【正文】 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 1 第 1 章 東升國 府房地產(chǎn) 開發(fā) 項目 簡介 廣漢市“東升國 府”房地產(chǎn)投資建設項目 項目地塊 位置及周邊概況 本項目地塊位于廣漢 市 經(jīng)開區(qū) ，地處 108 國道與成綿高速之間， 深圳路以南，中山大道以 西 。s demand for a traditional, its market as a whole will also be improve the economic environment has bee widely accepted. As demand increases, in accordance with laws of the market, supply will follow to keep up with the real estate market boom will continue to follow, but as a rational investor, you should put an end to blind investment, hasty action. However, the real estate industry in China now there are a lot of quick success to investors, only to see the real estate industry39。 關鍵詞： 市場調研 前期策劃 可行性研究 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 II XX government planning and real estate projects in prefeasibility study Major: Project Management Student: XX Instructor: XX Abstract With the continued development of our economy, our residents and cultural level of ine are rising, people39。在經(jīng)過很多實際案例的經(jīng)驗教訓后，作為房地產(chǎn)開發(fā)的重 要一環(huán)項目前期策劃與可行性研究也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的火熱而備受人們重 視。 可是現(xiàn)時我國房地產(chǎn)行業(yè)中就存在著很多急功近利的投資者，只看到房地產(chǎn)行業(yè)的高回報，沒有看到房地 產(chǎn)行業(yè)的高風險，沒有任何依據(jù)就盲目的投資，結果使得項目投資風險加劇，很多中途因為這因為那的原因而導致項目無法繼續(xù)開發(fā)下去。本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 I XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 專業(yè)：工程管理 學生： XX 指導教師 ： XX 摘 要 隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我們居民的經(jīng)濟收入和文化水平都在不斷提升，市民的消費水平以及購買能力也在穩(wěn)步增長，住房需求作為中國的一種傳統(tǒng)需求，其市場也將隨著整個經(jīng)濟環(huán)境的提升而備受青睞。隨著需求的增加，依照市場規(guī)律，供給也會隨之跟上，房地產(chǎn)市場的熱潮會繼續(xù)跟進， 但是 作為一個理性的投資者，就應該杜絕盲目投資，貿(mào)然跟進。這不僅不利于投資者本身的利益，也不利于整個房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。 本文以廣漢 市 東升國府房地 產(chǎn)開發(fā)項目為載體，參考多種資料書籍，運用科學的方法，從項目背景、市場調研、 經(jīng)濟分析以及風險管理等多方面對房地產(chǎn)開發(fā)前期策劃與可行性研究做 進行分析 闡述 ， 以求為 以后的 房地產(chǎn)項目開發(fā)決策提 供一個可參考借鑒的樣本。s consumption level and purchasing power is steadily increasing, housing demand as China39。s high returns, have not seen the real estate industry39。 其中中山大道為廣漢市的交通要 道 ，從地塊位置沿中山大道北行約 2 公里便到廣漢市中心城區(qū)。本地塊周邊有 雒城一號、御景星城、上美年華、 東嘉苑、威光家園、吐哈石油苑、天工家園、廣油苑 等住宅小區(qū)。 