【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 業(yè)主入住管理 1) 預(yù)約入?。簽楸ＷC業(yè)主能如期入住酒店客房，在委托經(jīng)營期間，業(yè)主若需入住，淡季應(yīng)在24 小時(shí)之前、旺季應(yīng)在 72小時(shí)之前通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名方式確認(rèn)）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔(dān)酒店虧損；每年入住 簽分 累計(jì)不超過 80 分（含 80 分），酒店基本運(yùn)行費(fèi)用由 發(fā) 展商承擔(dān)，業(yè)主無須交付；超過 80 分時(shí)， 業(yè)主入住需按當(dāng)日散客房價(jià)的優(yōu)惠價(jià)支付房費(fèi)，且不再實(shí)施簽分制； 在年終利潤分配時(shí)，發(fā)展商與業(yè)主按 4： 6 的比例，分享業(yè)主應(yīng)分得的可分配利潤。 財(cái)務(wù)制度 經(jīng)營管理公司將按照 國家 財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度面向業(yè)主對(duì)經(jīng)營管理方面的各類 咨 詢，定期向業(yè)主通報(bào)雅蘭酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師 事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營業(yè)績（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi) 注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照?qǐng)?bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報(bào) 。 酒店 物業(yè)總價(jià)值） ； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 撐這個(gè)回報(bào)率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 投資意見選擇 房地產(chǎn)股票期貨國債外匯保險(xiǎn)古董收藏其他投資意見選擇amp。在對(duì)區(qū)域的認(rèn)同度上，有 35%的投資者非?？春迷搮^(qū)域，但是大多數(shù)投資者認(rèn)為本項(xiàng)目區(qū)域的升值還需要較長的時(shí)間。這 部分人對(duì)其正面和負(fù)面的報(bào)道持不同的看法，但絕大多數(shù)認(rèn)為在保障制度上有待完善。 受訪對(duì)象家庭月收入統(tǒng)計(jì) 受訪者家庭月收入%%%%4%1 萬以下 2 . 5 萬以上 ? 有意向的投資者中家庭月收入 水平大部分集中在 1 萬元以上，屬于真正的城市中產(chǎn)階級(jí)。 投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析 投資經(jīng)歷amp。 研究說明 ： 為了更為準(zhǔn)確的把握產(chǎn)權(quán)式酒店投 資者的心理，中原在上次 研究 的基礎(chǔ)上加大了 調(diào)研的深度和廣度 ， 對(duì)具有地產(chǎn)投資意向的投資者隨機(jī)抽取一定數(shù)量進(jìn)行深度訪談， 并對(duì)沒有涉及到的內(nèi)容進(jìn)行了更為詳盡的 復(fù) 合 性 分析， 同時(shí)利用中原數(shù)據(jù)庫產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者調(diào)查數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)采集時(shí)間：2020 年）， 力求在投資者層面把握其 投資 動(dòng)向 以 及對(duì)騾馬市區(qū)域的接受度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 農(nóng)業(yè)銀行 農(nóng)業(yè)銀行從 2020 年 5月內(nèi)部出臺(tái)政策明確表示“嚴(yán)格控制產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）類物業(yè)采取售后返租形式銷售的貸款，如果確有需要，須報(bào)省農(nóng)行批示”，對(duì)該類物業(yè)的貸款權(quán)限上收，從目前的執(zhí)行情況開看，到目前為止基本沒有提供過這類似的貸款業(yè)務(wù) 。 銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù) 2020 年 6 月 14 日，中國銀行四川省分行召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布推出“直貸式”個(gè)貸業(yè)務(wù)，包括公務(wù)員在內(nèi)的七類高端客戶免保險(xiǎn)擔(dān)保等系列優(yōu)惠政策，并計(jì)劃在中行各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)售樓部直接服務(wù)個(gè)貸客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 前 言 四川中原 針對(duì)飛大人民中路項(xiàng)目從宏觀市場深入到微觀分析，在本次補(bǔ)充調(diào)查中就產(chǎn)權(quán)式酒店這一物業(yè)形態(tài)作了專項(xiàng) 剖析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而一個(gè)星期前建設(shè)銀行四川省分行業(yè)推出類似“直貸式”個(gè)貸政策。 