【正文】 多層、小高層商住區(qū)10萬(wàn)㎡2007年4月益動(dòng)置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西未定5萬(wàn)㎡2007年10月金座豪庭黃河四路北，渤海六路西未定㎡2007下半年萬(wàn)鑫時(shí)代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)多層、小高層商住區(qū)近10萬(wàn)㎡2007下半年黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西多層、小高層住宅，商業(yè)街㎡2007下半年新區(qū)新區(qū)區(qū)域城市楓景黃河二路北，渤海十七路西多層、小高層商住區(qū)2萬(wàn)㎡2007年7月水岸豪庭長(zhǎng)江一路北，渤海十八路西聯(lián)排別墅、多層住宅㎡2007年年中中海城黃河十二路北，渤海十九路西大型別墅住宅區(qū)154萬(wàn)㎡2008年中海金都別墅中海西北側(cè)別墅住宅區(qū)㎡2007下半年中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東多層、小高層商住區(qū)5萬(wàn)㎡2007年年中新城廣場(chǎng)花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東小高層住宅約5萬(wàn)㎡2007下半年黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東多層，小高層商住區(qū)約50萬(wàn)㎡2008年現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東未定約5萬(wàn)㎡2008年山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西商住區(qū)約25萬(wàn)㎡2008年金和房產(chǎn)地塊黃河五路南，渤海十八路西商住區(qū)約35萬(wàn)㎡2008年上半年濱海明珠黃河二路南，渤海十六路西商住區(qū)10萬(wàn)㎡2008年合計(jì)405萬(wàn)㎡另外，***市在老區(qū)北部區(qū)域、新區(qū)區(qū)域還有大量?jī)?chǔ)備用地，由于目前***房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度不高，一級(jí)市場(chǎng)欠缺規(guī)范，未來本案周邊區(qū)域較多空地將隨時(shí)開發(fā)項(xiàng)目，未來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將頻繁變化，難以掌控。相比如此巨大的供應(yīng)量，***需求量的增長(zhǎng)顯得相形見絀。據(jù)統(tǒng)計(jì)，市直機(jī)關(guān)及其相關(guān)單位共約12000戶家庭合計(jì)4萬(wàn)人左右已入住黃河小區(qū)、交通麗苑、中海家苑等10多個(gè)小區(qū)。根據(jù)目前六縣一區(qū)的住房消費(fèi)情況，由于中心城區(qū)離其他縣城距離較遠(yuǎn)，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊縣的消費(fèi)者考慮在***市中心區(qū)住房消費(fèi)的比例相對(duì)較少。***未來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將顯得激烈與殘酷。 房地產(chǎn)發(fā)展起步晚，速度快，過程呈跨躍式發(fā)展***市02年以前房地產(chǎn)尚處于空白階段，總投資額不足2億元，房地產(chǎn)發(fā)展起步晚。歷經(jīng)幾年發(fā)展過程，***房地產(chǎn)開始步入快速發(fā)展軌道，至06年投資額達(dá)15億元，呈現(xiàn)跨躍式發(fā)展。 商品房交易旺盛，市場(chǎng)需求呈現(xiàn)較大潛力近年***房地產(chǎn)發(fā)展較為迅速，03年后供給量上升較快，而市場(chǎng)需求也呈現(xiàn)出穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。但未來幾年將有大量的房屋竣工入市，未來已呈現(xiàn)供過于求的趨勢(shì)。 市場(chǎng)以住宅為主流，辦公樓市場(chǎng)低迷在近幾年***房地產(chǎn)開發(fā)中，住宅是市場(chǎng)的主流，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓所占比例均較小，特別是辦公樓市場(chǎng)所占比例更是微乎其微，%。216。但從05年開始，***房?jī)r(jià)未來上漲趨勢(shì)明顯。06年實(shí)際價(jià)格尚未有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，此處價(jià)格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實(shí)際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實(shí)際市場(chǎng)比較，認(rèn)為誤差不會(huì)太大，可作為參考。 