圖 1：地塊位置 1 信息來源：百度地圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 2 圖 2：地塊位置 2 圖片來源：百度地圖 國家 與之 相關 的 政策、法規(guī) 《 廣漢市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定 》 （ 2020 試行版 ） 廣漢 市國土資源局、 廣漢 市規(guī)劃管理局信息 市場調研數(shù)據(jù)、資料 及 整理結果 第 2 章 項目背景 廣漢位于“天府之國”四川之腹心，地處四川“成德綿”高新技術產(chǎn)業(yè)帶中心地段，是成都經(jīng)濟圈的重要部分，也是成都以北的重鎮(zhèn)，自古就有“蜀省之要衢，通京之孔道”的說法。 108 國道、成綿高速公路和寶成鐵路穿境而過，交通發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 廣漢 GDP 今年 1 季度，廣漢市經(jīng)濟在去年快速增長的基礎上繼續(xù)保持了良好的發(fā)展勢頭。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %，其中：工業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 廣漢經(jīng)濟正處于良好的發(fā)展狀態(tài)，說明本項目有一個較好的經(jīng)濟環(huán)境， GDP上升，說明廣漢居民收入提升，購買力也就相應的提升，那么本項目的消費者購買力也相應提高，這對于項目十分有利。一季度全市地方財政一般預算收入完成 億元，增長 %，增速比上年提高 個百分點。稅收收入占地方 財政收入的比重達到 %，比上年提高 個百分點，財政收入結構進一步優(yōu)化 [3]。穩(wěn)定的經(jīng)濟環(huán)境有利于減小項目的經(jīng)濟風險，這對于本項目來說是很好的投資環(huán)境。其中：基本建設完成投資 96985 萬元，同比減少 %；更新改造完成投資 61392 萬元，同比增長%；房地產(chǎn)投資完成 29378 萬元，同比增長 %。 廣漢固定投資增加明顯，房地產(chǎn)投資同比增長更是達到了 %，廣漢房地產(chǎn)投資處于一片熱火朝天的景象，這對于本項目來說，有利有弊，利在于形勢良好，弊在于競爭激烈。所以項目開發(fā)需要詳細的市場調研， 房地產(chǎn)市場調研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)地收集、整理、記錄和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究與預測 [6]，得出項目市場各方面的數(shù)據(jù)資料，為整個項目的策劃提供依據(jù)。 圖 1746187020202447276430761000150020202500300035002020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年 圖 3：廣漢歷年房價走勢圖 數(shù)據(jù)來源 ： 從圖中可以看出廣漢市近幾年來房價逐漸高漲， 由 2020 年的 1746 元 /㎡到 2020 年的 3076元 /㎡。 主要同類型樓盤 信息 及項目價格定位 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 5 表 1： 雒城一號 基本情況表 序號 指標 雒城一號 逸品城 從時間上來看，雒城一號、 逸品城 奧園 、景帝帝國這兩個社區(qū)與本項目最為類似；從項目所在位置上來看，雒城一號，上美年華這兩個社區(qū)與本項目最為接近，都處于中山大道南段。 由于 本項目開發(fā)的需要，我們在廣漢城區(qū)做了 一次 關于廣漢居民對住房需求的 統(tǒng)計調查。 本 次調查以問卷形式向 300 位消費者提問，最后共收回有效問卷 236 份。 是否考慮在廣漢買房 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 6 圖 4：購 房意向圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調查繪制 此項調查是為了了解廣漢消費者數(shù)量以及潛在消費者數(shù)量的多 少，今年來 廣漢市經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，城市建設也越來越繁榮，再加上廣漢 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，很多人都愿意選擇在廣漢購房，其比例高達 %，由此可見廣漢消費者市場前景樂觀。 由調查可見， 廣漢市居民能夠接受的房屋總價主要在 4060萬這個區(qū)間，其比例達到 %，其次是 20萬 40萬，比例為 %。 由上圖可知， 廣漢市居民對住房面積的需求有接近 70%集中在 120140 ㎡這個區(qū)間，其中 120140 ㎡這個區(qū)間更是達到了 %的高需求，其次便是 140 ㎡以上的大戶型，再次就為 100 平方米以下的小戶型。 