【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)主入住管理 1) 預約入?。簽楸ＷC業(yè)主能如期入住酒店客房，在委托經(jīng)營期間，業(yè)主若需入住，淡季應(yīng)在24 小時之前、旺季應(yīng)在 72小時之前通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名方式確認）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主在六年連續(xù)委托期限內(nèi)，只分享酒店盈利，不分擔酒店虧損；每年入住 簽分 累計不超過 80 分（含 80 分），酒店基本運行費用由 發(fā) 展商承擔，業(yè)主無須交付；超過 80 分時， 業(yè)主入住需按當日散客房價的優(yōu)惠價支付房費，且不再實施簽分制； 在年終利潤分配時，發(fā)展商與業(yè)主按 4： 6 的比例，分享業(yè)主應(yīng)分得的可分配利潤。 財務(wù)制度 經(jīng)營管理公司將按照 國家 財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度面向業(yè)主對經(jīng)營管理方面的各類 咨 詢，定期向業(yè)主通報雅蘭酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預約，委托注冊會計師 事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負擔）。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi) 注冊會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報 。 酒店 物業(yè)總價值） ； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費入住權(quán)，也可用免費入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 撐這個回報率。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 投資意見選擇 房地產(chǎn)股票期貨國債外匯保險古董收藏其他投資意見選擇amp。在對區(qū)域的認同度上，有 35%的投資者非?？春迷搮^(qū)域，但是大多數(shù)投資者認為本項目區(qū)域的升值還需要較長的時間。這 部分人對其正面和負面的報道持不同的看法，但絕大多數(shù)認為在保障制度上有待完善。 受訪對象家庭月收入統(tǒng)計 受訪者家庭月收入%%%%4%1 萬以下 2 . 5 萬以上 ? 有意向的投資者中家庭月收入 水平大部分集中在 1 萬元以上，屬于真正的城市中產(chǎn)階級。 投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析 投資經(jīng)歷amp。 研究說明 ： 為了更為準確的把握產(chǎn)權(quán)式酒店投 資者的心理，中原在上次 研究 的基礎(chǔ)上加大了 調(diào)研的深度和廣度 ， 對具有地產(chǎn)投資意向的投資者隨機抽取一定數(shù)量進行深度訪談， 并對沒有涉及到的內(nèi)容進行了更為詳盡的 復 合 性 分析， 同時利用中原數(shù)據(jù)庫產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者調(diào)查數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)采集時間：2020 年）， 力求在投資者層面把握其 投資 動向 以 及對騾馬市區(qū)域的接受度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 農(nóng)業(yè)銀行 農(nóng)業(yè)銀行從 2020 年 5月內(nèi)部出臺政策明確表示“嚴格控制產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）類物業(yè)采取售后返租形式銷售的貸款，如果確有需要，須報省農(nóng)行批示”，對該類物業(yè)的貸款權(quán)限上收，從目前的執(zhí)行情況開看，到目前為止基本沒有提供過這類似的貸款業(yè)務(wù) 。 銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù) 2020 年 6 月 14 日，中國銀行四川省分行召開新聞發(fā)布會，宣布推出“直貸式”個貸業(yè)務(wù)，包括公務(wù)員在內(nèi)的七類高端客戶免保險擔保等系列優(yōu)惠政策，并計劃在中行各營業(yè)網(wǎng)點開設(shè)售樓部直接服務(wù)個貸客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前 言 四川中原 針對飛大人民中路項目從宏觀市場深入到微觀分析，在本次補充調(diào)查中就產(chǎn)權(quán)式酒店這一物業(yè)形態(tài)作了專項 剖析。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而一個星期前建設(shè)銀行四川省分行業(yè)推出類似“直貸式”個貸政策。 中國銀行 從 2020 年初對 產(chǎn)權(quán)式酒店 1不提供按揭貸款，從目前的執(zhí)行情況來看基本停止了對該類物業(yè)的貸款發(fā)放 。 影響 1) 從 2020 年開始成都各大銀行對以產(chǎn)權(quán)式銷售的物業(yè)嚴格限制貸款條件，對這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展， 2) 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購房決定， 3) 如果 目前從銀行貸款利率 6%來計算， 開發(fā)商回報承諾在稅后 8%的話，實際收益在 23%左右 ，與其他投資方式（基金等）相比，收益 率還是很有限，那么對投資者的吸引力是不夠的。 一、 投資者基本情況分析 受訪對象來源 受訪者來源成都市人%本省人%外省人% ? 有效受訪者人數(shù)共 38 人，其中成都市 28 人占總體的 %；省內(nèi)其他地方有 6 人，占%；外省 4 人占 %，受訪對象的戶籍與工作地點上存在一定的交叉性。 受訪者年齡30歲以下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以上有 無 ? 投資經(jīng)歷與受訪者年齡的關(guān)系不是非常明顯，各個年齡段的受訪者都有投資經(jīng)歷； ? 主要的不同點反映在不同的年齡段對投資風險的承受力、對投資回報的要求不同，年齡較大的受訪者一般要求比較穩(wěn)定、風險較小的投資方式，而年輕的受訪者更 傾向于較高投資回報率的投資方式，他們會根據(jù)自己對信息掌握程度和判斷能力來控制風險。 投資資金占總收入 的比重分析 投資比重10%以下10%20%2130%3140%40%以上 ? 