某商住地塊項(xiàng)目前期策劃報(bào)告-在線瀏覽
2025-02-05 15:25本頁(yè)面
【正文】 源豐富，規(guī)劃將以黃崗農(nóng)場(chǎng)為基礎(chǔ)，充分利用大嶺、岳溪的人文、地理以及古文化資源、 “澳門特首家鄉(xiāng) ” 效應(yīng)，發(fā)展具有鄉(xiāng)村特色的旅游業(yè)。規(guī)劃主要依附現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園、利豐、高爾夫球會(huì)和蓮花山旅游區(qū)等的綜合優(yōu)勢(shì)，把北部發(fā)展成為世界名牌產(chǎn)品華南地區(qū)物流配送中心以及配套利豐商貿(mào)城的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)。將建成全鎮(zhèn)的行政管理中心、文體中心、金融貿(mào)易中心、通訊中心、高級(jí)住宅區(qū)。是廣州 “南拓 ”發(fā)展戰(zhàn)略 —— 廣州新城控制區(qū)。? 改革開放以來，石樓經(jīng)濟(jì)以年均 35%以上的幅度持續(xù)快速增長(zhǎng)。南靠蓮港大道，西連沙浦路小結(jié)? 目前交通不算方便，道路規(guī)劃正在完善，需要較長(zhǎng)時(shí)間覆蓋公路、地鐵線路。區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力分析? 大嶺村從北宋宣和元年開村至今已有 884年歷史，遺留下的古建筑群保存基本完好，有名景點(diǎn)近十處。地塊對(duì)岸便是番禺區(qū)的 214公里綠道，沿著綠道，人們可以游覽石樓古村落群、蓮花山旅游區(qū)、海鷗島等景點(diǎn)，文化底蘊(yùn)自然環(huán)境小結(jié)? 集大嶺村之文化氣息，揚(yáng)本項(xiàng)目獨(dú)特內(nèi)涵，展現(xiàn)時(shí)代與歷史默契，獨(dú)顯精致、品味、優(yōu)雅。? 項(xiàng)目四周景觀開揚(yáng)，文化底蘊(yùn)濃厚、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，旅游景點(diǎn)豐富。? 地塊平整，便于開發(fā)規(guī)劃。? 項(xiàng)目周邊生活配套未成氣候。? 項(xiàng)目北靠蓮港大道，北向單位噪音影響。? 鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府把石樓鎮(zhèn)的發(fā)展定位為規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、人才輩出、觀念更新、文化繁榮的現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)。? 目前市場(chǎng)尚未成熟，市場(chǎng)環(huán)境可變因素大，項(xiàng)目發(fā)展過程中將面臨較多的探索與風(fēng)險(xiǎn)，需要靈活應(yīng)變市場(chǎng)變化? 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入冬天，短期內(nèi)需求減少。? 項(xiàng)目四周景觀開揚(yáng)，文化底蘊(yùn)濃厚、空氣清新、環(huán)境優(yōu)美，旅游景點(diǎn)豐富。? 地塊平整，便于開發(fā)規(guī)劃。? 項(xiàng)目周邊生活配套未成氣候。? 項(xiàng)目北靠蓮港大道，北向單位噪音影響。? 鎮(zhèn)委、鎮(zhèn)政府把石樓鎮(zhèn)的發(fā)展定位為規(guī)劃科學(xué)、產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、環(huán)境優(yōu)美、人才輩出、觀念更新、文化繁榮的現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)。威脅? 目前市場(chǎng)尚未成熟，市場(chǎng)環(huán)境可變因素大，項(xiàng)目發(fā)展過程中將面臨較多的探索與風(fēng)險(xiǎn)，需要靈活應(yīng)變市場(chǎng)變化? 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入冬天，短期內(nèi)需求減少。項(xiàng)目依靠天然獨(dú)特的景觀資源、優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境及擁有社區(qū)物業(yè)管理完善，銷售價(jià)格會(huì)不斷攀升。 130至 170㎡為輔助戶型，大面積戶型 150至 200㎡屬于市場(chǎng)空缺點(diǎn)。小結(jié)? 三個(gè)別墅項(xiàng)目已售罄。蓮花山高爾夫別墅檔次較高，且推廣力度較大，吸引了部分向往高爾夫社區(qū)生活的高端人群。未來競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 — 石樓碧桂園項(xiàng)目本案較碧桂園項(xiàng)目綠化率高，但項(xiàng)目規(guī)模相比很小，容積率較之差，將會(huì)是未來的強(qiáng)勁對(duì)手。啟示? 當(dāng)?shù)刂袘粜蜑橹魍茟粜汀? 