【正文】 境及易燃易爆的物品。３、 在合理情況和不蓄意造成對業(yè)主滋擾的情況下，可進入海岸花園任何部分（包括業(yè)主物業(yè)）進行檢查及維修，以確保海岸花園結(jié)構(gòu)、公共場所和公用設(shè)施的良好運作；但在緊急情況下可酌情另作處理。１１、 維護并改進所有公共服務(wù)設(shè)施及服務(wù)質(zhì)量，使海岸花園各業(yè)主更有效地使用海岸花園。１６、 管理者有權(quán)制定、修改海岸花園管理公約及其他管理規(guī)則。９） 管理者報酬；１０） 管理人員、保安、清潔工、維修工、花匠、及其他員工服裝、薪酬和福利；１１） 公共財產(chǎn)保險；１２） 稅費；１３） 機電折舊費用；１４） 法律訴訟費用；１５） 其他應(yīng)付的費用。２、 業(yè)主委員會１） 業(yè)主委員會委員應(yīng)由業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員應(yīng)不少于5人，業(yè)主委員會主任和副主任由業(yè)主委員會委員在業(yè)主委員會內(nèi)選舉產(chǎn)生。本公約簽字后生效。 第一期：開發(fā)項目中部三、五、六三區(qū)即云海苑、天海苑別墅區(qū)、海星居洋房區(qū)以及會所及部分公建配套設(shè)施。二、三期的開發(fā)巧妙互動與合理銜接將是項目成功運作的關(guān)鍵。以下是瑞爾特人在美的海岸花園營銷實施過程中組織的軟性新聞文章，現(xiàn)部分刊錄出來，以供業(yè)內(nèi)借鑒。錄自《美的報》1998年7月5日第一版宏觀向好 商機無限——當前房地產(chǎn)業(yè)市場分析與展望房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，將成為我國新的經(jīng)濟增長點，并且可以帶動許多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展。但商品房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，價格上漲速度過快，房地產(chǎn)交易市場秩序較為混亂等現(xiàn)狀仍然較為突出。住房制度改革至少可以使我國商品房銷售面積以每年8%的比例增長。開發(fā)商十分注重投資開發(fā)與銷售的有效銜接，改過去“供給創(chuàng)造需求”的觀念為“消費者為中心”的經(jīng)營理念。這既可以激發(fā)購買商品房的積極性，又可以消除公款購房對房價上漲的推動力。（七）注重物業(yè)管理，通過扎扎實實的管理措施和服務(wù)內(nèi)容，確保業(yè)主物業(yè)保值、升值、確保業(yè)主生活方便、舒適。二、該地區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的演變態(tài)勢如何在第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度快的地區(qū)，對商貿(mào)金融用房的需求量大，而第一、第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展快的地區(qū)，以工業(yè)用房需求量大，同時對住宅房需求量也大。沒有好的項目策劃，開發(fā)愈多，物業(yè)空置積壓愈多，開發(fā)商包袱愈重。如深圳地王商業(yè)大廈作為當時全國最高建筑和深圳的標志，雖價格昂貴，但由于外觀雄偉、裝修豪華，成為實力和身份的象征，因而吸引了國內(nèi)外眾多一流企業(yè)，在當時房地產(chǎn)低迷的情況下，仍取得了不俗的業(yè)績。美的海岸花園的英文名是美的房地產(chǎn)公司朱曙東副總經(jīng)理意譯，征求了中山大學幾位教授、外籍教師和集團內(nèi)部有關(guān)人士的意見而最后確定的。標志構(gòu)成較特殊，如同一幅濃縮的風景畫。