訪談中投資者反映投資額度一般情況占其總資產(chǎn) 10%20%居多，體現(xiàn)出投資者穩(wěn)健和謹慎的心理。 對區(qū)域的認同度 對騾馬市片區(qū)的認知度非?？春迷搮^(qū)域35%前景一般，持觀望態(tài)度40%不看好該區(qū)域25% ? 從對受訪對象的調(diào)查來看，有 40%的比例對騾馬市片區(qū)持觀望態(tài)度，主要由于騾馬市在經(jīng)歷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、 受訪者投資偏好分析 投資領(lǐng)域 投資領(lǐng)域% %%%%%國債外匯 收藏品 其他投資 保險 房地產(chǎn) 股票期貨 ? 根據(jù)訪談情況了解到，投資者的投資分布在各個領(lǐng)域，其中股票期貨和房地產(chǎn)投資占的比重最大分別達到 %和 %，由于近幾年股票期貨市場持續(xù)低迷，眾多投資紛紛轉(zhuǎn)向其它 投資領(lǐng)域，其中房地產(chǎn)投資增長最快。 投資領(lǐng)域親朋友好推薦專家意見媒體推介自己判斷其他因素 ? 在投資領(lǐng)域和意見選擇的復合性研究可以看出投資者個人的判斷在投資意見中占主導 地位，專家意見僅僅是做個參考 。 投資理由 房地產(chǎn)股票期貨國債外匯保險古董收藏品其他投資投資領(lǐng)域amp。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 選擇付款方式 付款方式一次性%分期付款%銀行按揭% ? 在 付款方式上投資者 %選擇銀行按揭，產(chǎn)權(quán)酒店能不能按揭，按揭?guī)壮?，按揭年限都成為投資者關(guān)注的焦點。 四 、影響投資產(chǎn)權(quán)式酒店的個別因素 影響投資決策的因素 3 0 0 0 元以內(nèi)30015000元50018000元8 0 0 1 元以上不同收入受訪者amp。 阻礙投資決策的因素 投資人少其他阻礙宏觀環(huán)境無多余資金回報率低風險太大阻礙投資產(chǎn)權(quán)式酒店原因 ? 在訪談過程中涉及到阻礙投資產(chǎn)權(quán)酒店的原因時，大部分受訪者認為國家政策不穩(wěn)定，開發(fā)商誠信以及酒店經(jīng)營都存在較大風險，同時目前一般 8%10%的收益回報除去按揭、稅收等等幾乎就沒有余錢，有時甚至還要倒貼，顯得不合算 。 小結(jié)：對影響投資者的個別因素中，都比較傾向于品牌管理公司；對產(chǎn)權(quán)式酒店的投資抗性主要是該產(chǎn)品投資回報與的投資風險不成正比，在同等的投資收益上，投資者都愿意承擔更小的風險，產(chǎn)權(quán)式酒店的風險主要表現(xiàn)在政策風險和酒店的經(jīng)營風險，因此如何降低風險，提高回報率才是打動投資者的關(guān)鍵。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 相關(guān)分析 ? 前兩種方式是目前的投資性物業(yè)較多采用的方式，且回報率也大體相當；不同在于第一種方式更徹底地保證了投資者的利益，而后者則在一定程度上緩解了開發(fā)商前期的資金壓力； ? 遞增投資回報方式可給客戶一定的想象空間 ,即隨著酒店經(jīng)營的漸好 ,所享受的回報會越來越高 ,同時會吸引客戶與酒 店續(xù)約 。在每個財務(wù)年度委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照宴席報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受 投資回報。（具體分配方案見第八條） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客 房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其他同類標準的客房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 3) 業(yè)主委經(jīng)營管理方式 采用 A、 B委托方案的業(yè)主以間為單位，自簽定委托協(xié)議之日起前三年每年可享受 10天次 .間免客房服務(wù)費住房。 1) 房服務(wù)費用（包括布草換洗費及客房內(nèi)印刷品、洗漱用品等日常消耗品費用） 業(yè)主在享受客房服務(wù)時，需承擔 70 元 /日 . 間的酒店客房服務(wù)費，其中必須支付布草洗滌更換費（ 40 元 /套 .次），當業(yè)主使用洗漱用品等房間日常消耗品或使其外觀受損、酒店必須更 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 2) B 方案 投資回報型（享有 60％利潤分配） 委托經(jīng)營時限 為六個財務(wù)年度，六年期滿后，若需繼續(xù)委托，雙方另議。 三、 深圳雅蘭酒店 經(jīng)營管理公司 雅蘭酒店由雅蘭置業(yè)（深圳）有限公司所屬的酒店公司經(jīng)營管理 ， 在 籌備開業(yè)和第一年 由深圳雅蘭酒店有限公司委托深圳粵海酒店管理公司負責日常經(jīng)營管理。 酒店 物業(yè)總價值 ）； ? 業(yè)主回報 =固定回報額 +業(yè)主年度收益額 ； ? 業(yè)主每年可獲 36 天免費入住權(quán)，也可用免費入住權(quán)換取在與酒店簽有協(xié)議的其他酒店內(nèi)免費入??；此項權(quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金； ? 投資者在該酒店內(nèi)消費享受各項配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補償；； ? 管理公司 將定期向 業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預約，委托注冊會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負擔）。 2) 參與酒店分紅 ? 業(yè)主按一定比例參與酒店年終利潤分配，開發(fā)商不承諾固定回報，業(yè)主應(yīng)分攤酒店虧損； ? 業(yè)主年度收益額 =全體 業(yè)主可分得利潤 （業(yè)主物業(yè)價值 247。 相關(guān)分析 第一， 固定投資回報的操作模式在當時是比較普遍的一種投資方式，在產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售中紫薇酒店的良好運作、裙樓商業(yè)由太平洋百貨統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有長期比較穩(wěn)定的收益，都給購房者很大的信心保證； 第二， 在紫薇銀座的客戶群 中有很大部分是二級城市灰色資金 收入轉(zhuǎn)移者，他們對成都房地產(chǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 小結(jié)： 對接受訪問的投資者產(chǎn)品和區(qū)域上作了測試，對產(chǎn)權(quán)式酒店大多數(shù)的投資