【導讀】整個經(jīng)濟環(huán)境的提升而備受青睞。隨著需求的增加，依照市場規(guī)律，供給也會隨之跟上，可是現(xiàn)時我國房地產(chǎn)行業(yè)中就存在著很多急功近利的投資者，只看到房地產(chǎn)行業(yè)的。風險加劇，很多中途因為這因為那的原因而導致項目無法繼續(xù)開發(fā)下去。資者本身的利益，也不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在經(jīng)過很多實際案例的經(jīng)驗教訓。本文以廣漢市東升國府房地產(chǎn)開發(fā)項目為載體，參考多種資料書籍，運用科學的方法，研究做進行分析闡述，以求為以后的房地產(chǎn)項目開發(fā)決策提供一個可參考借鑒的樣本。

　　

【正文】 目達到盈虧平衡。此項目風險較小，適合開發(fā)。 敏感性分析是通過分析、預測各種不確定性因素發(fā)生變化時對建設項目經(jīng)濟指標的影響，從中找出對經(jīng)濟指標影響較大的因素（敏感因素） [18]。 此處采用的經(jīng)濟指標為投資利潤率，不確定因素為商品房價格、項目總成本 和項目總投資三 種。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 20 表 10：敏感性分析表 項目 面積（㎡） 單價（元） 銷售收入 （萬元） 總成本（萬元） 所得稅（萬元） 總 投資（萬元） 稅后 利潤（萬元 ) 投資利潤率（ %） 敏感度系數(shù) 編號 1 2 3 4 5 6 7 8 9 基本方案 98607 3246 33658 20201 3080 24325 6253 價格因素變動 +15% 98607 3733 38459 20201 4664 24325 9470 + +5% 98607 3408 35258 20201 3608 24325 7325 + 5% 98607 3084 32507 20201 2552 24325 5181 + 15% 98607 2759 28857 20201 1495 24325 3036 + 成本因素變動 +15% 98607 3246 33658 23036 2088 27330 4240 +5% 98607 3246 33658 21033 2749 25327 5582 5% 98607 3246 33658 19029 3410 23323 6924 15% 98607 3246 33658 17026 4071 21320 8266 投資變動因素 +15% 98607 3246 33658 17026 1879 27974 3815 +5% 98607 3246 33658 17026 2685 25541 5451 5% 98607 3246 33658 17026 3491 23109 7088 15% 98607 3246 33658 17026 4297 20676 8742 信息來源 ：自行計算得出 由表 14 可以看出：成本因素為最敏感因素，只要成本增長（或降低） 1%，投資利潤率便可以降低（或增長） 38%。 所以在開發(fā)本項目時要慎重對待項目成本管理， 必須建立一套完善、可行的成本控制體系 [20]， 以使項目取得最優(yōu)收益。 風險一詞包含了兩方面的內(nèi)涵：以使指風險意味著出現(xiàn)了損失，或者是未實現(xiàn)預期的目標；二是指這種損失出現(xiàn)與否 是一種不確定性隨機現(xiàn)象，可以用概率表示出現(xiàn)的可能程度，但不能對 出現(xiàn)與否做出確定性判斷 [21]。對于風險的這種特征，以及對整個項目順利開發(fā)的考慮，就需要認真考慮風險規(guī)避，以使項目如期開發(fā)。 本節(jié) 將對本項目有著重大影響的主要風險進行分析。 政策風險 2020 年底，隨著新國八條的出臺，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸嚴厲，這為整個房地產(chǎn)行業(yè)帶來了很大的不安因素。在國家對房地產(chǎn)過快漲價的嚴格限制下，房價的上漲以及房地產(chǎn)開發(fā)前景不明，這就需要開發(fā)商對國家政策動態(tài)及時關(guān)注，提前做好應對措施。