【導(dǎo)讀】活躍繁榮,從而也催化了商業(yè)房地產(chǎn)的大發(fā)展。商業(yè)房地產(chǎn)投資規(guī)模大、投資回。重要,其工作質(zhì)量的好壞,直接決定了項目今后的成功與否。要這方面的理論指導(dǎo)和案例借鑒。本文首先對房地產(chǎn)可行性研究進行了評述,后面的實際案例部分對這些工具作了應(yīng)用。論文采用實證的方法,詳細介紹了一。個具體的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)案例——彭州Y項目的前期可行性分析過程。提出了對開發(fā)商的建議。產(chǎn)的發(fā)展趨勢做出了研判。在第五章里以實際數(shù)據(jù)對具體項目的規(guī)劃方案進行了

　　

【正文】 、 銀行借 款利率 的波動、通貨膨脹的影響，間接地 增加了企業(yè)的 開發(fā) 成本 。因此，經(jīng)過分析計算及營銷規(guī)劃決定將項目 分三期滾動開發(fā) 銷售 。 以便 利用 前 一期 的 銷售收入，投入下一期的開發(fā) 中去 ，以期 實現(xiàn) 資金鏈的 良性滾動發(fā)展， 從而減少開發(fā)商的 融資壓力，降低 投資風(fēng)險和成本。同時， 近年來 國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控 政策不斷變化 ，房地產(chǎn)市場變化 很 快， 風(fēng)險控制相對困難。 [16]分期開發(fā) 能夠根據(jù)市場需求的變化，及時調(diào)整開發(fā) 計劃， 樓盤始終能夠滿足 市場的需要 。 資金的籌措計劃以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)， 確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量，本項 目的資金來源有自有資金、銷售收入再投資和銀行貸款 三種渠道。為了 降低開發(fā)成本，應(yīng) 優(yōu)先使用 自由資金 ， 其次是銷售收入再投資 ， 剩余的資金缺口才安排 銀行 貸款。 本項目總投資費用總額為 萬元。項目開發(fā)為 20個月，分兩期。 ：工程開工首先向銀行貸款 10000 萬元建設(shè)一期工程。借款期 2年 。 ：工程在二期開始首先預(yù)售住房并且在進行二期工程建設(shè)，不足的小部分差額由公司支付。 八、經(jīng)濟評價 財務(wù)評價（也稱 財務(wù)分析 ）是從企業(yè)角度出發(fā)，使用的是市場價格，根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和現(xiàn)行價格體系 ，分析計算項目直接發(fā)生的財務(wù)效益和費用，編制 財務(wù)報表 ,計算財務(wù)評價指標 ,考察項目的盈利能力， 清償能力 和外匯平衡等 財務(wù)狀況 ，借以判別項目的財務(wù)可行性。 18 房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價有靜態(tài)評價法和動態(tài)評價法兩種。對 于 規(guī)模較小、周期較短的項目，可采用靜態(tài)評價法。對規(guī)模較大、周期較長或資金來源渠道多、收支復(fù)雜或滾動開發(fā)的項目，應(yīng)采取動態(tài)評價法。 、基本數(shù)據(jù) 、計算期的確定 項目建設(shè)工期為 年，根據(jù)房地產(chǎn)項目建成即出售的特點，項目計算期擬定為 4 年，其中第三年開始營業(yè)收入。 、營業(yè)收入、稅金及附 加估算 經(jīng)過對廣漢市樓盤一些方案的調(diào)研有： 城東片區(qū) — 東泰 帝景國際： 3 棟 18 層 +2棟 10層電梯花園洋房 面積： 26664 ㎡ 建筑面積：越 12萬㎡ 狀況：一期在售 已售 75% 平均價格： 3300/㎡ 城南片區(qū) — 恒泰雅居：電梯公寓洋房 占地面積： 8972 ㎡ 建筑面積：約 26238 ㎡ 狀況：在售，已售 75% 平均價格： 3200/㎡ 經(jīng)開區(qū) 上美年華：西班牙式電梯花園洋房 占地面積： 33300 ㎡ 建筑面積： 70000 ㎡ 狀況：在售，已售 80% 均價：約 2700/㎡ 城東片區(qū) — 廣信 拿鐵城 占地面積： 26640 ㎡ 建筑面積： 50000 ㎡ 狀況：在售。 均價 4000/㎡ 以上四個均問廣漢市近兩年的住房出售，由此可以看出在 3000/㎡左 右。 所以次項目的高層建筑銷售價格定在 3100/㎡，中層建筑則為 3300/㎡，商鋪為5000/㎡。則： 3100*100800+3300*+5000*3480=355691940 元 房屋出售： 萬元 停車場： 707*5=3535 萬元 19 總價 +3535= 萬元。 