【正文】 基本運(yùn)行管理費(fèi)（每年根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格調(diào)整） 1) 客房基本運(yùn)行費(fèi) 按建筑面積計(jì)算，每平方米每月攤公共區(qū)域與設(shè)備管理費(fèi) 10 元、冷曖水費(fèi) 6 元、空調(diào)費(fèi) 15元、房間清潔費(fèi) 7元，設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金 1元，酒店管理公司按管理費(fèi) 10％提取 1 元管理費(fèi)，合計(jì) 40 元 /M 月?？头糠?wù)務(wù)費(fèi)每年按市場(chǎng)價(jià)格調(diào) 整一次。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 免費(fèi)入?。淮隧?xiàng)權(quán)益經(jīng)投資者本人書(shū)面授權(quán)后可以轉(zhuǎn)贈(zèng)；但不能折算為現(xiàn)金； ? 投資者 在該酒店內(nèi)消費(fèi)享受各項(xiàng)配套設(shè)施 5— 8 折不等的優(yōu)惠； ? 若業(yè)主在該年度內(nèi)未使用完入住權(quán)，則不累計(jì)入下一年度；管理公司不作補(bǔ)償； ? 管理公司 將定期向業(yè)主通報(bào)酒店的經(jīng)營(yíng)情況，并接受業(yè)主書(shū)面預(yù)約，委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)（費(fèi)用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)）。即開(kāi)發(fā)商將每套客房分別作為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者；投資者除在免費(fèi)贈(zèng)送時(shí)段自住外，大部分時(shí)段將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，以獲取年度利潤(rùn)分紅。 ? 同時(shí)在調(diào)查過(guò)程了解到，品牌酒店管理公司的號(hào)召力非常大，在同等條件下，受訪(fǎng)者更愿意選擇品牌管理公司經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目。 投資額度分析 投資額度%%%%%%10 萬(wàn)以下 11 20 萬(wàn) 21 30 萬(wàn) 31 40 萬(wàn) 41 50 萬(wàn) 51 萬(wàn)以上 ? 在投資者心中認(rèn)為產(chǎn)權(quán)式酒店的收益足以支付按揭月供，因此首付可以接受的額度 1120萬(wàn)的比例最大達(dá)到 %， 2050萬(wàn)的比例較小，但 51萬(wàn)以上的比例占 %，投資接受額度呈兩頭大中間小的狀態(tài)。 ? 從投資風(fēng)險(xiǎn)上來(lái)講，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)明顯優(yōu)于其它投資品種，投資者會(huì)考慮到房屋具有使用功能，住宅投資的風(fēng)險(xiǎn)最小，其次是獨(dú)立商鋪和商務(wù)辦公物業(yè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第二部分 投資者情況分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。以 5 年期以上個(gè)人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率 %的 倍（即%），比現(xiàn)行優(yōu)惠利率 %高 個(gè)百分點(diǎn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ? 三是各種金融政策是向著不利于產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展方面推進(jìn)的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第四， 從相關(guān)途徑了解到，紫薇三期 將 在 2020 年推出，原打算做產(chǎn)權(quán)式酒店，但此方案已被否決。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。業(yè)主遺失業(yè)主卡時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知酒店掛失并及時(shí)補(bǔ)辦，掛失前該卡所發(fā)生的消 費(fèi)費(fèi)用，須由業(yè)主承擔(dān)。 5) 業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 4) 基本運(yùn)行管理費(fèi)的使用 ? 