【文章內(nèi)容簡介】 ........................................................................44 六、總結(jié) ..............................................................................................................................45 后 記 ............................................................................................................. 45 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第一部分 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)政策研究 研究目的： 政府對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策和銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度是影響項(xiàng)目操作的關(guān)鍵因素，本部分主要對(duì)相關(guān)金融政策和各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的貸款政策作針對(duì)性研究。 一、 相關(guān)金融政策分析 個(gè)人住房貸款利率上調(diào) 從 2020 年 3 月 17 日， 為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行 自營性個(gè)人住房貸款政策： 1) 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平 將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的 倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍（即%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年住房貸款利率將繼續(xù)上調(diào)。 2) 提高首付 對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例可由現(xiàn)行的 20%提高到30%；具體調(diào)整的城市或地區(qū)，可由商業(yè)銀行法人根據(jù)國家有關(guān)部門公布的各地房地產(chǎn)價(jià)格漲幅自行確定 。 銀行推出“直貸”或類似“直貸”業(yè)務(wù) 2020 年 6 月 14 日，中國銀行四川省分行召開新聞發(fā)布會(huì)，宣布推出“直貸式”個(gè)貸業(yè)務(wù)，包括公務(wù)員在內(nèi)的七類高端客戶免保險(xiǎn)擔(dān)保等系列優(yōu)惠政策，并計(jì)劃在中行各營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)開設(shè)售樓部直接服務(wù)個(gè)貸客戶。而一個(gè)星期前建設(shè)銀行四川省分行業(yè)推出類似“直貸式”個(gè)貸政策。招行、農(nóng)行分別推出了“循環(huán)授信”、“八成 30 年按揭”等業(yè)務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策 產(chǎn)權(quán)式酒店由國外 引進(jìn)，但在國內(nèi)的發(fā)展模式不成熟，失敗案例也比較多，鑒于此銀行為控制自身風(fēng)險(xiǎn)，出臺(tái)了相關(guān)管理政策，就這個(gè)方面中原對(duì)成都市各大銀行進(jìn)行了深入的調(diào)查。 農(nóng)業(yè)銀行 農(nóng)業(yè)銀行從 2020 年 5月內(nèi)部出臺(tái)政策明確表示“嚴(yán)格控制產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）類物業(yè)采取售后返租形式銷售的貸款，如果確有需要，須報(bào)省農(nóng)行批示”，對(duì)該類物業(yè)的貸款權(quán)限上收，從目前的執(zhí)行情況開看，到目前為止基本沒有提供過這類似的貸款業(yè)務(wù) 。 中國銀行 從 2020 年初對(duì) 產(chǎn)權(quán)式酒店 1不提供按揭貸款，從目前的執(zhí)行情況來看基本停止了對(duì)該類物業(yè)的貸款發(fā)放 。 民生銀 行和招商銀行 2020 年 6 月開始對(duì)以下有產(chǎn)權(quán)的物業(yè)均不做個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)： 無產(chǎn)權(quán)邊界的房屋，如在商場所設(shè)攤位，只規(guī)定了面積大小，但沒有明確房屋四至； 產(chǎn)權(quán)式公寓，雖然買受人有房屋產(chǎn)權(quán)，但沒有經(jīng)營權(quán)和使用權(quán)，這種屬于投資型物業(yè)，通過與開發(fā)商簽定《反租協(xié)議》來獲得一定比例投資回報(bào)的 。 