【正文】 第二步我們?yōu)榱藰淞⑵? “深圳市首席國際級商務(wù)平臺”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的目標受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。 五、 招商推廣工作 1）、商家進駐條件 商場交付使用原則： 發(fā)展商負責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。 當(dāng)人們朝商場走進時，商場的每個細節(jié)將引起人們對商場形象的興趣，良好的商業(yè)形象可以得到公 眾的信賴，商業(yè)的生存與發(fā)展離不開社會公眾的參與和關(guān)注，離不開廣大消費著的信賴與支持。未來的房地產(chǎn)將由地域競爭發(fā)展為跨地域，甚至是全國性的競爭，只有擁有品牌的房地產(chǎn)才能消除地域之間的壁壘，輕易的由一個地域跨入另一個地域，而沒有品牌的 房地產(chǎn)將付出沉重的 “ 入場費 ” ，并且在強勢品牌的擠壓下，面臨生死存亡的壓力。而喜歡西餐廳、日本料理和韓國燒烤的也不在少數(shù)，比例均在 %以上。 行為特征：金領(lǐng)階層，對生活檔次、物質(zhì)有所追求。 米蘭是全球有名的服裝之都，聞名世界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時尚、潮流、前衛(wèi)。據(jù)測算每分鐘 52人（下午 13： 40－ 14： 10） 車位 699 消費群體 職業(yè)女性和當(dāng)?shù)鼐用? 租金水平 售價 7500元 /平方米 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費 賽格物業(yè)管理有限公司， /平方米 .月 經(jīng)營范圍 1 層 珠寶、化妝品、名表、精品男裝、皮鞋 2 層 青春、成熟、淑女裝，內(nèi)衣 3 層 百佳超市 4 層 休閑裝、童裝、家居、手袋 5 層 運動服飾、體育器械、戶外用品 6 層 吉星樓食府 7 層 SPA，健身 項目名稱 銅鑼灣百貨（華強北） 地理位置 振中路與華發(fā)北路交匯處 開發(fā)商 深圳市銅鑼灣百貨公司 經(jīng)營主題 百貨 核心商家 品尚品咖啡 經(jīng)營模式 半敞開式，各商家用少部分墻體隔開， 品牌店與休閑場所并立，文化營銷 規(guī)模（商場層數(shù)及面積） 共 5層，每層 2000平方 米 電梯狀況 品牌 Schindler，共 3部廂式，中庭 2部扶梯 人流狀況 人流量較大，據(jù)測算每分鐘經(jīng)過正門處 44個（ 13： 00－ 13： 30） 消費群體 追求時尚和潮流的中等收入群體 交通便利度 正門前兩條道路較狹窄，但同時車流量不大，故能經(jīng)常保持暢通 租金水平 150元 /平方米 .月 出租率 將近 100% 經(jīng)營范圍 1 層 A：化妝品、鐘表、珠寶 B：皮鞋、箱包、品牌男裝 C：品牌男裝、特色精品 2 層 A：品牌女裝、飾品 B：同 A C：咖啡地帶、會所、老公寄存處 3 層 A：淑女裝、成熟女裝 B：同 A C：內(nèi)衣、健身器、家居服 4 層 A：休閑裝 B：同 A C：床上家居、兒童用品、汽車、美容、攝影 5 層 A：運動服飾、體育器材、戶外用品 B：同 A C：圖書、音像、數(shù)碼、 MTV工作室 項目名稱 中信城市廣場 地理位置 深南中路與上步路交叉口 開發(fā)商 中信地產(chǎn) 經(jīng)營主題 高檔服裝 核心商家 西武、吉之島、星巴克 經(jīng)營模式 品牌店加店中店 規(guī)模（商場層數(shù)及面積） 地下一層，約 8000平方米 地上西 8層，東 5層，每層約 3000平方米 電梯狀況 共 28部手扶電梯， 4部觀光電梯 人流狀況 廣 場面積大，周末人流量多，據(jù)測每分鐘經(jīng)過星巴克咖啡店 30人（上午 9： 40－ 10： 10） 消費群體 中高收入群體、旅游觀光人群 車位 600 物業(yè)管理水平及 收費 中信物業(yè)管理公司， 30元 /平方米 . 月 租金水平 80－ 623元 /平方米 .月 出租率 89% 經(jīng)營范圍 － 1 層 吉之島百貨 1 層 2 層 3 層 西武百貨 4 層 影音美容 5 層 飲食 6 層 第三部分 項目 SWOT分析 在進行項目定位和推廣之前，項目組對本項目以及項目周邊進行了周密而科學(xué)的市場調(diào)查，并充分挖掘項目的 優(yōu)勢，淡化項目的劣勢從而為項目定位提供最可靠的資料： 一、項目優(yōu)勢（ S） 1）位置優(yōu)勢：項目地處深圳交通主干線深南大道，位于東門商圈和國貿(mào)商圈的交集中心，地理位置無與倫比； 2） 規(guī)模優(yōu)勢：項目總建筑面積達近 86000 平米，在目前羅湖寫字樓項目中體量最大的項目，這樣為營造嶄新商務(wù)中心提供了最大硬 件條件； 3） 設(shè)計優(yōu)勢：項目氣勢磅礴，俊秀挺拔，在羅湖寫字樓的地位名列前茅。 