基本運(yùn)行管理費(fèi)每年預(yù)算一鎰，支付以下支： ? 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、醫(yī)療、社會(huì)保險(xiǎn)、獎(jiǎng)金、津貼和福利； ? 對(duì)公共地方及設(shè)備的保養(yǎng)和維修； ? 對(duì)公共地方的用水、用電； ? 對(duì)公共地方公共設(shè)備購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的費(fèi)用； ? 由于服務(wù)管理所產(chǎn)生的工商稅； ? 為提供管理而產(chǎn)生的運(yùn)輸交通、通訊和郵資費(fèi)用； ? 辦公。 3) 業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定房間的傳真中，寫(xiě)明被授權(quán)人的姓名身份證號(hào)碼及入住時(shí)間；被授權(quán)持此卡消費(fèi)可享受業(yè)主同等待遇，所有消費(fèi)可簽單掛帳，入業(yè)主帳；被授權(quán)人無(wú)業(yè)主卡時(shí)，可享受房租簽單，房租記業(yè)主帳，其他消費(fèi)離店前須現(xiàn)金支付。 3) C 方案 完全自用型的業(yè)主委托管理的方式（不委托經(jīng)營(yíng)） 酒店公司僅提供酒店式基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（ 40 元 /）且不參與酒店利潤(rùn)分配； 當(dāng)業(yè)主提出換洗布草及補(bǔ)充洗漱用品的要求時(shí)，酒店將向業(yè)主提供該項(xiàng)服務(wù)并收取 70 元 /.間的客房服務(wù)費(fèi)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng)的不了解，輕信了開(kāi)發(fā)商所吹噓的高額投資回報(bào)，在 2020 年 2 月實(shí)際返利中開(kāi)發(fā)商代扣了稅費(fèi)和維修基金后，很多投資者的收益 還不能抵充月供款，因此很多投資者的穩(wěn)定高收益的夢(mèng)破滅。 投資看重因素 投資看重因素開(kāi)發(fā)商實(shí)力 其他 酒店管理公司實(shí)力 地理區(qū)位 投資回報(bào)率 ? 在談到如果選擇投資產(chǎn)權(quán)酒店最看重的因素，受訪(fǎng)者認(rèn)為投資回報(bào)率和地理區(qū)位最重要。 小結(jié)： 在對(duì)投資者的投資偏好中，可以發(fā)現(xiàn)以下幾個(gè)特征，在投資的領(lǐng)域上主要集中在房地產(chǎn)和期貨股票上；在作投資決策時(shí)，投資者自身的意識(shí)占主導(dǎo)作用，并且經(jīng)濟(jì)實(shí)力越雄厚的投資者自信心越強(qiáng)；在不同的投資品種之中，大多數(shù)投資者反應(yīng)房地產(chǎn)、古董收藏品和保險(xiǎn)的投資 收益比較理想，在對(duì)不同投資產(chǎn)品的選擇上主要看中投資回報(bào)收益的穩(wěn)定和回報(bào)率高；在房地產(chǎn)業(yè)的投資中，選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店的比例非常小，在付款方式上近六成的客戶(hù)都會(huì)選擇銀行按揭付款。 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資的選擇 房地產(chǎn)投資類(lèi)別寫(xiě)字樓%商鋪%住宅%產(chǎn)權(quán)酒店% ? 訪(fǎng)談?wù)咧械禺a(chǎn)投資方面，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資比例只占 %，一方面是產(chǎn)權(quán)酒店運(yùn)作模式還不夠成熟，經(jīng)營(yíng)中出現(xiàn)過(guò)不少開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的糾紛，在投資者中口碑不太好。 ? 這和目前房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不斷上揚(yáng)的價(jià)格趨勢(shì)分不開(kāi)，從 2000年成都房地產(chǎn)市場(chǎng)只漲不跌，價(jià)格一路上揚(yáng)，很多人都在這過(guò)程中獲益頗豐，因此民間投資行為越來(lái)越普及，整個(gè)市場(chǎng)供需產(chǎn)生不平衡，價(jià)格越漲，同時(shí)客戶(hù)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理又使得其繼續(xù)投資，房地產(chǎn)投資又是眾多投資選擇中技術(shù)難度較小的一種之一，因此房地產(chǎn)投資是目前投資者選擇最多的投資方式之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 