他鼓勵開發(fā)商一定要把項目做成功，達到社會效益雙豐收。因此，海岸花園的交通十分便利?？傊０痘▓@的整個規(guī)劃顯得新穎高尚、配套功能齊全。一部分發(fā)展較早的物業(yè)率先通過ISO9002國際質(zhì)量保證體系認證，為國內(nèi)物業(yè)管理行為標準化服務(wù)帶來了規(guī)范，為整個行業(yè)帶來了規(guī)范，標準化部分就必須要規(guī)范，這點與酒店管理標準化服務(wù)中的規(guī)范化一樣，酒店要求上飲料時站在客人什么位置、斟飲料如何斟法、換煙灰盅怎樣換、為客人引路如何做等等，一系列規(guī)范化行為為酒店帶來了明亮潔凈和熱情有禮。錄自《美的報》1998年10月15日第四版一個售樓員的培訓感受美的房產(chǎn)公司正在緊鑼密鼓地開發(fā)美的海岸花園，為進一步推進項目的開展，房產(chǎn)公司認真組織了一次系統(tǒng)、專業(yè)的售樓員培訓活動。馮佳的講座啟發(fā)了我們的思路，傳授了我們許多實用的方法。通過與公共交通公司配合，在住宅小區(qū)項目所在地設(shè)置公共汽車?？空?。該項目按照較高的居住生活檔次進行規(guī)劃、設(shè)計、營造，是為社會各界成功人士，講究居住質(zhì)量和提升生活品味的群體提供一個：居家環(huán)境怡人、建筑品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)藝營造與配套完善、生活休閑便利而高尚的成熟社區(qū)。區(qū)內(nèi)有條小河流過，由東向南彎曲進入北江。在各個圍合式組團環(huán)境里，有歐陸風格的休閑廣場，結(jié)合小區(qū)項目形象標志的主題水景、園林綠化與環(huán)藝小品及幾處進行主題設(shè)計的，通向住客會所、公共文體活動區(qū)的“樹林綠色步行街”，以及一條近千米兩側(cè)各有45米寬，專門種植了樹木、草坪及布置了石椅、雕塑小品等，起伏達1米的“地中海風情大道”，供區(qū)內(nèi)望江、漫步、休閑之用。空間輪廓線鮮明而豐富，并把景觀朝向南邊的北江水道和東邊105國道的三洪奇大橋，以及星火科技城。平面既緊湊又舒展，以面積足夠大的廳為中心，合理組織室內(nèi)空間秩序，分區(qū)明確，廳門最少，房間尺度大小合適，每戶具有良好的自然通風和采光。（二）別墅單體平面布局與造型創(chuàng)意：別墅與洋房不同，更講究平面功能的周全、舒適、配套，和內(nèi)外環(huán)境的相互呼應(yīng)?？商峁盒蓍e購物、中西泳池，更配有海濱廣場和臨江公園等公共娛樂服務(wù)設(shè)施，建筑面積約6000平方米。美的海岸花園開發(fā)伊始，就切實按照“總體規(guī)劃設(shè)計與未來居住模式相結(jié)合、建筑風格與社區(qū)文化相結(jié)合、人文景觀與自然環(huán)境相結(jié)合、建設(shè)速度與開發(fā)規(guī)模相結(jié)合、工程質(zhì)量和施工監(jiān)察相結(jié)合、售后服務(wù)和物業(yè)管理相結(jié)合”的總方針，在項目規(guī)劃設(shè)計、工程施工、樓盤銷售、售后服務(wù)等方面狠下功夫，一切為用戶著想。但售后的物業(yè)管理同樣十分重要，甚至是衡量小區(qū)和公司管理水平的一個重要方面，美的房產(chǎn)公司雖然在這方面也多次獲獎，但他們?nèi)詻Q定要率先與國際水準接軌，因此又請來了在物業(yè)管理上已積累幾十年經(jīng)驗的香港專業(yè)管理公司——怡高公司。居住會所及兒童世界成為小區(qū)的點睛之作，使人在安享美景與人類碩果之余，猛然想起運動的重要，子女教育的重要，自然也會想到繼續(xù)奮斗的重要。近據(jù)報道，目前廣東市民選樓，首先是選區(qū)域，然后依次為樓盤質(zhì)素、周圍景觀、價格、樓層、戶型等，可見選樓購房，選好區(qū)位是最為重要的，因樓房不能搬動，只有選到發(fā)展前景廣闊的樓盤，才如乘上一艘順風快艇，其價值才可一路上升。