【正文】 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與優(yōu)秀案例 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出 版社， 2020 [7] 廣漢市 2020 年一季度房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)要分析 .新華網(wǎng)德陽分頻道 [8] 莊長(zhǎng)遠(yuǎn)，陳勇江，黨耀國(guó) .統(tǒng)計(jì)學(xué) .北京：科學(xué)出版社， 2020 [9] 余源鵬 .社區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目開發(fā)全過程策劃 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2020 [10]項(xiàng)目定位 .百度百科 [11]樂云 .工程項(xiàng)目管理。 所以在開發(fā)本項(xiàng)目時(shí)要慎重對(duì)待項(xiàng)目成本管理， 必須建立一套完善、可行的成本控制體系 [20]， 以使項(xiàng)目取得最優(yōu)收益。 基準(zhǔn)收益率 ic=10% 稅前： NPV=+（ ） /+178。稅后利潤(rùn) == 萬元。 2 第一年 需要支付項(xiàng)目一期剩余建設(shè)費(fèi)用以及其他相關(guān)費(fèi)用，共計(jì) 萬元，一期結(jié)余 550萬元，運(yùn)用相關(guān)抵押向自銀行貸款 4000 萬元，貸款 3 年，年利率 7%，每年年末還息， 第四年年末一次付清當(dāng)年本息。 主要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 規(guī)劃要求 本 項(xiàng)目所在地凈用地面積 畝，該宗地要求 ： ≤ 容積率≤ ，建筑密度≤ 40%，建筑高度 滿足凈空要求，建筑層數(shù)≤ 15 層 ，綠地率≥ 25%。 客戶 群體定位 本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領(lǐng)導(dǎo)階層的人物。 2 本項(xiàng)目土地成本 較低，成本優(yōu)勢(shì)比較明顯。 本 次調(diào)查以問卷形式向 300 位消費(fèi)者提問，最后共收回有效問卷 236 份。其中：基本建設(shè)完成投資 96985 萬元，同比減少 %；更新改造完成投資 61392 萬元，同比增長(zhǎng)%；房地產(chǎn)投資完成 29378 萬元，同比增長(zhǎng) %。 圖 1：地塊位置 1 信息來源：百度地圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 2 圖 2：地塊位置 2 圖片來源：百度地圖 國(guó)家 與之 相關(guān) 的 政策、法規(guī) 《 廣漢市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定 》 （ 2020 試行版 ） 廣漢 市國(guó)土資源局、 廣漢 市規(guī)劃管理局信息 市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)、資料 及 整理結(jié)果 第 2 章 項(xiàng)目背景 廣漢位于“天府之國(guó)”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都經(jīng)濟(jì)圈的重要部分，也是成都以北的重鎮(zhèn)，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的說法。本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 I XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 專業(yè)：工程管理 學(xué)生： XX 指導(dǎo)教師 ： XX 摘 要 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我們居民的經(jīng)濟(jì)收入和文化水平都在不斷提升，市民的消費(fèi)水平以及購買能力也在穩(wěn)步增長(zhǎng)，住房需求作為中國(guó)的一種傳統(tǒng)需求，其市場(chǎng)也將隨著整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的提升而備受青睞。廣漢南臨省會(huì)成 都市區(qū) 25 公里，北距德陽市區(qū) 19 公里。一季度施工項(xiàng)目共 123 個(gè)，其中新開工 13 個(gè)，計(jì)劃總投資 33766 萬元 [4]。通過分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我們對(duì)廣漢市居民購買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此 次問卷調(diào)查結(jié)論作為設(shè)計(jì)的參考依據(jù)。 3 本項(xiàng)目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰 108 國(guó)道與成綿高速，交通便利。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對(duì)于住房有著較高的要求。 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目情況 規(guī)劃要求可以保障城市規(guī)劃的實(shí)施，促進(jìn)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展 [13]，所以項(xiàng)目要嚴(yán)格按照規(guī)劃要求來建設(shè)。此時(shí)項(xiàng)目結(jié)余萬元。 