相關(guān)分析 從了解情況來看，國有四大銀行基本停止了對(duì)該類物業(yè)的貸款發(fā)放，據(jù)了解在 2020年該政策出臺(tái)同時(shí)成都有將近 11個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目亮相，但是都迫于銀行緊縮原因而改為公寓項(xiàng)目，近年來該類物業(yè)在成都市場基本沒有出現(xiàn)也 是由于貸款原因，本項(xiàng)目如果往產(chǎn)權(quán)式酒店方向發(fā)展，無疑這是個(gè)非常大的阻礙因素，因此需要發(fā)展商前期與銀行有良好的溝通，落實(shí)金融政策，控制開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 1 銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的界定： 沒有獨(dú)立生活空間（廚 房、衛(wèi)生間等）、依賴于其他公共生活空間，且業(yè)主沒有獨(dú)立經(jīng)營自主權(quán)力的物業(yè) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 影響 1) 從 2020 年開始成都各大銀行對(duì)以產(chǎn)權(quán)式銷售的物業(yè)嚴(yán)格限制貸款條件，對(duì)這類物業(yè)停止貸款，基本限制了該類物業(yè)的發(fā)展， 2) 產(chǎn)權(quán)式酒店屬于純投資性物業(yè)，采用銀行按揭購買的客戶占的比例非常高，如果沒有銀行信貸的支持，那么投資者將很難做出購房決定， 3) 如果 目前從銀行貸款利率 6%來計(jì)算， 開發(fā)商回報(bào)承諾在稅后 8%的話，實(shí)際收益在 23%左右 ，與其他投資方式（基金等）相比，收益 率還是很有限，那么對(duì)投資者的吸引力是不夠的。 三、 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究 由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營性物業(yè)，根據(jù)國家稅收法律規(guī)定此類物業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)有以下五項(xiàng)（按租金收入征收）： 營業(yè)稅： 3%住宅類物業(yè)； 5%商業(yè)類物業(yè) （產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類物業(yè)） 城市建設(shè)維護(hù)稅： 營業(yè)稅的 7% 教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加： 營業(yè)稅的 4% 房產(chǎn)稅： 4% 個(gè)人所得稅： 10% （以上稅費(fèi)是按照經(jīng)營期收益征收，不包括物業(yè)成交時(shí)需交納的一些稅費(fèi)） 以上五項(xiàng)稅費(fèi)總共占到月收益的 15%左右，稅費(fèi)起征點(diǎn)為 800元起 ，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏洞，因此在稅收上還沒有嚴(yán)格執(zhí)行，但是 集中的租賃行為，比如酒店經(jīng)營行為就無法回避這個(gè)問題。 因此，從這個(gè)方面來講，稅前與稅后的收益購房者會(huì)做對(duì)比，如果稅后收益不能達(dá)到預(yù)期的收益水平，那么投資的價(jià)值就大打折扣，對(duì)于開發(fā)商也要預(yù)先考慮到這樣的問題，在目前的案例中，紫薇銀座在實(shí)際銷售中忽略了這個(gè)問題，對(duì)業(yè)主收益沒有明確界定是在稅前還是稅后，因此在后期引發(fā)出了很多糾紛，給發(fā)展商也帶來很多不必要的麻煩。 第二部分 投資者情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 研究說明 ： 為了更為準(zhǔn)確的把握產(chǎn)權(quán)式酒店投 資者的心理，中原在上次 研究 的基礎(chǔ)上加大了 調(diào)研的深度和廣度 ， 對(duì)具有地產(chǎn)投資意向的投資者隨機(jī)抽取一定數(shù)量進(jìn)行深度訪談， 并對(duì)沒有涉及到的內(nèi)容進(jìn)行了更為詳盡的 復(fù) 合 性 分析， 同時(shí)利用中原數(shù)據(jù)庫產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者調(diào)查數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)采集時(shí)間：2020 年）， 力求在投資者層面把握其 投資 動(dòng)向 以 及對(duì)騾馬市區(qū)域的接受度。 一、 投資者基本情況分析 受訪對(duì)象來源 受訪者來源成都市人%本省人%外省人% ? 有效受訪者人數(shù)共 38 人，其中成都市 28 人占總體的 %；省內(nèi)其他地方有 6 人，占%；外省 4 人占 %，受訪對(duì)象的戶籍與工作地點(diǎn)上存在一定的交叉性。 