【正文】 房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 這部分人群接受過高等教育，思想前衛(wèi)敏銳，擁有較高的收入，對未來預期較好，但由于這部分人日?；ㄙM也較高，為了維系和提升優(yōu)質(zhì)的生活水平，其投資意識強烈，并且樂于嘗試各種新的投資模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 這和目前房地產(chǎn)市場行情不斷上揚的價格趨勢分不開，從 2000年成都房地產(chǎn)市場只漲不跌，價格一路上揚，很多人都在這過程中獲益頗豐，因此民間投資行為越來越普及，整個市場供需產(chǎn)生不平衡，價格越漲，同時客戶買漲不買跌的心理又使得其繼續(xù)投資，房地產(chǎn)投資又是眾多投資選擇中技術(shù)難度較小的一種之一，因此房地產(chǎn)投資是目前投資者選擇最多的投資方式之一。 回報率滿意度很好可以一般不行很差 ? 在投資領(lǐng)域與回報率滿意度方面，各個投資領(lǐng)域不一而同，這從操作層面來講，各種投資都有其專業(yè)性，特別是房地產(chǎn)專業(yè)知識和操作經(jīng)驗的結(jié)合才是地產(chǎn)投資成功的保證。 對不動產(chǎn)投資的選擇 房地產(chǎn)投資類別寫字樓%商鋪%住宅%產(chǎn)權(quán)酒店% ? 訪談者中地產(chǎn)投資方面，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資比例只占 %，一方面是產(chǎn)權(quán)酒店運作模式還不夠成熟，經(jīng)營中出現(xiàn)過不少開發(fā)商和業(yè)主的糾紛，在投資者中口碑不太好。 ? 近年來各種投資產(chǎn)品增加，就房地產(chǎn)本行業(yè)中也存在多種替代投資品種，不同的投資品種的收益率與風險不同，在面對多種投資品種的選擇下，投資者也越來越理性。 小結(jié)： 在對投資者的投資偏好中，可以發(fā)現(xiàn)以下幾個特征，在投資的領(lǐng)域上主要集中在房地產(chǎn)和期貨股票上；在作投資決策時，投資者自身的意識占主導作用，并且經(jīng)濟實力越雄厚的投資者自信心越強；在不同的投資品種之中，大多數(shù)投資者反應房地產(chǎn)、古董收藏品和保險的投資 收益比較理想，在對不同投資產(chǎn)品的選擇上主要看中投資回報收益的穩(wěn)定和回報率高；在房地產(chǎn)業(yè)的投資中，選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店的比例非常小，在付款方式上近六成的客戶都會選擇銀行按揭付款。 選擇酒店管理公司的 標準 選擇酒店管理公司原因客源多%知名度高%其他%物管服務好% ? 在酒店管理公司方面，受訪者認為酒店管理公司知名度的高低以及管理水平的高低是產(chǎn)權(quán)酒店經(jīng)營好壞的關(guān)鍵。 投資看重因素 投資看重因素開發(fā)商實力 其他 酒店管理公司實力 地理區(qū)位 投資回報率 ? 在談到如果選擇投資產(chǎn)權(quán)酒店最看重的因素，受訪者認為投資回報率和地理區(qū)位最重要。 ? 與酒店的委托經(jīng)營管理方式有兩種： A、有限自用投資型酒店。 市場的不了解，輕信了開發(fā)商所吹噓的高額投資回報，在 2020 年 2 月實際返利中開發(fā)商代扣了稅費和維修基金后，很多投資者的收益 還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢破滅。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3) C 方案 完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用（ 40 元 /）且不參與酒店利潤分配； 當業(yè)主提出換洗布草及補充洗漱用品的要求時，酒店將向業(yè)主提供該項服務并收取 70 元 /.間的客房服務費。 換時，業(yè)主需繳納 30 元 /套 .次。 3) 業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A定房間的傳真中，寫明被授權(quán)人的姓名身份證號碼及入住時間；被授權(quán)持此卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛帳，入業(yè)主帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，可享受房租簽單，房租記業(yè)主帳，其他消費離店前須現(xiàn)金支付。 業(yè)主享受的優(yōu)惠服務 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 8 折價格優(yōu)惠： 溫 水泳池 ； 西餐廳 ； 咖啡廳 ； 專用海濱沙灘區(qū)服 ； 酒店專車交通服 ； 中醫(yī)保健服 ； 美容美發(fā) 發(fā)；優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。 4) 基本運行管理費的使用 ? 基本運行管理費每年預算一鎰，支付以下支： ? 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務人員的工資、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ? 對公共地方及設(shè)備的保養(yǎng)和維修； ? 對公共地方的用水、用電； ? 對公共地方公共設(shè)備購買保險的費用； ? 由于服務管理所產(chǎn)生的工商稅； ? 為提供管理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用； ? 辦公。 2) 商業(yè)基本運行費（用于營業(yè)商鋪業(yè)主支付的空調(diào)管理費） 按照銷售合同所確定的建筑面積計算，每月每平方米的管理 費為 10 元，空調(diào)費 15 元；酒店管理公司按管理費 10％提取 1 元管理費，合計 26 元 /M 月，水、電費用依獨立水電表的實際用量交納。 5) 業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入住分數(shù)做適當調(diào)整。 2) 業(yè)主入住簽分制將一個會計年度按淡旺季、平日、節(jié)假準劃定一千分， 業(yè)主入住時按當日積分簽分累計。業(yè)主遺失業(yè)主卡時，應及時通知酒店掛失并及時補辦，掛失前該卡所發(fā)生的消 費費用，須由業(yè)主承擔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在每個財務年度委托國內(nèi)注冊會計師事務所進行審計并提交審計報告，業(yè)主將按照報告所確認的經(jīng)營業(yè)績和委托經(jīng)營管理協(xié)議書的規(guī)定享受投資回報 。 