【正文】 區(qū)由新立河分隔成東西兩區(qū)。但是老市區(qū)因道路狹窄、交通較為混亂而面臨改造。經(jīng)過近三年的大量設(shè)施配套及道路建設(shè)，西區(qū)擁有中海公園、新濱公園、新城音樂噴泉廣場(chǎng)、齊魯文化綠地等優(yōu)美環(huán)境條件，更有寬暢的道路系統(tǒng)、優(yōu)良的交通條件，西區(qū)將為濱州市未來的城市中心。濱城區(qū)作為濱州市中心城區(qū)，人口密度優(yōu)勢(shì)未明顯 突 出 ，一方面反映了濱城區(qū)城市凝聚力有限，另一方面也顯示出濱城區(qū)具有較大的發(fā)展空間。家庭代際關(guān) 10 系的變化，體現(xiàn)了 濱州 人們觀念在改變，生活水平在提高，住房條件在改善，生育水平在下降，從而引起家庭代數(shù)減少、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)化。因此 ，努力提升濱州市中心城區(qū)的城市吸引力及凝聚力將成為政府的重要工作之一。但是 2021 年濱州 平方米的城鎮(zhèn)居民人均居住面積，與山東省 平方米的平均水平相比，仍有較大的提升空間。 ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì) 持續(xù) 發(fā)展，綜合實(shí)力不斷增強(qiáng) 歷年國(guó)民生產(chǎn)總值情況（單位：萬元） 時(shí) 間 2021 年 2021 年 2021年 2021年 2021年 國(guó)民生產(chǎn)總值 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 13 2021 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，比 2021 年增加 億元。 近五年 ， 濱州國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度發(fā)展平穩(wěn)， GDP增速分別為 %、 %、 %和 %，年均增長(zhǎng) %，高于全省同期平均增速 個(gè)百分點(diǎn)。 0 2 0 6 年國(guó)民生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì) 2021 2021 2021 2021 2021 14 ? 工業(yè)建設(shè)快速發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程穩(wěn)步加快 0206年工業(yè)生產(chǎn)總值情況 時(shí) 間 2021 年 2021 年 2021年 2021年 2021 國(guó)民生產(chǎn)總值（萬元） 工業(yè)生產(chǎn)總值（萬元） 工業(yè)生產(chǎn)總值的比例（ %） 近五年濱州市工業(yè)生產(chǎn)高速增長(zhǎng)，全市大力實(shí)施“工業(yè)興市”戰(zhàn) 略成效顯著。 ? 稅收收入大幅提高 ， 地方財(cái)政收入快速增長(zhǎng) 濱州市 全市實(shí)現(xiàn)國(guó)稅收入由 2021 年的 億元提高到 2021 年的 億元，從全省第 12 位上升到第 8位，占全省的比重達(dá)到%，提高 了 個(gè)百分點(diǎn)。 15 全市實(shí)現(xiàn)地方 財(cái)政收入由 2021年的 億元提高到 2021 年的 ，從全省第 13位上升到第 11 位，占全省的比重達(dá)到%，提高了 個(gè)百分點(diǎn)，四年累計(jì)增長(zhǎng) %，年均增長(zhǎng) %。 ? 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)投資比例下降 2021 年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 600 億元，比 2021 年增加 億元， “十五”間 增幅分別為 %、 %、 %和 %，年均增長(zhǎng) %。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市發(fā)展進(jìn)程不斷推進(jìn)，在未來幾年內(nèi)，濱州市房地產(chǎn)將得到較大的發(fā)展。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其它行業(yè)的零售額也保持了穩(wěn)定的發(fā)展速度。 年份 固定資產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資 （億元） 房地產(chǎn)投資比例（ %） 2021 108 2021 198 2021 310 2021 495 2021 600 17 人均收支指標(biāo)變化分析 ? 人均收入逐年提高，消費(fèi)潛力增強(qiáng) 近幾年濱州城市居民收支狀況 社會(huì)消費(fèi)品零售總額（萬元）630350928685117872020857481797289050000010000001500000202100025000002021 2021 2021 2021 2021 18 年份 人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出 2021 7373 5247 2021 8093 5695 2021 9009 6268 2021 10286 7063 2021 11726 7989 近年來，濱州居民年可支配收入逐年提高， 05 年首次突破萬元大關(guān)，人民生活水平大幅提高，消費(fèi)潛力逐漸增強(qiáng)。直到 05 年后，一方面由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，人民對(duì)居住消費(fèi)也開始提升；另一方面，濱州城市西移的發(fā)展戰(zhàn)略取得了較大的成效，同時(shí)帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn) 市場(chǎng)潛在需求被激活，促進(jìn)了人們對(duì)居住性消費(fèi)的增加。 