【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)等各類社區(qū)，提供比較全方位的完善服務(wù) ?以住宅、商業(yè)、文化休閑為主，城市功能比較完善 ?時(shí)尚品位、現(xiàn)代城區(qū)、標(biāo)志區(qū)域 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標(biāo)客戶群 特點(diǎn) ?泰達(dá)城模式 ?以住宅、商業(yè)、文化休閑為主導(dǎo)功能的綜合性區(qū)域 49 此類模式的典型代表 —— 天津泰達(dá)城 ?四個(gè)高端住宅項(xiàng)目，一個(gè)大型綜合商業(yè)區(qū)以及一個(gè)堤岸親水休閑區(qū) ?天津三岔河口，海河開(kāi)發(fā)的第一節(jié)點(diǎn)和北部中心區(qū)的核心地塊 ? 天津泰達(dá)集團(tuán)下屬的天津泰達(dá)城市開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè) ?占地 開(kāi)發(fā)面積 區(qū)位 開(kāi)發(fā)面積 物業(yè)構(gòu)成 運(yùn)營(yíng)商 泰達(dá)城示意圖 50 泰達(dá)城根據(jù)泰達(dá)集團(tuán)“ 3+1”發(fā)展戰(zhàn)略，制定了相應(yīng)的開(kāi)發(fā)策略。 泰達(dá)城本身的獨(dú)特性將使其成為天津未來(lái)的標(biāo)志性區(qū)域 泰達(dá)城開(kāi)發(fā)策略 —— “ 統(tǒng)一規(guī)劃、合作開(kāi)發(fā)、分布實(shí)施、協(xié)調(diào)發(fā)展 ” 泰達(dá)城獨(dú)特性 ?海河發(fā)端、天津起源、城市中心、兩河之間 ?與韓國(guó)新世界、美國(guó)寶力豪、北京萬(wàn)通、上海廣洋等一批國(guó)內(nèi)外知名地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)商組建聯(lián)合艦隊(duì)，共同開(kāi)發(fā)泰達(dá)城項(xiàng)目 ?與國(guó)內(nèi)外有實(shí)力的專業(yè)公司結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，爭(zhēng)取在3到 5年的時(shí)間內(nèi)，成為天津市最具實(shí)力的城市運(yùn)營(yíng)商 泰達(dá)集團(tuán) “ 3+1” 的發(fā)展戰(zhàn)略 ?以土地為核心資源，對(duì)接國(guó)內(nèi)外資本市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)股權(quán)形式的多元化 ?在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上，發(fā)展二級(jí)開(kāi)發(fā)，包括住宅和商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā) ?城市綜合體多業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)，包括商業(yè)、會(huì)展等多種業(yè)態(tài) 三個(gè)層次 一個(gè)目標(biāo) 未來(lái)的泰達(dá)城將建成集居住、商業(yè)、休閑娛樂(lè)于一體的城市中心功能區(qū)域和天津標(biāo)志性區(qū)域 51 1六本木模式 52 六本木新城模式 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標(biāo)客戶群 特點(diǎn) ?六本木新城模式 ?以商務(wù)、商業(yè)、住宅為主導(dǎo)功能的綜合性新城 ?商務(wù)辦公樓、商業(yè)購(gòu)物中心、住宅物業(yè)等 ?各類辦公企業(yè)、休閑購(gòu)物人士、住宅消費(fèi)者 ?在城市中心位置，核心地段，交通便捷 ?都市生活，集各種功能為一體，復(fù)合性功能突出 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)考慮周邊區(qū)域的相關(guān)具體情況 ?