【正文】 ㎡， 1 家 照像 3050 ㎡， 1 家 其他 30100 ㎡，若干家 二樓三樓 西餐 8001200 ㎡， 1 家 連鎖品牌 本土名店 重點(diǎn)放在長沙、常德等周邊城市和益陽本地大商戶招商。 主要是初次置業(yè)。 區(qū)域市場比較原則： 以區(qū)域市場范圍內(nèi)類似產(chǎn)品的定價(jià)為基礎(chǔ)，根據(jù)本身產(chǎn)品和區(qū)域市場類似產(chǎn)品的優(yōu)劣比較進(jìn)行調(diào)整的原則。 內(nèi)部 認(rèn)購達(dá)到 40— 50%后 ，即停止認(rèn)購，積極準(zhǔn)備開盤銷售（包括開盤價(jià)格的調(diào)整）。 促銷優(yōu)惠（價(jià)格）調(diào)整： 團(tuán)購優(yōu)惠： 以 5 套為一個(gè)階梯，具體優(yōu)惠幅度協(xié)商確定，原則上 不低于 9 .5 折 兩會促銷調(diào)整： 憑代表證 二次 優(yōu)惠 20 元 /平米 /人；現(xiàn)場購房 ， 獎 金券 （ 20203000 元） 可以充抵購房款； 開盤促銷優(yōu)惠： 認(rèn)購客戶和開盤期間定購客戶參與抽獎，獎金 20205000 元不等，直接沖入房款； 業(yè)主推薦購房： 已購房的業(yè)主，推薦成功一套，獎勵(lì) 1500 元（或 優(yōu)惠 %） 。 B商鋪 銷售支持 ： 廣告支持、招商支持、公關(guān)活動、促銷活動。 F 商鋪強(qiáng)銷期（ － ） 商鋪推廣進(jìn)入高潮，各種廣告活動同時(shí)跟進(jìn)； 全力進(jìn)行招商，為局部開業(yè)做好準(zhǔn)備。 三、 認(rèn)購房源： 第一個(gè)階段 ： 試探市場階段 ，推出 3樓 全部房源 ， 共 96 套（其中部分好房源控制性認(rèn)購），時(shí)間持續(xù)約 4045 天； 第二階段 ： 根據(jù)第一階段的市場反饋情況， 對 4樓和朝陽路一樓店鋪推出（市場反映良好，相應(yīng)上 調(diào)價(jià)格）。 一、認(rèn)購時(shí)間： 12 月 16 日 —— 4 月 30 日 具體分成兩個(gè)階段： 第一個(gè)階段 ： 試探市場階段 ， 約 4045 天， 完成住宅 2030%認(rèn)購目標(biāo) ； 第二階段是調(diào)整認(rèn)購階段，春節(jié)后至 4 月 30 日開盤前結(jié)束 ， 完成住宅 2030%認(rèn)購目標(biāo) 。 銷售期間廣告強(qiáng)化； 銷售過程中的新聞公關(guān)。 B商鋪 銷售周期 ： 住宅內(nèi)部認(rèn)購期 ，就是 13 樓商鋪主力商戶招商期，在 正式開盤前，同步完成主力經(jīng)營戶招商。 付款方式及優(yōu)惠（住宅、店鋪一致）： 一次性付款： 享受開盤價(jià) 折優(yōu)惠，免一年物業(yè)管理費(fèi)，； 1 年分期付款： 享受開盤價(jià) 折優(yōu)惠。 （二）基本銷售政策： 內(nèi)部認(rèn)購： 認(rèn)購時(shí)間： 12 月 15 日 — 開盤； 推廣目標(biāo)： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 ① 完成 4050%的住宅認(rèn) 購率 ，即 80100 套的認(rèn)購量； ② 項(xiàng)目優(yōu)勢、整體認(rèn)知度全面?zhèn)鞑ィ? ③ 為開盤準(zhǔn)備足夠的認(rèn)購群體，形成開盤旺銷的局面； ④ 深入、詳細(xì)地開展針對性傳播、促銷，使目標(biāo)客戶進(jìn)一步了解項(xiàng)目優(yōu)勢和促銷內(nèi)容； ⑤ 確定主力商戶入駐意向。 