自己的特點，這點可以通過裝修風格、產(chǎn)品引進、主力商家特色等方面來實現(xiàn)，結合本項目的實際 和招商的難易度； 項目定位：（寫字樓）羅湖商務首席平臺 （商業(yè)）倫巴第風情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個大區(qū)。度過了 200 2002 年平穩(wěn)上升的時期之后， 2020年經(jīng)歷了一個波谷之后，后市呈上揚態(tài)勢。 面對供應量持續(xù)增加的壓力，將促使發(fā)展商不斷提升物業(yè)質素以增加項目自身競爭力。此區(qū)域的核心區(qū)是后海路以東的片區(qū)，這里規(guī)劃有近三十六萬平方米的 辦公面積。從新供應看，本年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心以及羅湖商務中心，今年的租賃情況表現(xiàn)相當不俗。 1） 總體概況 （ 1） 供應量放大 在 2020年度，寫字樓新批預售面積 萬平方米，創(chuàng)下了自 1997年以來的新高，比 2002 年全年 批準預售面積多 10萬平方米。 第一步以高屋建瓴之勢使目標群體對羅湖商務中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務中心，使得羅湖商務中心能夠讓更多的人來關注，同時使本來熟知的羅湖商務中心的目標群體則感受到羅湖商務中心即將有大的動作推出。 費加羅 衣時態(tài) 尤內森 扎內蒂 詹尼 卓凡尼 因本商業(yè)定位吸引來的東門、周邊消費群體。 項目定位 （寫字樓）羅湖商務首席平臺 （商業(yè)）倫巴第風情國際名店 倫巴第是意大利的大區(qū)， 意大利行政劃分簡單： 國家 大區(qū) 省 市鎮(zhèn)，意大利的行政區(qū)劃中相當于中國的 “省 ”的被稱作“大區(qū) ”，全國共有二十個大區(qū)。 行為特征：金領階層，對生活檔次、物質有所追求。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。月 核心商家租約 主力店租約在 1015年之間。區(qū)域方面，羅湖區(qū)依然保持金融商業(yè)中心區(qū)龍頭地位的優(yōu)勢，作為眾多外資企業(yè)、商業(yè)巨頭的辦公場所首選地，目前錄得多宗大面積成交紀錄。 由于本市寫字樓市場的供求關系仍屬平衡，在經(jīng)濟高速發(fā)展、需求的持續(xù)增旺、產(chǎn)品質素的不斷提高以及市場利好消息（如 CEPA、西部通道等）的刺激以及消 費者的市場信心增強等幾方面的合力作用下，直接拉動了寫字樓售價的上漲。 但是，由于近年經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，內資公司的發(fā)展壯大，外資公司的不斷涌入，大大加速了寫字樓市場的升溫。 二、 2020 年深圳寫字樓市場展望 2020 年深圳經(jīng)濟仍將快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結構進一步優(yōu)化，金融、高新科技、物流將大放異彩， CEPA的實施，帶動了服務業(yè)的發(fā)展。 一、商業(yè)租金發(fā)展趨勢 2020 年羅湖區(qū)的商業(yè)用房的租金價格先降后升，總體上保持平穩(wěn)的態(tài)勢。 4） 強勁的寫字樓群體、酒店式公寓消費群體缺乏一個飲食、購物、休閑的場所，為本項目裙樓帶來商機。因此我們的目標客戶群體為： 具有小資情結的寫字樓白領。 成為年輕人，女孩和家庭主婦最常光顧的對象 。時下的大多數(shù)房地產(chǎn)，都處于這一階段。羅湖商務中心作為政府的投資物業(yè)，其影響力直接關系到招商引資、對外形 象，因此，羅湖商務中心只有著眼于長久，建立起自身的品牌知名度和市場認同感，才能帶動金色羅湖的宣傳。 超市類 ： 易初蓮花、家樂福、沃爾瑪社區(qū)店、百佳、華 潤萬佳、新一佳、歐尚、普爾斯馬特、萬家福、屈臣氏。月 五層為 80 元 /平方 米 第二篇《即將閃亮登場 —— 因你更精彩》，廣告 則重點訴求招商的相關事項，在廣告設計中，采用整版的紅色來奪人眼球，在文案上我們結合受眾反映熱烈的情況作了簡述，形成新聞式的廣告，關注度中增添一些趣味性。 2）、經(jīng)營管理模式 商鋪進行捆綁式招商，實行連鎖 經(jīng)營：統(tǒng)一 VI 標識、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營銷推廣、主題策劃、愛心捐贈等系列活動） 商鋪的經(jīng)營要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質量，適時督導商戶調整經(jīng)營品種，對于考核不合格的經(jīng)營戶限期退場。 三、 主力店 的引進 1）商業(yè)運營原則 以主力店帶動核心商場，最后盤活 5層商鋪。如果有人問它們的品牌核心價值是什么？恐怕大多數(shù)人都難以回答。在這個時候，如果你仍然只 是叫賣你的鋼筋＋水泥的房子，而不是樹立你的澆灌個性與情感的品牌大廈，你就注定要落伍。 050100150商場名稱0 .0 0 %2 0 .0 0 %4 0 .0 0 %6 0 .0 0 %8 0 .0 0 %肯定回答個數(shù) 121 81 77 71 59 41 20 16 9 26所占比例 6 7 .6 0 4 5 .3 0 4 3 .0 0 3 9 .7 0 3 3 .0 0 2 2 .9 0 1 1 .2 0 8 .9 0 % 5 .0 0 % 1 4 .5 0沃爾瑪百銅鑼灣茂業(yè)海雅百貨山姆會員中信城市友誼國際西武信興廣場其它 其中經(jīng)常光顧沃爾瑪百貨的占 %，說明其品牌及經(jīng)營能力已收到廣泛的接受和認同。 