相關(guān)分析 從了解情況來(lái)看，國(guó)有四大銀行基本停止了對(duì)該類(lèi)物業(yè)的貸款發(fā)放，據(jù)了解在 2020年該政策出臺(tái)同時(shí)成都有將近 11個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目亮相，但是都迫于銀行緊縮原因而改為公寓項(xiàng)目，近年來(lái)該類(lèi)物業(yè)在成都市場(chǎng)基本沒(méi)有出現(xiàn)也 是由于貸款原因，本項(xiàng)目如果往產(chǎn)權(quán)式酒店方向發(fā)展，無(wú)疑這是個(gè)非常大的阻礙因素，因此需要發(fā)展商前期與銀行有良好的溝通，落實(shí)金融政策，控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 第一部分 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)政策研究 研究目的： 政府對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的政策和銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的態(tài)度是影響項(xiàng)目操作的關(guān)鍵因素，本部分主要對(duì)相關(guān)金融政策和各大銀行對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店的貸款政策作針對(duì)性研究。 總體希望本次對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展建議的論證能對(duì)飛大人民中路項(xiàng)目在最終發(fā)展方向上有所幫助！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 但騾馬市片區(qū)目前的交通狀況有所改善，鉑金城的商業(yè)招商情況較好，商圈的商氣、人氣逐步回升，隨著 CBD 區(qū)域規(guī)劃的實(shí)施、地鐵沿線(xiàn)物業(yè)都將有很大的升值空間，因此對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同度也會(huì)逐步提升。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。投資者在簽定一個(gè)或數(shù)個(gè)樓層的酒店購(gòu)房合同后，還可自愿選擇自行經(jīng)營(yíng)，在執(zhí)行酒店統(tǒng)一的 價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、服從統(tǒng)一的管理規(guī)范、繳納一定的管理費(fèi)用的前提下，享有除產(chǎn)權(quán)以外的經(jīng)營(yíng)權(quán)、與酒店的結(jié)算權(quán)，獲取更大的投資回報(bào)。 3) 固定回報(bào) +利潤(rùn)分紅 ? 管理公司為業(yè)主提供等額回報(bào)，回報(bào)額 =業(yè)主物業(yè)總額 *固定回報(bào)率；回報(bào)額不低于其按八成三十年方式計(jì)算的月供款（年回報(bào)率 =年回報(bào)額 /總房款），即 %； ? 業(yè)主與酒店按 7： 3 比例參與酒店年終利潤(rùn)分配， 業(yè)主年度收益額 =（全體 業(yè)主可分得利潤(rùn) 全體業(yè)主固定回報(bào)額） （業(yè)主物業(yè)價(jià)值 247。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。對(duì)委托酒店經(jīng)營(yíng)的業(yè)主，在入住酒店時(shí)采用業(yè)主入住簽分制 。 3) 費(fèi)用繳納 業(yè)主需按正式銷(xiāo)售合同所確定的建筑面積和房屋用途，在辦理入伙手續(xù)、簽署委托合同時(shí)繳納三個(gè)月的基本運(yùn)行費(fèi)按金，標(biāo)準(zhǔn)房（ 1600＊ 3） 4800 元，豪華房（ 2860＊ 3） 8580 元，復(fù)式豪華房（ 5390＊ 3） 16180 元。 注： P 為當(dāng)日入住標(biāo)準(zhǔn)記分 ； 山景房、海景房、豪 華房業(yè)主入住總統(tǒng)套房按房?jī)r(jià)五折優(yōu)惠，現(xiàn)金或信用卡支付，不計(jì)分?jǐn)?shù) ； 如業(yè)主同時(shí)擁有兩套或以上不同類(lèi)別的客房，將按業(yè)主預(yù)約登記 的房間為標(biāo)準(zhǔn)記分。