【正文】 口和二環(huán)交匯的地方是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。但是目前它的主干道還是一個“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風景區(qū)的路面還是很小的胡同。根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴展為“十”字形，也就是說要把新街口和三海區(qū)域連接起來，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調整，調整后的方案要年底才能得知。本項目的規(guī)劃說明（按照上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案）地下二層：為車庫和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機房區(qū)地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道地上二到五層（標準層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池五層以上：為寫字樓和酒店分區(qū)說明：A9區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積21000平方米A8區(qū)域：限制高度45米、用途為酒店、建筑面積3萬平方米A81區(qū)域：限制高度15米、用途為娛樂、建筑面積4千平方米A71區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積60020平方米A72區(qū)域：限制高度24米、為辦公、建筑面積21960平方米A6區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積12300平方米A5區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬平方米以上占地面積：47316平方米，建筑面積171280平方米A12區(qū)域：為幼兒園，占地面積1847平方米，建筑面積2千平方米 按照原規(guī)劃方案，本項目的商業(yè)部分可能要達到10萬平方米以上，是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一個問題，而且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，更增加了項目的難度和風險。 按照原規(guī)劃方案，其中規(guī)劃了3萬平方米的賓館，如果再運作的前期能夠引入整體購買者或者整體長期租賃者，則是可行的。（3） （3）因為按照原規(guī)劃方案，其中的物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必須對其進行大的調整以降低風險。五、 五、以下就是對這四種物業(yè)形式北京市的市場分析據(jù)悉，北京有5家大型購物中心正在籌建中。（1） （1）列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構成北京城市商業(yè)開發(fā)的“四條金帶”。百盛、華普、華聯(lián)、萬通、官園等商場通過二環(huán)帶來了大量客流。“三優(yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在這個區(qū)域內。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。北京近85%的商品都是從外進京。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。另外，北京市規(guī)劃還有400多公里的地鐵沿線。許多商家將地鐵與商場進行了連接。（2） （2）北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河等10個邊緣集團。這些邊緣集團，正在進行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，到了2010年，十個邊緣集團的人口總量將達到200萬。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到14個衛(wèi)星城。14個衛(wèi)星城是未來休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。北京商貿學院教授王希來指出：對于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機，這種商機對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可觀的前景。 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)注意事項。比如說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開發(fā)規(guī)模都是很大的。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。人口數(shù)量不夠，開發(fā)商是不愿意去開發(fā)的，投資商也不愿問津。團結湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設施大部分都虧損，就是沒有考慮到人口的流向的問題。當時團結湖人口大量都流向三環(huán)路以內了。比如，商場定位給消費者層次中的富有層提供服務，就要有相應的交通條件如停車場等。關注三種類型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。基于這些原因，近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好，市場前景樂觀。 概念型底商叫好未必叫座。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人滿意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可謂“名利雙收”。究其原因是，有項目自身條件的限制，有投資商實力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗不足等等。部分概念型底商基本情況項目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價（元/平米）租 金（美元/月/平方）狀態(tài)現(xiàn)代城大望橋2000020000230002528已售完歐陸經(jīng)典亞運村以東200001300021000待定出售中老番街朝陽門外40002500054（使用面積）出售中 （2） （2）市場潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。“潛力型”底商前景雖然廣闊，但同時也存在風險，這就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。部分潛力型底商基本情況項目名稱位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(元/平米建面)租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)百朗園五棵松10000100001622已售完九臺2000亞運村400019800600萬/年出售中財富中心東三環(huán)30000待定待定建設中 成熟商圈住宅底商有利可圖。因此，擁有高回報率也在情理之中。以北京科技會展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補在設計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風險2002年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。（1） （1）① ①過去，不少人投資股票、住宅，但利潤回報空間逐漸縮小。一般來講，商鋪投資回收周期是68年，此后年出租收益率為16%左右。② ②隨著郊居化速度的加快，城市居民外遷已是大勢所趨。③ ③隨著我國加入WTO，市場化進程進一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化。商鋪3080平方米投資一般在50萬元左右，而且可以貸款，正好可圓這部分人“當老板”的夢。 商鋪投資中的風險。開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好”。