全市人均居住消費(fèi)支出（元）841400438 41467239201002003004005006007008009002021 2021 2021 2021 2021 2021 20 三、濱州城市規(guī)劃建設(shè)狀況 城市建設(shè)現(xiàn)狀 ? 概況： 濱城區(qū)建成區(qū)面積 平方公里，建成區(qū)人口 45 萬，城市道路達(dá) 200 公里，城市化水平達(dá)到 %。 但目前較低的居住密度及落后的公交系統(tǒng)，一定程度上限制了濱州新區(qū)的發(fā)展。從政府對(duì)交通道路、市政配套的升級(jí)改造開始，現(xiàn) 在舊城改造項(xiàng)目如雨后春筍般涌現(xiàn)：商業(yè)項(xiàng)目有渤海國(guó)際、國(guó)貿(mào)新天地、新興市場(chǎng)等；住宅項(xiàng)目有盛世春秋、橄欖御園、名仕嘉園等。 22 城市規(guī)劃發(fā)展方向 ? 濱州城市總體規(guī)劃圖 隨著市政府于 2021 年 5 月完成搬遷，濱州城市發(fā)展正式向西區(qū)拓展 —— 濱州新城區(qū)。 23 ? 城市性質(zhì)： 南融山東半島城市群、濟(jì)南城市圈，北接天津?yàn)I海新區(qū)，面向環(huán)渤海，服務(wù)京津濟(jì)，努力打造成黃河三角 洲中心城市、全國(guó)棉紡家紡之都、現(xiàn)代化生態(tài)園林旅游城市。 ? 遠(yuǎn)景規(guī)劃總體布局戰(zhàn)略： 南跨、北擴(kuò)、東連、西進(jìn)?！耙恍摹睘闉I州市主城區(qū)由商務(wù)中心、行政中心、文化中心、體育中心等構(gòu)成；“兩軸”為南北城市功能軸和東西城市景觀軸；“四區(qū)”為濱東旅游居住區(qū)、濱南居住區(qū)、濱西工業(yè)區(qū)、濱北工業(yè)區(qū)；“一個(gè)基面”是指以繞濱州主城區(qū)的“四環(huán)五?！鄙鷳B(tài)工程 為基礎(chǔ)，利用城區(qū)外圍良好的生態(tài)環(huán)境景觀和田園風(fēng)光，形成整個(gè)濱州城區(qū)的綠色基面，使濱州城區(qū)成為真正的生態(tài)城市。特別是隨著濱州城市規(guī)劃建設(shè)的推進(jìn)，城市影響力與輻射力得到較大的提升，這為處于起步階段的濱州房地產(chǎn)業(yè)帶來較好的發(fā)展機(jī)會(huì)。從當(dāng)前濱州市的發(fā)展?fàn)顩r來看，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)具有一定的難度。 ? 在濱州新區(qū)建設(shè)、老區(qū)改造同時(shí)開展的階段，老區(qū)以完善的配套、便利的生活環(huán)境吸引了大部分中、低端居住群；而新區(qū)則以優(yōu)美、高品質(zhì)的居住環(huán)境吸引了大部分中、高端居住群。 25 第二篇 濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 26 一、濱州房地產(chǎn)市場(chǎng) 總體情況 濱州房地產(chǎn)發(fā)展總述 翻開濱州城市發(fā)展的歷史，我們可以清晰地看到，濱州市真正意義上房地產(chǎn)業(yè)的起步和發(fā)展，是與濱州新城市的規(guī)劃和建設(shè)同步的，但濱州房地產(chǎn)的市場(chǎng)化程度仍然滯后。造成房?jī)r(jià)如此低的原因當(dāng)中，除受當(dāng)?shù)鼐用袷杖?、?jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素的影響之外，主要原因就是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度太低。因此，定價(jià)反映的不是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的發(fā)展水平。濱州市政府為籌集更多的資金投入到城市建設(shè)當(dāng)中，通過以土地交換形式吸引各地開發(fā)商到濱州投資修路、建設(shè)公共配套，解決當(dāng)?shù)氐幕A(chǔ)設(shè)施投資所需要的大量資金。根據(jù)我們對(duì)濱州目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，今后幾年里西部新區(qū)的土地放量很大，老城區(qū)的改造力度也比較大，大量規(guī)模較大的項(xiàng)目（見項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表），都集中在今后的幾年里上市。 27 【 項(xiàng)目供應(yīng)統(tǒng)計(jì)表 】 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 位置 物業(yè)類型 占地規(guī)模 預(yù)計(jì)入市時(shí)間 老 區(qū) 區(qū) 域 麒麟閣 黃河十二路，渤海十一路東 多層、小高層住宅區(qū) 萬㎡ 2021年 9月 二十里堡 黃河十路八，渤海九路西 多層、小高層住宅區(qū)，商 業(yè)街 20 萬㎡ 2021 年 12月 時(shí)間瑄嘉名都東區(qū) 黃河十路北，渤海七路東 多層、小高層商住區(qū) 10 萬㎡ 2021年 4月 益動(dòng)置業(yè)地塊 黃河五路北，渤海九路西 未定 5 萬㎡ 2021 年 10月 金座豪庭 黃河四路北，渤海六路西 未定 萬㎡ 2021下半年 萬鑫時(shí)代新城 黃河二路南，渤海八路西側(cè) 多層、小高層商住區(qū) 近 10 萬㎡ 2021下半年 黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊 黃河二路南，渤海五路西 多層、小高層住宅，商業(yè)街 萬㎡ 2021下半年 新 區(qū) 新 城市楓景 黃河二路北，渤海十七路西 多層、小高層商住區(qū) 2 萬㎡ 2021年 7月 水岸豪庭 長(zhǎng)江一路北，渤海十八路西 聯(lián)排別墅、多層住宅 萬㎡ 2021年年中 中海城 黃河十二路北，渤海十九路西 大型別墅住宅區(qū) 