而隨著明年底地鐵的開通，地鐵物業(yè)將更吸引市場的關(guān)注。估計未來一兩年內(nèi)，南山商業(yè)文化中心區(qū)將成為深圳寫字樓市場的另一熱點區(qū)域。 （ 2）客戶熱點 深圳市確立了以 “高新技術(shù)業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè) ”為三大支柱產(chǎn)業(yè)以來，經(jīng)過大力推動發(fā)展，目前效果顯著。 由于之前中心區(qū)所開售的樓盤均取得不俗的成績，同時，隨著配套設(shè)施的不斷完善，中心區(qū)已初具規(guī)模，因此，這也促使了其他發(fā)展商加快了開發(fā)的步伐。找專業(yè)廣告公司對項目進行 VI形象設(shè)計和招商推廣設(shè)計。 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。 作為好的寫字樓，品牌的營造直接關(guān)系到未來的租金的提升、客戶對寫字樓的檔次認同感。 米蘭是全球有名的 服裝之都，聞名世界的米蘭國際服裝節(jié)每年舉辦，米蘭給人一直是代表著時尚、潮流、前衛(wèi)。（其興趣、特點見附件一、附件二，掌握了他們的心理，對商家的引進有著決定本項目商業(yè)成敗的作用）。 3）商場操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點引進： 確定核心商場主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初 蓮花、新世界、蓮卡佛。月 四層為 140 元 /平方米成交活躍，形勢喜人。而 2020 年度就積下的 萬平方米的空置面積，增加了市場消化壓力。按規(guī)定，凡屬限制發(fā)展的產(chǎn)業(yè)和項目，原則上不準新建項目；情況特殊的，須經(jīng)市、區(qū)政府行業(yè)主管部門審核并按規(guī)定程序?qū)徟Ｒ虼?，反映到辦公物業(yè)的需求上，他們更注重物業(yè)的性價比。 結(jié)合本項目的特點和嘉里中心的客戶分布，應(yīng)該以物流貨運、商貿(mào)機構(gòu)、中介機構(gòu)和金融機構(gòu)為主力客戶。 2） CEPA 協(xié)議的簽定帶動香港免關(guān)稅物品出口內(nèi)地的增大，深圳作為第一站，帶來寫字樓的新需求。結(jié)合本項目的特點和嘉里中心的客戶分布，應(yīng)該以物流貨運、商貿(mào)機構(gòu)、中介機構(gòu)和金融機構(gòu)為主力客戶。 ? 希望在引入的品牌商場 050100品牌商場名稱0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %肯定回答個數(shù) 87 59 54 39 36 32 30所占比例 4 8 .6 0 % 3 3 .0 0 % 3 0 .2 0 % 2 1 .8 0 % 2 0 .1 0 % 1 7 .9 0 % 1 6 .8 0 %吉之島 西武新世界百貨連卡佛 S OG O 瑪莎 國藝館 作為進軍深圳的日資百貨公司， 吉之島的經(jīng)營理念是以小商圈為主要服務(wù)對象，以經(jīng)營實用服裝、日常用品為主。 規(guī)劃競爭階段 除了地段好，還要規(guī)劃好。 3）羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來的時代是品牌力的時代，未來的市場屬于強勢品牌。 3）商場操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點引進： 確定核心商場主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初蓮花、新世界、蓮卡佛。月 三層為 215 元 /平方米 。 因地制宜的配合文化景點，符合商場整體倫巴第風(fēng)情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店?？芍?，消費者不僅需要物質(zhì)的滿足，同時需要精神的享受。 地段競爭階段 只要地段好，房子就好賣，根本不需要做其它推銷工作。海雅百 貨在南山的經(jīng)營非常成功，有一定的區(qū)域性。 