房地產(chǎn)市場(chǎng)化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟在03年之前，由于***存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了***房地產(chǎn)的發(fā)展。06年***市在會(huì)展中心成功舉辦了首屆房展會(huì)，標(biāo)志著***的房地產(chǎn)已開始進(jìn)入全面、快速的發(fā)展軌道。自05年開始，政府為解決投資規(guī)模過大、房?jī)r(jià)上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂等問題，開始了對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。 主要調(diào)控政策內(nèi)容及分析①雙“70%”指標(biāo)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)（一）自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。l 國(guó)六條中“90平方米”政策將大大改變市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，特別是***市目前供給以120平方米以上的住房為主，在未來市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)將發(fā)生較大變化；90平方米以下的市場(chǎng)供給量迅速增長(zhǎng)，在滿足一部分中低消費(fèi)階層的需求同時(shí)，也給一部分對(duì)居住品質(zhì)要求較高的中高層消費(fèi)者帶來了不便。②加強(qiáng)土地管理與調(diào)控，嚴(yán)把土地“匣門”（一）加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為，嚴(yán)格執(zhí)行法律規(guī)定，對(duì)超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，征收土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。（三）地方各級(jí)人民政府主要負(fù)責(zé)人對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)耕地保有量和基本農(nóng)田保護(hù)面積、土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃執(zhí)行情況負(fù)總責(zé)。（四）從2007年起，城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收將從此前的分批次審批，調(diào)整為每年由省級(jí)政府匯總后一次申報(bào)、待國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)后由省級(jí)政府負(fù)責(zé)組織實(shí)施、城市政府具體實(shí)施。目前***房地產(chǎn)正處于起步發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，在新區(qū)建設(shè)的過程中，比較容易出現(xiàn)“圈地”、“炒作地皮”的行為，因此地方政府對(duì)該項(xiàng)政策的執(zhí)行力度決定了***房地產(chǎn)將能否健康發(fā)展。l 繼續(xù)停止別墅類土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)，從源頭上控制了住房的供給結(jié)構(gòu)，但也形成了現(xiàn)有別墅項(xiàng)目的稀缺性與珍貴性。l 近幾年***新區(qū)的開發(fā)建設(shè)速度較快，由于對(duì)土地供應(yīng)控制不嚴(yán)，新區(qū)土地供應(yīng)量劇增，在一兩年內(nèi)市場(chǎng)便將出現(xiàn)供過于求的現(xiàn)象，未來市場(chǎng)供給量不容樂觀。③利率的調(diào)控 此階段宏觀調(diào)控，央行已經(jīng)對(duì)利率進(jìn)行了兩次上調(diào)。特別是5月19日利率的又一次上調(diào)更印證了這種趨勢(shì)。而近幾年***的房地產(chǎn)投資比例一直處于2%4%之間，而且目前市場(chǎng)需求特別是住房需求仍以自住為主，投資比例較低，因此，整個(gè)市場(chǎng)受利率上調(diào)的影響較小。其中，***新城區(qū)域已成為***市樓盤開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）名仕嘉園5幢小高層住宅+沿街商鋪3萬(wàn)㎡住宅均價(jià)：2300商鋪未公開盛世春秋多層住宅小區(qū)+商鋪㎡住宅均價(jià)：2100商鋪均價(jià)：5000金座豪庭未確定（預(yù)計(jì)為小高層住宅+商鋪）約4萬(wàn)㎡未公開橄欖御園多層住宅3萬(wàn)㎡1700渤海國(guó)際廣場(chǎng)商鋪26萬(wàn)㎡外街一層：15000內(nèi)街一層：6000國(guó)貿(mào)新天地商鋪6萬(wàn)多㎡，未開盤區(qū)域特征：老區(qū)中心區(qū)域樓盤多以舊城改造為主，其中商業(yè)的開發(fā)量較大，為***商業(yè)開發(fā)的集中區(qū)域?？