【正文】 地產(chǎn)開發(fā)有限公司在溧陽(yáng)已經(jīng)擁有了數(shù)年以上的經(jīng)營(yíng)，在當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)知名度較高，口碑和信譽(yù)都比較不錯(cuò)，能夠吸引一部分購(gòu)房消費(fèi)者。在這些樓盤項(xiàng)目中，屬于高端住宅市場(chǎng)對(duì)本案形成直接產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)的（平均單價(jià)在3000元/平方米以上的有嘉豐競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇在本競(jìng)爭(zhēng)分析中，我們剔除掉商業(yè)項(xiàng)目和辦公樓項(xiàng)目以及天目湖版塊，僅以目前市場(chǎng)在售或即將發(fā)售的市區(qū)及郊區(qū)住宅項(xiàng)目為主進(jìn)行分析。 商品房放量推案2005年下半年，預(yù)計(jì)全市住宅商品房推案總量將達(dá)到25萬(wàn)平方米，相對(duì)于溧陽(yáng)目前商品房的消化速度仍稍顯大，部分樓盤會(huì)出現(xiàn)銷售速度明顯減緩的現(xiàn)象，個(gè)案之間競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步加強(qiáng)。 老城區(qū)改造力度加大。由于目前房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)家和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱，但是為了使該產(chǎn)業(yè)更加規(guī)范、健康的發(fā)展，從國(guó)家到地方政府，將進(jìn)一步加強(qiáng)宏觀調(diào)控力度，以解決在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中所涉及的相關(guān)產(chǎn)業(yè)問(wèn)題及相關(guān)社會(huì)問(wèn)題，特別是針對(duì)土地出讓價(jià)格問(wèn)題、限價(jià)出讓土地問(wèn)題、土地出讓區(qū)域問(wèn)題、開發(fā)信貸問(wèn)題、房產(chǎn)交易問(wèn)題、現(xiàn)房銷售或成品房銷售問(wèn)題、房?jī)r(jià)問(wèn)題和拆遷問(wèn)題等，將是宏觀調(diào)控的主要內(nèi)容。● 從圖分析2004的銷售量小于2003年，主要是以下兩個(gè)原因造成的，一方面是由于2004年房?jī)r(jià)高于2003年，一部分消費(fèi)者采取的觀望的態(tài)度；另一方面市場(chǎng)上在售樓盤少，整體供應(yīng)量有限，消費(fèi)者選擇余地小。目前，市區(qū)普通住宅房?jī)r(jià)格平均為2800元平方米，最高價(jià)已經(jīng)達(dá)到3200元/平方米，別墅一般為5000——7000元/平方米，營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格為8000——12000元/平方米。相對(duì)于目前城市價(jià)格水平，居民的購(gòu)買力已達(dá)到一定水準(zhǔn)，已經(jīng)有條件形成對(duì)住宅等高額商品的有效需求，而需求能否與供應(yīng)相平衡以促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展，將取決于有無(wú)合理的市場(chǎng)供應(yīng)和市場(chǎng)秩序。溧陽(yáng)市建設(shè)目標(biāo)到2007年，城市面貌得到較大的改善，投資環(huán)境不斷改善，旅游業(yè)和物流業(yè)獲得迅速的發(fā)展，逐步成為蘇浙皖三省交界處重要的休閑度假旅游目的地和物資集散地。三、市政工程建設(shè)及拆遷改造 2004年城市基礎(chǔ)建設(shè)● 2004年溧陽(yáng)完成城鎮(zhèn)體系規(guī)劃和城市總體規(guī)劃修編，建立城市規(guī)劃設(shè)計(jì)公開招投標(biāo)機(jī)制。完善城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施，增強(qiáng)城市功能，提升城市品位?！?燕山片區(qū)：位于寧杭公路片區(qū)南側(cè)、寧杭鐵路以北區(qū)域，是以交通集散、物流、文化教育為主的多功能綜合片區(qū)。現(xiàn)狀行政中心沿南環(huán)路、燕苑路布置建設(shè)，其他公共設(shè)施沿燕山路、天目路布置?，F(xiàn)狀公共設(shè)施主要沿東、西大街與平陵中路兩側(cè)布置。進(jìn)一步完善城市管理體制，加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高綜合服務(wù)功能?！?完成建設(shè)路西延伸、錢家路、龍亭路、體育路延伸段、昆侖北路改造和清溪路沿線景觀帶、燕鳴北路等市政工程，啟動(dòng)南片區(qū)公園、燕山風(fēng)景區(qū)、西郊風(fēng)景區(qū)以及碼頭街濱河綠地工程。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目現(xiàn)狀（2002）20072020市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）200105708436人均地區(qū)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）三大產(chǎn)業(yè)構(gòu)成：：：：8：55：374：53：434：54：422：48：50經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度（%）161112二、 城市總體規(guī)劃 城市性質(zhì) 蘇、浙、皖邊界地區(qū)具有山水特色的現(xiàn)代化工貿(mào)、旅游城市?！?溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)過(guò)十年的開發(fā)建設(shè)，截至目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)共有各類企業(yè)183家。%。