【正文】 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 12 圖片來源：依據(jù) 開發(fā)計劃 自行繪制 第 6 章 財務分析 財務分析是前期策劃與可行性研究中最重要的部分之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應激烈的市場競爭并取得良好的經(jīng)濟效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務質(zhì)量的投入產(chǎn)出[12]，財務分析可以為此提供中重要確切的數(shù)據(jù)參數(shù)，也為項目開發(fā)指明方向。 本項目計劃分兩期開發(fā)，一期計劃開發(fā)住宅面積 ㎡，地下停車場 9000 ㎡，地塊東北角 中山 大道與深圳路交匯處公共開放 廣場 2400 ㎡，社區(qū)內(nèi)配套綠地，花園共計 ㎡，以及相應的 配套設施 。整個建設過程中應當用科學的方法管理整個項目，本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 11 在項目管理中，主動控制和被動控制為常用的兩種類型，其中主動控制就是預先分析目標偏離的可能性，并擬定和采取各項預防性措施，以使計劃目標得以實現(xiàn)。 結(jié)合消費者房地產(chǎn)需求的調(diào)研，本項目適應市場需求，將戶型擬定為二室二廳、三室二廳、四室二廳三種戶型，其面積分別為 98 ㎡、 137 ㎡、 165 ㎡，所占總面積百分比分別為 %、 %、 %，戶數(shù)所占百分比分別為 %、 %、 %。 本項目 采用簡單明快的建筑風格，簡潔 大方， 但不會讓人覺得乏味 。同時在整個國家大好經(jīng)濟勢態(tài)的環(huán)境下，廣漢經(jīng)濟也處于一種高度發(fā)展的勢態(tài)。同時項目還針對一部分對固定資產(chǎn)有投資欲望的人，這部分人都有一般都有閑錢在手中，本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，上升空間大，這對投資者有著致命的吸引力。他們有較好的工作，有足夠的資金，并且對于住房有著較高的要求。作為項目前期開發(fā)，必須要對項目的定位明確，為 項目的開發(fā)目標指明方向。 2 本項目附近的雒城一號是一個高品質(zhì)的大型社區(qū)，對本項目威脅較大。 3 本項目綠色環(huán)保的生態(tài)理念符合可持續(xù)發(fā)展觀念，符合現(xiàn)代人們的生活理念。 項目機會 1 近期內(nèi)廣漢市房地產(chǎn)市場形勢良好，市場前景樂觀。 項目劣勢 1 本項目 所在 地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有些偏。 7 本項目地處廣漢市經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進程的推進，本地塊具有很好的升值空間。 5 本項目綠地率高達 45%，采用綠色環(huán)保與環(huán)境和諧理念開發(fā)，適應市場發(fā)展趨勢。 3 本項目緊靠廣漢市交通主干道中山大道，并且緊鄰 108 國道與成綿高速，交通便利。 項目優(yōu)勢 1 本項目地塊占地 畝， 規(guī)模大，便于聚集人氣。 項目 SWOT 分析 對項目進行 SWOT 分析，可以清楚的看出項目的優(yōu)勢，劣勢以及機會和威脅。 由餅狀圖可知，大多數(shù)居民選擇了三室二廳的戶型，其比例高達 %。對于在一個固定面積的社區(qū)，高層在建筑密度上有優(yōu)勢，多層在容積率上有優(yōu)勢，此圖數(shù)據(jù)為項目在建筑密度和容積率上面協(xié)調(diào)取舍提供了一定依據(jù)。隨著廣漢市經(jīng)濟的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質(zhì)，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 7 期望的住房面積 圖 6： 戶型面積圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制 此項調(diào)查主要是為項目戶型面積設計提供一定的依據(jù)。 能夠接受的房屋總價 圖 5： 可接受房屋總價圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制 此項調(diào)查是在了解廣 漢居民的經(jīng)濟能力，也是從開發(fā)商的財務以及資金運作方面做市場調(diào)查，可以為項目 房屋總價定位 提供一定的依據(jù)。通過分類整理與數(shù)據(jù)統(tǒng)計，我們對廣漢市居民購買住房的需求有了一定的了解，并且將在一定程度上將此次問卷調(diào)查結(jié)論作為設計的參考依據(jù)。統(tǒng)計調(diào)查是根據(jù)統(tǒng)計的目的與要求，以科學的統(tǒng)計調(diào)查方法有組織、有計劃地收集有關總體的統(tǒng)計資料的過程 [8]。 本項目綠化率 =45%，容積率 =，參考以上樓盤信息，以及廣漢市歷年房地產(chǎn)價格走勢，初步確定東升國府大型社區(qū)的均價為 3200 元 /㎡。奧園 、景帝帝國這三個社區(qū)與本項目最為接近；從規(guī)模上來看， 逸品城 奧園 景帝帝國 御景星城（尾 盤） 上美年華 1 物業(yè)類別 大型社區(qū) 中型社區(qū) 中型社區(qū) 大型社區(qū) 大型社區(qū) 2 樓盤位置 廣漢市中山大道與珠海路交匯處 廣漢市中山大道西二段 廣漢市南昌路 68 號 廣漢柳州路南三段（皇家花園對面） 四川省廣漢市中山大道南段 3 均價 3300 元 / ㎡ 3600 元 / ㎡ 2990 元 / ㎡ 3400 元 / ㎡ 2800 元 / ㎡ 4 開盤時間 20201225 2020430 20200330 20200101 20201018 5 樓盤形態(tài) 高層、多層 高層、多層 小高層、高 層 多層、小高 層、高層 多層 6 占地面積 160000 ㎡ ㎡ 26664 ㎡ ㎡ 33500 ㎡ 7 建筑面積 460000 ㎡ 115000 ㎡ 120200 ㎡ 80000 ㎡ ㎡ 8 綠化率 35% 45% 36% % 30% 9 容積率 信息來源：德陽生活資訊網(wǎng)房產(chǎn)版 以上樓盤平均價格 =3218 元 /㎡ ,平均綠化率 =%,平均容積率 =。這反映出廣漢房地產(chǎn)市場 具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 一季度，廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，同比增長 2 倍；商品房施工面積 萬平方米，同比增長 %，商品房銷售面積 萬平方米，同比增長 %；實現(xiàn)商品房銷售額 億元，同比增長 %[7]。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 4 第 3 章 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研 房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點 [5]。一季度 施工項目共 123 個，其中新開工 13 個，計劃總投資 33766 萬元 [4]。 廣漢固定資產(chǎn)投資 一季度，廣漢市完成全社會固定資產(chǎn)投資 187755 萬元，同比增長 %。 