【文章內(nèi)容簡介】 的銀行存足應(yīng)繳的款項。首期管理費(fèi)從發(fā)展商發(fā)出的入伙通知書之日起兩個月后開始收取。２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準(zhǔn)之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費(fèi)用。上述所提及的支付費(fèi)用包括（但不限于）：１） 公用水電費(fèi)；２） 公共地方、公用設(shè)施的日常維修保養(yǎng)；３） 環(huán)境衛(wèi)生清潔、清潔工具材料費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及滅四害費(fèi)；４） 保安管理、保安器材購置及保養(yǎng)費(fèi)用；５） 綠化保養(yǎng)；６） 節(jié)日裝飾；７） 行政辦公費(fèi)用；８） 購置及租賃所有必須的機(jī)械、器材及車輛等支出。９） 管理者報酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財產(chǎn)保險；１２） 稅費(fèi)；１３） 機(jī)電折舊費(fèi)用；１４） 法律訴訟費(fèi)用；１５） 其他應(yīng)付的費(fèi)用。七、 業(yè)主大會及業(yè)主委員會１、 業(yè)主大會１） 管理者在海岸花園交付使用且入住率達(dá)到50%以上時組織及召開海岸花園業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；２） 業(yè)主委員會成立后，業(yè)主大會由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次業(yè)主大會。下列規(guī)定適用于業(yè)主大會：a、 經(jīng)持有20%以上投票權(quán)的業(yè)主提議，可以臨時召開業(yè)主大會，業(yè)主委員會在接到提議后10日內(nèi)應(yīng)當(dāng)召開臨時業(yè)主大會。b、 業(yè)主大會每次召開至少提前7日通知，列明開會時間、地點(diǎn)及討論事項。c、 召開業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主或業(yè)主授權(quán)的代理人出席，業(yè)主大會的決定要有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主同意才能通過；如投票時投票數(shù)相同，則大會主席可投決定性的一票；表決可采取書面投票或其他形式進(jìn)行，決定通過后應(yīng)予以公布。d、 大會投票實(shí)行住宅房屋一戶一票制，建筑面積100平方米以上的非住宅房屋，每100平方米建筑面積為一票，建筑面積100平方米以下的非住宅房屋，以其產(chǎn)權(quán)證為一票。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會前二日交予業(yè)主委員會（第一次業(yè)主大會交管理者）。f、 業(yè)主大會的召開，每年不應(yīng)少于一次，第一次業(yè)主大會，可由管理公司召開。２、 業(yè)主委員會１） 業(yè)主委員會委員應(yīng)由業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員應(yīng)不少于5人，業(yè)主委員會主任和副主任由業(yè)主委員會委員在業(yè)主委員會內(nèi)選舉產(chǎn)生。２） 業(yè)主委員會有權(quán)聘任管理者及監(jiān)督管理者履行本公約和委托合同規(guī)定的職責(zé)。３） 業(yè)主委員會有如下職責(zé)：a、 召集和主持業(yè)主大會，報告管理工作的進(jìn)展。b、 修訂業(yè)主公約，提交業(yè)主大會通過。c、 監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施。d、 聽取業(yè)主及使用人的意見，監(jiān)督管理公司的表現(xiàn)。e、 安排公開招標(biāo)，選用合適的維護(hù)承判商。３、 業(yè)主委員會的組織及其權(quán)力可依據(jù)政府有關(guān)之法規(guī)。本公約簽字后生效。叁方各執(zhí)壹份以便于遵守。發(fā)展商：順德市美的房產(chǎn)公司 業(yè)主簽章：代表簽章： 地址：電話： 電話：年 月 日 年 月 日管理者：美的物業(yè)管理公司代表簽章：電話：年 月 日第二章 美的海岸花園二次營銷第一節(jié) 美的海岸花園的品牌戰(zhàn)略美的海岸花園秉承美的集團(tuán)聲譽(yù)卓著的品牌形象，致力于房地產(chǎn)業(yè)也要卓有建樹。本著“務(wù)實(shí)、科學(xué)、勤奮、效率”的開發(fā)原則進(jìn)行房地產(chǎn)項目的品牌戰(zhàn)略的實(shí)施。一、 美的品牌的豐富和延伸“美的”作為家電行業(yè)的巨子，其商標(biāo)也被確認(rèn)中國馳名商標(biāo)，其品牌價值高達(dá)30多億，有著聲譽(yù)卓著的品牌形象。美的海岸花園作為美的集團(tuán)所開發(fā)的高尚住宅社區(qū)，由于一開始就在較高的平臺上進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的操作，加之全程營銷的合理導(dǎo)入，使得項目第一期商品住宅8萬平方米，一面世就在一個月內(nèi)售罄，這就使得美的品牌在房地產(chǎn)業(yè)得到恰到好處的豐富和延伸。