【正文】 龍華住宅市場歷年成交面積（單位：萬平米）100270204060801001202023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年龍華住宅市場分析 / 成交面積 2 龍華住宅供應(yīng)主要集中在 龍華老城區(qū)、龍華新城區(qū) （二線拓展區(qū)、民治大道沿線和梅林關(guān)口五大區(qū)域），其中 龍華新城未來供應(yīng)量最大 。 ? 多個交通利好，大大提升龍華的交通優(yōu)勢，使關(guān)內(nèi)及更多的非龍華人去龍華置業(yè)。 ? 地鐵四號線由香港地鐵公司的運(yùn)營，將為龍華帶來香港消費(fèi)人群，港客有望成為龍華的消費(fèi)人群之一。 處于“京九九”與“京廣九”鐵路交匯處，及通向香港和深圳東、西港區(qū)的物流走廊 是未來深圳發(fā)揮區(qū)域及國際交流功能的重要輔助地帶 。 —— 龍華新城 [中部綜合組團(tuán) ]—— 龍華、觀瀾、布吉、坂雪崗，深圳城市向北發(fā)展的唯一組團(tuán)區(qū)。 福田5 3 .0 011%羅湖4 4 .0 59%鹽田1 0 .6 92%南山9 1 .9 719%龍崗1 4 7 .7 430%寶安1 4 6 .1 629%福田3 8 .29%羅湖2 1 .85%鹽田1 9 .84%南山9 4 .821%龍崗1 2 3 .828%寶安1 4 7 .233%? 06年至今寶安住宅推出面積占全市之首 ? 06年至今寶安住宅銷售面積 與龍崗并駕齊驅(qū) 深圳住宅市場分析 / 各區(qū)銷量 1 龍華住宅市場分析 / 規(guī)劃 2 深圳由“東西帶狀”發(fā)展演變?yōu)橐浴澳媳?軸線 ” 發(fā)展態(tài)勢，龍華位于中部發(fā)展軸線中部。 2023年 3月 15日 ,市政府將 “龍華新城”列為 2023— 2023年重點(diǎn)發(fā)展的新城區(qū) 。其中， 二線拓展區(qū)被定位為“福田中心區(qū)”配套服務(wù)的高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化、體育、教育設(shè)施的配套區(qū)。 憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，龍華先后被省、市政府定位為 “廣東省中心鎮(zhèn)”、“深圳市次中心區(qū)”、“深圳衛(wèi)星城”、“深圳市物流中心” 。 龍華占整個深圳工業(yè)總產(chǎn)值的 1/7，是深圳市第一工業(yè)重鎮(zhèn) ，也是寶安區(qū)首個財(cái)政收入突破 2億元的經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)。 龍華鎮(zhèn)位于深圳市中北部，與福田僅一關(guān)之隔，離福田中心區(qū)僅僅 9公里，進(jìn)出深圳極為便捷，全鎮(zhèn)面積 98平方公里，其中二線拓展區(qū)面積 公里，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個行政村和龍園、景龍兩個居委會。 龍舞 中國 尾曲 毛澤東詩詞《人民解放軍占領(lǐng)南京》 —— 星河輝煌龍華 虎踞龍盤今勝昔， 天翻地覆慨而慷。 推售節(jié)奏時間安排 分期推售 推售時間 推出產(chǎn)品類型 一期 2023年 3月 小高層產(chǎn)品（ 3房）＋ 1棟樓王（闊綽 4房＋空中大院） 二期 2023年 12月 4棟高層（品味四房）＋珍藏樓 王產(chǎn)品 三期 2023年 10月 公寓 +酒店 +部分商業(yè) 實(shí)現(xiàn)價值 ￥ 50億元（現(xiàn)金） +（五星級酒店 +商業(yè)）長期收益 多賺 16億！ ?做綜合體時銷售額 ： 住宅（ 172500 23000） +公寓（ 38400 20230） ≈48億 （按開盤價保守計(jì)算，未考慮各期升值） ?若按普通模式（商業(yè) +住宅）開發(fā)的銷售額 ： 選二線區(qū)價格最高的梅隆鎮(zhèn)作參考，其二期售價約 10000元 /㎡； 未來 2年的房價漲幅安 27%計(jì)（龍華過去 6年的平均漲幅）， 得出項(xiàng)目 2023年售價約為 16129元 /㎡ 住宅銷售金額： 210900 16129≈34億 新城區(qū)的商業(yè)和酒店售價低，建議先持有經(jīng)營，成熟后再出售。 【三期】： 主推酒店 +公寓產(chǎn)品＋部分商業(yè) ?項(xiàng)目由靜區(qū)向動區(qū)過渡 ； ?高檔社區(qū)形象深入人心， 公寓部分可實(shí)現(xiàn)較高價值 。 分期推售策略思考點(diǎn)： 【二期】： 品味 4房＋樓王 ?4棟板樓為點(diǎn)板結(jié)合的新型建筑 ，升級產(chǎn)品； ?戶型面積逐步放大，配合營銷再攀 形象高峰 ； ?延續(xù)一期銷售熱度推出創(chuàng)新產(chǎn)品， 提高售價 ； ?核心位置、最佳景觀、絕版珍藏的樓王單位保留推出 ，進(jìn)一步提升形象，保證住宅單位價值最大化的實(shí)現(xiàn)； ?大戶型單位為區(qū)域稀缺產(chǎn)品，尊顯稀缺價值。 美國百年城堡國際公司擔(dān)任物業(yè)管理 /顧問 物業(yè)管理建議 3 ? 物業(yè)管理“四重九級安防” ◆ 第一重：小區(qū)周界控制 (1)小區(qū)閉路電視系統(tǒng)，重要出入口、主要道路、區(qū)域設(shè)攝像頭監(jiān) 控； ◆ 第二重：小區(qū)保安控制 (2) 24小時保安巡更； (3)電子巡更考勤系統(tǒng)； (4)小區(qū)入口可視對講； ◆ 第三重：架空層安防控制 (5)架空層上設(shè)紅外線探頭； ◆ 第四重：室內(nèi)防范控制 (6)各個入口、客廳、住臥室等主要區(qū)域安裝紅外線探頭，覆蓋整 個室內(nèi)外； (7)預(yù)留報警電話直通報警中心； (8)主臥室及客廳設(shè)置固定緊急按鈕； (9)預(yù)留無線按鈕，信息直達(dá)保安中心。 音樂健身卵石小徑 休閑一角 屋頂音樂花園 ? 其他園林細(xì)部建議 ?百年城堡帶來的是國際先進(jìn)的 PPC物業(yè)管理概念，并以國際頂尖酒店物業(yè)認(rèn)可并推崇的“ 金鑰匙標(biāo)準(zhǔn) ”，為業(yè)主帶來“無微不至，無所不能”的美式貼身管家服務(wù)。 ?星河兒童樂園植物配置在保證對兒童不產(chǎn)生過敏的前提下，以生長力強(qiáng)、茂密、能開花的草本植物和具有觀葉和觀花效果的喬木。 ?建議可以星河國際企業(yè)標(biāo)識設(shè)計(jì)元素，融入規(guī)劃設(shè)計(jì)，將兒童娛樂器材進(jìn)行包裝，設(shè)計(jì)出獨(dú)特的具有文化內(nèi)涵的娛樂產(chǎn)品。 ?運(yùn)用瀑布、植被、集中草坪、亭閣、休閑椅等景觀元素，空間安排大氣。 ?融合自由、活潑、創(chuàng)新等等人文元素， 體現(xiàn)一種個性、自由奔放、時尚高雅經(jīng)過修飾過后的人工自然。 小高層底部可采用高級墻面磚，高層底部建議使用石材 ? 建筑細(xì)部亮點(diǎn)營造 —— 石材的應(yīng)用 ? 