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 投資方案 1) A 方案 休閑投資型（享有 100％利潤(rùn)分配） 委托經(jīng)營(yíng)期限不少于一個(gè)財(cái)務(wù)年度（每一個(gè)財(cái)務(wù)年度單位： 12 個(gè)月）； 業(yè)主可隨時(shí)入住酒店 ，不 計(jì)時(shí) 數(shù)，對(duì)客房擁有完全支配權(quán)，與酒店共享盈虧； 委托期間，暫由發(fā)展商墊付酒店基本運(yùn)行費(fèi)（ 40 元 /月 .M，包括管理費(fèi)、冷曖水費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、房間清潔費(fèi)、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)基金），在年底利潤(rùn)分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分利潤(rùn)中予以沖減；當(dāng)應(yīng)分利潤(rùn)不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi) ， 且業(yè)主不 要求改變 原有委托方式時(shí)， 不足部分轉(zhuǎn)入下一年度利潤(rùn)分配時(shí)予以沖減，直到?jīng)_減完為止； 當(dāng)業(yè)主委托期限滿(mǎn)，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清發(fā)展商代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其他合部經(jīng)營(yíng)成本。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 第三部分 產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式 （案例研究） 一、 紫薇〃銀座 紫薇〃銀座投資回報(bào)方式 ? 業(yè)主購(gòu)房可辦理 5 成 10 年按揭，也可選擇一次性購(gòu)房，一次性購(gòu)房?jī)?yōu)惠 5%； ? 業(yè)主與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同后，再與 酒店管理公司簽訂委托經(jīng)營(yíng)合同，酒店承諾給業(yè)主固定年 11%的投資回報(bào)（稅前），同時(shí)業(yè)主可享受每年有 15 天的免費(fèi)酒店入住權(quán)，合同期限 20年， 20 年之后業(yè)主有權(quán)利自行處理其酒店資產(chǎn)，也可與酒店管理公司續(xù)約。外因影響力親朋友好推薦專(zhuān)家意見(jiàn)媒體推介自己判斷其他 ? 在受訪(fǎng)者中收入越高的自信心越強(qiáng)，他們對(duì)自己的判斷非常重視，并且同時(shí)也聽(tīng)取專(zhuān) 家及朋友意見(jiàn)來(lái)印證自己的想法；相反收入越低的受訪(fǎng)者對(duì)自己越?jīng)]有信心投資理財(cái)常常以朋友專(zhuān)家的意見(jiàn)為主。 選擇投資不動(dòng)產(chǎn)的理由 投資主要原因回報(bào)穩(wěn)定%回報(bào)率高%個(gè)人興趣或擅長(zhǎng)%其他% ? 在選擇投資產(chǎn)權(quán)式酒店的主要原因方面，投資回報(bào)率和回報(bào)穩(wěn)定占到了 %和 %，充分反 映了投資者投資趨于理性和穩(wěn)健。 投資回報(bào)滿(mǎn)意度 房地產(chǎn)股票期貨國(guó)債外匯保險(xiǎn)古董收藏品其他投資投資領(lǐng)域amp。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 受訪(fǎng)者職業(yè)背景分析 %%%%%%%其他政府職員私營(yíng)業(yè)主退休人員專(zhuān)業(yè)人士自由職業(yè)者公司職員受訪(fǎng)者職業(yè) ? 受訪(fǎng)者中以公司職員和自由職業(yè)最具投資意向，比例分別占到 %，和 %。 三、 產(chǎn)權(quán)式酒店相關(guān)稅收政策研究 由于酒店物業(yè)屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，根據(jù)國(guó)家稅收法律規(guī)定此類(lèi)物業(yè)應(yīng)繳納的稅費(fèi)有以下五項(xiàng)（按租金收入征收）： 營(yíng)業(yè)稅： 3%住宅類(lèi)物業(yè)； 5%商業(yè)類(lèi)物業(yè) （產(chǎn)權(quán)式酒店為商業(yè)類(lèi)物業(yè)） 城市建設(shè)維護(hù)稅： 營(yíng)業(yè)稅的 7% 教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加： 營(yíng)業(yè)稅的 4% 房產(chǎn)稅： 4% 個(gè)人所得稅： 10% （以上稅費(fèi)是按照經(jīng)營(yíng)期收益征收，不包括物業(yè)成交時(shí)需交納的一些稅費(fèi)） 以上五項(xiàng)稅費(fèi)總共占到月收益的 15%左右，稅費(fèi)起征點(diǎn)為 800元起 ，由于分散的住宅出租目前法律管理還有很多漏