表 8： 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期 計(jì)算依據(jù) 第一期 第二期 1 銷售收入 （萬元） 2 銷售稅金及附加 （萬元） 3 總成本費(fèi)用 （萬元） 4 利潤(rùn)總額 （萬元） 123 5 所得稅 （萬元） 4 33% 6 稅后利潤(rùn) （萬元） 45 數(shù)據(jù)來源：自行計(jì)算得出 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 為了正確判斷項(xiàng)目盈利能力和償還能力，需要預(yù)計(jì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況，將項(xiàng)目壽命周期本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 17 內(nèi)每年的現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量及兩者之間的差額列成表格，這種表格稱為現(xiàn)金流量表。+179。 風(fēng)險(xiǎn)一詞包含了兩方面的內(nèi)涵：以使指風(fēng)險(xiǎn)意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)；二是指這種損失出現(xiàn)與否是一種不確定性隨機(jī)現(xiàn)象，可以用概率表示出現(xiàn)的可能程度，但不能對(duì) 出現(xiàn)與否做出確定性判斷 [21]。上冊(cè)。 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理研究 .住宅產(chǎn)業(yè) , 2020 年 08 期 ,164164 [6] 余源鵬。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 20 表 10：敏感性分析表 項(xiàng)目 面積（㎡） 單價(jià)（元） 銷售收入 （萬元） 總成本（萬元） 所得稅（萬元） 總 投資（萬元） 稅后 利潤(rùn)（萬元 ) 投資利潤(rùn)率（ %） 敏感度系數(shù) 編號(hào) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 基本方案 98607 3246 33658 20201 3080 24325 6253 價(jià)格因素變動(dòng) +15% 98607 3733 38459 20201 4664 24325 9470 + +5% 98607 3408 35258 20201 3608 24325 7325 + 5% 98607 3084 32507 20201 2552 24325 5181 + 15% 98607 2759 28857 20201 1495 24325 3036 + 成本因素變動(dòng) +15% 98607 3246 33658 23036 2088 27330 4240 +5% 98607 3246 33658 21033 2749 25327 5582 5% 98607 3246 33658 19029 3410 23323 6924 15% 98607 3246 33658 17026 4071 21320 8266 投資變動(dòng)因素 +15% 98607 3246 33658 17026 1879 27974 3815 +5% 98607 3246 33658 17026 2685 25541 5451 5% 98607 3246 33658 17026 3491 23109 7088 15% 98607 3246 33658 17026 4297 20676 8742 信息來源 ：自行計(jì)算得出 由表 14 可以看出：成本因素為最敏感因素，只要成本增長(zhǎng)（或降低） 1%，投資利潤(rùn)率便 可以降低（或增長(zhǎng)） 38%。 （ 3） 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值 NPV 是指將項(xiàng)目整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量（或凈效益費(fèi)用流量），按某個(gè)給定的折現(xiàn)率，折算到計(jì)算期期初（第零期）的現(xiàn)值代數(shù)和 [18]。項(xiàng)目所得稅= 33%=30976 萬元。具體 安排如下： 1 項(xiàng)目初期 項(xiàng)目開始時(shí)，需要支付地價(jià)、一期建設(shè)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用共計(jì) 萬元，企業(yè)自有資金為 10000 萬元，此時(shí)項(xiàng)目結(jié)余約 550 萬元。 項(xiàng)目計(jì)劃開發(fā)進(jìn)度橫道圖 見 下 圖 ： 圖 9： 項(xiàng)目進(jìn)度橫道圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 12 圖片來源：依據(jù) 開發(fā)計(jì)劃 自行繪制 第 6 章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析是前期策劃與可行性研究中最重要的部分之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)并取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出[12]，財(cái)務(wù)分析可以為此提供中重 要確切的數(shù)據(jù)參數(shù)，也為項(xiàng)目開發(fā)指明方向。作為項(xiàng)目前期開發(fā)，必須要對(duì)項(xiàng)目的定位明確，為項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)指明方向。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 1 本項(xiàng)目地塊占地 畝， 規(guī)模大，便于聚集人氣。統(tǒng)計(jì)調(diào)查是根據(jù)統(tǒng)計(jì)的目的與要求，以科學(xué)的統(tǒng)計(jì)調(diào)查方法有組織、有計(jì)劃地收集有關(guān)總體的統(tǒng)計(jì)資料的過程 [8]。 廣漢固定資產(chǎn)投資 一季度，廣漢市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 187755 萬元，同比增長(zhǎng) %。其中御景星城尾期 、上美年華 正在熱銷中，雒城一號(hào)大型住宅小區(qū)與本項(xiàng)目地塊 僅有一街之隔并且一期正在熱銷中。隨著需求的增加，依照市場(chǎng)規(guī)律，供給也會(huì)隨之跟上，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱潮會(huì)繼續(xù)跟進(jìn)， 但是 作為一個(gè)理性的投資者，就應(yīng)該杜絕盲目投資，貿(mào)然跟進(jìn)。 