二、 美的海岸花園品牌維護(hù)美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實(shí)力；２、 設(shè)計出一整套企業(yè)形象識別系統(tǒng)，通過媒體進(jìn)行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個品牌維護(hù)的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個階段都將消費(fèi)者的需求放在首位，時時處處為消費(fèi)者著想，努力營造出一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。第二節(jié) 美的海岸花園可持續(xù)發(fā)展一、 階段開發(fā)之間的關(guān)系美的海岸花園將整個項目45萬平方米的面積分作為三個階段開發(fā)。 第一期：開發(fā)項目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會所及部分公建配套設(shè)施。 第二期：開發(fā)地塊西部的七、八、九區(qū)10萬余平方米商品房，十二區(qū)宿舍樓（含菜市場），華師大附小——美的小學(xué)區(qū)、河堤公園也同時開發(fā)。第三期：為項目尾聲工程，開發(fā)臨廣珠路的一、二、四區(qū)（若二期銷售順利而且集團(tuán)公司主營業(yè)務(wù)狀態(tài)好，工程應(yīng)盡可能加快，將后兩期融為一體運(yùn)作。） 之所以分為戰(zhàn)略三階段，是基于開發(fā)階段的關(guān)系考慮。１、 首期開發(fā)近8萬平方米的規(guī)模，足可以產(chǎn)生項目品牌的影響力，提高整體的知名度。２、 從市場的接受情況來說，8萬平方米的建筑面積，可以直接面對目標(biāo)客戶群對項目的購買要求，能從整體上試探市場對項目的反應(yīng)，為后續(xù)開發(fā)提供來自市場的反饋信息，從而使第二期的開發(fā)更貼近市場。３、 從時間上更是緊緊相扣，層層遞進(jìn)，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。另外，規(guī)模開發(fā)靈活高效的營銷戰(zhàn)略的實(shí)施，是縮短項目開發(fā)周期、降低成本的關(guān)鍵。二、三期的開發(fā)巧妙互動與合理銜接將是項目成功運(yùn)作的關(guān)鍵。二、 項目及公司的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略１、 項目的開發(fā)階段上看，首期開發(fā)是后續(xù)開發(fā)的基礎(chǔ)，開發(fā)一區(qū)，成熟一片，首期銷售促進(jìn)第二期的開發(fā)。２、 美的海岸花園在規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展的設(shè)計思想：建立了半地下停車場車位，按30年不落后的要求來設(shè)計；在住宅智能化上，充分考慮到功能預(yù)設(shè)的超前設(shè)計。３、 美的海岸花園是美的房產(chǎn)公司成功地開發(fā)了十幾萬平方米的美的新村后的又一開發(fā)力作，公司秉承不斷開發(fā)、求實(shí)經(jīng)營的思想進(jìn)行專業(yè)的運(yùn)作，還在廣州、深圳經(jīng)營商業(yè)物業(yè)，公司在可持續(xù)發(fā)展的道路上已邁出堅實(shí)的步伐。４、 美的海岸花園的成功開發(fā)，對美的集團(tuán)公司來說盤活了一筆存量資產(chǎn)，培育了一個新的產(chǎn)業(yè)，更造就了一批懂得理會經(jīng)營的房地產(chǎn)的專業(yè)人士。第三部分 軟性新聞引論軟性新聞的價值曾一度被人們所忽略，但隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場化進(jìn)程的加快，媒介宣傳在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出，宣傳手法也呈現(xiàn)多元化發(fā)展趨勢，軟性新聞的價值愈來愈被人們所發(fā)現(xiàn)和重視，在商業(yè)宣傳活動中，相比單純的平面許，軟性新聞可以說是“物美價廉”，它既具有新聞的及時性、準(zhǔn)確性、可靠性，又具有經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、巧妙、見效快等特點(diǎn)，往往能在特定的時期、特定的地點(diǎn)，對特定的項目，起到特定的效果和作用，在許多商業(yè)性宣傳活動中被越來越多的商家所采用，屢見奇效。瑞爾特人在項目營銷實(shí)戰(zhàn)的過程中，充分意識到軟性新聞所蘊(yùn)涵的巨大價值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認(rèn)真實(shí)施。這些軟性新聞稿的發(fā)布，對擴(kuò)大項目知名度與美譽(yù)度，促進(jìn)項目銷售發(fā)揮了重要作用，取得了較佳的宣傳效果。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實(shí)施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內(nèi)借鑒。軟性新聞集錦美的海岸花園填沙工程已啟動位于美的工業(yè)城和順德水道間的美的海岸花園房地產(chǎn)項目經(jīng)過美的房地產(chǎn)公司歷時半年多的市場調(diào)查和充分準(zhǔn)備，3月份已由市政府通過立項審批，并報市規(guī)劃國土局和水電局審批總體規(guī)劃設(shè)計方案。