項目繳納營業(yè)稅，其稅率為 5%，城市維護建設(shè)稅按營業(yè)稅額的 7%計征；教育費附加按營業(yè)稅額的 %計征。 項目繳納營業(yè)稅 ： *= 萬元 城市維護 建設(shè)稅 ： 195524*= 萬元 教育費附加 ： 195524*= 萬元 稅金： ++= 萬元 、利潤估算及分配 利潤總額 =銷售收入 — 總成本 — 稅金及附加 = = 萬元 依據(jù)現(xiàn)行財稅制度，項目繳納企業(yè)所得稅，稅率為 33%。 企業(yè)所得稅 =應(yīng)納稅所得額稅率 =* = 稅后利潤 =利潤總額 — 企業(yè)所得稅 經(jīng)計算： 項目利潤總額 == 萬元 、財務(wù)盈利能力分析 20 投資利潤率 =247。 100%=% 投資回收期（ Pt） = 月 經(jīng)計算，項目投資回收期為 月 （含建設(shè)期），表明項目能較快收回投資。 九、可行性研究分析結(jié)論 該項目的建設(shè)符合國家宏觀經(jīng)濟政策和產(chǎn)業(yè)政策，符合 XX 市城市建設(shè)總體規(guī)劃和相關(guān)政策，項目建房檔次符合未來人 群的需求，有良好的市場前景。對于搞活地方經(jīng)濟，方便群眾生活，美化市容等具有積極意義，社會效益顯著。 從財務(wù)盈利能力分析看，投資利潤率、利稅率均較理想，財務(wù)內(nèi)部收益率大于同期銀行貸款年利率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，表明項目具有一定的盈利能力。因此，項目從財務(wù)上講是可行的。 21 參考文獻： [1] 黃健敏 .ZD 房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究 [D].成都：西南交通大學(xué)， 2021. [2] 潘蜀健 .房地產(chǎn)項目投資 [M].北京：中國建筑工業(yè)出版社， 1999. [3] 季豐 ,張勇 .2021 年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策導(dǎo)向探析 [J].上海房產(chǎn)， 2021（ 2） . [4] 劉洪玉 .房地產(chǎn)開發(fā) [M].修訂第 3 版 .北京：首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)出版社， 2021. [5] 劉秋雁 .房地產(chǎn)投資分析（第二版 ） [M].大連：東北財經(jīng)大學(xué)出版社， 2021. [6] 劉應(yīng)宗 .城市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地費用估算原理 [J].天津大學(xué)學(xué)報 ， 2021 年第l 期 . [7] 四川省成都市概況 [EB/OL].資源網(wǎng) . 20210618. [8] 萬偉武，劉新梅，孫衛(wèi) .可行性研究與項目評價。西安交通大學(xué)出版社 [9] 李菊 .上海萬科朗潤園、萬科成花新園案例剖析 [Z].中國建筑科學(xué)研究院上海分院綠色與生態(tài)建筑研究中心， 2021. [10]萬威武，《可行性研究與項目評價》，西安交通大學(xué)出版社， 1998 [11]劉洪玉，《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》，中國物價出版社， 2021 [12]， ，《項目經(jīng)濟分析》，清華大學(xué)出版社 [13]卡納達 . 等，《管理與工程的投資決策分析》，華中理工大學(xué)出版社， 1991 [14]國家計劃委員會、建設(shè)部，《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，中國計劃出版社， 1993 [15]宋國防、賈湖，《工程經(jīng)濟學(xué)》，天津大學(xué)出版社， 2021 [16]武獻華、宋維佳等，《工程經(jīng)濟學(xué)》，東北財經(jīng)大學(xué)出版社， 2021 [17]， ， ，《項目評價準則》，中國對外翻譯出版公司， 1984 [18]，《項目估價實用指南》，中國對外翻譯出版公司， 1982 [19]譚大璐，趙世強《工程經(jīng)濟學(xué)》，武漢理工大學(xué)出版社， 22 碩士論文 是碩士研究生所撰寫的學(xué)術(shù)論文，具有一定的理論深度和更高的學(xué)術(shù)水平，更加強調(diào)作者思想觀點的獨創(chuàng)性，以及研究成果應(yīng)具備更強的實用價值和更高的科學(xué)價值。