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 21 工程進度風險 房地產(chǎn)開 發(fā)周期相對較長，隨著時間的 推移，未來不確定因素就越難以預料，所以施工過程中就需要嚴格控制施工 進度， 在工程施工中要做到以質(zhì)量促進度，以進度創(chuàng)效益 [22]，并且確保項目進度嚴格按照設計要求， 不要因為工程進度的拖延而影響整個項目的收益。 通貨膨脹風險 隨著房地產(chǎn)開發(fā)時間的推移，未來物價可能發(fā)生較大變動，如果通貨膨脹率過高，則會對項目收入影響過大，甚至影響項目的開發(fā)，所以開發(fā)商在項目招投標時可以 選擇 采用總價承包，這樣可以將風險轉(zhuǎn)移到承包企業(yè)上。 第 8 章 結(jié)論 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)各個環(huán)節(jié)中最重 要的就是前期開發(fā)環(huán)節(jié) [23]。通過本文對東升國府項目的前期策劃及可行性研究的綜合分析可以看出，廣漢市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)良好，市民收入明顯提高，房地產(chǎn)市場也處于健康狀態(tài)。雖然近年來隨著房價的直線飆升，國家屢屢出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是 因為房地產(chǎn)的需求量巨大，加上居民日益提升的收入水平，房地產(chǎn)市場的投資潛力還是十分巨大。 本項目總共投入資金 萬元，總共收入 萬元，稅后利潤 萬元，投資收益率達到 %。 在項目銷售率達到 65%時，項目便達到盈虧平衡，說明項目風險較小 ，并且項目符 合政策規(guī)劃要求， 可持續(xù)發(fā)展策略 ?？偠灾?，本項目 風險較低，回報豐厚并且有良好的社會效益，項目可行。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 22 參考文獻： [1]廣漢 —— 西部一顆璀璨的明珠 .廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) [2]廣漢一季度 GDP 增速位居德陽第一 .城市論壇 [3]廣漢市地方財政一般預算收入突破 2 億元大關(guān) .新華網(wǎng)德陽分頻道 [4] 2020 年一季度廣漢市固定資產(chǎn)投資運行情況簡析 .今日廣漢 [5]王輝 ， 陳暉 。 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理研究 .住宅產(chǎn)業(yè) , 2020 年 08 期 ,164164 [6] 余源鵬。房地產(chǎn)市場調(diào)研與優(yōu)秀案例 .北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2020 [7] 廣漢市 2020 年一季度房地產(chǎn)統(tǒng)計簡要分析 .新華網(wǎng)德陽分頻道 [8] 莊長遠，陳勇江，黨耀國 .統(tǒng)計學 .北京：科學出版社， 2020 [9] 余源鵬 .社區(qū)商業(yè)街項目開發(fā)全過程策劃 .北京：中國建筑工業(yè)出版社， 2020 [10]項目定位 .百度百科 [11]樂云 .工程項目管理。上冊。武漢：武漢理工大學出版社， 2020 年 9 月第 1 版 [12]彭偉 清 .房地產(chǎn)建設項目質(zhì)量成本管理與控制研究 .中小企業(yè)管理與科技 (下旬刊 ), 2020 年 09 期 ， 6566 [13]王國恩 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向諸位學術(shù)界的前輩們表示我誠摯的敬意。本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 1 原文已完。下文為附加文檔，如不需要，下載后可以編輯刪除，謝謝！ 施工組織設計 本施工組織設計是本著“一流的質(zhì)量、一流的工期、科學管理”來進行編制的。編制 時，我公司技術(shù)發(fā)展部、質(zhì)檢科以及項目部經(jīng)過精心研究、合理組織、充分利用先進工藝，特制定本施工組織設計。 一、 工程概況： 西夏建材城生活區(qū) 2 30住宅樓位于銀川市新市區(qū) ，橡膠廠對面。 本工程由寧夏燕寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，銀川市規(guī)劃建筑設計院設計。 