【正文】 二、媒體采用原則 1. 符合目標(biāo)消費(fèi)群體的生活方式，并能有效傳播到目標(biāo)消費(fèi)群體。即每年可享受 15 天的酒店入住權(quán)。因此我們給項(xiàng)目取了個(gè)名字： 博鰲鄉(xiāng)村高爾夫休閑渡假酒店 三、 特征定位 健康之旅 休閑之旅 生態(tài)之旅 闡釋： ? 高爾夫球場內(nèi)的酒店，可盡情享受打高爾夫給您帶來的樂趣。 目前海南 的高爾夫球場各具特色，有濱海型、湖畔型、山地型、園林型，更有依山傍海的綜合型。 ③ 國內(nèi)高爾夫消費(fèi)規(guī)模及發(fā)展趨勢 在高爾夫走進(jìn)中國的第 20 個(gè)年頭的 2020 年，高爾夫運(yùn) 動(dòng) 突然成為人們追捧的 “時(shí)尚運(yùn)動(dòng) ”， 中國已經(jīng)成為世界第五大高爾夫國家 。 均 價(jià)在 6800 元 /平 方米。 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開發(fā)商一般為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出現(xiàn)在旅游不發(fā)達(dá)的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)經(jīng)營（招待）成本，適合與不以酒店經(jīng)營管理為主而專注于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、在酒店經(jīng)營、運(yùn)作的能力經(jīng)驗(yàn)上又較為弱勢的開發(fā)商 。消費(fèi)者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時(shí)間（如一周）的居住權(quán)。省旅游接待人數(shù)與旅游收入在去年創(chuàng)歷史新高的情況下，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，呈現(xiàn)國內(nèi)游客、海外游客和外國游客梯次增長，旅游收入尤其是旅游創(chuàng)匯大大快與旅游接待人數(shù)增長良好局面。 博鰲鎮(zhèn)地處萬泉河入?？?，擁有獨(dú)特而豐富的旅游資源，萬泉河口風(fēng)光秀美，景色宜人，南海氣勢恢弘，海水清澈，海域平緩，黃金海岸長達(dá) 公里，是旅游度假、休養(yǎng)的理想之地。 第一章 項(xiàng)目市場分析 一、 項(xiàng)目概況及背景 該項(xiàng)目地塊屬于博鰲沙坡島臨江地塊，長 380 米，寬約 70 米，其中包含填江造地約 50 畝，整體地勢較低；本案南與鄉(xiāng)村高爾夫俱樂部相連，北靠一個(gè)約寬 6 米的大橋， 大橋與外界相連，可通達(dá)省級公路直通博鰲鎮(zhèn)和瓊海市。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 32 頁 ② 海南省近年來宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 續(xù) 1995 年 海南經(jīng)濟(jì)曾跌入谷底 ， 第一次 “海南熱 ”因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫的破滅，給海南留下了 594 萬平方米的空樓， 1135 萬平方米的 “半拉子 ”工程， 255 億元的不良資產(chǎn)和一堆剪不斷理還亂的爛賬。 2. 產(chǎn)權(quán)式酒店的性質(zhì) 在歐美等旅游及經(jīng)貿(mào)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，產(chǎn)權(quán)酒店通常被稱為私人 酒店，它是投資賺取回報(bào)，進(jìn)行休閑，度假，娛樂為目的新型物業(yè)形式，屬于旅游房地產(chǎn)類，它與旅游經(jīng)濟(jì)，貿(mào)易及房地產(chǎn)是有機(jī)結(jié)合互動(dòng)發(fā)展 的關(guān)系。委托管理期間，投資人可獲取一定的投資回報(bào)。所以，其與上述兩個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營方式上的不同就在于其是以消費(fèi)為目的的，而非以收益為目的的。高爾夫球的名稱 golf 便來自蘇格蘭的方言 gouf，其意為 “擊、打 ”。 專家預(yù)測，中國高爾夫球場建設(shè)每年將以 2030%的速度遞增。 ? 銷售網(wǎng)絡(luò)資源豐富 —— 本案實(shí)屬中信集團(tuán)的高爾夫場項(xiàng)目，其在海南博鰲的鄉(xiāng)村俱樂部的客戶就有 200 人，全國 會員擁有 4000 個(gè)左右； ? 品牌優(yōu)勢 —— 每年一次亞洲論壇在該城市舉行，城市形象得到很大提升，同時(shí)也有助本項(xiàng)目品牌形象的樹立和提升； ? 政府引導(dǎo)與中信集團(tuán)支持 —— 中信公司投入巨資打造博鰲旅游城市品牌，同時(shí)政府主力發(fā)展高爾夫旅游經(jīng)濟(jì)； 2. 劣勢 —— W ? 高爾夫旅游的季節(jié)性較強(qiáng) —— 在海南高爾夫旅游旺季一般在 10 份 —— 次年 3 月份； ? 本案地處博鰲鎮(zhèn)，市鎮(zhèn)配套設(shè)施還不夠齊全，對吃、穿、行、玩有 很大影響，旅游過夜率很低。 他們是：實(shí)業(yè)家、商界成功人士、外資企業(yè)高層人士、投資家、文化界、體育界、演藝界、律師界、金融界等名人或領(lǐng)袖； ? 中產(chǎn)階級成功人士： —— 高級白領(lǐng) —— 中小私營企業(yè) —— 海歸派 —— IT、律師等時(shí)尚行業(yè)的金領(lǐng)人士 —— 政府官員、專家學(xué)者 —— 投資性置業(yè)者 ? 國內(nèi)外高爾夫球商務(wù)旅游愛好者 2. 目標(biāo)客戶群的特征 ? 