商鋪出租率高于100%，勢必造成購物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質下降，長久下去，甚至會使整個商鋪區(qū)沒落。 商鋪投資風險性比住宅投資大。商鋪如果定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很難另有用途。 不確定因素多。只有消費市場贏，商家、投資者才能贏。這些變化也是投資者難以預測的。 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。影響住宅投資回報的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個屈指可數(shù)的因素。商鋪的開發(fā)要遵循市場規(guī)律，從經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人。因此，商鋪的開發(fā)，一定要注意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點相配套和諧，切莫盲目。（二）寫字樓部分 據(jù)業(yè)內有關人士介紹，導致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地的需求相對減少，從而對該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價位，此次租金下降依然屬于正常范圍內的調整。根據(jù)中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測，2002年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區(qū)的國航大廈、金泰大廈、名人廣場，海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經(jīng)給市場帶來了可觀的供應量。不過，中關村寫字樓市場倒顯得樂觀一些。至2005年該園區(qū)正式落成，總投資額將會達到50億元人民幣。中資機構是主力，外資需求增長緩慢。 CBD寫字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。因此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設高品質的寫字樓，寫字樓建設和國際接軌，整個的基礎設施、配套，商務服務都需要齊全。從而具有經(jīng)濟實力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。這樣的企業(yè)，因為它承受了昂貴的租金，對樓的品質的要求會比較高，因此在寫字樓的建設中就要不斷把好的東西加進來。中關村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。當企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。一些中檔寫字樓項目或者商住兩用的準寫字樓就成為他們所需要的。中關村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。相對于CBD與中關村寫字樓的火爆，金融街應該屬于勢頭比較弱的一方。由于金融街國營大公司多一點，在規(guī)模上就不會像國外的寫字樓規(guī)模一樣。不可能完全跟國外走的路線一樣。奧運村前景看好，啟動尚需時日。目前該地區(qū)僅有一個近50萬平方米的大型寫字樓項目進入審批階段，其拆遷和市政建設已經(jīng)基本完成。傳媒大道投資百億，值得關注。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項目在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風”將帶動此地的寫字樓市場。北京市甲級寫字樓2002年市場狀況 盡管“入世”效應不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應，但北京甲級寫字樓市場在2002年上半年還是延續(xù)了2001年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善。 供應。盡管2002年上半年新增供應與往年相比很少，但寫字樓市場壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點原因造成的。（2） （2）① ①第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)繼續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復蘇。2002年上半年主要租賃成交公司名稱物業(yè)名稱位置建筑面積M2中青旅艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路4700美國友邦保險京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路2500泰利特科技發(fā)展有限公司東方廣場東城區(qū)東長安街1918美卓紙業(yè)京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1891新聞集團東方廣場東城區(qū)東長安街1700殼牌國貿中心二期朝陽區(qū)建外大街1550(使用)韓國軟件振興院京匯大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1500中洲會計師事務所遠洋大廈西城區(qū)復興門860萊博智科技公司新東安廣場東城區(qū)王府井710普天系統(tǒng)集成中國人壽大廈朝陽區(qū)朝外大街600(使用)LoneStar嘉里中心朝陽區(qū)光華路510大眾汽車嘉里中心朝陽區(qū)光華路3000陽光四通漢威大廈朝陽區(qū)光華路3000太陽公司學知大廈海淀區(qū)五道口3000諾基亞盈科中心朝陽區(qū)工體北路3000(擴租)深圳華為泰康大廈西城區(qū)復興門2600施樂豐聯(lián)廣場朝陽區(qū)朝陽門外2000(擴租)聯(lián)想時代華納融科資訊中心海淀區(qū)中科院南路1890利盟華潤大廈東城區(qū)建國門北大街1800首創(chuàng)投資騰達大廈海淀區(qū)白石橋1500香港運盛投資集團艾維克大廈朝陽區(qū)東環(huán)南路1400CH2M環(huán)境保護信息科技盛世大廈朝陽區(qū)霄云路1000 投資市場國內公司仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內公司更傾向于購買北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應帶來的CBD熱有密切的關系。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因為這些行業(yè)的需求在前幾年已經(jīng)得到了釋放，另外，最近這兩個行業(yè)都不是很景氣也影響了他們的需求。 租賃市場。租金下降可歸咎于下列原因。（4） （4）與租賃市場相似，2002年上半年北京甲級寫字樓市場的售價也是一直呈下跌趨勢，但由于銷售市場對經(jīng)濟環(huán)境的敏感程度不如租金市場那么強烈，因此售價的變化幅度也比較小。由于對北京東部新入伙的可售寫字樓需求旺盛，而此類寫字樓供應卻有限，買家不得不轉向分業(yè)權出售的舊寫字樓，該地區(qū)二級市場因此開始活躍起來。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）從事上述4類經(jīng)營活動以外其他經(jīng)營活動的，須提交申請住所所在地居（家）委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。北京市商住公寓市場綜述什么是商住公寓？商住公寓是一種既能辦商務又可以居住的一種產(chǎn)品。目前，商住公寓已由以前的做商住兩用的普通住宅發(fā)展到有較強商務功能的SOHO，再發(fā)展到戶型可以多種分割的STUDIO。2002年以來，商住公寓更是蜂擁而至，如亞運村除了重新包裝后推向市場的加利大廈外，還有歐陸經(jīng)典STUDIO和財富時代。 商住公寓暢銷的原因（1）有效需求急增。這些小型公司對公司形象要求不高，且工作時間不好掌握，所以比較希望選擇可商可住的公寓，既可免去路上的辛勞，又節(jié)約了往返時間。由于商住公寓的土地出讓金低于寫字樓，且建安費和公攤面積都比寫字樓低很多，因此商住公寓的成本遠遠低于寫字樓，在同等利潤條件下，商住公寓的價格低于寫字樓的價格，從而降低了風險，商住公寓在價格上比寫字樓有較強的競爭力。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關村往東延至亞運村區(qū)域，CBD地區(qū)有部分需求，但相比而言