本工程耐火等級二級，屋面防水等級三級，地震防烈度為 8度，設計使用年限 50 年。 本工程建筑面積 :27樓 。30樓 m2。室內(nèi)地坪177。 以絕對標高 m 為準，總長 27樓 ； 30樓 m。總寬 27樓 ； 30樓 m。設計室外地坪至檐口高度 00m，呈長方形布置，東西向，三個單元。 本工程設計屋面為坡屋面防水采用防水涂料。外墻水泥砂漿抹面，外刷淺灰色墻漆。內(nèi)墻面除衛(wèi)生間 200 300 瓷磚，高到頂外，其余均水泥砂槳罩面，刮二遍膩子；樓梯間內(nèi)墻采用 50本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 2 厚膠粉聚苯顆粒保溫。地面除衛(wèi)生間 200 200 防滑地磚，樓梯間 50 厚細石砼 1： 1 水泥砂漿壓光外，其余均采用 50 厚豆石砼毛地面。樓梯間單元門采用樓宇對講門，臥室門、衛(wèi)生間門采用木門，進戶門采用保溫防盜門。本工程窗均采用塑鋼單框雙玻 窗，開啟窗均加紗扇。本工程設計為節(jié)能型住宅，外墻均貼保溫板。 本工程設計為磚混結(jié)構(gòu)，共六層?；A(chǔ)采用 C30 鋼筋砼條形基礎(chǔ)，上砌 MU30 毛石基礎(chǔ)，砂漿采用 M10 水泥砂漿。一、二、三、四層墻體采用 M10 混合砂漿砌筑 MU15 多孔磚；五層以上采用 混合砂漿砌筑 MU15 多孔磚。 本工程結(jié)構(gòu)中使用主要材料：鋼材： I 級鋼， II 級鋼；砼：基礎(chǔ)墊層 C10，基礎(chǔ)底板、地圈梁、基礎(chǔ)構(gòu)造柱均采用 C30，其余均 C20。 本工程設計給水管采用 PPR 塑料管，熱熔連 接；排水管采用UPVC 硬聚氯乙烯管，粘接；給水管道安裝除立管及安裝 IC 卡水表的管段明設計外，其余均暗設。 本工程設計采暖為鋼制高頻焊翅片管散熱器。 本工程設計照明電源采用 BV－ 銅芯線，插座電源等采用BV－ 4 銅芯線；除客廳為吸頂燈外，其余均采用座燈。 二、 施工部署及進度計劃 工期安排 本工程合同計劃開工日期： 2020 年 8 月 21 日，竣工日期：2020 年 7 月 10 日，合同工期 315 天。計劃 2020 年 9 月 15 日前本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 3 完成基礎(chǔ)工程， 2020 年 12 月 30 日完成主體結(jié)構(gòu)工程， 2020 年 6月 20 日完成裝修工種，安裝工程穿插 進行，于 2020 年 7 月 1 日前完成。具體進度計劃詳見附圖－ 1（施工進度計劃）。 施工順序 ⑴ 基礎(chǔ)工程 工程定位線（驗線）→挖坑→釬探（驗坑）→砂礫墊層的施工→基礎(chǔ)砼墊層→刷環(huán)保瀝青 →基礎(chǔ)放線（預檢）→砼條形基礎(chǔ)→刷環(huán)保瀝青 →毛石基礎(chǔ)的砌筑→構(gòu)造柱砼→地圈梁→地溝→回填工。 ⑵ 結(jié)構(gòu)工程 結(jié)構(gòu)定位放線（預檢）→構(gòu)造柱鋼筋綁扎、定位（隱檢）→磚墻砌筑（＋ 50cm 線找平、預檢）→柱梁、頂板支模（預檢）→梁板鋼筋綁扎（隱檢、開盤申請）→砼澆筑→下一層結(jié) 構(gòu)定位放線→重復上述施工工序直至頂。 ⑶ 內(nèi)裝修工程 門窗框安裝→室內(nèi)墻面抹灰→樓地面→門窗安裝、油漆→五金安裝、內(nèi)部清理→通水通電、竣工。 ⑷ 外裝修工程 外裝修工程遵循先上后下原則，屋面工程（包括煙道、透氣孔、壓頂、找平層）結(jié)束后，進行大面積裝飾，塑鋼門窗在裝修中逐步插入。 三、 施工準備 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 4 現(xiàn)場道路 本工程北靠北京西路，南臨規(guī)劃道路，交通較為方便。 場內(nèi)道路采用級配砂石鋪墊，壓路機壓。 機械準備 ⑴ 設 2 臺攪拌機， 2 臺水泵。 ⑵ 現(xiàn)場設鋼筋切斷機 1 臺，調(diào)直機 1 臺，電焊機 2 臺， 1 臺對焊機。 ⑶ 現(xiàn)場設木工鋸，木工刨各 1 臺。 ⑷ 回填期間設打夯機 2 臺。 ⑸ 現(xiàn)場設塔吊 2 臺。 施工用電 施工用電已由建設單位引入現(xiàn)場；根據(jù)工程特點，設總配電箱 1 個，塔吊、攪抖站、攪拌機、切斷機、調(diào)直機、對焊機、木工棚、樓層用電、生活區(qū)各配置配電箱 1 個；電源均采用三相五線制