154 萬㎡ 2021 年 中海金都別墅 中海西北側(cè) 別墅住宅區(qū) 萬㎡ 2021下半年 中海學(xué)苑西南角地塊 黃河十 二路北，渤海十六路東 多層、小高層商住區(qū) 5 萬㎡ 2021年年中 28 區(qū) 區(qū) 域 新城廣場(chǎng)花園小區(qū)二期高層 黃河二路北，渤海十六路東 小高層住宅 約 5 萬㎡ 2021下半年 黃河五路城中村改造地塊 黃河五路南，渤海十二路東 多層，小高層商住區(qū) 約 50 萬㎡ 2021 年 現(xiàn)代城后期地塊 黃河二路南，渤海十八路東 未定 約 5 萬㎡ 2021 年 山柳杜開發(fā)地塊 黃河四路以南渤海十六路西 商住區(qū) 約 25 萬㎡ 2021 年 金和房產(chǎn)地塊 黃河五路南，渤海十八路西 商住區(qū) 約 35 萬㎡ 2021 年上半年 濱海明珠 黃河二 路南，渤海十六路西 商住區(qū) 10 萬㎡ 2021 年 合計(jì) 405萬㎡ 另外，濱州市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量?jī)?chǔ)備用地，由于目前濱州房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，一級(jí)市場(chǎng)欠缺規(guī)范， 未來本案周邊區(qū)域較多空地將隨時(shí)開發(fā)項(xiàng)目， 未來 競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將頻繁變化， 難以掌控。 相比如此巨大的供應(yīng)量，濱州需求量的增長(zhǎng)顯得相形見絀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位 共約 12021 戶家庭合計(jì) 4 萬人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等 10多個(gè)小區(qū)。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費(fèi)情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費(fèi)者考慮在濱州市中心區(qū)住房消費(fèi)的比例相對(duì)較少。濱州未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將顯得激烈與殘酷。從近幾年的發(fā)展趨勢(shì)來看，整個(gè)發(fā)展速度較快，特別是 04 年來，投資額大幅度增長(zhǎng)。 0106 年房地產(chǎn)投資狀況 （單位：萬元） （數(shù)據(jù)來源濱州統(tǒng)計(jì)局，下同） 年份 完成投資額 住宅 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 辦公樓 其它 2021 19701 14347 2769 219 2366 2021 44237 31603 4454 0 8180 2021 57101 45244 9000 739 2118 2021 118168 46559 33407 530 37672 2021 150206 102572 27883 1710 18041 2021 155000 近幾年房地產(chǎn)完成投資額（萬元）1970144237571011181681550001502060202104000060000800001000001202101400001600001800002021 2021 2021 2021 2021 2021 30 ? 商品房交易旺盛，市場(chǎng)需求 呈現(xiàn)較大潛力 近年濱州房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速， 03年后供給量上升較快，而市場(chǎng)需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。但未來幾年將有大量的房屋竣工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢(shì)。 濱州辦公樓市場(chǎng)如此低迷的主要原因有：一方面，濱州市內(nèi)非工業(yè)企業(yè)數(shù)量較少，整體市場(chǎng)對(duì)辦公樓的需求有限；另一方面，由于濱州市目前未禁止住宅商用，大部分需要租辦公場(chǎng)所的企業(yè)，都選擇了租金更低的住宅，導(dǎo)致濱州市辦公樓市場(chǎng)難以發(fā)展。 但從 05 年開始，濱州房?jī)r(jià)未來上漲趨勢(shì)明顯。自濱州禁止了私 人建房后，同時(shí)大力進(jìn)行新城區(qū)市政建設(shè)及舊城的改造建設(shè)，一定程度上促進(jìn)了濱州房地產(chǎn)的快速發(fā)展。 近幾年濱州商品房?jī)r(jià)格發(fā)展?fàn)顩r11429898981179149917000200400600800100012001400160018002021 2021 2021 2021 2021 2021（注：商品房?jī)r(jià)格由年商品房銷售額除以年商品房銷售面積所得。） 33 宏觀政策影響分析 近些年來，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，全國(guó)各地大興房地產(chǎn)投資，特別是部分大城市與沿海城市的房?jī)r(jià)突飛猛漲，居高不下的房?jī)r(jià)與嚴(yán)重失衡的投資結(jié)構(gòu)引起了政府的重視。至目前歷時(shí)近 3 年， 政府的宏觀調(diào)控政策一年比一年猛烈，執(zhí)行力度一年比一年加強(qiáng)，效果也逐漸顯現(xiàn)：部分大城市與沿海城市房?jī)r(jià)上漲速度開始回落，甚至個(gè)別城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌現(xiàn)象。 ? 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析 ① 雙“ 70%”指標(biāo)調(diào)整