特別需要說明的是，各區(qū)通過觀光電梯、扶梯進行連接，形成 一個豎筒狀主力店，統(tǒng)籌考慮第一層與三層的垂直交通組織，力爭使人流從一樓做垂直方向的輸送， 達到移步換景，功能互補，充分吸引消費者進行關聯(lián)性消費，形成生生不息的旺場格局。 4） 項目東西向長，南北短，通過電梯黑心筒的分割，商場規(guī)劃起來不夠通透。 公交車： 1 1 2 20 10 112. 配套設施 ： 商場、西餐廳、酒吧 特點： 風格：主體雙塔 主體加群樓 顏色：綠色玻璃 建筑結構：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 18734平方米 建筑面積： 高度： 120米 層數(shù)： 68層 層高： 走廊寬度： 3m 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 25m 電梯 品牌： 三菱 數(shù)量： 24部 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 5 商貿(mào)： 75 中介咨詢： 5 金融投資： 10 高新科技： 29 物業(yè)管理： 物管公司： 熊谷物業(yè)管理公司 管理費用： 35元 / m2 租金價格 98－ 110元 / m2 出租率 90% 樓宇名稱： 嘉里中心 位置 ： 深圳人民南路 2020號 交通狀況： 周邊干道： 公交車： 配套設施 ： 國貿(mào)商場、沃爾瑪、 友誼城 、 深房百貨 、 各大 銀行及各色高級食府 、另外自身配備 5層共 13000平方米商場 特點： 風格：雄偉挺拔 顏色：銀綠色玻璃幕墻 建筑結構：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 3155平方米 建筑面積： 78000平方米 高度： 層數(shù)： 35層 層高： 走廊寬度： 大堂： 占地面積： 約 400m2 高度：約 6m 電梯 品牌： 富士達 數(shù)量： 10 各類承租人數(shù)量 物流貨運： 33 商貿(mào)： 46 中介咨詢： 11 金融投資： 7 高新科技： 12 物業(yè)管理： 物管公司： 嘉里中心物業(yè) (深圳 )有限公司 管理費用： 40元 / m2 租金價格 95元 / m2 出租率 73% 調查結論： 上述調查結果中，整體上說，這些寫字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機構、金融投資機構和中介機構（包括會計師事務所、律師事務所、地產(chǎn)咨詢等。如果能將這部分租客轉化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的原始資源。在 2020年深圳市的土地供應 計劃中，明顯體現(xiàn)了一個 “從嚴控制 ”的原則。這在一定程度上表明了目前市場需求的旺盛。 三、招商工作著眼于長久，在確保商家的長期經(jīng)營的同時，通過知名品牌主力店的引進，進一步提升羅湖商務中心的品牌形象，為下一步寫字樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)的租金提升打下堅實的基礎。 有效運用廣告，分系列、時段、區(qū)域開展多元話的廣告營銷活動。 主力店 的引進 1）商業(yè)運營原則 以主力店帶動核心商場，最后盤活 5層商鋪。 商業(yè)單元面積的劃分及組合：建議品牌店從 50—— 200平方米，餐飲從 200500平方米，可以自由組合。 特別需要說明的是，各區(qū)通過觀光電梯、扶梯進行連接，形成 一個豎筒狀主力店，統(tǒng)籌考慮第一層與三層的垂直交通組織，力 爭使人流從一樓做垂直方向的輸送， 達到移步換景，功能互補，充分吸引消費者進行關聯(lián)性消費，形成生生不息的旺場格局。 通過物業(yè)管理服務提升物業(yè)的價值，形成良好的口碑。 經(jīng)營管理模式 商鋪進行捆綁式招商，實行連鎖經(jīng)營：統(tǒng)一 VI 標識、統(tǒng)一 Dress Code，統(tǒng)一管理（開業(yè)慶典、營銷推廣、主題策劃、愛心捐贈等系列活動） 商鋪的經(jīng)營要特別注意店鋪形象符合我們的商業(yè)整體定位，注意商品質量，適時督導商戶調整經(jīng)營品種，對于考核不合格的經(jīng)營戶限期退場。 二、通過項目招商進一步健全羅湖商務中心的配套與功能，滿足整個商務中心寫字樓和酒店式公寓的自身需求。在高新科技園區(qū)，寫字樓整體平均占用率達 85％，尤其深南路沿線物業(yè)，占用率高達 90％以上。 3） 市場發(fā)展趨勢 （ 1）供應趨勢 政府從 2002 年開始已著手控制土地的供應計劃。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕；但他們并不會一擲千金單純追求物業(yè)檔次，他們更為注重物業(yè)的質素、價格、交通、周邊環(huán)境以及配套。 公交車： 23 23 23 20 2 3 11 30 31 101. 配套設施 ： 中國 工商銀行深圳灣支行、晶報廣告業(yè)務部 39F40F為俱樂部，含商務中心、客房及餐廳（中餐廳、夏威夷西餐廳） 特點： 風格：格調現(xiàn)代、雄偉 顏色：正面瓦藍色、兩側綠色玻璃、白色墻體 建筑結構：高層 物業(yè)指標： 占地面積： 4913平方米 建筑面積： 92313平方米 高度： 層數(shù)： 38層