傮w上該區(qū)域住宅樓盤規(guī)模均比較小，品質(zhì)一般，但因區(qū)域配套完善，生活便利，仍然是大部分中端購(gòu)房客群的首選區(qū)域。產(chǎn)品狀況：住宅供給以110130平方米的三室兩廳為主，其次是85100平方米的兩室兩廳。目前銷售狀況較好的樓盤，一般都能達(dá)到1套/天以上的銷售速度。三室兩廳109/122/137盛世春秋360套兩室兩廳112120銷售率達(dá)90%，剩余較多是頂層復(fù)式及大面積戶型。國(guó)貿(mào)新天地?zé)o住宅（2）老區(qū)北部區(qū)域代表樓盤：吉泰陽(yáng)光花園（含華濱嘉園）、二十里堡、瑄嘉名都、祥泰麒麟閣等。目前該區(qū)域的樓盤規(guī)模都比較大，較多樓盤利用自身規(guī)模優(yōu)勢(shì)打造小區(qū)環(huán)境，以彌補(bǔ)區(qū)域環(huán)境差的劣勢(shì)。產(chǎn)品狀況：住宅供給以90130平方米的兩室兩廳、三室兩廳為主。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況吉泰陽(yáng)光花園1500套三室兩廳104/141/156銷售率達(dá)98%以上，其170以上的大戶型銷售緩慢。三期未推出，部分用于安置。一、二期較多大面積戶型銷售較為困難，因此其三期規(guī)劃戶型面積整體調(diào)小。樓盤名稱項(xiàng)目類型建筑面積開盤時(shí)間銷售價(jià)格（元/㎡）至尊門第高層住宅㎡2550中海豪庭小高層住宅+沿街商鋪㎡2300望?；▓@多層、小高層住宅+商業(yè)街30萬(wàn)㎡多層1850小高層未推出麗景新園多層住宅小區(qū)+沿街商鋪20萬(wàn)㎡一期2004年，住宅：2000商業(yè)一層：4000優(yōu)士閣獨(dú)棟小高層住宅㎡2250現(xiàn)代城多層住宅+商業(yè)廣場(chǎng)40萬(wàn)㎡，二期2005年底1600國(guó)際大廈住宅+辦公樓+商業(yè)7萬(wàn)㎡未公開區(qū)域特征：主要依托新區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境吸引購(gòu)房者。價(jià)格范圍：住宅16002550元/平方米主要客源：靠近行政中心的樓盤以***市區(qū)域的中高端客群為主（例如至尊門第、中海豪庭、麗景新園等），而偏離行政中心的樓盤則以濱城區(qū)本地的中低端客群為主，此類樓盤多面向?yàn)I城區(qū)收入一般的企、事業(yè)單位職工團(tuán)購(gòu)。銷售狀況：新區(qū)區(qū)域靠近行政中心的高檔樓盤，由于價(jià)位較高，面向客群較窄，總體消化速度一般。樓盤名稱總套數(shù)主力戶型主力面積（㎡）銷售狀況至尊門第580套三室兩廳115/129/131/152銷售率近80%，150平方米的3室2廳銷售較好。而兩室兩廳銷售速度緩慢。三室兩廳130現(xiàn)代城1200套兩室兩廳8494一期520套銷售達(dá)90%，二期約500套銷售60%，三期即將動(dòng)工。三室兩廳125151國(guó)際大廈未開盤銷售，前期預(yù)約登記中（4）開發(fā)區(qū)區(qū)域代表樓盤：明日星城、第五大道等。價(jià)格范圍：住宅14001500元/平方米主要客源：開發(fā)區(qū)魏棉、活塞等大企業(yè)的工薪階層。銷售狀況：開發(fā)區(qū)集中了大量***市企業(yè)工薪階層，且目前市場(chǎng)在售樓盤不多，目前在售幾個(gè)樓盤主要面向開發(fā)區(qū)幾個(gè)工業(yè)企業(yè)職工進(jìn)行團(tuán)購(gòu)，價(jià)位較低，因此消化速度均比較快。樓盤的檔次多依賴于項(xiàng)目的地段與景觀，而新區(qū)的地段比老區(qū)更具有塑造高檔樓盤的條件與優(yōu)勢(shì)。中、低檔住宅的小戶型消化速度較快，而大戶型則銷售緩慢，較多樓盤（像瑄嘉名都、望?；▓@等）已開始在后期調(diào)整產(chǎn)品。三、***房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè) ***作為三線城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，發(fā)展水平不高，以自住型為主的需求市場(chǎng)顯得較為穩(wěn)定，在宏觀調(diào)控頻繁的環(huán)境下，***房地產(chǎn)需求市場(chǎng)所受影響較小，而供給市場(chǎng)將會(huì)有一定的變化，未來12年市場(chǎng)將呈以下幾點(diǎn)發(fā)展趨勢(shì)：市場(chǎng)仍以住宅為主，商業(yè)投資比例提高，辦公市場(chǎng)發(fā)展緩慢未來較長(zhǎng)的一段時(shí)間，住宅仍將是***房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體。