采取多種措施運(yùn)營(yíng) “ 新城 ” 53 六本木新城 (Roppongi Hills)基本情況 ?運(yùn)營(yíng)商 ： 森大廈株式會(huì)社 (Mori Building)與朝日電視臺(tái) (Asahi TV)等 ?區(qū) 位 ： 位于東京都會(huì)區(qū)的六本木六丁目地區(qū) 六本木新城總占地面積約為 ，以辦公大樓森大廈 (Mori Tower) 為中心，具備了辦公、居住、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、休憩等多種功能及設(shè)施，是一個(gè)超大型復(fù)合性都會(huì)地區(qū)，約有 2萬(wàn)人在此工作，平均每天出入的人數(shù)達(dá) 10萬(wàn)人 ?開(kāi)發(fā)情況： 54 六本木新城建筑類別 六本木新城里的建筑 ， 包括了朝日電視臺(tái)總部 、 54層樓高的森大廈 、 凱悅大酒店 、 維珍 (Virgin)影城 、 精品店 、 主題餐廳 、 日式庭園 、 辦公大樓 、 美術(shù)館 、 戶外劇場(chǎng) 、 集合住宅 、 開(kāi)放空間 、 街道 、 公共設(shè)施 …… 幾乎可以滿足都市生活的各種需求 ?建筑類別： 55 六本木新城定位 ? 復(fù)合性都會(huì)地區(qū) 結(jié)果： ? 經(jīng)過(guò) 17年不斷努力，在政府、民間企業(yè)、地方人士的合作下，六本木新城再開(kāi)發(fā)改造計(jì)劃于 2023年 4月開(kāi)始建設(shè)施工，于 2023年 4月底完成，成為了一個(gè)超大型復(fù)合都會(huì)區(qū) ? 多年來(lái)此地區(qū)街道非常狹窄，建筑物陳舊且密度極高，環(huán)境較差。 ? 1986年，當(dāng)時(shí)的六本木六丁目地區(qū)被指定為 “ 再開(kāi)發(fā)誘導(dǎo)地區(qū) ” ? 之后，作為土地所有者之一的森大廈株式會(huì)社 (Mori Building)與朝日電視臺(tái) (Asahi TV)等共同向其他土地所有者提出建議，對(duì)此區(qū)進(jìn)行街區(qū)改造 ? 由于這一地區(qū)土地所有權(quán)人有四百多位，要達(dá)成一致的開(kāi)發(fā)共識(shí)并非易事 ? 因此街區(qū)的改造計(jì)劃一直到 1990年才有所進(jìn)展，在四百多位土地所有者經(jīng)過(guò)不斷的努力與協(xié)商之后，成立了 “ 六本木六丁目地區(qū)再開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備組合 ” ，與東京都政府協(xié)調(diào)再開(kāi)發(fā)計(jì)劃 過(guò)程： 定位： 56 六本木新城的特點(diǎn) 良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施 ?六本木新城結(jié)合良好的藝術(shù)規(guī)劃與開(kāi)放空間設(shè)計(jì)，將整體空間塑造得更加藝術(shù)化和人性化，不但為居民提供了一處舒適宜人的都市生活、辦公與休閑、購(gòu)物空間環(huán)境，而且還帶來(lái)一種新的都市設(shè)計(jì)思考方向 ?保留六本木新城現(xiàn)存的水系和綠化、整合周邊的公園和廣場(chǎng)空間 ?將規(guī)劃區(qū)內(nèi)一半以上的區(qū)域作為戶外開(kāi)放空間，加強(qiáng)地區(qū)與都市之間的融合與協(xié)調(diào) ?充分利用地鐵交通系統(tǒng)與都市公共交通系統(tǒng)，將地區(qū)商業(yè)活動(dòng)與東京整體觀光旅游相結(jié)合 規(guī)劃將地區(qū)發(fā)展和都市整體規(guī)劃相結(jié)合 具有吸引力的營(yíng)運(yùn)措施 ?六本木新城具有全年度營(yíng)銷推廣計(jì)劃，每一季度舉辦不同主題活動(dòng)，并提前公布下個(gè)月的活動(dòng)計(jì)劃，以吸引公眾參與，同時(shí)結(jié)合旅游業(yè)積極開(kāi)展地區(qū)觀光、藝術(shù)文化及商業(yè)活動(dòng) ?