隨著財(cái) 富的積累和事業(yè)的發(fā)展，他們的生活觀念有了質(zhì)的飛躍， 中國最大管理資源中心 第 25 頁 共 32 頁 追求的不僅僅是一個(gè)安居地方而是生存質(zhì)量，對健康休閑、高尚社交、高品味生活方式、服務(wù)等方面有超出一般社會層次要求； ? 希望與富豪階層更多商務(wù)與社會交往； ? 該類目標(biāo)客戶基本都有當(dāng)?shù)厍驎?1— 2 個(gè)會籍，又想到更多球場和外地球場打球的高爾夫愛好者。 對方案二進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析： 同樣以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店（面積為 60 個(gè)平方）為例： 一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店價(jià)格為： 60 平方 6000 元 /平方 =36 萬； 劃分 24 個(gè)時(shí)段去賣則每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店價(jià)格為： 36 萬 /個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間酒店247。 營銷活動(dòng)之二：舉辦高爾夫賽事、業(yè)余賽事，如首界杯高爾夫賽事邀請賽等，最好請高爾夫明星來參加助興。同時(shí)也迎逢海南旅游旺季的到來，北方來海南打高爾夫 的人士更多，更容易吸引他們，有利于銷售。另外投資者可享受每年免費(fèi)入住 20 天的優(yōu)惠待遇，超過期限則按酒店收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取酒店住宿費(fèi)。 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)將高爾夫球運(yùn)動(dòng)場地與酒店式公寓共同建設(shè)，共同演繹，創(chuàng)導(dǎo)成為經(jīng)典高爾夫與酒店式公寓親密接觸、交相輝映、聯(lián)袂主演的升級版新地產(chǎn)模式。 海南有著得天獨(dú)厚的氣候優(yōu)勢及環(huán)境資源優(yōu)勢，是可以常年揮桿的熱帶海島休閑旅游勝地。 球場總面積約為377,500 畝，占國土面積不到百萬分之三 ，平均每個(gè)球場占地 1,800畝左右；總球洞數(shù)近 4000，球道總長約為 1, 453,700 碼，平均每個(gè)球場球道長度 7000 碼。 并且展示出了前沿集團(tuán)無比雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及對投資業(yè)主的誠意投資前景比較樂觀。只是為休閑消費(fèi)提供便利，優(yōu)惠和更多選擇。 這一運(yùn)營模式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來經(jīng)營管理的信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店經(jīng)營管理方的選擇以及監(jiān)督其日常經(jīng)營行為的體制、機(jī)制（即保證購買者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制）尤為重要。 2020 年前三季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)五大特征： ? 整體經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)較快增長，宏觀經(jīng)濟(jì)處于景氣區(qū)間； 今年前三季度反映經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量的企業(yè)家信心指數(shù)為 ，反映企業(yè)運(yùn)營狀態(tài)的企業(yè)景氣指數(shù)為 ，宏觀經(jīng)濟(jì)出于在持續(xù)的景氣區(qū)間。東臨南海、南與萬寧市交界，西與瓊海市朝陽、上甬兩鄉(xiāng)相鄰，北與潭門鎮(zhèn)接壤。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 32 頁 ① 博鰲鎮(zhèn)基本情況 博鰲鎮(zhèn)位于瓊海市的東部，萬泉河與南海交匯處，地理坐標(biāo)為北緯 `東經(jīng) `。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 2） 經(jīng) 營 目前，無論以何種方式運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)式酒店，其一般的運(yùn)營方式均為： 開發(fā)——銷售 ——委托專業(yè)酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)管（或成立專業(yè)的酒店經(jīng)營管理隊(duì)伍經(jīng)管） ——兌現(xiàn)購買者應(yīng)得得投資收益。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 均價(jià)： 13000 元 /平方米 項(xiàng)目類型 ： 底商 入住時(shí)間 ： 20201230 建筑面積 ： 萬平方米 主力戶型 ： 7080 平方米 總戶數(shù) ： 304 戶 其銷售訴求點(diǎn)是： 70 年產(chǎn)權(quán)、每年 9%的回報(bào)率、 5 年回購計(jì)劃、業(yè)主坐享每年 21 天的免費(fèi)入住與穩(wěn)定分紅 ，使業(yè)主擁有安心的投資回饋保障 。如果擁有 27 洞球場的球會作為擁有一個(gè)球場計(jì)算，擁有 36 洞球場的球會作為擁有兩個(gè)球場計(jì)算(以此類推 )的話，目前中國擁