中國銀行 從 2020 年初對(duì) 產(chǎn)權(quán)式酒店 1不提供按揭貸款，從目前的執(zhí)行情況來看基本停止了對(duì)該類物業(yè)的貸款發(fā)放 。 影響 1) 從 2020 年開始成都各大銀行對(duì)以產(chǎn)權(quán)式銷售的物業(yè)嚴(yán)格限制貸款條件，對(duì)這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展， 2) 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購房決定， 3) 如果 目前從銀行貸款利率 6%來計(jì)算， 開發(fā)商回報(bào)承諾在稅后 8%的話，實(shí)際收益在 23%左右 ，與其他投資方式（基金等）相比，收益 率還是很有限，那么對(duì)投資者的吸引力是不夠的。 一、 投資者基本情況分析 受訪對(duì)象來源 受訪者來源成都市人%本省人%外省人% ? 有效受訪者人數(shù)共 38 人，其中成都市 28 人占總體的 %；省內(nèi)其他地方有 6 人，占%；外省 4 人占 %，受訪對(duì)象的戶籍與工作地點(diǎn)上存在一定的交叉性。 受訪者年齡30歲以下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以上有 無 ? 投資經(jīng)歷與受訪者年齡的關(guān)系不是非常明顯，各個(gè)年齡段的受訪者都有投資經(jīng)歷； ? 主要的不同點(diǎn)反映在不同的年齡段對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受力、對(duì)投資回報(bào)的要求不同，年齡較大的受訪者一般要求比較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方式，而年輕的受訪者更 傾向于較高投資回報(bào)率的投資方式，他們會(huì)根據(jù)自己對(duì)信息掌握程度和判斷能力來控制風(fēng)險(xiǎn)。 投資資金占總收入 的比重分析 投資比重10%以下10%20%2130%3140%40%以上 ? 訪談中投資者反映投資額度一般情況占其總資產(chǎn) 10%20%居多，體現(xiàn)出投資者穩(wěn)健和謹(jǐn)慎的心理。 對(duì)區(qū)域的認(rèn)同度 對(duì)騾馬市片區(qū)的認(rèn)知度非常看好該區(qū)域35%前景一般，持觀望態(tài)度40%不看好該區(qū)域25% ? 從對(duì)受訪對(duì)象的調(diào)查來看，有 40%的比例對(duì)騾馬市片區(qū)持觀望態(tài)度，主要由于騾馬市在經(jīng)歷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 受訪者投資偏好分析 投資領(lǐng)域 投資領(lǐng)域% %%%%%國債外匯 收藏品 其他投資 保險(xiǎn) 房地產(chǎn) 股票期貨 ? 根據(jù)訪談情況了解到，投資者的投資分布在各個(gè)領(lǐng)域，其中股票期貨和房地產(chǎn)投資占的比重最大分別達(dá)到 %和 %，由于近幾年股票期貨市場持續(xù)低迷，眾多投資紛紛轉(zhuǎn)向其它 投資領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)投資增長最快。 投資領(lǐng)域親朋友好推薦專家意見媒體推介自己判斷其他因素 ? 在投資領(lǐng)域和意見選擇的復(fù)合性研究可以看出投資者個(gè)人的判斷在投資意見中占主導(dǎo) 地位，專家意見僅僅是做個(gè)參考 。 投資理由 房地產(chǎn)股票期貨國債外匯保險(xiǎn)古董收藏品其他投資投資領(lǐng)域amp。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 選擇付款方式 付款方式一次性%分期付款%銀行按揭% ? 在 付款方式上投資者 %選擇銀行按揭，產(chǎn)權(quán)酒店能不能按揭，按揭?guī)壮桑唇夷晗薅汲蔀橥顿Y者關(guān)注的焦點(diǎn)。 四 、影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的個(gè)別因素 影響投資決策的因素 3 0 0 0 元以內(nèi)30015000元50018000元8 0 0 1 元以上不同收入受訪者amp。 阻礙投資決策的因素 投資人少其他阻礙宏觀環(huán)境無多余資金回報(bào)率低風(fēng)險(xiǎn)太大阻礙投資產(chǎn)權(quán)式酒店原因 ? 在訪談過程中涉及到阻礙投資產(chǎn)權(quán)酒店的原因時(shí)，大部分受訪者認(rèn)為國家政策不穩(wěn)定，開發(fā)商誠信以及酒店經(jīng)營都存在較大風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)目前一般 8%10%的收益回報(bào)除去按揭、稅收等等幾乎就沒有余錢，有時(shí)甚至還要倒貼，顯得不合算 。 