【正文】 25樓的整體消化。 第二部分 深圳類比商業(yè)地產(chǎn)分析 在深圳的商業(yè)區(qū)域中，最早的也是最出名的莫過(guò)于東門(mén)了 ，那是深圳商業(yè)的發(fā)源地，是深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要結(jié)點(diǎn)，它帶動(dòng)了羅湖的經(jīng)濟(jì)騰飛，也是其繁榮興衰的見(jiàn)證。為了對(duì)其有更清晰的認(rèn)識(shí)并進(jìn)一步完善，我們對(duì)深圳市南山區(qū)、福田區(qū)和羅湖區(qū)的重點(diǎn)寫(xiě)字樓進(jìn)行了調(diào)查。但是他們對(duì)辦公場(chǎng)所的選擇目標(biāo)范圍仍然主要集中在甲級(jí)寫(xiě)字樓。 毫無(wú)疑問(wèn)，高新技術(shù)業(yè)、物流業(yè)、金融業(yè)企業(yè)在寫(xiě)字樓 市場(chǎng)上已占據(jù)主導(dǎo)地位，而且在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，此格局不會(huì)改變。 從 2020 年公布的土地供應(yīng)計(jì)劃及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向中所透出的信息，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)幾年，市場(chǎng)上寫(xiě)字樓項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)將大 大放緩。 其中，物流業(yè)、高新技術(shù)業(yè)企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購(gòu)次之。 （ 4）價(jià)格平穩(wěn)上升 深圳寫(xiě)字樓租金及售價(jià)均平穩(wěn)上升， 2020 年度的租金指數(shù)和售價(jià)指數(shù)，分別比同期上升 ％及 ％。 （ 2）需求依然旺盛，但增長(zhǎng)速度放緩 甲級(jí)寫(xiě)字樓如地王 、嘉里等占用率均保持在 95％以上。市場(chǎng)需求不斷增加，金融、物 流、科技類行業(yè)企業(yè)以及外資企業(yè)表現(xiàn)活躍。 我們不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶頸），我們要首先造一個(gè)勢(shì)，向廣大的目標(biāo)受眾敞開(kāi)心扉，向他們展示羅湖商務(wù)中心的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，而受眾則根據(jù)這些理念來(lái)判斷發(fā)展商的實(shí)力、可靠性其發(fā)展?jié)摿Γ瑫r(shí)也可以作為是否去羅湖商務(wù)中心租鋪的決定。月 五層為 80 元 /平方米 押金的確定 租金的確定 擬定租金遞增幅度：每 2年租金遞增 38% 擬定管理費(fèi)： 元 /平方米 擬定管理模式：聘請(qǐng)專業(yè)商家管理公司顧問(wèn)或統(tǒng)一管理，保安、清潔有管理公司負(fù)責(zé)，管理公司對(duì)羅湖區(qū)資產(chǎn)管理公司負(fù)責(zé)。 餐飲： 塔可鐘（ TACO BELL） 、 日式料理 、臺(tái)灣 丫島冰沙 、豪享來(lái)、仙蹤林、爵士肉扒、賽百味三明治、 澳拜客 、 加拿大百怡 我們?nèi)虬儇洺芯W(wǎng)絡(luò)資源 百貨類 ： 瑪莎、新世界、蓮卡佛、先得坊、紫荊城、環(huán)宇百貨、友誼城、百盛、北京燕莎、先施百貨、賽特、臺(tái)灣崇光、巴黎春天。具體策略： 通過(guò)宣傳推廣建立自己的知名度，包括商業(yè) VI 識(shí)別系統(tǒng)。 公司、企業(yè)高級(jí)管理人員。 功能定位 國(guó)際時(shí)尚商務(wù)、休閑、購(gòu)物中心 招商業(yè)態(tài) 規(guī)劃 二樓“國(guó)際名品館”： 主要經(jīng)營(yíng)國(guó)際品牌化妝品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏連鎖店，滿足商務(wù)中心自身的功能需求； 三樓“時(shí)尚潮流館” ： 主要經(jīng)營(yíng)少女裝、淑女裝、內(nèi)睡衣及商量商務(wù)、休閑男裝；同時(shí)在三樓引進(jìn)比勝客、臺(tái)灣 666 快餐、哈根達(dá)斯之類中高檔飲食，滿足寫(xiě)字樓工作人員的飲食需求。