受訪 對(duì)象年齡分析 受訪者年齡分布%22%32%20%8%30歲以 下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以 上 ? 在本次調(diào)查過程中，受訪者的年齡以 30 歲以下和 30— 35 歲兩個(gè)年齡階段占到近 4 成的比例，從訪談中了解到具備投資實(shí)力的個(gè)人或家庭，在決策階段大部分是全家參與，年輕成員則主要負(fù)責(zé)購買執(zhí)行。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 投資者從避稅角度考慮，產(chǎn)權(quán)擁有者常常是家庭的年輕成員 。 投資經(jīng)歷與受訪者年齡交叉分析 投資經(jīng)歷amp。 受訪者年齡30歲以下 3135歲 3640歲 4150歲 51歲以上有 無 ? 投資經(jīng)歷與受訪者年齡的關(guān)系不是非常明顯，各個(gè)年齡段的受訪者都有投資經(jīng)歷； ? 主要的不同點(diǎn)反映在不同的年齡段對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的承受力、對(duì)投資回報(bào)的要求不同，年齡較大的受訪者一般要求比較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)較小的投資方式，而年輕的受訪者更 傾向于較高投資回報(bào)率的投資方式，他們會(huì)根據(jù)自己對(duì)信息掌握程度和判斷能力來控制風(fēng)險(xiǎn)。 受訪者職業(yè)背景分析 %%%%%%%其他政府職員私營業(yè)主退休人員專業(yè)人士自由職業(yè)者公司職員受訪者職業(yè) ? 受訪者中以公司職員和自由職業(yè)最具投資意向，比例分別占到 %，和 %。 ? 這部分人群接受過高等教育，思想前衛(wèi)敏銳，擁有較高的收入，對(duì)未來預(yù)期較好，但由于這部分人日?；ㄙM(fèi)也較高，為了維系和提升優(yōu)質(zhì)的生活水平，其投資意識(shí)強(qiáng)烈，并且樂于嘗試各種新的投資模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 受訪對(duì)象家庭月收入統(tǒng)計(jì) 受訪者家庭月收入%%%%4%1 萬以下 2 . 5 萬以上 ? 有意向的投資者中家庭月收入 水平大部分集中在 1 萬元以上，屬于真正的城市中產(chǎn)階級(jí)。 投資資金占總收入 的比重分析 投資比重10%以下10%20%2130%3140%40%以上 ? 訪談中投資者反映投資額度一般情況占其總資產(chǎn) 10%20%居多，體現(xiàn)出投資者穩(wěn)健和謹(jǐn)慎的心理。 小結(jié)：接受訪問的投資 者 中，由于取樣原因大多數(shù)都為成都本地的投資者，而實(shí)際情況來看，經(jīng)濟(jì)水平越發(fā)達(dá)，投資意識(shí)越強(qiáng)；從受訪者的年齡特征來看，比較傾向于年輕化， 3640 歲的中青年是投資客戶的主力群體，因?yàn)檫@部分人 群 處于事業(yè)的頂峰期，收入較為豐厚，在投資經(jīng)歷上表現(xiàn)為較年輕的群體的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，相比較投資風(fēng)險(xiǎn)更看中投資回報(bào)；在家庭月收入上，集中在 /家庭，即家庭年收入在 12— 18 萬左右，屬于 中檔偏高的收入群體。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二、 投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店認(rèn)知度分析 對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的認(rèn)識(shí) 產(chǎn)權(quán)式酒店知名度測試否%是% ? 受訪者中 %的人通過各種渠道知道有產(chǎn)權(quán)式酒店這樣一種投資產(chǎn)品存在，完全不知道產(chǎn)權(quán)式酒店的僅占 %； ? 這說明這種投資模式在成都有了一定的普及度，但從調(diào)查的反映來看，認(rèn)同這種模式需要有一些基礎(chǔ)條件，比如酒店的管理品牌，項(xiàng)目本身的位置和品質(zhì)等，只有建立在這些基礎(chǔ)上的這種投資模式能夠很好的得到投資者的認(rèn)同 ； ? 投資者對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店情況了解的不一而同，由于前幾年的火熱炒作，以及后期暴露的一些問題使得各種報(bào)道頻頻見報(bào)。這 部分人對(duì)其正面和負(fù)面的報(bào)道持不同的看法，但絕大多數(shù)認(rèn)為在保障制度上有待完善。 對(duì)區(qū)域的認(rèn)同度 對(duì)騾馬市片區(qū)的認(rèn)知度非?？春迷搮^(qū)域35%前景一般，持觀望態(tài)度40%不看好該區(qū)域25% ? 從對(duì)受訪對(duì)象的調(diào)查來看，有 40%的比例對(duì)騾馬市片區(qū)持觀望態(tài)度，主要由于騾馬市在經(jīng)歷 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 了前幾年