【導(dǎo)讀】基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做。該項目可行性研究報告共分八部分。分別為項目總說明，項目概況，市場調(diào)。益率大于基準收益率，財務(wù)上可行。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風(fēng)險能力較強，該項目可行。

　　

【正文】 合計 開發(fā)期間稅費 開發(fā)期間稅費是指與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。預(yù)估 萬元 。 表 66 開發(fā)期間稅費估算 表 序號 類別 計算依據(jù) 交納稅額（萬元） 1 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 — — 2 配套設(shè)施建設(shè)費 建安工程費 6％ 3 供水管網(wǎng)補償費 按 ， 600 元 /t 4 供電貼費、用電權(quán)費 按 3kVA/戶， 480 元 /kVA 5 電話初裝費 按 200 元 /戶 合計 不可預(yù)見費 不可預(yù)見費又稱為預(yù)備費，是指考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險因素而導(dǎo)致的建設(shè)費用增加的這部分內(nèi)容。按照風(fēng)險因素的性質(zhì)劃分，預(yù)備費又包括 基本預(yù)備 費和 漲價 預(yù)備費兩大種類型。不可預(yù)見費分別按 以上各 項費用合計 3％的比例核定 ?？傆? 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 24 其他費用 表 67 其他費用估算表 序號 項目 計算依據(jù) 價格（萬元） 1 臨時用地費和臨時建設(shè)費 — — 2 標底編制費 建安工程費 % 3 標底審查費 建安工程費 % 4 招標管理費 建安工程費 % 5 合同公證費 — — 6 工程監(jiān)理費 建安工程費 % 7 建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費 建安工程費 % 8 施工許可證費 — — 9 工程保險費 建安工程費 % 合計 項目開發(fā)總成本 表 68：項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 總投資 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費 6 開發(fā)期間接費用 7 管理費用 8 財務(wù)費用 9 銷售費用 10 開發(fā)期間稅費 11 不可預(yù)見費 12 其他費用 13 合計 項目開發(fā)總成本為 萬元。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 25 經(jīng)營資金估算 經(jīng)營資金是指用于開發(fā)企業(yè)日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金。該項目不考慮經(jīng)營資金。 項目總投資 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊項目總建筑面積為 萬平方米，總投資預(yù)估為 萬元，為項目開發(fā)成本與經(jīng)營成本之和，詳見附表 1。 銷售收入估算 銷售收入估算 住宅銷售收入估算 用市場法確定住宅銷售單價。為預(yù)估該項目住宅的銷售價格，在該項目附近調(diào)查選取了 3 宗類似樓盤作為可比實例，分別為：萬科生態(tài)城，和達和城 ,綠城理想之城。這 3 宗樓盤的住宅價格市場法系數(shù)修正表見附表 2。 此 3 個可比實例的比準價格（單價）分別為 9000 元 /m 9300 元 /m 10000元 /m2。這 3 個可比實例的權(quán)重分別為 、 、 ，將這 3 個比準價格的加權(quán)平均數(shù)作為市場法的測算結(jié)果，計算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。 由于現(xiàn)在政策影響和競品眾多，市場壓力大，且青島市目前房地產(chǎn)業(yè)處于低迷階段，為保證本項目能夠及時回收資金，故該項目住宅的銷售單價預(yù)估為 8000元 /㎡ ，現(xiàn)售單價為 8100 元。 本項目總建筑面積為 平方米。根據(jù)銷售進度安排 ,2020 年 10 月實行預(yù)售 ,銷售單價為 8000 元 /㎡ ， 2020 年 4 月開始為現(xiàn)售 ,銷售單價為 8100 元 /㎡ 。住宅銷售收入為 萬元，詳見表 69。 表 69 住宅銷售收入估算表 序號 銷售比例 銷售面積 （㎡） 銷售單價 （元 /㎡） 銷售收入（萬元） 1 10% 8000 2 15% 8000 3 15% 8000 4 15% 8000 5 15% 8000 6 20% 8000 7 10% 8100 合計 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 26 銷售收入確定 住宅銷售收入為 萬元，銷售收入分期估算見 表 10。 表 10 銷售收入分期估算 表 單位：萬元 2020 2020 2020 合計 1012 13 46 79 1012 13 46 銷售稅金及附加估算 銷售稅金及附加預(yù) 估為 萬元，土地增值稅預(yù)估為 萬元。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表 3。 關(guān)于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。 扣除項目： 取得土地使用權(quán)所支付的金額 = 萬元 房地產(chǎn)開發(fā)成本 =+++++= 萬元 房地產(chǎn)開發(fā)費用 =+（ + ） *5%= 萬元 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 有關(guān)的稅金 = 萬元 財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計 20%的扣除） =（ + ）*20%= 萬元 增值額 = 銷 售 收 入 扣 除 項 目 = （ + +++） = 萬元 因為增值額未超過扣除項目金額的 50%，所以土地增值稅 =*30%，為 萬元 。 投資使用計劃與資金籌措方式 投資使用計劃 該項目各季度的投資使用計劃見附表 4。 