d、經(jīng)濟(jì)實(shí)力對(duì)比項(xiàng)目溧陽(yáng)市2003年數(shù)值宜興市2003年數(shù)值江蘇省第一名數(shù)值全市人口107萬(wàn)人國(guó)民生產(chǎn)總值人均GDP15415元20905元昆山市52078元農(nóng)民人均純收入5040元江陰市6266元財(cái)政收入人均儲(chǔ)蓄存款10831元12787元常熟市22608元● 在江蘇省54個(gè)市（縣）中，溧陽(yáng)市整體水平中等偏上，約居于2030名之間；但僅就蘇南地區(qū)比較來(lái)看，溧陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)水平相對(duì)較低。全市進(jìn)出口總額突破1億美元大關(guān)，達(dá)10254萬(wàn)美元，其中出口額8153萬(wàn)美元，進(jìn)出口總額2101萬(wàn)美元，在出口額中，一般貿(mào)易出口6821萬(wàn)美元，加工貿(mào)易出口1332萬(wàn)美元。c、經(jīng)濟(jì)形態(tài)● 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快。項(xiàng)目2003年數(shù)值與2002年比較全市人口%國(guó)民生產(chǎn)總值%人均GDP15415元%職工平均工資17365元%農(nóng)民人均純收入%銀行存款余額%人均儲(chǔ)蓄存款10831元%b、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)● 從近年來(lái)溧陽(yáng)市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)布局變化走勢(shì)來(lái)看，該市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相繼實(shí)現(xiàn)了由“一二三”到“二一三”、再到“二三一”的兩次歷史性突破。經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本良性。其中江蘇上上集團(tuán)、江蘇華朋集團(tuán)和江蘇正昌集團(tuán)工業(yè)總產(chǎn)值均在5億元以上。溧陽(yáng)歷史悠久，人杰地靈。08＇119176。溧陽(yáng)現(xiàn)轄制18個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)省級(jí)開發(fā)區(qū),。房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究策劃建議書[001]作者：日期：xx食品公司地塊項(xiàng)目前期研究策劃建議書目 錄投 資 環(huán) 境 篇……………………………………………………………………………………………2一、 區(qū)域概述二、 城市總體規(guī)劃三、 市政工程建設(shè)及拆遷改造房 產(chǎn) 大 市 篇…………………………………………………………………………………………12一、2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、2005年下半年溧陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望競(jìng) 爭(zhēng) 市 場(chǎng) 篇……………………………………………………………………………………………17項(xiàng) 目 分 析 篇…………………………………………………………………………………………29開 發(fā) 建 議 篇…………………………………………………………………………………………35一、建筑風(fēng)格二、總體規(guī)劃三、物業(yè)配比四、客源定位五、價(jià)格定位投 資 環(huán) 境 篇一、區(qū)域概述區(qū)域地理：溧陽(yáng)位于蘇浙皖三省交界處，長(zhǎng)江三角洲西部，江蘇省南部，常州市西南角，屬大上海經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，是著名的“絲府茶鄉(xiāng)”。1990年8月,經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn),撤縣設(shè)市,是常州市重要組成部分。4＇，東經(jīng)119176。悠久歷史：全市總?cè)丝?9萬(wàn)余人，其中非農(nóng)業(yè)人口約35萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?4%,市區(qū)人口18萬(wàn)左右。經(jīng)濟(jì)概況：a、綜合實(shí)力 ●溧陽(yáng)市以機(jī)械、建材、建筑安裝、旅游等為支柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)業(yè)在2003年獲得了較大發(fā)展，2003年末，溧陽(yáng)市有15家工業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）總產(chǎn)值超億元，%。社會(huì)財(cái)富強(qiáng)有力的增長(zhǎng)必然帶動(dòng)新一輪的城市建設(shè)高速發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步繁榮。從后期走勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度仍將保持兩位數(shù)以上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度，這種持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平，為該市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了較強(qiáng)的投資信心以及穩(wěn)定的利潤(rùn)保障?！?從溧陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向上看，該市將重點(diǎn)開發(fā)天目湖旅游區(qū)以及市區(qū)與天目湖之間的帶狀生態(tài)工業(yè)園區(qū)以及生態(tài)住宅區(qū)，因此，隨著整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的壯大，預(yù)計(jì)第一產(chǎn)業(yè)所占比例仍將逐步降低，第二和第三產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)步發(fā)展，尤其是隨著天目湖旅游區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，第三產(chǎn)業(yè)所占比例將會(huì)有一個(gè)較大幅度的提高?！?近年來(lái)，溧陽(yáng)市的開放型經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，招商引資取得了新突破。