廣漢財政收入 增長 速度很快，態(tài)勢良好，這反映出了廣漢經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定形勢。其中，稅收性收入完成 億元，增長 %，增速比上年提高 個百分點。 廣漢財政收入 據(jù)廣漢市統(tǒng)計局提供： 2020 年全市地方財政收入呈現(xiàn)快速增長的良好態(tài)勢。工業(yè)在廣漢市經(jīng)濟發(fā)展中繼續(xù)起支撐作用， 1 季度工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 %，拉動 GDP 增長 個百分點 [2]。全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增速 17%，在德陽 6 個縣（市、區(qū)）中排位第一。廣漢幅員面 積為 538 平方公里，轄 18本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 3 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總?cè)丝?60 萬，城市人口 20 萬 [1]。廣漢南臨省會成都市區(qū) 25 公里，北距德陽市區(qū) 19 公里。其中御景星城尾期 、上美年華 正在熱銷中，雒城一號大型住宅小區(qū)與本項目地塊僅有一街之隔并且一期正在熱銷中。宗地 附近有 四川省通園制藥有限公司、德力鐵道科技公司、廣漢市 廣友石油機械公司 等企業(yè)，臨近 廣漢市醫(yī)療保險局 、 宏華外國語學校 、 廣漢三星堆客運站 。s high risk, there is no basis to blind investment, the result that increased investment risk , because this way because many of the reasons which led to the development project can not continue to go on. This is not conducive to the interests of investors themselves, is not conducive to the stable development of the entire real estate industry. After many lessons learned from actual cases, the real estate development as an important part of project planning and prefeasibility study along with the hot real estate industry has attracted the attention of people. In this paper, the ROC government Guanghan Dongsheng real estate development projects as the carrier, reference books, a variety of materials, the use of scientific methods, from the project background, market research, economic analysis and risk management and other aspects of real estate development to do preplanning and feasibility studies Were analyzed and discussed, in order to develop real estate projects for the future can be a reference for decisionmaking to provide a sample. Key words： Market Research Early Planning Feasibility study 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 III 目 錄 第 1 章 XX 國府房地產(chǎn)開發(fā)項目簡介 ........................................................................................ 1 項目名稱 ............................................................................................................................ 1 項目地塊位置及周邊概況 ................................................................................................ 1 項目編制依據(jù) .................................................................................................................... 2 第 2 章 項目背景 ........................................................................................................................... 2 廣漢基本情況 .................................................................................................................... 2 經(jīng)濟環(huán)境 ............................................................................................................................ 3 廣漢 GDP ................................................................................................................. 3 廣漢財政收入 .......................................................................................................... 3 廣漢固定資產(chǎn)投資 .................................................................................................. 3 第 3 章 廣漢房地產(chǎn)市場調(diào)研 ....................................................................................................... 4 廣漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 ..............................................