只見樹影叢叢，豪宅幢幢，亭臺水榭，碧水粼粼，構(gòu)筑了“人間美景似仙境，畫幅長流天地間”的巨幅畫卷。這是美的房產(chǎn)公司繼與深圳萬科、香港經(jīng)緯分別合作后的第三家合作公司。美的海岸花園項目標志確立后，立即申報集團公司科技與知識產(chǎn)權(quán)部，申請“美的海岸花園”注冊商標，目前已獲得了國家工商局的認證。項目作為高尚住宅區(qū)，同時在生活配套服務(wù)實施上給予了全面、深入的考慮，并有完善的物業(yè)管理。拿來歐陸建筑中簡練的經(jīng)典坡面處理、精致的細部線腳處理，為我所用，使建筑立面既有古典風韻，又展現(xiàn)時代特征?？砂醋】筒煌枨?，提供多樣選擇。洋房區(qū)戶數(shù)：2045戶，總建筑面積：。區(qū)內(nèi)的道路，除滿足交通外，已充分得到軟化、舒展。小區(qū)根據(jù)市場的發(fā)展與項目定位，按照“規(guī)模開發(fā)”的營造理念和整體上“可持續(xù)發(fā)展”的規(guī)劃思想，進行分區(qū)，分期成片啟動，流動式遞進，在相應(yīng)特定的周期內(nèi)，完成一個成熟社區(qū)的人居環(huán)境、住宅功能和經(jīng)濟效益，直到服務(wù)社群、回報社會的開發(fā)全程，由此而成為業(yè)主安居樂業(yè)的永久家園和投資升值的寶地，成為一方生活熱土。深圳和廣州更是走在前列，深圳萬科城市花園、中海百事達花園、廣州二沙島金亞花園、黃歧白天鵝花園等項目已普遍在規(guī)劃和單體設(shè)計中體現(xiàn)這些建設(shè)思路，并且在園林、環(huán)藝及社區(qū)文化上下了不少功夫，帶來良好的經(jīng)濟效益和社區(qū)效益。這些配置大多可由專業(yè)定點生產(chǎn)廠家直接掛鉤、設(shè)計、加工，這既有利于產(chǎn)品的更新，又能使產(chǎn)品價格和品質(zhì)得到保證，有利于住宅產(chǎn)業(yè)化的形成和發(fā)展。這次深圳之行，給我感觸很多，也很深。當我們的物業(yè)管理公司做好了以上兩部分內(nèi)容的服務(wù)，不僅可使住戶除文章開頭所提到的困擾，而且令住戶以及他們的物業(yè)大大受益。標準化服務(wù)，這也是眼下大多數(shù)物業(yè)管理公司紛紛采用的服務(wù)內(nèi)容，它通常包括安全、衛(wèi)生、綠化、方便服務(wù)、維修保養(yǎng)五大塊。美的將專門成立物業(yè)管理公司，實施專業(yè)化物業(yè)管理，有托兒所、幼兒園和會所。參加這次匯報會的人員還有鎮(zhèn)國土辦主任林潤江和集團各常務(wù)董事、副總裁、賴立明部長、總裁辦副主任戴裕東、房產(chǎn)公司管委會成員及部分業(yè)務(wù)骨干。順德市委常委、北滘鎮(zhèn)委書記鄧偉根充分肯定了項目開發(fā)是“小都會”城市發(fā)展的需要，是市場的需要，是美的資產(chǎn)重組的需要，是工業(yè)園配套發(fā)展的需要。采用明麗的色彩過渡組合成花瓣，升展于云叢之上，獨創(chuàng)了美的海岸花園項目在房地產(chǎn)界開發(fā)項目中的新穎視覺形象；表現(xiàn)了美的海岸花園大型住宅小區(qū)的品質(zhì)；體現(xiàn)了現(xiàn)代成功人士追求高尚，享受綠色自然的生活傾向。五月花號，是成功登陸美洲的第一艘船。在房地產(chǎn)低潮時進入，成本最低，競爭對手少，可供選擇的項目多，風險較小，能獲取較高的回報率。六、法規(guī)變化如何當?shù)卣嘘P(guān)建設(shè)法規(guī)的變化直接影響房地產(chǎn)的開發(fā)潛力，當?shù)爻鞘幸?guī)劃也直接影響該地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。一、該地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展速度如何經(jīng)濟發(fā)展速度快，對物業(yè)的需求量大；反之就小。