目前工地清場工作和填沙工程施工正在緊張有序地進(jìn)行。錄自《美的報》1998年4月25日第一版美的——萬科房地產(chǎn)合作簽約7月4日，美的集團(tuán)房地產(chǎn)公司與深圳萬科集團(tuán)就“美的海岸花園”房地產(chǎn)項目的全程策劃使用舉行了隆重的簽字儀式。根據(jù)協(xié)議，將由萬科對“美的海岸花園”進(jìn)行全程策劃，系統(tǒng)地全面規(guī)劃推廣美的海岸花園。美的海岸花園位于順德市北滘南部，廣珠路三洪奇大橋的西側(cè)，占地面積670畝，計劃建設(shè)高雅的多層住宅和別墅。萬科集團(tuán)在房地產(chǎn)項目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣、平面設(shè)計等方面有豐富的經(jīng)驗，在國內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽(yù)。美的此次與萬科的合作，將借助萬科十多年積累的房地產(chǎn)經(jīng)驗，生產(chǎn)出優(yōu)質(zhì)、精致的名牌房地產(chǎn)產(chǎn)品，努力把房地產(chǎn)業(yè)培育成為美的新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。錄自《美的報》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機(jī)無限——當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)市場分析與展望房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并且可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。然而由于種種原因，我國房地產(chǎn)業(yè)雖起步時間不長，卻已波折起浮數(shù)次，今后市場走勢如何一直是經(jīng)濟(jì)界人士、企業(yè)投資管理者與消費(fèi)者十分關(guān)心的問題?，F(xiàn)對房地產(chǎn)市場作一下研究分析，以把握其基本特征和總體趨勢，并為開發(fā)商進(jìn)言對策。一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與市場潛在需求（一）目前居民對住宅潛在需求巨大，與發(fā)達(dá)國家相比還有很大差距；全國約有400萬戶居民的面積低于5平方米的標(biāo)準(zhǔn)線。這些都說明房地產(chǎn)市場存在巨大的潛在需求。與此同時，加上居民手中的現(xiàn)金和債券、股票，我國國民個人金融資產(chǎn)約有6萬億元，約占1997年國內(nèi)生產(chǎn)總值的82%，居民手中的現(xiàn)金和資本之多，與商品房大量積壓形成強(qiáng)烈反差。（二）目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1998年全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚(yáng)，升勢強(qiáng)勁。上半年“國房景氣指數(shù)”。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。市場總體表現(xiàn)仍是供大于求，并且地區(qū)優(yōu)劣差距懸殊。二、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有強(qiáng)大的政策利好支持（一）是國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)之一房地產(chǎn)業(yè)是作為經(jīng)營主體的房地產(chǎn)開發(fā)商對作為經(jīng)營客體的房屋和土地進(jìn)行綜合開發(fā)和管理的第三產(chǎn)業(yè)，是宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性、先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。據(jù)國家有權(quán)威部門計算，即住宅建設(shè)每投入1萬元。這是從刺激投資需求的角度來分析這一行業(yè)的作用。而從消費(fèi)需求看，政府強(qiáng)調(diào)必須把住宅建設(shè)成為國民經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，不僅會刺激對房子的消費(fèi)而且會帶動對配套消費(fèi)品的購買。當(dāng)這種消費(fèi)普及到10%時，就會形成一種大眾效應(yīng)，購房消費(fèi)熱的形成又會帶動起整個經(jīng)濟(jì)的啟動。（二）受益于住房制度改革據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，住房制度的改革將使我國每年新增住房的需求量保持在680萬~850萬平方米之間。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。（三）銀行資金和按揭制度的支持最近，央行頒布一系列支持住房改革和促進(jìn)商品房銷售的金融配套措施，主要有：1998年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)投資規(guī)模加大，將達(dá)3550億元；1998年全國住房貸款規(guī)模將達(dá)1000億元；允許所有商業(yè)銀行所在城市對所有普通商品房開辦個人住房抵押擔(dān)保貸款，同時延長貸款年限。