【正文】 ● 道路綠化 小區(qū)入口廣場為了庇蔭和獲得整體效果，以上層為高大樹種， 下層為小灌木的種植形式 23 來豐富其立面景觀，同時入口左右可以適當(dāng)擺設(shè)中式的小品以增強(qiáng)小區(qū)內(nèi)生活氛圍。此外小區(qū) 南側(cè)水道旁設(shè)置一條 “健康之路 ”，沿路設(shè)置全民健身運動器材，居民在游玩的同時又得到了健身，一舉兩得，同時色彩多樣的體育健身器材又為小區(qū)增色添彩。 項目整體的山水生態(tài)主題色彩可在園區(qū)的一些細(xì)節(jié)上利用動植物雕塑小品等體現(xiàn)，如：在園區(qū)入口處兩旁擺設(shè)招財貓、迎客松等，寓意其招財進(jìn)寶，使人心情愉快等等。以小區(qū)南側(cè)的標(biāo)志小廣場，雕塑噴泉為結(jié)點，水道、路道系統(tǒng)貫穿為網(wǎng)絡(luò)，整體綠化為平面，使之形成點、線、面結(jié)合，融為一體的綠地系統(tǒng)在立面上也富有變化，在南面入口以小區(qū)標(biāo) 志為開端，以雕塑噴泉為發(fā)展，中心廣場為高潮，三個 結(jié)點在立面視覺為節(jié)節(jié)攀高的形式，使整個中心綠地前后貫通，坡起坡落，形式多樣別具特色 。 （ 3）綠化設(shè)計建議 ● 中心綠地 項目入口處設(shè)立小型的廣場，旁邊伴以迎客松或招財貓以體現(xiàn)項目的商業(yè)氛圍。 通過借景與造景，打造自然生態(tài)園，使人與自然同呼吸，給業(yè)主帶來健康的新生活。 通過現(xiàn)代科技設(shè)施的設(shè)置，給業(yè)主帶來高效的工作與生活情趣。 對于區(qū)內(nèi)的安全性一定要十分的注意，是園區(qū)內(nèi)業(yè)主人人安全，全家歡喜。 ● 他們購買樓盤的主要考慮因素 數(shù)據(jù)顯示：消費者最重要的購房考慮因素是價格，其次是環(huán)境景觀和地段。 （ 3） 目標(biāo)客戶群特點小結(jié) ● 他們的特征 ● 他們在 30 — 45歲之間 ● 受過高等教育，學(xué)識廣博，在企業(yè)身居要職 ● 注重身份和地位，注重文化、社交、商務(wù)圈子的認(rèn)同 20 ● 他們時尚、現(xiàn)代，有自己獨特的個性追求，是社會潮流的引領(lǐng)者 ● 他們對生活有自己獨到的理解，繁忙的工作、生活，使他們需要一個自我的個人空間 ● 親近都市生 活，喜歡國際化的生活氛圍 ● 他們選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn) ● 是他們熟悉并接受的生活環(huán)境 ● 要求生活便利，能夠在職場與生活中快速轉(zhuǎn)換 ● 高品質(zhì)物業(yè)，體現(xiàn)他們的身份和對個性、品位的追求 ● 他們現(xiàn)在的生活形態(tài) ● 工作緊張，生活壓力大，但任勞任怨； ● 休閑時間一般與家人逛逛街、看看電視、或者一起喝茶、聊天； ● 渴望每年能去哪里旅游一次，能去國外旅游那是做夢的事情，所以因為時間和金錢的關(guān)系，往往只是想想而已； ● 他們珍惜與家人相處的機(jī)會，同時也希望睦鄰友好； ● 因為有了買樓計劃，節(jié)假日常去看一 些價格上能承受的樓盤。這類客戶多為二次置業(yè)，因其子女相繼成年，會考慮投資以 備子女或自己居住，其對樓盤綜合素質(zhì)要求較高，消費行為較為理性。由于長期工作于辦公室和活動于社交場合，對小區(qū)的人文環(huán)境、運動設(shè)施、休閑場所較為關(guān)心。