同時(shí)全市外向型經(jīng)濟(jì)也得到了較大發(fā)展。e、旅游產(chǎn)業(yè)狀況● 2003年溧陽(yáng)市積極實(shí)施大旅游戰(zhàn)略，增強(qiáng)旅游支柱產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，全市旅游業(yè)加快發(fā)展，%，其中接待海外旅游者2910人次，%；，%。f、關(guān)于開發(fā)區(qū)建設(shè)● 江蘇省溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)于1992年始建，是江蘇省首批16個(gè)省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)之一，2000年原楊莊鄉(xiāng)劃歸開發(fā)區(qū)，加上新增寧杭高速公路以南開發(fā)建設(shè)區(qū)。g、濟(jì)發(fā)展目標(biāo) ，全面實(shí)現(xiàn)小康；2020年人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到13萬(wàn)元，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。繼續(xù)深化城市總體規(guī)劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和中心村規(guī)劃、各項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃和控制性詳規(guī)的編制完善工作。加大城管執(zhí)法力度，積極開展專項(xiàng)執(zhí)法監(jiān)察。 城市主要分區(qū)● 老城區(qū)：鳳凰路與建設(shè)路之間，是溧陽(yáng)老城區(qū)所在地，作為溧陽(yáng)城區(qū)發(fā)展的核心城區(qū)，城市功能較為齊全，設(shè)施較為完善，是全市的商業(yè)服務(wù)、文化教育中心。隨著行政中心的建成，該區(qū)已經(jīng)顯現(xiàn)出溧陽(yáng)新興城市的發(fā)展風(fēng)貌，成為溧陽(yáng)市發(fā)展的重要載體?！?昆侖片區(qū)：位于北環(huán)河以北區(qū)域，以工業(yè)用地為主。城市近期建設(shè)規(guī)劃 ●指導(dǎo)思想：拓展城市框架，構(gòu)筑山水城市格局。● 用地布局：主城片區(qū)南部——新發(fā)展居住用地以南環(huán)路、南大街、寧杭公路、燕山路為界?！?以市政道路、景觀帶建設(shè)和老小區(qū)改造為重點(diǎn)，拉開城市框架，改善城市面貌，完成了平陵西路、西后街、人民廣場(chǎng)二期、昆侖南路綠化島改造以及平陵西路兩側(cè)景觀帶、南環(huán)路東延伸段建設(shè)等工程，實(shí)施了東門新村等8個(gè)總面積達(dá)32萬(wàn)平方米的老住宅區(qū)綜合整治，城區(qū)新增道路面積28萬(wàn)平方米，拆遷房屋18萬(wàn)平方米。按照市政府?dāng)M定的“十五”計(jì)劃發(fā)展目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)景氣的大背景下，市民的收入增長(zhǎng)預(yù)期樂觀。一、2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀：2004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工與竣工建筑面積城市施工面積（萬(wàn)平方米）本年新開工（萬(wàn)平方米）竣工面積（萬(wàn)平方米）溧陽(yáng)45142004年溧陽(yáng)市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售與空置建筑面積城市實(shí)際銷售（萬(wàn)平方米）住宅銷售（萬(wàn)平方米）空置（萬(wàn)平方米）溧陽(yáng)3733●，；新開工建筑面積為 萬(wàn)平方米；竣工房屋建筑面積為14萬(wàn)平方米，銷售面積為37萬(wàn)平方米，其中住宅為33萬(wàn)平方米。2004施工面積比2003增加136%，而實(shí)際竣工的面積和2003年差不多，這預(yù)示著將來(lái)集中竣工的可能很大，對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有潛在的沖擊。 宏觀政策調(diào)控將進(jìn)一步加強(qiáng)隨著18號(hào)文件、新八條、規(guī)范拆遷，增加經(jīng)濟(jì)適用房，加息等一系列令人眼花繚亂措施的深入貫徹執(zhí)行，針對(duì)如何使房地產(chǎn)業(yè)更加持續(xù)健康發(fā)展，有效發(fā)揮地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，政府將會(huì)繼續(xù)出臺(tái)一系列相關(guān)政策，從土地供應(yīng)到商品房開發(fā)等各方面進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步、持續(xù)、健康發(fā)展，甚至?xí)⒎康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展納入到城市發(fā)展規(guī)劃、城市功能布局、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等工作意見中去，使房地產(chǎn)業(yè)更好的為地方城市建設(shè)服務(wù)?？紤]到國(guó)家可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，我們?nèi)詫?duì)后市保持謹(jǐn)慎樂觀。老城區(qū)的改造將擴(kuò)大市場(chǎng)的鋼性需求，促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展。一些開發(fā)企業(yè)，最終會(huì)因?yàn)槟貌坏酵恋鼗蛘唛_發(fā)不出好的產(chǎn)品，被迫默默退出市場(chǎng)，相反那些實(shí)力雄厚、信譽(yù)度好的開發(fā)企業(yè)則會(huì)在這次洗牌過(guò)程中變的更加強(qiáng)大。新城（二期）、龍泉山莊（普通住宅部分）。競(jìng)爭(zhēng)樓盤分布圖一、總體分析溧陽(yáng)市住宅市場(chǎng)市調(diào)總表樓盤名開發(fā)商占地面積總建規(guī)模產(chǎn)品形態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積主力房型主力面積銷售價(jià)格