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。行為特征：小資；泡星巴客；穿 CK、 LV；喝藍(lán)山咖啡；吃哈根達(dá)斯。同 1 羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來(lái)的時(shí)代是品牌力的時(shí)代，未來(lái)的市 場(chǎng)屬于強(qiáng)勢(shì)品牌。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝國(guó)際飲食集團(tuán) 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團(tuán) 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達(dá)斯 丫島冰 沙 豪享來(lái) 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂(lè)杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 商家進(jìn)駐條件 商場(chǎng)交付使用原則： 發(fā)展商負(fù)責(zé)提供消防、電梯、照明、裝修（或商家自己裝修）。 租金及租約 核心商家租金 二層為 330 元 /平方米 第二步我們?yōu)榱藰?shù)立起 “深圳市首席國(guó)際級(jí)商務(wù)平臺(tái)”之形象，向更多的知道或不知道羅湖商務(wù)中心的 目標(biāo)受眾傳遞此種信息，有效的促成猶豫不決的受眾則快速定奪。以下，我司將就以上方面分別闡述我司的意見(jiàn)，希望雙方能夠最大限度的達(dá)成一致意見(jiàn)。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中 CBD的深圳國(guó)際商會(huì)中心、時(shí)代金融大廈以及卓越大廈三個(gè)樓盤(pán)貢獻(xiàn)了近 20萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓面積，占了新增面積的約 ％。 主要是由于中心區(qū)進(jìn)入了供應(yīng) 密集期，雖然需求不斷增加，但項(xiàng)目的集中投放，直接導(dǎo)致了寫(xiě)字樓空置面積在短期內(nèi)迅速增加。南山高新科技園區(qū)的 TCL 大廈尚未正式入伙，可供出租面積已基本租罄， 出租勢(shì)頭迅猛。意味著深圳土地供應(yīng)已進(jìn)入三年緊縮期。目前，部分已于南山商業(yè)文化中心區(qū)征得地塊的發(fā)展商，已將項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提上日程。他們一邊面臨著企業(yè)的急速擴(kuò)張，而一邊卻要面對(duì)公司對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的控制。明年推向市場(chǎng)的項(xiàng)目，產(chǎn)品的差異性將大大豐富市場(chǎng)的物業(yè)類型組成，在建筑風(fēng)格、產(chǎn)品質(zhì)素、營(yíng)銷手法等方面的表現(xiàn)將精彩紛呈；期望羅湖區(qū)的華潤(rùn)中心、中心區(qū)的九州 創(chuàng)展大廈以及中鐵建福田區(qū)項(xiàng)目等多個(gè)醞釀已久的項(xiàng)目會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)驚喜。再看最高檔的項(xiàng)目 —— 地王大廈來(lái)說(shuō)，其客戶中商貿(mào)機(jī)構(gòu)為最多，有 75家，高科技類公司有 29 家，中介機(jī)構(gòu)也有 10 家，在檔次上，也和本項(xiàng)目有得一比，可以做個(gè)近似的參照。 