良好的藝術(shù)文化與休憩設(shè)施，是六本木新城生活圈的一個(gè)訴求重點(diǎn)，也是一種象征。新城除了各種高檔消費(fèi)名品店、美食餐廳和高級(jí)住宅外，還以藝術(shù)文化為另一經(jīng)營(yíng)主題，并在其中注入樂(lè)園般的夢(mèng)想與童趣，營(yíng)造出既時(shí)尚又充滿親和力與人情味的獨(dú)特的生活氛圍 空間設(shè)計(jì)藝術(shù)化人性化 57 1世紀(jì)城模式 58 世紀(jì)城模式是以居住和商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性城區(qū) ?所在地段尚未充分開(kāi)發(fā)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮? ?依居住和商業(yè)功能為主，產(chǎn)品具有文化情調(diào)、適宜居住、配套完美 ?提高人居生活品質(zhì)，提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)水平 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標(biāo)客戶群 特點(diǎn) ?世紀(jì)城模式 ?以居住和商業(yè)功能為主導(dǎo)的綜合性城區(qū) ?中高檔住宅、星級(jí)商業(yè)購(gòu)物中心及其他相關(guān)配套 ?有生活品位的中高檔收入人群、周邊購(gòu)物消費(fèi)者 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ?北京世紀(jì)城、昆明世紀(jì)城、貴陽(yáng)世紀(jì)城 59 復(fù)制世紀(jì)城人居模式的經(jīng)驗(yàn) 選址在未開(kāi)發(fā)的城市邊緣區(qū) ?選址一般在城市的郊區(qū)，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施并未建立起來(lái)。如北京世紀(jì)城選址在海淀區(qū)的城鄉(xiāng)結(jié)合部；昆明世紀(jì)城選址在昆明市的東南部地區(qū) 利用優(yōu)勢(shì)整合資源 ?利用已有優(yōu)勢(shì)，充分整合各種資源。充分利用之前曾經(jīng)開(kāi)發(fā)過(guò)的大盤(pán)的經(jīng)驗(yàn)，向全國(guó)宣傳擴(kuò)張；黃如論的個(gè)人影響力也有助于公司整合各方面的資源，繼續(xù)在全國(guó)各地造城 “ 城 ” 市級(jí)完美配套 ?除了大體量的住宅社區(qū)，還配套了眾多城市級(jí)的配套設(shè)施。如五星級(jí)的酒店，超大的shopping mall等，不僅方便了住去居民的生活，更是提升了所在區(qū)域的人氣，帶動(dòng)區(qū)域的持續(xù)發(fā)展 60 典型代表 —— 昆明世紀(jì)城 運(yùn)營(yíng)商 ：世紀(jì)金源集團(tuán) 區(qū)位 ：昆明市官渡區(qū)，南臨文物薈萃的官渡古鎮(zhèn)北接金剛村，東鄰規(guī)劃城市主干道昆洛路，西臨廣福路，北部為昆明機(jī)場(chǎng)及城市中心區(qū)，西部隔廣福路五公里為碧波萬(wàn)頃的滇池風(fēng)景區(qū)。 占地面積 ： 物業(yè)組合 ： 385萬(wàn)平方米為住宅， 53萬(wàn)平方米的 shoppingmall， 五星級(jí)酒店及四星級(jí)酒店， 8萬(wàn)平方米的商業(yè)街， （從幼兒園到高中）， 的大型市級(jí)醫(yī)院以及部分寫(xiě)字樓 開(kāi)發(fā)理念 :新世紀(jì) ,新時(shí)代 ,新人居 ,新生活 功能定位 ：高貴品質(zhì)、完美配套的宜居之 “ 城 ” 昆明世紀(jì)城示意圖 61 1華僑城模式 62 “華僑城模式”是一種旅游主題地產(chǎn)模式，其產(chǎn)品是地處城市邊緣區(qū)的集游樂(lè)、居住、購(gòu)物、休閑為一體的綜合區(qū) 模式名稱 ? “ 華僑城模式 ” 功能定位 ? 地處城市邊緣區(qū)的集旅游、舒適居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)為一體的綜合區(qū) 物業(yè)組合 ? 