建筑細(xì)部亮點(diǎn)營造 —— 玻璃的應(yīng)用 玻璃的色彩選擇顏色較淡的有色玻璃，即不影響采光，又能保證私密性，而且豐富了外立面顏色。 ? 建議在地下車庫設(shè)置多處人行通道，人性化的出入空間令車主更省時便捷。 ?會所建議 ? 停車場建議 ? 車位數(shù)量，住宅按 1： 1配置，約 1442個，酒店、商業(yè)、公寓車位按 100㎡ /個設(shè)置，約 834個， 合計(jì) 2276個車位 。提供“社區(qū)業(yè)主 +社會客戶”的雙向服務(wù)，可以解決常規(guī)會所經(jīng)營“大投入、小產(chǎn)出”對開發(fā)商的資金壓力。 會所經(jīng)營方式：社區(qū)內(nèi)部服務(wù)式 +社會公眾服務(wù)式 ?成立健身俱樂部。 ?商業(yè)空間 入口標(biāo)雕塑 Living街區(qū) 花園式街區(qū) 接待大廳 走廊、電梯廳 關(guān)鍵詞：大氣、品質(zhì)化、精細(xì)化 ? 酒店 行政標(biāo)間： 45㎡ 套房： 60㎡ 行政標(biāo)間： ㎡ 套房： ㎡ 豪華套房： 60㎡ 關(guān)鍵詞：舒適、居家氛圍、精細(xì)化 室內(nèi)酒吧、大、中、小型會議室 關(guān)鍵詞：國際化、品質(zhì)化、精細(xì)化 ?現(xiàn)代簡約、高雅、品位、溫馨的公寓 ? 酒店公寓大堂 ? 體現(xiàn)時尚商務(wù)形象 ? 商務(wù)公寓公共空間 ? 現(xiàn)代、簡約、商務(wù)、 靈活 、 高效 的商務(wù)辦公空間 ? SOHO空間（商務(wù)公寓） ? LOFT空間（商務(wù)公寓） ? 中空設(shè)計(jì)，實(shí)用率高；另類藝術(shù)空間、前衛(wèi)時尚 會所規(guī)劃思路： 將會所與酒店經(jīng)營融為一體 —— 五星級會所 ?產(chǎn)品環(huán)境、配套環(huán)境按高標(biāo)準(zhǔn)配備。 建筑設(shè)計(jì)建議 2 ?住宅外立面 ? 外形 俊朗挺拔，簡約時尚，富于個性 ，超前建筑理念， 建立標(biāo)志性特征 ； ?顏色跳出傳統(tǒng)的黑白灰，建議選用明亮、跳躍可吸引人注意的色彩。 ?整體立面常以簡單的幾何形體為元素 ， 以不對稱布局 ， 自由靈活 ， 動態(tài)空間 。 ?現(xiàn)代主義外立面以現(xiàn)代高科技加工工藝手段及新材料等為基礎(chǔ) ， 造型立體 。 頂層空中大院 超層高、躍層 至高無上的天院生活 成為價值標(biāo)桿 ?樹立價值標(biāo)桿 —— 頂層 空中大院 （樓王中的 王冠 ） ? 高舒適性全景觀陽光室（最大化利用小區(qū)景觀） 全景觀 陽光按摩室 現(xiàn)代主義風(fēng)格 本項(xiàng)目處于關(guān)口要塞 ， 龍頭寶地 ， 具很強(qiáng)的昭示性 。 其他戶型創(chuàng)新 設(shè)置 1+1親情戶型： 1+1戶型，又稱子母戶型或親情戶型，等于將原來的大戶型拆分成相鄰或相對的兩套單位或?qū)⒃O(shè)置考慮可獨(dú)立使用也可拼合成一套戶型的單位。 凸窗應(yīng)用 由于二樓無此花園，一樓花園空高有 6m，其面積無需計(jì)入建筑面積。 