碧桂園項(xiàng)目開發(fā)面積大，無法完全本地消化，勢(shì)必對(duì)外輻射，是本案未來的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。碧桂園雅居樂以規(guī)?；_發(fā)走向全中國(guó)的碧桂園集團(tuán)堅(jiān)持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理規(guī)劃 ，始終致力于國(guó)際人居價(jià)值的探索案例分析一：碧桂園經(jīng)典： “像賣白菜一樣賣房子 ”碧桂園的銷售發(fā)展歷程1992年初出茅廬碧桂園于 1992年開始涉足房地產(chǎn)的開發(fā)。基于其施工質(zhì)量、管理模式、企業(yè)運(yùn)營(yíng)理念的相對(duì)滯后，再加上在本地房地產(chǎn)市場(chǎng)的口碑不甚好的原因，此時(shí)的碧桂園在此后的 5年內(nèi)，一直在低水平的發(fā)展中徘徊，發(fā)展尚未步入正規(guī)。1997年峰回路轉(zhuǎn)交了五年學(xué)費(fèi)的碧桂園經(jīng)過一段很長(zhǎng)時(shí)間的摸索，終于在 1997年前后迎來了企業(yè)發(fā)展的第一次契機(jī)。終于在此刻邁出了重要的一步 —— 邀請(qǐng)了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)名聲鵲起、業(yè)界公認(rèn)的策劃大師王志剛為其作策劃，并由此而提出了 “以配套先行、以配套取勝 ”營(yíng)銷策略。學(xué)校的服務(wù)鏈覆蓋從幼兒園到預(yù)科等階段，五星級(jí)的會(huì)所在當(dāng)時(shí)的順德也是一枝獨(dú)秀，使碧桂園的銷售迎來了轉(zhuǎn)機(jī)。一年一個(gè)碧桂園與此同時(shí)，碧桂園提出了 “給你一個(gè)五星級(jí)的家 ”的營(yíng)銷理念， “捱完世界嘆世界 ”的廣告宣傳語(yǔ)也因?yàn)橛袭?dāng)年日漸發(fā)家的第一代順德老板的需求心態(tài)而深入民心，順德碧桂園的知名度也因此而與日俱增。此后的幾年時(shí)間，碧桂園陸續(xù)邁出順德市場(chǎng)，圍繞碧桂園的連鎖品牌，先后開發(fā)了 廣州碧桂園 和 華南碧桂園 ，發(fā)展日漸規(guī)?；⑦B鎖化、集團(tuán)化，站穩(wěn)了根基。從第一個(gè)順德碧桂園開始，就以別墅作為主導(dǎo)的產(chǎn)品，而且總與周邊的對(duì)手盤保持一定的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并以更大規(guī)模、更大配套的賣點(diǎn)來爭(zhēng)取客戶源。碧桂園的客戶類型結(jié)構(gòu)經(jīng)過 15年的發(fā)展，碧桂園的品牌擁有較高的區(qū)域知名度，從而也擁有一批較為忠實(shí)的客戶源。隨著廣州碧桂園、華南碧桂園、鳳凰城的陸續(xù)推出，從大面積的獨(dú)立別墅到小面積的聯(lián)排別墅，再到普通洋房，碧桂園的產(chǎn)品網(wǎng)羅了一大批從老板階層、中產(chǎn)階層、普通白領(lǐng)的客戶鏈。有很多香港、澳門地區(qū)的客戶購(gòu)買了順德、廣州轄內(nèi)的碧桂園項(xiàng)目，用于度假之需。 價(jià)格低廉，出貨快速 碧桂園每個(gè)項(xiàng)目開盤，往往都能以低于同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格的水平推出，制造銷售動(dòng)力。超低價(jià)格使其創(chuàng)造了 70棟樓兩個(gè)多月銷售一空的奇跡。案例分析二：廣州雅居樂：打造項(xiàng)目形象產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)方面：廣州雅居樂項(xiàng)目占地面積 4800畝（約 320萬平方），規(guī)劃居住人口達(dá)到 10萬人，屬于超大型的居住型社區(qū)，而當(dāng)時(shí)與其同期開發(fā)的項(xiàng)目還有走高端路線的星河灣、錦繡香江花園和走中端路線的華南新城及走中低端路線的華南碧桂園等著名樓盤，使該項(xiàng)目前期開發(fā)時(shí)無論是周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力還是自身銷售壓力都是極其巨大的。而且也正是憑借著長(zhǎng)期以來堅(jiān)持產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的合理規(guī)劃和客戶的認(rèn)同，使該項(xiàng)目在近期樓市的低迷形式下仍立于不敗之地。廣州雅居樂項(xiàng)目在首期開發(fā)時(shí)專門聘請(qǐng)了國(guó)外著名的設(shè)計(jì)公司為其產(chǎn)品及園林進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，除了塑造起項(xiàng)目的形象及樹立業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的口碑外，還將首期的園林和戶型設(shè)計(jì)運(yùn)用在后期的產(chǎn)品中去，使項(xiàng)目后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)成本大
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