由主題公園、中高檔住宅區(qū)、現(xiàn)代綜合性商業(yè)設(shè)施構(gòu)成 特點(diǎn) ? 該模式是一種旅游主題地產(chǎn)模式 ? 通常選址于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大城市邊緣，距離城市中心區(qū)距離不遠(yuǎn)，交通便捷，同時(shí)附近辦公 /居住的中高收入人群較多，但缺乏大型、具有生態(tài)性和現(xiàn)代感的都市旅游場(chǎng)所 ? 其實(shí)質(zhì)是通過(guò)主題公園等旅游娛樂(lè)元素為賣點(diǎn)，形成旅游、住宅、商業(yè)三者互為依托，互相促進(jìn)，三者格調(diào)一脈相乘，整體營(yíng)造一種現(xiàn)代都市的旅游休閑生活格調(diào)，從而獲得綜合收益 ? 主題公園的定位和建設(shè)是該模式成功的關(guān)鍵 ? 該類模式可復(fù)制性好，同時(shí)能獲得巨大的無(wú)形資產(chǎn)，有利于企業(yè)跨地域經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)范圍延伸 ? 較之單一地產(chǎn)模式，旅游復(fù)合地產(chǎn)模式風(fēng)險(xiǎn)教大，要求運(yùn)營(yíng)商具備對(duì)旅游行業(yè)的深刻認(rèn)識(shí)，以及更強(qiáng)的資金運(yùn)籌能力 63 “華僑城模式”舉例一 —— 北京華僑城 ?華僑城集團(tuán) ?位于北京東四環(huán)與京沈高速交接處，距 ?目標(biāo)客戶： CBD及周邊人群 ?產(chǎn)品定位：大型旅游主題社區(qū) ? 區(qū)位 定位 運(yùn)營(yíng)商 開(kāi)發(fā)面積 64 “華僑城模式”舉例一 —— 北京華僑城（續(xù)） 物業(yè)構(gòu)成 ?北京華僑城包括住宅、主題公園區(qū)和主題商業(yè)區(qū)三大板塊，并配有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、會(huì)所、醫(yī)院、銀行、美術(shù)館、藝術(shù)中心等住區(qū)配套設(shè)施 ?住宅部分共 83萬(wàn)平米，以高層板樓、舒適三居為主 ?主題公園是一個(gè)占地 1平方公里的主題生態(tài)樂(lè)園 ——北京歡樂(lè)谷，定位為北京最具特色的都市旅游休閑勝地 ?主題商業(yè)區(qū)是 廣場(chǎng)，包括度假酒店、超市、餐飲娛樂(lè)、購(gòu)物、酒吧等多種業(yè)態(tài)，連接歡樂(lè)谷和居住區(qū) 功能 ?主題公園與主題居住區(qū)、主題商業(yè)區(qū)概念上互為依托，景觀上互為借用，營(yíng)造現(xiàn)代休閑感 ?以旅游為主題，集旅游、居住、商業(yè)、休閑、購(gòu)物于一體，生態(tài)環(huán)保、休閑、高尚的綜合性大社區(qū) 65 “華僑城模式”舉例二 —— 東部華僑城 區(qū) 位 ：位于深圳東部三洲田 物業(yè)組合 ： 以高爾夫運(yùn)動(dòng)區(qū) (兩個(gè) 18洞球場(chǎng) )、綜合生態(tài)旅游區(qū)、世 界茶藝博覽園、度假酒店、公寓、山地觀光纜車等為主，以及住宅和商業(yè)區(qū) 特色項(xiàng)目 ： 占地面積 ： 三谷（大峽谷、云海谷、茶溪谷） 三鎮(zhèn)（茵特拉根小鎮(zhèn)、海菲德小鎮(zhèn)、茶馬古鎮(zhèn)） 三街（海菲德天街、茵特拉根花街、藝術(shù)大地的濕地水街） 三部落（云中部落、天禪之旅、花鐘教堂） 66 復(fù)制華僑城模式的經(jīng)驗(yàn) ? 超前科學(xué)規(guī)劃，有序建設(shè) 如華僑城對(duì)“主題公園”定位不是隨便就定，而是經(jīng)過(guò)精密的測(cè)算和規(guī)劃，深圳四大主題公園 —— 錦繡中華、民俗村、世界之窗、歡樂(lè)谷 —— 從國(guó)內(nèi)旅游到國(guó)際旅游，從獵奇式旅游到體驗(yàn)式旅游，主題文化的確定都是隨著人們心理需求的變化而改變 ? 