計劃購買的住宅層數(shù) 圖 7： 樓層圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計 調查繪制 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 8 由圖可知，廣漢市居民對房屋層數(shù)的要求主要為高層和多層，其中高層的比例為%，多層的比例為 %。 偏向選擇的戶型 圖 8： 戶型意向調查圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調查繪制 此項調查是為了為項目開發(fā)戶型 結構 設計提供參考依據(jù)。其次便是四房二廳，比例為 %，然后為二房二廳 ，比例為 %。 SWOT分別是指：優(yōu)勢（ Strength）、劣勢（ Weakness）、機會（ Opportunity）和威脅（ Threat） [9]。 2 本項目土地成本較低，成本優(yōu)勢比較明顯。 4 本項目規(guī)劃中有一塊 2400 ㎡的公共開發(fā)廣場，這為 整個項目的開發(fā)提 高了價值。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 9 6 本項目緊鄰三星堆客運站， 人流量大，人氣高。 8 本項目隨著成都經(jīng)濟圈的擴大，其價值將有很高的上升空間。 2 本項目 所在地段目前開發(fā)不夠充分，周邊環(huán)境有待完善。 2 廣漢市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，經(jīng)濟前景良好，人口及 收入水平都不斷增長，有利于本項目開發(fā)。 項目威脅 1 新國八條等國家宏觀調控政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風險，這對投資類客戶 產(chǎn)生消極影響 ，并且這還使得很多房地產(chǎn)消費者處于觀望狀態(tài)，不利于本項目的銷售。 第四章 項目定位 市場定位是項目策劃的核心、本源，是項目全程策劃的出發(fā)點和回歸點，是在項目策劃初期就必須首先明確 [10]。 客戶 群體定位 本項目的主要目標客戶群體為在廣漢有固定工作，收入較高的公司領導階層的人物。本項目獨特的設計理念以及低密度高綠化的建筑指標，將會是吸引這類用戶的一大亮點。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 10 本項目位于廣漢經(jīng)開區(qū)，隨著城市化進程的推進， 以及市政規(guī)劃的要求， 這里必將成為廣漢的一個繁榮地段 。加上對本項目周邊環(huán)境的調查和附近樓盤的等眾多因素的分析， 將 本項目定義為： 借廣漢優(yōu)良的區(qū)位優(yōu)勢， 融和三星堆文化的氛圍，結合廣漢舒適的生活環(huán)境， 將本項目打造成為一個建筑品質優(yōu)良、社區(qū)環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)管理完善、品牌優(yōu)勢明顯的高檔住宅社區(qū)。 并且整個社區(qū)的布局簡潔，以幾何韻律美充滿整個小區(qū)，讓整個社區(qū)充滿一種高品位的 格調，加上小區(qū)的高綠化率、低密度的整體風格，會讓業(yè)主 住進小區(qū)感覺到一種愜意、舒適、安心的感覺、讓業(yè)主感覺到住進東升國府就是一種享受生活的狀態(tài)。 現(xiàn)將東升國府擬定戶型面積及套數(shù)配比歸納于下表： 表 2： 東升國府 擬定戶型面積及套型配比 戶型 二室二廳 三室二廳 四室二廳 戶型面積（平方米） 98 137 165 面積比例 % % % 戶型套數(shù)（套） 8 36 8 套數(shù)比例 % % % 數(shù)據(jù)來源： 據(jù) 建施平面圖計算所得 第 5 章 項目 開發(fā)與建設 項目開發(fā)建設為整個項目建設的實際實施過程，整個過程中應當對項目實體質量，工程進度，以及投資控制做好 現(xiàn)場監(jiān)督。被動控制是指當系統(tǒng)按計劃運行時，管理人員對計劃值的事實進行跟蹤，將系統(tǒng)輸出的信息進行加工和整理，再傳遞給控制部門，使控制人員從中發(fā)現(xiàn)問題，找出偏差，尋求并確定解決問題和糾正偏差的方案，然后再送回給計劃實施系統(tǒng)付諸實施，使得計劃目標一旦出現(xiàn)偏離就能得以糾正 [11]。 二期開發(fā)住宅面積 ㎡，地上停車 位 30 個，社區(qū)內配套綠地 ㎡，以及相應的配套設施 本項目的擬開發(fā)周期為 4 年， 2020 年 4 月至 2020 年 7 月為前期工作 時間，包括擬建項目的前期規(guī)劃、設計、勘察、測量、手續(xù)辦理、招投標等， 2020 年 7 月至 2020 年 10 月為 項目一期 建造時間 ， 2020 年 4 月 2020 年 10 月為項目一期預售時間， 2020 年 10 月 2020年 7 月為項目一期正式銷售時間； 2020 年 7 月 2020 年 7 月為項目二期 建造 時間 ， 2020 年10 月 2020 年 7 月為項目二期預售時間 ， 2020 年 7 月 2020 年 4 月 為 項目二期 銷售 時間，到 2020