還有，五次幅度不是很大的降息已足以提醒善于把存款作為第一理財手段的中國城鄉(xiāng)居民考慮，把錢存在銀行是否最合適？三、商品房市場發(fā)展趨勢分析（一）市場容量繼續(xù)迅速擴(kuò)大1995年，我國城市化水平為29%，掃城市化一般規(guī)律，城市化水平小于30%時，城市化速度緩慢。30%~70%之間是加速發(fā)展時期，70%以上速度又趨緩慢。目前，我國正處在城市化加速時期，大量的農(nóng)村人口潮水般涌向城鎮(zhèn)，構(gòu)成了城鎮(zhèn)商品房潛在的需求大軍。另外，4000余萬房危房的主人在未來一段時間內(nèi)也面臨著購買新房的問題。由此可見，商品房的需求正在逐步擴(kuò)大。（二）開發(fā)商投資行為漸趨理性經(jīng)過近幾年房地產(chǎn)血與火的洗禮，開發(fā)商已變得更加成熟和理性。開發(fā)商十分注重投資開發(fā)與銷售的有效銜接，改過去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費(fèi)者為中心”的經(jīng)營理念。（三）市場不斷集中，規(guī)模效益日顯國家產(chǎn)業(yè)政策明確指出，在國民經(jīng)濟(jì)五大支柱產(chǎn)業(yè)中，住宅建設(shè)業(yè)將獲得優(yōu)先發(fā)展的機(jī)會。國家將大扶持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)，增強(qiáng)大型房地產(chǎn)企業(yè)在住宅建設(shè)中的主力軍作用，并促使這些企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營開發(fā)思路，從粗放經(jīng)營、分散生產(chǎn)的建設(shè)方式向統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、配套建設(shè)的集約型、規(guī)模經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方式轉(zhuǎn)變。另外，市場競爭也促使市場份額不斷向優(yōu)勢企業(yè)集中，向名牌企業(yè)集中。競爭迫使房地產(chǎn)企業(yè)增強(qiáng)自身的規(guī)模和實(shí)力，運(yùn)用資本經(jīng)營手段，壯大自己，擴(kuò)大市場競爭能力。在這一過程中，一些實(shí)力小、經(jīng)營差的企業(yè)將破產(chǎn)倒閉或被迫退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。另一方面，我國“分房貨幣化”的改革勢不可擋，單位用公款購房分配給職工的做法逐步被取消，同時，普通工薪階層的貨幣收入大幅度提高。這既可以激發(fā)購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對房價上漲的推動力。四、房地產(chǎn)企業(yè)的對策（一）要丟掉一切幻想，走向市場，不斷增強(qiáng)對市場的適應(yīng)能力。（二）要認(rèn)真進(jìn)行市場調(diào)查和可行性研究，選擇好投資項目。（三）要針對不同需求對象，開發(fā)出適銷對路的房地產(chǎn)產(chǎn)品。要針對自己的目標(biāo)客戶群，下功夫規(guī)劃好項目，適度完善配套。（四）注意商品房營銷。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會提供價格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。（六）注重園林環(huán)藝，塑造社區(qū)生活文化。（七）注重物業(yè)管理，通過扎扎實(shí)實(shí)的管理措施和服務(wù)內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。（八）全面提高企業(yè)開發(fā)經(jīng)營水平，促進(jìn)開發(fā)效益的提高。綜上所述，可以說中國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個轉(zhuǎn)型調(diào)整期。從發(fā)展來看，房地產(chǎn)市場宏觀向好，潛力巨大，充滿商機(jī)。錄自《美的報》1998年9月26日第四版《順德報》1999年1月30日第二版房地產(chǎn)投資決竅房地產(chǎn)的預(yù)售價格評估，是房地產(chǎn)投資決策的關(guān)鍵。而預(yù)售價的評估，關(guān)鍵又在于對房產(chǎn)所在地區(qū)開發(fā)潛力的評價。一、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度如何經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，對物業(yè)的需求量大；反之就小。這是房地產(chǎn)投資決策最重要的參考數(shù)。二、該地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的演變態(tài)勢如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地區(qū)，以工業(yè)用房需求量大，同時對住宅房需求量也大。三、 人口流量如何這是測量房地產(chǎn)市