陽臺 陽臺 陽臺小于 12㎡，錯層可全部贈送 異形露臺面積小于 9㎡，贈送一半 超高附加值 “ 12 ㎡ +12 ㎡ +9 /2㎡ ≈28 ㎡ ” 單戶最少贈送 28 ㎡ A B A/B兩戶弧形設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)更好 戶內(nèi)花園贈送，可隔成獨(dú)立房間 工人 房 工人 房 工人出行路線 主人出行路線 空間更私密： 其他創(chuàng)新點(diǎn)： 贈送面積更多、空間舒適、戶型實(shí)用率高等 戶型創(chuàng)新之二： “樓王產(chǎn)品”創(chuàng)新點(diǎn) 戶型創(chuàng)新之三： “空中組院” 從居住角度講，高層住宅最大的缺點(diǎn)就是 與自然的脫節(jié) 、 戶外溝通缺乏 ，而陽臺的合理利用，既可以增加人與自然的溝通與親近，又可以有效提升產(chǎn)品高附加值。 在此僅列出幾種思路進(jìn)行規(guī)劃思考： 戶型創(chuàng)新之一： “ 330度 奢華全景板式單位” “ 傳統(tǒng) 270度板式 ” VS “ 330度奢華全景板式” A B 傳統(tǒng)板樓， A/B單位可享受 270度 景觀 創(chuàng)新板樓 +觀光電梯， A/B單位南北通透，景觀視角更舒適，可享受“ 330度全景觀 ” A B 創(chuàng)新亮點(diǎn)： ?A/B單位視野更寬，采光通風(fēng)更舒適； ?A/B兩套單位通過觀光電梯連接， 角度可扭轉(zhuǎn) ，使采光、景觀面更大，也可滿足客戶對朝向的偏好 ?A/B兩套既可單獨(dú)銷售， 又可合并銷售 ，滿足部分“多代同堂”客戶需求。 ?通過可拼合戶型滿足客戶多種需求； ?滿足客戶新鮮感、舒適度、榮譽(yù)感等多種需求。 景觀位置示意圖 “景觀街” 物業(yè)重點(diǎn)建議 二 戶型創(chuàng)新建議 1 建筑設(shè)計(jì)建議 2 園林景觀建議 3 物業(yè)管理建議 4 戶型創(chuàng)新建議 1 戶型創(chuàng)新既是指對產(chǎn)品的面積或房型的創(chuàng)新，也包含了對產(chǎn)品創(chuàng)意理念、定位思想、生活方式的變化和追求。 ?在小區(qū) 主入口處的交通島是一個以展示以展示星河國際企業(yè)及本小區(qū)特色的主題景觀 。 水系外形概念示意圖 “流動的 8” 景觀均好性中突出樓王 寓意“財(cái)富源源不斷” 水主題休閑區(qū)：植物配置以夏季釋放濃厚香味的植物為主，并配置觀花植物，達(dá)到戲水時又能在嗅覺上得到享受（遍地花香）。 ?建議如圖所示設(shè)置以浪漫休閑為主要目的的 水主題 休閑區(qū)，主要休閑景觀及項(xiàng)目有戲水、游泳、垂釣、瀑布、跌水等 。 “秋之韻” ?南方的冬天仍屬秋高氣爽時節(jié)，喬木為主； ?景觀時間 10到 11月。 “夏之聲” ?喬木為主。 景觀規(guī)劃 3 ?喬木為主； ?景觀時間 3月。 景觀道路 主要出入口 主要車行道 次要出入口 次要出入口 次要出入口 酒店出入口 露天停車位 交通規(guī)劃示意圖 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)： 一個擁有經(jīng)典浪漫情懷的都市園林空間 景 觀 選 材 原 則： ?用最適用的材料設(shè)計(jì)出最富情趣、生動、浪漫的景觀空間； ?灌木應(yīng)選擇生長力強(qiáng)，且具理良好的觀花或者觀葉效果； ?喬木應(yīng)選擇生長力強(qiáng)，且具有觀花、觀葉或者濃厚花香效果。 ?停車位以地下及半地下停車為主 ，配以局部的露天停車，地下停車開口要求盡量靠近小區(qū)入口，保證小車進(jìn)入小區(qū)第一時間進(jìn)入地下停車，地下室通道要保證小型貨車通行通行，并且有小型卸貨區(qū)。 大型集中商業(yè) 特色公寓產(chǎn)品 總建筑面積： 261000㎡ 住宅面積： 210900㎡ 商業(yè)面積： 45000㎡ 其他（幼兒