二、類比物 業(yè)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查 項(xiàng)目名稱 茂業(yè)百貨 地理位置 華強(qiáng)北路與深南路交匯 開(kāi)發(fā)商 茂業(yè)集團(tuán) 經(jīng)營(yíng)主題 上流女人用品 核心商家 天音通訊 經(jīng)營(yíng)模式 完全敞開(kāi)式 以中高端品牌店為主 規(guī)模（層數(shù)及面積） 11層 每層約 4000平方米 電梯狀況 上海三菱 三個(gè)廂式（ 2客 1貨） 中庭 2部（上下） 人流狀況 人流量大，據(jù)在正門(mén)測(cè)算，平均每分鐘經(jīng)過(guò) 71個(gè)人（下午 14： 30－ 15： 00） 車位 220個(gè) 消費(fèi)群體 中高收入女性為主 租金水平 110元 /平方米 .月 出租率 100% 物業(yè)管理水平及收費(fèi) 自身 管理 經(jīng)營(yíng)范圍 1 層 璀璨時(shí)尚（珠寶、首飾、皮具、名鞋） 2 層 青春少女館（前衛(wèi)休閑女裝、淑女裝，飾品） 3 層 窈窕淑女館（個(gè)性時(shí)裝、銀飾水晶、手袋） 4 層 佳麗名媛館（精品女裝、職業(yè)裝、內(nèi)衣） 5 層 名流紳士館（正裝、休閑、高爾夫裝） 6 層 魅力休閑館（名包、牛仔裝） 7 層 活力休閑館（運(yùn)動(dòng)服飾、體育器械、戶外用品） 8 層 親子同樂(lè)館（嬰幼用品、孕婦用品） 9 層 家居生活館（床上用品、日常家居用品） 10層 美食廣場(chǎng) 項(xiàng)目名稱 群星購(gòu)物廣場(chǎng) 地理位置 華強(qiáng)北路與紅荔 路交匯 開(kāi)發(fā)商 賽格工程實(shí)業(yè)股份有限公司 經(jīng)營(yíng)主題 日常生活用品，時(shí)尚服裝 核心商家 東方表行、百佳超市、吉星樓食府 經(jīng)營(yíng)模式 敞開(kāi)式，無(wú)人為界線 百貨配以飲食和健身 規(guī)模（商場(chǎng)層數(shù)及面積） 7層，每層約 8000平方米 電梯狀況 上海三菱，兩個(gè)廂式，中庭兩個(gè)扶梯 人流狀況 廣場(chǎng)面積大，人流量多。 三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ O） 1） 目前深圳新推的寫(xiě)字樓主要集中在福田，羅湖推出的寫(xiě)字樓僅有華潤(rùn)中心、世界金融中心、城市天地廣場(chǎng)等幾個(gè)樓盤(pán)，羅湖區(qū)文錦渡口岸、羅湖口岸作為聯(lián)系香港的主大門(mén)，決定了羅湖進(jìn)出口經(jīng)濟(jì)的龍頭地位不可動(dòng)搖。拉齊奧是羅馬所在的大區(qū)；倫巴第大區(qū)的首府是米蘭。 四、客戶定位 1） 目標(biāo)客戶 本大廈 作為面積達(dá) 86000 平方米的大型寫(xiě)字樓，根據(jù)我們前面對(duì)羅湖商務(wù)中心客戶群體的分析， 本寫(xiě)字樓里的客戶群體集中在商貿(mào)機(jī)構(gòu)、金融投資機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)（包括會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、地產(chǎn)咨詢等。 公司、企業(yè)高級(jí)管理人員。海雅百 貨在南山的經(jīng)營(yíng)非常成功，有一定的區(qū)域性。 ? 喜歡就餐的餐廳種類 050100150餐廳種類0 .0 0 %1 0 .0 0 %2 0 .0 0 %3 0 .0 0 %4 0 .0 0 %5 0 .0 0 %6 0 .0 0 %肯定回答個(gè)數(shù) 102 57 44 43 48所占比例 5 7 .0 0 % 2 8 .5 0 % 2 4 .6 0 % 2 4 .0 0 % 2 6 .8 0 %頂級(jí)中式酒樓西餐廳 日本料理 韓國(guó)燒烤 其他 可以很明顯的看出，絕大多數(shù)的人還是喜歡去高級(jí)中式酒樓就餐，占將近 60%的比例。 地段競(jìng)爭(zhēng)階段 只要地段好，房子就好賣，根本不需要做其它推銷工作。通過(guò)品牌的復(fù)制和擴(kuò)張，獲取高附加值，達(dá)到利潤(rùn)的最大化?？芍M(fèi)者不僅需要物質(zhì)的滿足，同時(shí)需要精神的享受。 