因此我 們 根據(jù)市 場行情，判斷本案 銷售目標(biāo) 客 戶 定位如下： A、商業(yè)部分： 目 標(biāo) 客 戶 目 標(biāo) 范 圍 用 途 比例 擴(kuò)張經(jīng)營企業(yè)主 市區(qū)現(xiàn)有餐飲、娛樂、休閑商戶 自用 20% 其他私營企業(yè)主 市區(qū)、安化、 沅 江等地 投資 25% 個(gè)體工商業(yè)主 現(xiàn)有的店鋪經(jīng)營老板 自用、投資 40% 浙江投資客戶 溫州、臺州等地 投資 10% 其他 有一定居住條件、經(jīng)濟(jì)條件的公務(wù)員、企業(yè)中高層管理人員 投資 5% B、住宅部分： 目 標(biāo) 客 戶 目 標(biāo) 范 圍 用 途 比例 政府 公務(wù)員 、金融、電信部門 職員 等 各主要政 府機(jī)構(gòu)（主要是經(jīng)濟(jì)較好的機(jī)構(gòu)） 自用 30% 大企業(yè)管理人員 市區(qū)、安化、 沅 江等地 自用 10% 集團(tuán)購買 益陽大型企業(yè)、重要壟斷性企業(yè) 自用、投資 10% 私營企業(yè)老板、 個(gè)體業(yè)主 益陽本地、周邊縣市 自用、投資 30% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 外地益陽人 廣東、長沙等地 自用、投資 8% 浙江投資者 溫州、臺州等地 投資 10% 其他 其他地區(qū)在益陽有所牽掛的人士 投資、他用 2% 根據(jù) 以上 對于項(xiàng)目本身的分析和對于目標(biāo)客戶的研究，制定下一部分關(guān)于本案銷售、推廣的等營銷環(huán)節(jié)的步驟和策略。 集 團(tuán)購房： 一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的大公司出于穩(wěn)定團(tuán)隊(duì)的需要，會通過補(bǔ)貼購房的形式為員工謀取福利，主要為初次置業(yè)，但由于這些人見識廣泛 ，又有現(xiàn)代人的超前消費(fèi)思想，因此，對住宅品質(zhì)要求較高。改造后的朝陽路將會加速這一街區(qū)商業(yè)規(guī)模的形成，使該街區(qū)無論在業(yè)態(tài)種類、消費(fèi)環(huán)境等方面成為益陽新的商業(yè)坐標(biāo)。 分析總結(jié)： 區(qū)位優(yōu)勢和可以預(yù)見的城市發(fā)展前景，成為本案最有說服力的賣點(diǎn)； 抓住本案優(yōu)勢，特別是明顯優(yōu) 于 主要競爭樓盤的優(yōu)勢，應(yīng)在推廣中著重渲染； 在高端客戶爭奪戰(zhàn)中，有效的針對性的推廣手段應(yīng)該更具殺傷力； 其他高檔樓盤的相繼動工、認(rèn)購，逼迫我們 必須掌握好時(shí)機(jī)， 在有限的高端客戶爭奪 中搶占先機(jī)； 朝陽路改造完成后，將會為商業(yè)部分帶來大幅度升值，建議商業(yè)部分在銷售過程中控制性保留部分，等待商業(yè)機(jī)會較為成熟的時(shí)候集中出售，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化； 商業(yè)部分最好能夠適當(dāng)引進(jìn)外地知名品牌商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，以快速形成商業(yè)氛圍，并提升商業(yè)檔次。本案處于城市南移的中心地帶，隱藏巨大升值空間； 朝陽路改造后，以朝陽中路、康富南路為核心的街區(qū)將成為益陽新的商業(yè)中心。 由香港佳寧娜集團(tuán)投資 28 億元的梓山湖公園旅游開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)簽約。；車庫 141 個(gè) 。因此，好地段、高品質(zhì)的住宅供 應(yīng)量存在不足； 從 麗景雅苑 的旺中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 銷 、 華盛家園（公務(wù)員小區(qū)）小高層內(nèi)部認(rèn)購的良好效果來看，規(guī)劃合理、價(jià)格合理、具有升值潛力的住宅能夠成為市場追捧的熱點(diǎn)。 電視專題 ； 電視劇插播 ； 傳單、路牌 。 銷售不足 60%，基本陷入停滯。 住宅消 費(fèi)觀念 開始走向品質(zhì)需求。 2020 年末 ，益陽 全市總?cè)丝跒? 萬人， 益陽市區(qū)人口 42萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 第一部分 市場調(diào)查分析 一、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)增長迅速，帶動住宅需求量上升 。