（五）采用新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)，推進住宅產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化，為社會提供價格合理、功能齊全、質(zhì)量上乘的商品住宅。（四）居民支付能力大大提高一方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國居民的可支配收入將穩(wěn)步提高，有力推動著商品房朝產(chǎn)業(yè)化方發(fā)展。由此可見，商品房的需求正在逐步擴大。當這種消費普及到10%時，就會形成一種大眾效應(yīng)，購房消費熱的形成又會帶動起整個經(jīng)濟的啟動。（二）目前房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀1998年全國房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)水平繼續(xù)上揚，升勢強勁。萬科集團在房地產(chǎn)項目策劃投資分析、建筑規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣、平面設(shè)計等方面有豐富的經(jīng)驗，在國內(nèi)同行業(yè)中享有較高的聲譽。瑞爾特人在項目營銷實戰(zhàn)的過程中，充分意識到軟性新聞所蘊涵的巨大價值，在軟性新聞的應(yīng)用方面作了有益的嘗試和探索，從主題的選材、構(gòu)思到文稿的撰寫、發(fā)布，都做到了精心組織、認真實施。３、 從時間上更是緊緊相扣，層層遞進，既體現(xiàn)工程的連續(xù)性又能充分利用好資源。二、 美的海岸花園品牌維護美的海岸花園首期商品住宅，著重在三方面做出努力：１、 通過整合營銷策略不斷地提高自身的核心競爭實力；２、 設(shè)計出一整套企業(yè)形象識別系統(tǒng)，通過媒體進行形式多樣的深度宣傳；３、 狠抓物業(yè)管理綜合質(zhì)量這個品牌維護的關(guān)鍵所在，在規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理等各個階段都將消費者的需求放在首位，時時處處為消費者著想，努力營造出一個優(yōu)美、舒適、安全、方便的居住環(huán)境。e、 安排公開招標，選用合適的維護承判商。e、 業(yè)主可親自或派代表投票，委托代表的文件須于開會前二日交予業(yè)主委員會（第一次業(yè)主大會交管理者）。２、 根據(jù)以獲發(fā)展商或業(yè)主委員會批準之預(yù)算，管理者可從海岸花園管理賬戶中支付有關(guān)管理海岸花園的一切費用。c、 通過民事訴訟業(yè)主追索本公約規(guī)定業(yè)主須交付的任何款項及管理者認為合適的行為，訴訟所發(fā)生的費用由管理賬墊付，待訴訟結(jié)束后由敗訴方承擔。９、 清理任何不符合本公約規(guī)定的建筑物或安裝物，并向有關(guān)業(yè)主收取因清理而引起的費用。五、 管理者的權(quán)利和責任在不抵觸第一業(yè)主及其權(quán)利轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利下，管理者有完全之授權(quán)做所有海岸花園有效管理和維護所必須做的事情，并為些負責，其中包括（但不限于）下列事項：１、 管理維持海岸花園的公眾安全、公共秩序、公共衛(wèi)生、公用場所、公用設(shè)施及其公用水電、環(huán)保、綠化、照明和其他關(guān)系海岸花園的全體事情。１０） 在未得管理者書面同意前，各業(yè)主不得變更或改動其單元的用途和結(jié)構(gòu)，亦不得對公共地方或公共設(shè)施作出任何改動、損害。