規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，營(yíng)造鮮明主題，形成互動(dòng) 比如在深圳華僑城，不同區(qū)域、不同歷史時(shí)期發(fā)展起來(lái)的產(chǎn)業(yè)之間形成了有機(jī)互動(dòng)：主題公園的興建在美化城區(qū)環(huán)境的同時(shí)，促進(jìn)了酒店業(yè)的發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)的繁榮帶動(dòng)了商業(yè)繁榮，文教事業(yè)的發(fā)達(dá)又推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。同時(shí)，營(yíng)利性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展使文化、教育、衛(wèi)生等公共事業(yè)的持續(xù)發(fā)展成為可能 ? 可持續(xù)發(fā)展經(jīng)營(yíng)與不斷創(chuàng)新的顧客體驗(yàn) 借助華僑城 20年成功開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，華僑城保持了持續(xù)的經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，每到一處，華僑城都根據(jù)具體地域的實(shí)際情況不斷創(chuàng)新，在差異化的基礎(chǔ)上成功的復(fù)制著華僑城模式 ? 資源系統(tǒng)有效整合，實(shí)現(xiàn)生活多樣化 67 1建外 Soho模式 68 “建外 Soho模式” 是指在城市核心區(qū)的具有現(xiàn)代感和時(shí)尚感的融辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的綜合性區(qū)域 模式名稱 ? 建外 Soho模式 功能定位 ? 在城市核心區(qū)的融現(xiàn)代辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)于一體的具有現(xiàn)代感和時(shí)尚感的綜合性區(qū)域，是都市時(shí)尚 “ 生活櫥窗 ” 物業(yè)組合 ? 公寓 +寫(xiě)字樓 +商鋪 +會(huì)所 目標(biāo)客戶群 ? 城市中的小型企業(yè)及時(shí)尚一族 特點(diǎn) ? 一般處于城市的中心區(qū)； ? 建筑形式及引進(jìn)的商業(yè)、娛樂(lè)休閑具有時(shí)尚感和現(xiàn)代感覺(jué)； ? 對(duì)于 ABC來(lái)說(shuō)在二線城市存在著較大的運(yùn)營(yíng)此類產(chǎn)品的機(jī)會(huì) 69 “建外 Soho模式”舉例 —— 建外 Soho 簡(jiǎn) 介 ? 項(xiàng)目名稱：建外 Soho ? 區(qū)位： 位于長(zhǎng)安街邊，國(guó)貿(mào)中心正對(duì)面，地處北京 CBD的核心區(qū)域 ? 開(kāi)發(fā)面積： ? 運(yùn)營(yíng)商： SOHO中國(guó) 定 位 ? 都市時(shí)尚“生活櫥窗” 功 能 ? 辦公、居住、購(gòu)物、休閑娛樂(lè) 物業(yè)構(gòu)成 ? 總建筑面積約為 70萬(wàn)平米，地下建筑面積為 19萬(wàn)平米，地上建筑面積約 51萬(wàn)平米，由 18棟公寓、 2棟寫(xiě)字樓、 4棟 SOHO小型辦公房 、 大量裙房 、會(huì)所及中心花園 組成 。其中 SOHO公寓樓 13層為臨街商鋪，約 300個(gè)店鋪， 4層以上為 SOHO公寓單元。會(huì)所為 28000平米，地下 2層地上 3層，游泳池、壁球廳、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、蒸汽桑拿、按摩、咖啡館、酒吧一應(yīng)俱全 70 1天津老城廂模式 71 天津老城廂模式 模式名稱 功能定位 物業(yè)組合 目標(biāo)客戶群 特點(diǎn) ?天津老城廂模式 ?具備各種完善功能，集居住、商業(yè)、商務(wù)、文化、休閑為一體的綜合性城區(qū) ?物業(yè)非常全面，包括各類中高檔住宅、商業(yè)購(gòu)物中心、商務(wù)辦公樓、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所等 ?目標(biāo)客戶群比較廣泛，包括中高收入的人群、商業(yè)企業(yè)等