【導(dǎo)讀】產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的意義。要在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中立于不。就顯的尤為重要。避免決策的盲目性。首先，闡述了萬樹森林項(xiàng)目的基本概況和可行性研究的目的及編。其次，立足實(shí)際，進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)分析確定項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。建設(shè)條件，擬定項(xiàng)目開發(fā)方案，安排實(shí)施進(jìn)度，制定營(yíng)銷策略。發(fā)方案，用兩章的篇幅重點(diǎn)估算項(xiàng)目的總投資與銷售收入、稅金，計(jì)算相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，通過本文的分析，最后得出萬樹森林項(xiàng)目可行性結(jié)論是利。潤(rùn)高，風(fēng)險(xiǎn)較小，具有一定的投資價(jià)值。

　　

【正文】 銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè) 月至開盤后三個(gè)月，周期半年。 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 27 放。 華西 報(bào)紙：開盤前一月投放 3－ 4次，以及每次新貨上市投放 1次。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到 郫縣 的每一個(gè)角落。 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－ 6次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3次。 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行 1－ 2場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。 銷售進(jìn)度安排 根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，高層建筑在工程形象進(jìn)度達(dá)到 1/3 時(shí)，方可辦理商 品房預(yù)售許可證。本項(xiàng)目一期工程預(yù)售許可證在 2021 年 三 季度辦好， 四 季度正式開盤銷售。詳細(xì)情況見附表 6“銷售收入預(yù)測(cè)表”。 表 71 銷售進(jìn)度安排 時(shí)間 2021 2021 2021 項(xiàng)目 一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度 一 季 度 住宅 30% 20% 20% 15% 10% 5% 商鋪 40% 30% 30% 車庫(kù) 20% 20% 20% 20% 10% 10% 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 28 8 投資估算及 資金 籌 措 項(xiàng)目總投資估算 依據(jù)行業(yè)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，開發(fā)項(xiàng)目總投資通常包括建設(shè)投資（開發(fā)成本）與項(xiàng)目在建期貸款利息（財(cái)務(wù)費(fèi)用），從項(xiàng)目投資概算表可以看出，本項(xiàng)目投資總額為 15996萬元，其中工程建設(shè)前期費(fèi)用為 6018萬元，工程建設(shè)費(fèi)、設(shè)備費(fèi) 6043萬元，管理費(fèi)用 241 萬元，銷售推廣費(fèi)用 547 萬元，工程建設(shè)期貸款利息 528 萬元（貸款額 3000萬元，貸款期限 2年，利率 ％； ％的利率包含招待費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、銀行實(shí)際利率等），不可預(yù)見費(fèi)為 364 萬元，營(yíng)業(yè)稅費(fèi)為 2255 萬元。開發(fā)項(xiàng)目總投資中的固定資產(chǎn)投資為 13741萬元。 詳細(xì)情況見附表 2“建設(shè)工程分項(xiàng)投資估算表”和附表 3“建設(shè)項(xiàng)目總投資估算表”。 投資計(jì)劃與資金籌措 資金投放與籌措在財(cái)務(wù)靜態(tài)分析中對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響較少，因涉及到財(cái)務(wù)費(fèi)用即利息指標(biāo)的計(jì)算，故對(duì)其僅進(jìn)行簡(jiǎn)單的資金投放與籌措的模擬。按行業(yè)基本運(yùn)作模式，發(fā)展商自有資金比例為固定資產(chǎn)投資總額的 35— 50%，承包商墊資為固定資產(chǎn)投資總額的 15— 25%，銀行貸款為固定資產(chǎn)投資總額的 50— 65%，本項(xiàng)目按照工程進(jìn)度與各種開發(fā)費(fèi)用使用情況，根據(jù)預(yù)售款回收情況，建議貸款 3000 萬元，自有資金為 5000萬元，工程 墊資為 2500萬元，按照此融資比例，開發(fā)資金略有盈余，以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 投資計(jì)劃 本項(xiàng)目總投資為 15996 萬元，其中固定資產(chǎn)投資為 13741 萬元；按工程進(jìn)度算2021年第 4各季度所需資金分別為 6048萬元、 670萬元、 1348萬元、 1473萬元； 2021 年第 4 各季度所需資金為 2301 萬元、 1750 萬元、 976 萬元、1159； 2021年第 1季度所需資金為 271萬元。附表 4“投資項(xiàng)目用款計(jì)劃表”。 資金來源 本項(xiàng)目的投資資金來源主要來自四個(gè)方面：自有資金的投入和銀行授信貸款及承建商墊 資，以及銷售房款的回籠。 （ 1）建設(shè)期銀行貸款總額為建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資的 22%，即 3000 萬元，于西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 29 2021 年第 1 季度一次貸入，貸款期限為 2 年，建設(shè)期末一次還本付息，利息為 528萬元。 （ 2）根據(jù)開發(fā)商的社會(huì)關(guān)系及其信譽(yù)，承建商墊資視同開發(fā)商自有資金，本項(xiàng)目承建商墊資為建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資的 18％，自開工之日起分 三 次墊資。 （ 3）自有資金為 5000萬元，自立項(xiàng)開始分 三 次投入。 （ 4）根據(jù)開發(fā)商的綜合狀況、籌資能力及本項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè)分析，能夠保證自籌資金按時(shí)到位。詳細(xì)情況詳見附表 5“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 30 9 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 盈利能力分析 基準(zhǔn)收益率的確定 實(shí)際利率是指剔除 通貨膨脹率 后儲(chǔ)戶或投資者得到 利息 回報(bào)的真實(shí)利率。 名義利率是央行或其它提供資金借貸的機(jī)構(gòu)所公布的未調(diào)整 通貨膨脹 因素的 利率，即 利息 （報(bào)酬）的 貨幣 額與 本金 的貨幣額的比率。 它 包括補(bǔ)償 通貨膨脹 （包括通貨緊縮 ）風(fēng)險(xiǎn)的利率。 公式為： 1+年實(shí)際利率 =（ 1+年名義利率 /m） m =(1+季度名義利率） 4 基準(zhǔn)收益率一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮資金成本、投資風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹以及資金限制等影響因素。 公式為： ic=(1+i1)(1+i2)(1+i3) 1 （ i1 為資金成本和機(jī)會(huì)成本的最大值， i2 為投資風(fēng)險(xiǎn)， i3 為通貨膨脹率。） 根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，取 i1 為當(dāng)期銀行 1～ 3 年期貸款利率 %， i2 取 1%， i3 取%，計(jì)算得 ic=%，取 11%。 由于本項(xiàng)目以季度為最小計(jì)算期單位，故需算出季度的基準(zhǔn)收益率 經(jīng)計(jì)算得， ic(季度 )= %1114 ? 1=% 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計(jì)算 一、銷售收入 總建筑面積為 48360 平方米，平均銷售價(jià)格為 6855 元 /平方米，總銷售收入為33153萬元。主要為住宅和商鋪和車位的銷售，其中住宅銷售面積為 42120平方米，銷售收入為 29063萬元；商鋪銷售面積為 1140平方米，銷售收入為 1710萬元；車位銷售數(shù)量為 340個(gè)，銷售收入為 2380萬元。 住宅部分 住宅從 2021 年第 4 個(gè)季度開始銷售，銷售面積為 42120 平方米，銷售均價(jià)為6900 元 /平方米，分 6 個(gè)季度共 18 個(gè)月售完，總銷售收入為 29063 萬元，其中 2021年第 4季度銷售收入為 8719萬元 ； 2021年第 第 第 第 4季度銷售收入分別為 5813萬元、 5813萬元、 4359萬元、 2906萬元 ； 2021年第 1季度銷售收入分別為1453萬元。 商鋪部分 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 31 商鋪銷售從 2021年第 4個(gè)季度開始銷售，銷售面積為 1140平方米，銷售均價(jià)為15000 元 /平方米，總銷售收入為 1710 萬元，其中 2021 年第 4 季度銷售收入為 684萬元 ； 2021年第 第 2季度銷售收入分別為 513萬元、 513萬元。 車位 銷售數(shù)量為 340 個(gè)，銷售均價(jià)為 7 萬元 /個(gè)車位，分 6 個(gè)季度跨年度售完，銷售收入為 2380萬元，其中 2021年度銷售收入為 476萬元， 2021年度銷售收入為 1666萬元 ， 2021年度銷售收入為 238萬元。 二、銷售稅金 土地增值稅：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（平均每戶面積不超過 120平方米），增值額未超過扣除項(xiàng)目的 20%， 免征土地增值稅。本項(xiàng)目符合上述優(yōu)惠條件，免交土地增值稅； 銷售稅金按類別分通常包括轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加（統(tǒng)稱營(yíng)業(yè)稅及其附加），交易印花稅，教育專項(xiàng)基金、等，在此僅將前三項(xiàng)計(jì)入銷售稅金作為計(jì)算依據(jù)，為銷售收入的 %，則銷售稅金為 2255萬元。 三、 利潤(rùn)測(cè)算 企業(yè)所得稅 按累計(jì)利潤(rùn)的 25%征收，則企業(yè)所得稅為 6306萬元。 利潤(rùn) 銷售利潤(rùn) =銷售收入 總成本費(fèi)用－銷售稅費(fèi) =3315313741－ 2255=17157（萬元） 稅后利潤(rùn) =銷售利潤(rùn) 所得稅 =171576306=10851（萬元） 投資總利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn) /總 成本費(fèi)用 100%=10851/13741 100%=79% 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 (FIRR) 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的累計(jì)折現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。項(xiàng)目在財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下，在項(xiàng)目的整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，以每年的凈收益恰好將投資全部回收過來，即內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目對(duì)初始投資的償還能力或項(xiàng)目對(duì)貸款利率的最大承受能力。當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，則認(rèn)為項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上可行；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率小于基準(zhǔn)收益率則認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上不可行。 