３） 各業(yè)主及其承租人、代理人、訪客及其他使用者在任何時候均應(yīng)遵守和履行《美的海岸花園管理公約》及其管理者按照管理需要而制定的其他規(guī)則。５） 有權(quán)參加業(yè)主大會，并對住宅區(qū)的各項管理決策擁有表決權(quán)。６、 發(fā)展商有權(quán)在其認為合適的情況下，更改海岸花園的名稱或其中部分名稱和編號。３、 美的海岸花園的所有業(yè)主、管理者及其他有關(guān)各方，以及他們的受讓人或繼承人均須遵守和履行本公約，并受其約束，同時享有本公約賦予各項權(quán)利?！肮芾碚摺笔侵赴l(fā)展商或業(yè)主委員會聘用為管理美的海岸花園的管理組織。第八節(jié) 美的海岸花園管理公約一、 定義：在本公約中，除文意另有所指而需作另外解釋外，下列用語將有以下意義：“物業(yè)”是指美的海岸花園內(nèi)已建成或未建成的任何建筑物以及包括其附屬設(shè)施等所占土地的使用權(quán)。但須強調(diào)，商業(yè)用房的經(jīng)營范圍必須加以限定。另外，在對小區(qū)的各項服務(wù)和經(jīng)營成熟之后，物業(yè)管理公司可以作為一個經(jīng)濟實體走出去開展更廣泛的經(jīng)營和服務(wù)，以此為小區(qū)和業(yè)主謀求更多的利益。（九）特別規(guī)定在本合約有效期內(nèi)，如甲方需要在其宣傳資料或任何文件中引用乙方公司名稱或標記，則必須同時注明類似由怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司或怡高物業(yè)顧問集團提供物業(yè)管理顧問服務(wù)的字樣，其中物業(yè)管理顧問服務(wù)中的“顧問”兩字不可省略。（六）適用法律本合約的效力、解釋、履行和爭議的解決均受中華人民共和國法律的管轄。合約期滿前，如雙方達成一致協(xié)議可再續(xù)約，續(xù)約期另行商定。5）在履行合約期內(nèi)應(yīng)按甲、乙雙方同意的財務(wù)預(yù)算，由甲方預(yù)先墊付一筆可供管理公司初始運作的開辦費。甲方在業(yè)主委員會成立前擁有順德美的海岸花園的物業(yè)管理權(quán)，可獨立行使美的海岸花園物業(yè)管理的職責。遍布大連、天津、北京、上海、廣州、東莞、番禺及深圳八大城市，并由30多位來自香港、臺灣及新加坡的專業(yè)人才負責督促在中國當?shù)卣衅傅挠?500名物業(yè)管理員工。憑借著優(yōu)良的口碑及聲譽，怡高亞太地區(qū)網(wǎng)絡(luò)得以不斷擴展，迅速而有效地成為亞太地區(qū)最優(yōu)秀的物業(yè)顧問公司之一。第六節(jié) 我們眼中的物業(yè)管理公司經(jīng)過詳細的分析和周密的考察，我們和怡高物業(yè)走到了一起。怡高的客戶范圍十分廣泛，其中包括有大規(guī)模的商業(yè)集團、金融機構(gòu)及政府機關(guān)。目前由怡高負責銷售及管理的國內(nèi)項目超過40個，提供物業(yè)管理及顧問服務(wù)的工商住宅物業(yè)總面積逾250萬平方米。 怡和高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司廣東分公司（以下簡稱乙方），在廣州登記注冊，其法定地址在廣州市流花路109號之九達寶廣場1006室，法定代表：柳維倫第一章 前言（一）順德美的海岸花園位于順德北滘鎮(zhèn)南部，該發(fā)展項目首期工程預(yù)計約于1999年8月開始交付使用。在本合約中，所有物業(yè)管理公司的字樣亦可指物業(yè)管理部門；2）協(xié)助乙方調(diào)派及招聘專業(yè)人員加入物業(yè)管理公司，推動托管物業(yè)的物業(yè)管理工作；3）在履行合約期內(nèi)，監(jiān)督乙方的工作表現(xiàn)；4）保證托管物業(yè)按時按質(zhì)按量通過有關(guān)政府部門之正式竣工驗收并移交物業(yè)管理公司，然后使物業(yè)管理公司能順利