108 國(guó)道、成綿高速公路和寶成鐵路穿境而過，交通發(fā)達(dá)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 廣漢固定投資增加明顯，房地產(chǎn)投資同比增長(zhǎng)更是達(dá)到了 %，廣漢房地產(chǎn)投資處于一片熱火朝天的景象，這對(duì)于本項(xiàng)目來說，有利有弊，利在于形勢(shì)良好，弊在于競(jìng)爭(zhēng)激烈。 是否考慮在廣漢買房 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 6 圖 4：購 房意向圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查繪制 此項(xiàng)調(diào)查是為了了解廣漢消費(fèi)者數(shù)量以及潛在消費(fèi)者數(shù)量的多少，今年來 廣漢市經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)也越來越繁榮，再加上廣漢 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，很多人都愿意選擇在廣漢購房，其比例高達(dá) %，由此可見廣漢消費(fèi)者市場(chǎng)前景樂觀。 4 本項(xiàng)目規(guī)劃中有一塊 2400 ㎡的公共開發(fā)廣場(chǎng)，這為 整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)提高了價(jià)值。本項(xiàng)目獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念以及低密度高綠化的建筑指標(biāo)，將會(huì)是吸引這類用戶的一大亮點(diǎn)。 本項(xiàng)目總用地 ，總建筑面積 m2， 其中地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 9000 ㎡， 建筑基底面積 ㎡。 3 第二年 需要支付二期投入建設(shè)費(fèi)用 萬元，第一年 利息 280 萬元，上年項(xiàng)目結(jié)余 500萬元，本年一期銷售收入 萬元，本期結(jié)余 萬元 4 第三年 需要支付項(xiàng)目二期建設(shè)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用 萬元，本年貸款利息 280 萬元，上年結(jié)余 萬元，本年銷售收入 萬元，本年結(jié)余 萬元。它是分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目效益的重要的動(dòng)態(tài)報(bào)表 [16]。+稅后： NPV=+（ ） /+178。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的這種特征，以及對(duì)整個(gè)項(xiàng)目順利開發(fā)的考慮，就需要認(rèn)真考慮風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避，以使項(xiàng)目如期開發(fā)。武漢：武漢理工大學(xué)出版社， 2020 年 9 月第 1 版 [12]彭偉清 .房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量成本管理與控制研究 .中小企業(yè)管理與科技 (下旬刊 ), 2020 年 09 期 ， 6566 [13]王國(guó)恩 .城市規(guī)劃管理與 法規(guī) .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2020 [14]劉洪玉 .房地產(chǎn)開發(fā) .修訂第 3 版 .北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社， [15]中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，沈建忠主編 .房地產(chǎn)基本制度與政策 .北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 2020 [16]劉荔娟 .現(xiàn)代項(xiàng)目管理 .上海：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社， [17]陳欣 .淺議基于現(xiàn)金流分析的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理 .現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 , 2020 年 19 期 ， 1925 [18]譚大璐，趙世強(qiáng) .工程經(jīng)濟(jì)學(xué) .武漢：武漢理工大學(xué)出版社， 2020 年 8 月第 1 版 [19]萬威武（主編），劉新梅，孫衛(wèi) .可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià) ， 第二版 .西安：西安交通大學(xué)出版社， [20]李黎 .建筑企業(yè)成本控制迫在眉睫 .中小企業(yè)管理與科技 (上旬刊 )， 2020 年 10 期 ,195196 [21]劉曉紅，徐玖平 .項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理 .北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社， [22]孫仲彬 .淺論水利工程進(jìn)度、質(zhì)量與安全管理 .中國(guó)外資 ， 2020 年 06 期 ， 191191 [23]于健 .論房地產(chǎn)前期策劃與規(guī)劃設(shè)計(jì)的有機(jī)契合 .現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息 , 2020 年 15 期 ,105107 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃及可行性研究 23 致謝 在論文即將完成之際，首先誠(chéng)摯的感謝 XX 老師以及柏國(guó)輝老師。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期