二、規(guī)劃商場(chǎng)業(yè)的 VI導(dǎo)識(shí)系統(tǒng) VI 識(shí)別系統(tǒng)是一種在企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、戰(zhàn)略范圍和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的支配下，運(yùn)用視覺(jué)傳達(dá)方法，通過(guò)企業(yè)識(shí)別的符號(hào)來(lái)展示企業(yè)獨(dú) 特形象的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。 2）核心商家方案 主力店 +次主力店（特色店 +品牌店）（多家核心商家） 3層先出租給主力店、特色店及品牌店。華倫天奴 我們?nèi)蚱放撇惋嬀W(wǎng)絡(luò)資源 百勝國(guó)際飲食集團(tuán) 旗下包括：肯德基 塔可鐘（ TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’ S 必勝客（ PIZZA HUT） 曼聯(lián) (亞洲 )飲 食 業(yè) 集 團(tuán) 頂呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根達(dá)斯 丫島冰沙 豪享來(lái) 德克士 仙蹤林 爵士肉扒 賽百味三明治 樂(lè)杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真鍋 四、物業(yè)管理、商場(chǎng)管理服務(wù)的加強(qiáng) 寫(xiě)字樓、商場(chǎng)的統(tǒng)一管理、服務(wù)的水準(zhǔn)、對(duì)客戶投訴的處理，與公共關(guān)系的對(duì)接，直接對(duì)經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者產(chǎn)生影響，關(guān)系著客戶的下一次光臨及租金的提升，所以聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公 司對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行管理勢(shì)在必行。 因地制宜的配合文化景點(diǎn)，符合商場(chǎng)整體倫巴第風(fēng)情，使之成為商業(yè)的應(yīng)景之作。 第一步以高屋建瓴之勢(shì)使目標(biāo)群體對(duì)羅湖商務(wù)中心刮目相看，全面而又系統(tǒng)的介紹羅湖商務(wù)中心，使得羅湖商務(wù)中心能夠讓更多的人來(lái)關(guān)注，同時(shí)使本來(lái)熟知的羅湖商務(wù)中心的目標(biāo)群體則感受到羅湖商務(wù)中心即將有大的動(dòng)作推出。 。找專 業(yè)廣告公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 VI形象設(shè)計(jì)和招商推廣設(shè)計(jì)。月 三層為 215 元 /平方米 租賃年限：擬定為五年以上，不含免租期。 3）商場(chǎng)操作組織流程 4）擬招商家（主力店、次主力店） 重點(diǎn)引進(jìn)： 確定核心商場(chǎng)主力店 根據(jù)主力店業(yè)態(tài)選擇 品牌店及特色店 調(diào)整商業(yè)功能分區(qū) 百貨： 巴黎春天、瑪莎、百盛、易初蓮花、新世界、蓮卡佛。良好的商業(yè)形象會(huì)使和伙伴、顧客慕名上門(mén)，營(yíng)業(yè)額的提高也就成了理所當(dāng)然的事。 3）羅湖商務(wù)中心品牌知名度的提升途徑 未來(lái)的時(shí)代是品牌力的時(shí)代，未來(lái)的市場(chǎng)屬于強(qiáng)勢(shì)品牌。 2） 品牌核心價(jià)值的設(shè)定 品牌核心價(jià)值是品牌資產(chǎn)的主體部分，它讓消費(fèi)者明確、清晰地識(shí)別并記住品牌的利益點(diǎn)與個(gè)性。 規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)階段 除了地段好，還要規(guī)劃好。 J） 是否會(huì)光顧 引進(jìn)的如 連卡佛等品牌商場(chǎng) 資料來(lái)源： 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)公司市調(diào)整理 調(diào)查結(jié)果顯示，如果我們引進(jìn)連卡佛、瑪莎等品牌商場(chǎng)， %的人員都愿意光顧那里。 ? 希望在引入的品牌商場(chǎng)