資金籌 措方式 該項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。具體安排如下： (i).自有資金投資為 萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的 20%。 (ii).預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資，銷售收入再投入為 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 27 萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的 15%。 (iii). 其余資金向銀行貸款，貸款額為 15000 萬元，約占總投資（不含財務(wù)費用）的 65%，銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息。 資金籌措表見附表 5。 貸款本金的償還及利息支付 該項目向銀行貸款 15000 萬元， 2020 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 2020 年 12 月還清。銀行貸款季度利率為 %,按等額償還本金和利息 ,借款還本付息表見附表 6。 項目財務(wù)評價 項目財務(wù)報表 損益表 該項目的所得稅按利潤總額的 25%計提。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的 10%、 5%計提。 損益表見附表 7。 全部投資現(xiàn)金流量表 全部投資現(xiàn)金流量表見附表 8,年基準收益率取 12%，季度基準收益率為%。 自有資金現(xiàn)金流量表 自有資金現(xiàn)金流量表見附表 9， 年 基準收益率取 12%。 項目財務(wù)評價 盈利能力分析 a. 投 資 利潤 率 ：該 項 目的 投 資利 潤 率 = 利潤總額 / 總投資 *100 ％ = *100% =%。 ：該項目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。 ：財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者最低滿意收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率i，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和。該項目基 準收益率取 12%。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出稅后財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值 FNPV= 萬元。 ：財務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 由全部投資現(xiàn)金流量表得出季度稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 8%，；季度稅前財務(wù)內(nèi)部收益率 FIRR＝ 10%, 均大于季度基準收益率 %。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 28 ：該項目的靜態(tài)評價指標：投資利潤率為 %，資本金凈利潤率為 %，與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標比較，可 以接受，故該項目從靜態(tài)盈利能力分析來看是可行的；該項目的動態(tài)評價指標：全部投資稅后財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元 0，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為36%12%,稅前財務(wù)內(nèi)部收益率為 46%12%,故該項目動態(tài)盈利能力評價是可行的。 清償能力分析 由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款 15000 萬元， 2020 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 2020 年 12 月還清。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。資金來源為銷售收入，具有很強的借款償還能力 ，故該項目從清償能力分析來看是可行的。 項目財務(wù)評價結(jié)論 綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經(jīng)濟上是可行的。 李滄區(qū)九水路以北、漢川路以西地塊 開發(fā) 項目可行性研究 29 7 項目風(fēng)險分析 敏感性分析 影響該項目經(jīng)濟效益的不確定性因素中最有可能發(fā)生波動的是建安工程費和銷售價格。因而，該項目針對建安工程費和銷售價格分別上下波動 5%、 10%進行敏感性分析，評價指標為財務(wù)凈現(xiàn)值變化值和財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度。計算結(jié)果詳見表 71 和表 72。 表 71 建安工程費變動對財務(wù)指標的影響 表 72 銷售價格變動 對財務(wù)指標的影響 10% 5% 0% 5% 10% 銷售價格（元 /平方米） 7200 7600 8000 8400 8800 財務(wù)凈現(xiàn)值（ 萬元） 財務(wù)凈現(xiàn)值變化值 0 財務(wù)凈現(xiàn)值變化幅度 % % 0 % % 由敏感性分析圖可以看出，售價和建安工程費都是本項目的敏感因素，相比之下，售價因素更為敏感，且本項目敏感因素變化過程中財務(wù)凈現(xiàn)值一直保持大于零，故該項目具有較好的抗風(fēng)險能力。 盈虧平衡分析 該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為 8000 元 /m2，總投資為 萬元。假設(shè)該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當銷售量為 平方米，銷售率達 %，或 銷售價格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費（元 /平方米） 2519