碩士論文是碩士研究生所 撰寫的學(xué)術(shù)論文。優(yōu)秀的碩士論文能夠反映出作者對所學(xué)習(xí)專業(yè)的理論知識掌握的程度和水平，能夠幫助作者構(gòu)建起良好的完整的知識體系，還能夠反映作者獨立的科研能力和學(xué)術(shù)理論的應(yīng)用水平，對研究的課題的思考和獨立見解。較之學(xué)士論文，碩士論文應(yīng)當(dāng)具有一定的理論深度和更高的學(xué)術(shù)水平，更加強調(diào)作者思想觀點的獨創(chuàng)性，以及研究成果應(yīng)具備更強的實用價值和更高的科學(xué)價值。因而撰寫碩士論文將對作者提出更高的要求 —— 數(shù)據(jù)資料翔實充分、論證分析詳盡縝密、推理演算思路清晰、論文結(jié)構(gòu)規(guī)范清晰、專業(yè)詞匯運用準確。 電路與系統(tǒng) 學(xué)科研究電路與 系統(tǒng)的理論、分析、測試、設(shè)計和物理實現(xiàn)。它是信息與通信工程和電子科學(xué)與技術(shù)這兩個學(xué)科之間的橋梁，又是信號與信息處理、通信、控制、計算機乃至電力、電子等諸方面研究和開發(fā)的理論與技術(shù)基礎(chǔ)。因為電路與系統(tǒng)學(xué)科的有力支持，才使得利用現(xiàn)代電子科學(xué)技術(shù)和最新元器件實現(xiàn)復(fù)雜、高性能的各種信息和通信網(wǎng)絡(luò)與系統(tǒng)成為現(xiàn)實。信息與通訊產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及微電子器件集成規(guī)模的迅速增大，使得電子電路與系統(tǒng)走向數(shù)字化、集成化、多維化。電路與系統(tǒng)學(xué)科理論逐步由經(jīng)典向現(xiàn)代過渡， 23 同時和信息與通訊工程、計算機科學(xué)與技術(shù)、生物電子學(xué)等學(xué)科交疊，相 互 滲透，形成一系列的邊緣、交叉學(xué)科，如新的微處理器設(shè)計、各種軟、硬件數(shù)字信號處理系統(tǒng)設(shè)計、人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)及其硬件實現(xiàn)等。 廣告提案 廣告提案 廣告提案的準備工作 創(chuàng)意、表現(xiàn)提案 廣告實施計劃提案 策略提案 廣告策劃大師 廣告策劃的含義、特點及作用 廣告策劃的內(nèi)容和程序 廣告策劃的基本原則 廣告調(diào)查與分析 廣告市場調(diào)查的內(nèi)容 廣告市場調(diào)查的步驟 廣告市場調(diào)查問卷的構(gòu)成設(shè)計 市場細分與產(chǎn)品定位 市場細分 產(chǎn)品定位 廣告戰(zhàn)略策劃 廣告預(yù)算策劃 廣告創(chuàng)意 廣告文案創(chuàng)意 第一節(jié) 平面廣告創(chuàng)意 廣播廣告創(chuàng)意 電視 廣告創(chuàng)意 網(wǎng)絡(luò)廣告創(chuàng)意 廣告媒體與渠道策劃 廣告推進程序策劃 廣告實施策略 廣告效果評估 廣告策劃文案寫作 廣告策劃書的編制技巧 可行性研究報告 行業(yè)分析報告 可行性研究 可行性報告 項目可行性報告 行業(yè)調(diào)查報告 可行性報告格式 調(diào)查報告 報告格式 辭職報告 述職報告 實習(xí)報告 社會實踐報告 報告范文 申請報告 24 材料加工碩士論文，主要介紹液態(tài)金屬的成型工藝、金屬焊接成型和材料表面處理工程。具體包括：液態(tài)金屬的工藝性能、砂型鑄造、鑄造工藝設(shè)計、鑄造工藝 CAD/CAE、電弧的特性、焊絲的熔滴過渡 、焊縫成形、埋弧焊、氬弧焊、二氧化碳氣體保護焊、等離子弧焊、熱噴涂、氣相沉積、激光表面工程技術(shù)等。是碩士研究生所撰寫的學(xué)術(shù)論文，具有一定的理論深度和更高的學(xué)術(shù)水平，更加強調(diào)作者思想觀點的獨創(chuàng)性，以及研究成果應(yīng)具備更強的實用價值和更高的科學(xué)價值。 試卷分析 中學(xué)試卷 高中試卷 高考試卷 英語四級試卷 成人高考試卷 考卷 公務(wù)員考試 小學(xué)試卷 中考試卷 高考試卷 高考試卷 數(shù)學(xué)試卷 英語試卷 語文試卷 醫(yī)學(xué)論文，論文下載中心 免費論文，畢業(yè)論文，各專業(yè)論文 論文聯(lián)盟 論文網(wǎng) ,論文 ,論文下載 ,論文發(fā)表 ,論 文網(wǎng)站 ,畢業(yè)論文 ,論文 ,畢業(yè)論文 ,論文下載 ,論文范文 找論文網(wǎng) 論文 ,畢業(yè)論文 ,論文下載 ,論文范文 找論文網(wǎng)