這部分人多為二次置業(yè)者，消費行為趨為理性，對房產(chǎn)的整體素質(zhì)較高。因此，本項目的主力目標(biāo)市場是： 2845歲的成功或正在創(chuàng)造成功的人士。中產(chǎn)階級也是一個相當(dāng)寬泛的概念，公務(wù)員、自由職業(yè)者、職業(yè)經(jīng)理人、廣告、文化、演藝、體育界人士、新聞、律師從業(yè)人員、國企、外資、合資、大型民企高層管理人員、私營業(yè)主等，都屬于這一個階層。 根據(jù)本項目的細(xì)分市場，本項目的目標(biāo)市場應(yīng)定位于中產(chǎn)階級，進(jìn)可攻，退可守。其購買特點是對價格的敏感度相對較低， 主要是強(qiáng)調(diào)身份地位，追求豪華氣派，是少數(shù)豪宅、別墅的主要消費群體。 處于塔頸的是中產(chǎn)階級，所謂白領(lǐng)一族，他們通常是在 30－ 40歲之間，學(xué)歷較高，受過良好的教育，家庭年收入 5萬－ 10萬元之間，是有著成熟理性的消費經(jīng)驗的人群，一般購買面積較大的三室兩廳、四室兩廳戶型或一些復(fù)式單位，總價在 20萬 40萬之間，大都采用多付首期年限不太長（如 5年－ 15年）的付款方式；對他們來說，價格固然重要，但并不是首要考慮的因素，如果沒有比周邊樓盤更好的規(guī)劃設(shè)計、園林景觀、配套設(shè)施、文化內(nèi)涵等，而一味以低價策略 難以獲得他們的青睞。左右的二房或三房，其中少量購買超過 120 m178。他們的置業(yè)特點是：多為初次置業(yè)，購買行為謹(jǐn)慎，但需求迫切，自住和投資兼顧，主要購買面積在 80 m178。（具體價格定位策劃方案以后將會詳細(xì)的單獨列出。左右，均價控制在 18125－ 19000元 /m178。 （ 4）歸納 本報告建議項目總體物業(yè)檔次定位為： —— 中高檔物業(yè) 四、價格定位 本項目總體定位為高質(zhì)中檔樓盤，鑒于板塊內(nèi)競爭項目價格都位于福州市臺江區(qū)均價17287元 /m178。因此，在規(guī)劃設(shè)計上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計上找突破，同時加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，可以成為非常有競爭力的中高檔樓盤。周邊有西禪寺、江濱公園、白馬河、白馬河公園、烏山等福州勝景， 風(fēng)景優(yōu)美、空氣清新，在鋼筋水泥的市中心能擁有這樣的環(huán)境優(yōu)勢的地段 。商業(yè)配套成熟，交通四通八達(dá)，景觀豐富，周邊文化教育生活配套齊全，未來隨著楊橋新村二期、陸莊、烏山西路福大片、北江濱 CBD 的建設(shè)，該地塊區(qū)位價值將得到進(jìn)一步提升。定位相對屬中高檔，與本項目接近，并且宣傳聲勢和推廣力度較大且頻繁，市 場反應(yīng)比較好，銷售狀況較為理想。其價格適中 ，調(diào)查時起價 ： 15000元 /M178。 通過以上所列周邊圍繞本項目的物業(yè)檔次、價位情況，可以發(fā)現(xiàn)競爭樓盤大多屬于中檔樓盤。 中高檔物業(yè) 福州金融 街萬達(dá)廣場 小高層、高層 配套成熟，中高檔物業(yè) 起價 ： 17000 元 /M178。 中檔物業(yè) 紅星苑 小高層 、高層公寓 起價 ： 14000 元 /M178。 中高檔物業(yè) 水晶花園 小高層、高層 起價 ： 15000 元 /M178。 三、市場定位（開發(fā)檔次） （ 1） 主要競 爭對手的物業(yè)檔次及物業(yè)類型 樓盤名稱 物業(yè)類型 物業(yè)檔次 正榮潤城 小高層、高層 起價 ： 17000 元 /M178。