同時(shí)***新區(qū)的商業(yè)也將開始發(fā)展，以擱置已久的現(xiàn)代城購(gòu)物廣場(chǎng)及剛?cè)胧械臅r(shí)代生活廣場(chǎng)為代表，另外銀座（渤海十路）與沃爾瑪（新立河?xùn)|路）也將加入，***的商業(yè)發(fā)展將走向一個(gè)新的高峰。住房供給迅速增長(zhǎng)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈從右側(cè)0106年***商品房施工面積與竣工面積對(duì)照表可以看出，0104年施工面積與竣工面積一直處于較平衡的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。另外，由于宏觀調(diào)控執(zhí)行力度的加強(qiáng)，***新區(qū)將會(huì)有較多已經(jīng)審批的地塊開始動(dòng)工建設(shè)，并且入市，未來市場(chǎng)供給量將迅速上漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)顯得愈加激烈。這些樓盤地段均較偏遠(yuǎn)中心，價(jià)位中低，未來將集中放量，對(duì)***整體市場(chǎng)將產(chǎn)生較大的影響。項(xiàng)目名稱位置市場(chǎng)層次中海城中海北側(cè)高檔中海金都別墅中海西北側(cè)高檔海上世界花園中海南岸高檔金和房產(chǎn)地塊黃河五路南、渤海十八路西中高檔中海學(xué)苑西南角地塊黃河十二路北，渤海十六路東中高檔新城廣場(chǎng)花園小區(qū)二期高層黃河二路北，渤海十六路東中高檔益動(dòng)置業(yè)地塊黃河五路北，渤海九路西中高檔金座豪庭黃河四路北，渤海六路西中高檔城市楓景黃河二路北，渤海十七路西中檔黃一至黃二，渤五至渤六舊城改造地塊黃河二路南，渤海五路西中檔萬(wàn)鑫時(shí)代新城黃河二路南，渤海八路西側(cè)中檔時(shí)間瑄嘉名都東區(qū)黃河十路北，渤海七路東中檔麒麟閣黃河十二路，渤海十一路東中檔黃河五路城中村改造地塊黃河五路南，渤海十二路東中檔現(xiàn)代城后期地塊黃河二路南，渤海十八路東中檔山柳杜開發(fā)地塊黃河四路以南渤海十六路西中檔水岸豪庭長(zhǎng)江一路北，渤海十八路西低檔二十里堡黃河十路八，渤海九路西低檔高端樓盤將集中在中海區(qū)域，并以別墅為主由上表可以看出，***高端市場(chǎng)供給將集中在中海區(qū)域，以中海城、中海金都別墅為代表，產(chǎn)品以別墅為主。而根據(jù)***近期城市規(guī)劃目標(biāo)，今后三年平均每年將增加5萬(wàn)非農(nóng)業(yè)人口，需求面積至少100萬(wàn)平方米以上，可見***實(shí)現(xiàn)近期規(guī)劃目標(biāo)的難度較大，未來市場(chǎng)供過于求的形勢(shì)較為明顯，市場(chǎng)消化壓力較大。望?；▓@、瑄嘉名都等項(xiàng)目在其后期的開發(fā)中，也開始設(shè)計(jì)迎合市場(chǎng)需求小面積戶型，加之政策規(guī)定，未來小面積戶型供給比例將突增。中、小面積戶形將成為未來市場(chǎng)的主流，而大戶型面積則將顯得稀少。小高層住宅產(chǎn)品的開始被市場(chǎng)接受、具有各種社區(qū)配套和園林景觀的相對(duì)“大盤”出現(xiàn)、樓盤品質(zhì)逐漸提高，***房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格將繼續(xù)上漲。第三篇 客戶群消費(fèi)需求調(diào)查與深度訪談一、客戶群消費(fèi)需求調(diào)查分析為了更好地對(duì)項(xiàng)目有更為清晰和準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)，同時(shí)，也為了使項(xiàng)目的整體定位有科學(xué)依據(jù)，我們采用了抽樣問卷調(diào)查的方式對(duì)***的消費(fèi)者進(jìn)行入戶問卷及當(dāng)面訪問調(diào)查。入戶調(diào)查量化統(tǒng)計(jì)報(bào)告說明①項(xiàng)目名稱：***房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)需求入戶調(diào)查②抽樣方式：分區(qū)配額隨機(jī)抽樣③調(diào)查對(duì)象：年齡在2260歲之間的***地區(qū)消費(fèi)者；未來1到2年有購(gòu)房計(jì)劃；在家庭購(gòu)房中屬于決策者和主要參與者；被調(diào)查者不在地產(chǎn)開發(fā)/建筑公司、房產(chǎn)銷售/咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)、媒介機(jī)構(gòu)、廣告公司、市場(chǎng)調(diào)查機(jī)構(gòu)等公司工作；三個(gè)月內(nèi)沒有接受過市場(chǎng)調(diào)查員訪問；④執(zhí)行地點(diǎn)：***市濱城區(qū)⑤考核結(jié)果：216。 作廢問卷69份216。說明目前***市購(gòu)房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。Q3 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米）