計(jì)算方法 為：： ? ? 01)()(0???? ???ttntF IR RCOCIF IR RNP V 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 32 式中： CI— 現(xiàn)金流入量 CO— 現(xiàn)金流出量 （ CICO） t— 第 t期的凈現(xiàn)金流量 n— 項(xiàng)目計(jì)算期 所得稅 前 內(nèi)部收益率 FIRR=33% 所得稅后內(nèi)部收益率 FIRR=24% 結(jié)果顯示 ， 萬樹森林項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率均 遠(yuǎn)大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%，能滿足開發(fā)商的需求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指建設(shè)項(xiàng)目在投資活動(dòng)計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，按預(yù)先確定的折現(xiàn)率，折算到建設(shè)項(xiàng)目的基準(zhǔn)年的數(shù)值 ，當(dāng)凈現(xiàn)值等于零，表示項(xiàng)目剛好達(dá)到所預(yù)定的收益率；當(dāng)凈現(xiàn)值大于零時(shí)，表示項(xiàng)目除達(dá)到基準(zhǔn)收益率外，還能獲得超額收益（即凈現(xiàn)值）；當(dāng)凈現(xiàn)值小于零時(shí)則表示項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)定的收益率 。因此，當(dāng)凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)，項(xiàng)目可行，否則項(xiàng)目不可行。 計(jì)算方法為： ? ? ? ? tctn iCOCIF NP V ???? ? 10 （ ic（季度） =%） 所得稅前 的 FNPV： 萬元1 4 4 5 1%)(1420%)(2514%)(3860%)(5052%)(4501%)(8406%)(1348%)(670%604898764325??????????????????????F N P V 所得稅后的 FNPV： 萬元9000%)(1065%)(2021%)(2894%)(3789%)(3376%)(6304%)(1348%)(670%604888764325??????????????????????F N P V 結(jié)果 表明，萬樹森林項(xiàng)目稅前、稅后的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均遠(yuǎn)大于零，因此財(cái)務(wù)效益良好，投資可行。 財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù) 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 33 財(cái)務(wù)現(xiàn)值指數(shù)是未來現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出現(xiàn)值之比，它是一個(gè)相對(duì)指標(biāo)，反映投資的效率。如果現(xiàn)值指數(shù)大于 1，表明項(xiàng)目其收益大于成本，即投資報(bào)酬率超過預(yù)定的貼現(xiàn)率；如果現(xiàn)值指數(shù)小于 1時(shí)，說明其投資報(bào)酬率沒有達(dá)到預(yù)定的貼現(xiàn)率 。根據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的現(xiàn)值指數(shù)為 ，表明在經(jīng)濟(jì)上是可行的。 投資回收期 投資回收期是指通過項(xiàng)目的凈收益來回收總投資所需要的時(shí)間，它數(shù)值越小，表明收回越快。 計(jì)算方法為： P t =累 計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值的月份數(shù) 1+上一月份累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /出現(xiàn)正值月份的凈現(xiàn)金流量 所得稅前的投資回收期： Pt={（ 51） +8066/8406} 3=12個(gè)月 所得稅后的投資回收期： Pt={（ 51） +1762/3376} 3=14個(gè)月 以上各項(xiàng)符合房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的一般指標(biāo)，因而該項(xiàng)目能夠滿足行業(yè)投資盈利性和風(fēng)險(xiǎn)性要求。詳細(xì)情況見附表 8“現(xiàn)金流量表（全部投資）” 償債能力分析 如前所述，萬樹森林需申請(qǐng)銀行貸款 3000 萬元， 貸款償還資金來源 主要是可利用預(yù)售收入 。 而從上述分析和附表可知， 項(xiàng)目預(yù)售收入除少量用于投資外，其余款項(xiàng)均可用于還本付息，數(shù)量綽綽有余，不存在任何問題和困難。 西南科技大學(xué)城市學(xué)院本科生畢業(yè)論文 34 10 風(fēng)險(xiǎn)分析 盈虧平衡分析 通過盈虧平衡點(diǎn)（ BEP）分析成本與收益的平衡關(guān)系。 利用本量利分析法，根據(jù)成本、銷售收入與利潤(rùn)三者的關(guān)系，考慮利潤(rùn)為零時(shí)的銷售收入與單位均價(jià)，此時(shí)假設(shè)項(xiàng)目銷售率為 100%。計(jì)算過程如下： 一、基于市場(chǎng)的幾點(diǎn)假定 當(dāng)住宅銷售面積為 100％時(shí)，商業(yè)和車庫(kù)銷售率為 0％；則銷售額為 29063萬元，而建設(shè)項(xiàng)目總投資為 15996萬元，利稅總額為 2255萬元。（極端情況） 當(dāng) 商業(yè)銷售面積為 40％時(shí)，住宅銷售面積和銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)分別為多少？（非?？赡艿那闆r） 我們不考慮物業(yè)型態(tài)的價(jià)差，用總收入除以總面積得出項(xiàng)目總的均價(jià)為6855元 /m2，以此均價(jià)來計(jì)算銷售面積和銷售價(jià)格的盈虧平衡點(diǎn)。（為了便于評(píng)價(jià)，我們以此假定作為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)之一盈虧平衡分析評(píng)定的依據(jù)） 二、銷售