具體如下表： 影 響 因 子 單 身 公 寓 普 通 住 宅 中高檔住宅 豪宅別墅 中高檔住宅 附加說明 A、對公共交通的依賴性 很 強(qiáng) 強(qiáng) 一般 弱 不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū) B、對噪音及環(huán)境干擾的適應(yīng)性 強(qiáng) 較強(qiáng) 弱 很弱 不宜臨貨運交通快速干道、高壓線等 C、對大氣環(huán)境的要求 低 不高 高 很高 不宜臨近污染性工廠、鬧市 D、對小區(qū)配套要求 高 很高 較弱 弱 不宜商場上加住宅 E、對周邊自然及人文景觀之要求 低 一般 高 很高 F、小區(qū)物業(yè)管理的要求 低 不高 高 很高 高水準(zhǔn)的專業(yè)物業(yè)管理公司 G、建筑、質(zhì)量裝修要求 低 一般 高 很高 質(zhì)量優(yōu)良； 材料高檔 H、容積率、覆蓋率要求 無 一般 低 低 低密度； 高綠化率 16 I、對休閑空間，綠化要求 無 一般 高 很高 會所等康體設(shè)施配套齊全 J、景觀要求 無 一般 高 很高 最好具有天然； 稀缺景 注：根據(jù)上表所列舉的一些數(shù)據(jù)，將會在其后有爭對性的對本項目進(jìn)行分析，并由此而對整體定位提出合理的建議。一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。 第 六 節(jié) 項目定位 一、項目定位之基準(zhǔn) 地產(chǎn)項目的定位是基于： 項目地塊之地產(chǎn)因子決定的地塊適宜建造的建筑功能； 市場調(diào)研反映的具有有效需求的市場空間； 政府在城市總體規(guī)劃上的限制。為了改善居住環(huán)境的占 最主要部分； 購房者在抉擇過程中不是獨立的，受許多其他因素的影響， 大部分人都是大家一起出主意買房，并受業(yè)內(nèi)人士的建議 影響 。 購房者的年齡段主要集中在 2535歲之間，占 75%；顯示年輕的群體是當(dāng)前置業(yè)的主要構(gòu)成成分。按揭的比例 大約 八成，說明按揭正成為人們購房中普遍的選擇，也說明銀行按揭對 福州 住宅市場的支持作用不容小視。整體選擇面積的中位數(shù) M0=85 平米； 選擇三房的購房者希望面積在 90130 平米占較大比例，也有不小比例選擇 7090 的小三房。 1房, 5%2房, 20%3房, 65%4房, 7%5房, 3%1房2房3房4房5房 最希望的面積 區(qū)間 希望購房面積的選擇上，希望購置面積在 90110 平方米比例最高；其次是 7090 平方米，希望購置面積在 70 平方米以下的比例不高。 13 0%10%20%30%40%50%60%毛坯房 廚衛(wèi)裝修 普通裝修 精裝修系列1 三房是首選 在單位房間的選擇上，選擇 1房占 5％， 2房占 20％， 3房占 65％， 4房占 7％， 5房以上占 3％。 自住, 60%投資, 32%為親友,4%度假, 3%其他, 1%自住投資為親友度假其他 更喜歡自己裝修 在交樓標(biāo)準(zhǔn)的選擇上，毛坯房占 50％，廚衛(wèi)裝修占 24％，普通裝修占 19％，精裝修占 7％。 新房, 70%二手房,21%尚未決定,9%新房二手房尚未決定 自用為主導(dǎo) 由于國家進(jìn)行高強(qiáng)度房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，在 購房