四、客戶定位 1） 目標客戶 本大廈 作為面積達 86000 平方米的大型寫字樓，根據(jù)我們前面對羅湖商務(wù)中心客戶群體的分析， 本寫字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機構(gòu)、金融投資機構(gòu)和中介機構(gòu)（包括會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢等。 三、項目機會點（ O） 1） 目前深圳新推的寫字樓主要集中在福田，羅湖推出的寫字樓僅有華潤中心、世界金融中心、城市天地廣場等幾個樓盤，羅湖區(qū)文錦渡口岸、羅湖口岸作為聯(lián)系香港的主大門，決定了羅湖進出口經(jīng)濟的龍頭地位不可動搖。再看最高檔的項目 —— 地王大廈來說，其客戶中商貿(mào)機構(gòu)為最多，有 75家，高科技類公司有 29 家，中介機構(gòu)也有 10 家，在檔次上，也和本項目有得一比，可以做個近似的參照。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴張，而一邊卻要面對公司對運營成本的控制。意味著深圳土地供應(yīng)已進入三年緊縮期。 主要是由于中心區(qū)進入了供應(yīng) 密集期，雖然需求不斷增加，但項目的集中投放，直接導(dǎo)致了寫字樓空置面積在短期內(nèi)迅速增加。以下，我司將就以上方面分別闡述我司的意見，希望雙方能夠最大限度的達成一致意見。 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍山咖啡；吃哈根達斯。 功能定位 國際時尚商務(wù)、休閑、購物中心 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國際名品館”： 主要經(jīng)營國際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時尚潮流館” ： 主要經(jīng)營少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時在三樓引進比勝客、臺灣 666 快餐、哈根達斯之類中高檔飲食，滿足寫字樓工作人員的飲食需求。具體策略： 通過宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識別系統(tǒng)。 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 38% 擬定管理費： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請專業(yè)商家管理公司顧問或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負責(zé)，管理公司對羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負責(zé)。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個勢，向廣大的目標受眾敞開心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨特的經(jīng)營理念，而受眾則根據(jù)這些理念來判斷發(fā)展商的實力、可靠性其發(fā)展?jié)摿?，同時也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。 （ 2）需求依然旺盛，但增長速度放緩 甲級寫字樓如地王 、嘉里等占用率均保持在 95％以上。 其中，物流業(yè)、高新技術(shù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購次之。 毫無疑問，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫字樓 市場上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長的一段時間內(nèi)，此格局不會改變。為了對其有更清晰的認識并進一步完善，我們對深圳市南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)的重點寫字樓進行了調(diào)查。 二、項目劣勢（ W） 1）項目屬于東門商圈的邊緣區(qū)域，項目裙樓面積高達 12000 平方米，純商業(yè)定位或純酒樓均難以實現(xiàn) 25樓的整體消化。 二、功能定位 建議本項目采取多向經(jīng)營定位論證，即采取“商務(wù)、運動、休閑、國際精品名店 ”作為項目可行性