第四， 從相關(guān)途徑了解到，紫薇三期 將 在 2020 年推出，原打算做產(chǎn)權(quán)式酒店，但此方案已被否決。 B、投資 +經(jīng)營型酒店。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 從首付款的接受額度可以推斷出客戶能接受的投資總價在 3366 萬之間， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 三是各種金融政策是向著不利于產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展方面推進的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 了前幾年的衰落后，目前稍有起色，但是目前的發(fā)展情況遠不及春熙路 — 鹽市口商圈的發(fā)展，表現(xiàn)在新建項目的銷售價格和銷售進度都略低于春熙商圈。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。以 5 年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率 %的 倍（即%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 個百分點。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 飛大人民中路項目發(fā)展建議 （產(chǎn)權(quán)式酒店深化研究報告） 四川中原物業(yè)顧問有限公司 二零零六年一月十二日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 相關(guān)金融政策分析 個人住房貸款利率上調(diào) 從 2020 年 3 月 17 日， 為促進房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行 自營性個人住房貸款政策： 1) 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價規(guī)則。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 1 銀行對產(chǎn)權(quán)式酒店的界定： 沒有獨立生活空間（廚 房、衛(wèi)生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業(yè)主沒有獨立經(jīng)營自主權(quán)力的物業(yè) 。 第二部分 投資者情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 從投資風險上來講，房地產(chǎn)投資的風險明顯優(yōu)于其它投資品種，投資者會考慮到房屋具有使用功能，住宅投資的風險最小，其次是獨立商鋪和商務辦公物業(yè)。 ? 其二 ， 產(chǎn)權(quán)式酒店整體經(jīng)營狀況失敗的項目多于成功的，使開發(fā)商對其開發(fā)風險過大而不輕易介入。 投資額度分析 投資額度%%%%%%10 萬以下 11 20 萬 21 30 萬 31 40 萬 41 50 萬 51 萬以上 ? 在投資者心中認為產(chǎn)權(quán)式酒店的收益足以支付按揭月供，因此首付可以接受的額度 1120萬的比例最大達到 %， 2050萬的比例較小，但 51萬以上的比例占 %，投資接受額度呈兩頭大中間小的狀態(tài)。 可見，目前投資者對房地產(chǎn)方面的投資預期還比較看好，但是在具體的產(chǎn)品選擇上又傾向于收益比較穩(wěn)定，風險較小的住宅產(chǎn)品，客戶在付款方式上比較傾向于按揭方式，那么這對于本項目發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店就有很大的難度。 ? 同時在調(diào)查過程了解到，品牌酒店管理公司的號召力非常大，在同等條件下，受訪者更愿意選擇品牌管理公司經(jīng)營的項目。當前的投資者已不會盲目的聽信開發(fā)商宣稱的投資回報率，他們認為這個是他們投資的原因之所在，但他們也會根據(jù)經(jīng)驗判斷項目位置，酒店管理公司以 及開發(fā)商實力等是否足以長期支 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。即開發(fā)商將每套客房分別作為獨立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費贈送時段自住外，大部分時段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，以獲取年度利潤分紅。 第三， 從目前中原對紫薇銀座和紫薇酒店的調(diào)查來看，酒店部分運作基本能夠保證盈利，通常都是 紫薇 酒店部分在補貼 紫薇 銀座部分的返利，紫薇酒店的經(jīng)營情況是成都市中心酒店中比較好的，但在每年的年終決算后只能保持盈虧平衡， 財務 也很吃緊。 免費入?。淮隧棛?quán)益經(jīng)投資者本人書面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈；但不能折算為現(xiàn)金； ? 投資者 在該酒店內(nèi)消費享受各項配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計入下一年度；管理公司不作補償； ? 管理公司 將定期向業(yè)主通報酒店的經(jīng)營情況，并接受業(yè)主書面預約，委托注冊會計師事務所審計經(jīng)營業(yè)績（費用由業(yè)主自行負擔）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)主 權(quán)益 及義務 每間房業(yè)主將擁有兩張有酒店編號的精美業(yè)主卡，兩卡享有同等權(quán)益，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務?？头糠談召M每年按市場價格調(diào) 整一次。 4) 持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單 的 7 日內(nèi)，付清全部款項，每超過 1日，需支付應付款的 5‰ 的滯納金；超過 30天，酒店有權(quán)終止服務或通過其他方式予以追訴。 基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整） 1) 客房基本運行費 按建筑面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域與設(shè)備管理費 10 元、冷曖水費 6 元、空調(diào)費 15元、房間清潔費 7元，設(shè)備與物業(yè)維護基金 1元，酒店管理公司按管理費 10％提取 1 元管理費，合計 40 元 /M 月