小結(jié)：對(duì)影響投資者的個(gè)別因素中，都比較傾向于品牌管理公司；對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的投資抗性主要是該產(chǎn)品投資回報(bào)與的投資風(fēng)險(xiǎn)不成正比，在同等的投資收益上，投資者都愿意承擔(dān)更小的風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在政策風(fēng)險(xiǎn)和酒店的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，因此如何降低風(fēng)險(xiǎn)，提高回報(bào)率才是打動(dòng)投資者的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 相關(guān)分析 ? 前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報(bào)率也大體相當(dāng)；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力； ? 遞增投資回報(bào)方式可給客戶一定的想象空間 ,即隨著酒店經(jīng)營的漸好 ,所享受的回報(bào)會(huì)越來越高 ,同時(shí)會(huì)吸引客戶與酒 店續(xù)約 。在每個(gè)財(cái)務(wù)年度委托國內(nèi)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并提交審計(jì)報(bào)告，業(yè)主將按照宴席報(bào)告所確認(rèn)的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受 投資回報(bào)。（具體分配方案見第八條） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客 房已有客人租用時(shí)，則安排業(yè)主入住其他同類標(biāo)準(zhǔn)的客房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3) 業(yè)主委經(jīng)營管理方式 采用 A、 B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受 10天次 .間免客房服務(wù)費(fèi)住房。 1) 房服務(wù)費(fèi)用（包括布草換洗費(fèi)及客房內(nèi)印刷品、洗漱用品等日常消耗品費(fèi)用） 業(yè)主在享受客房服務(wù)時(shí)，需承擔(dān) 70 元 /日 . 間的酒店客房服務(wù)費(fèi)，其中必須支付布草洗滌更換費(fèi)（ 40 元 /套 .次），當(dāng)業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2) B 方案 投資回報(bào)型（享有 60％利潤分配） 委托經(jīng)營時(shí)限 為六個(gè)財(cái)務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。 三、 深圳雅蘭酒店 經(jīng)營管理公司 雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理 ， 在 籌備開業(yè)和第一年 由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負(fù)責(zé)日常經(jīng)營管理。 酒店 物業(yè)總價(jià)值 ）； ? 業(yè)主回報(bào) =固定回報(bào)額 +業(yè)主年度收益額 ； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費(fèi)入住權(quán)，也可用免費(fèi)入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費(fèi)入??；此項(xiàng)權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈(zèng)；但不能折算為現(xiàn)金； ? 投資者在該酒店內(nèi)消費(fèi)享受各項(xiàng)配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計(jì)入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償；； ? 管理公司 將定期向 業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預(yù)約，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營業(yè)績（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。 2) 參與酒店分紅 ? 業(yè)主按一定比例參與酒店年終利潤分配，開發(fā)商不承諾固定回報(bào)，業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偩频晏潛p； ? 業(yè)主年度收益額 =全體 業(yè)主可分得利潤 （業(yè)主物業(yè)價(jià)值 247。 相關(guān)分析 第一， 固定投資回報(bào)的操作模式在當(dāng)時(shí)是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運(yùn)作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有長期比較穩(wěn)定的收益，都給購房者很大的信心保證； 第二， 在紫薇銀座的客戶群 中有很大部分是二級(jí)城市灰色資金 收入轉(zhuǎn)移者，他們對(duì)成都房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 對(duì)接受訪問的投資者產(chǎn)品和區(qū)域上作了測試，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店大多數(shù)的投資