時(shí)代廣場項(xiàng)目行銷策劃綱要》基本框架認(rèn)可的情況下 ，經(jīng)過全面認(rèn)真的市場調(diào)查分析，就 益陽 從 2020年至 2020 年，五年來全市 GDP 累計(jì)增長 %，年平均增長 9%。 隨著土地供應(yīng)無序狀況的逐步改善，小塊土地供給逐漸淡出土地市場。目前，小高層住宅在益陽剛剛興起，并成為高端購房客戶追捧的熱點(diǎn)即是很好的說明。 架空層園林設(shè)計(jì)； 香港概念 ； 戶型動靜分區(qū) ； 起價(jià)低。 開盤時(shí)間 預(yù)計(jì) 11 月 預(yù)計(jì) 12 月 04 年 5 月 預(yù)計(jì) 11 月 銷售狀況 認(rèn)購近 50% 認(rèn)購不足 20%， 多層 ： 少量頂層 住宅待售 ，其余 正在辦理入住 手續(xù) 別墅：待售。周邊政府、學(xué)校、醫(yī)療、郵政、圖書、電力、酒店、餐飲、超市等生活配套設(shè)施一應(yīng)俱全；街心花園以及項(xiàng)目本身的廣場等休閑設(shè)施齊備。益陽市政府大力改造的朝陽路，竣工后將成為 名副其實(shí)的益陽第一路；龍洲路也將因市政府的搬遷而成為“府前大道”。本案正處在上述優(yōu)勢配套的核心位置。香江城”、“陽光 A產(chǎn)權(quán)意向 分析 ： 自用 投資 看情況 45． 6% 28． 1% 26． 3% A商業(yè)定位： 商業(yè)定位策略： ① 羊群 策略 ： 在已經(jīng)形成的消費(fèi)認(rèn)知和街區(qū)業(yè)態(tài)的影響下，延展、壯大本街區(qū)商業(yè)特征，形成更加具有選擇空間的商業(yè)街區(qū)； ② 互補(bǔ)策略 ： 在本街區(qū)尚未出現(xiàn)的休閑娛樂項(xiàng)目或本街區(qū)相對經(jīng)營薄弱的休閑娛樂項(xiàng)目，互補(bǔ)性引進(jìn) 1— 2 家，以促進(jìn)本本街區(qū)經(jīng)營的多元化，有利于將來經(jīng)營上的共贏。 中餐 5001000 ㎡， 1 家 娛樂 10002020 ㎡， 1 家 B、 住宅部分 B 小高層住宅價(jià)格需求： 總價(jià)（元） 1520 萬 2025 萬 2530 萬 3035 萬 35 萬以上 比 例 22． 4% 32． 8% 26． 1% 11． 5% 7． 2% 單 價(jià) （元 /㎡ ） 1300 以內(nèi) 1300 1400 1400 1500 1500 1600 1600 1700 1700 1800 1800 2020 2020 以上 比 例 10． 2% 10． 8% 15． 9% 20． 5% 18． 5% 16． 4% 6． 2% 1． 7% B 小結(jié)： ① 二次換 房客戶是 支撐 小高層住宅需求 上升 的主要力量 ， 初次置業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 《 2020 版房地產(chǎn)企業(yè)管理大全》內(nèi)容更豐富、查看更輕松、利用更便利、價(jià)格更實(shí)惠、購買更放心！ 電話： 02568698690,68698693 手機(jī)： 15895950966 : 961531377 376977591 616843241 客戶選擇小高層住宅的不足 18%，而且對面積需求以實(shí)用為主； ② 二次換房客戶承受總價(jià)集中在 2030 萬之間，希望通過住宅的選 擇提高生活品質(zhì)和個(gè)人身份，具有明顯的“炫耀”情結(jié)； ③ 在實(shí)際購買過程中，客戶在確定自己總價(jià)承受能力之后，會追求 包括單價(jià)、地段、服務(wù)、配套、環(huán)境、質(zhì)量等不同的利益組合，如“地 段－價(jià)格”取向型、“地段－質(zhì)量”取向型、“質(zhì)量－服務(wù)”取向型等 多種演化類型。這些人受沿海大城市生活觀念的影響，對住宅的要求也相對較高。 益陽 商業(yè)價(jià)格比較： 區(qū) 域 康富南路