【正文】 ＜ IRR2＜ 17% 應(yīng)用線性插值公式有： IRR2= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 由以上計算可知，本項目稅前內(nèi)部收益率 IRR1＞ ic=10%，稅后內(nèi)部收益率 IRR2＞ic=10%，說明本項目可行。 第 7 章 項目不確定性分析 在建項目和投資方案的經(jīng)濟評價中，所研究的問題都是發(fā)生在未來，所引用的數(shù)據(jù)是本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 19 根據(jù)假設(shè)和現(xiàn)有統(tǒng)計資料進行預(yù)測和估算的，加之時間的推移，條件的變化和一些未考慮因素的影響，從而使項目評價不可避免地帶有不確 定性，使投資項目的決策存在潛在的風(fēng)險。 此處采用的經(jīng)濟指標為投資利潤率，不確定因素為商品房價格、項目總成本 和項目總投資三 種。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 21 工程進度風(fēng)險 房地產(chǎn)開發(fā)周期相對較長，隨著時間的 推移，未來不確定因素就越難以預(yù)料，所以施工過程中就需要嚴格控制施工 進度， 在工程施工中要做到以質(zhì)量促進度，以進度創(chuàng)效益 [22]，并且確保項目進度嚴格按照設(shè)計要求， 不要因為工程進度的拖延而影響整個項目的收益。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 22 參考文獻： [1]廣漢 —— 西部一顆璀璨的明珠 .廣漢市人民政府公眾信息網(wǎng) [2]廣漢一季度 GDP 增速位居德陽第一 .城市論壇 [3]廣漢市地方財政一般預(yù)算收入突破 2 億元大關(guān) .新華網(wǎng)德陽分頻道 [4] 2020 年一季度廣漢市固定資產(chǎn)投資運行情況簡析 .今日廣漢 [5]王輝 ， 陳暉 。 同時我還要感謝我的父母，正是有了他們的支持，我才能有機會取得學(xué)業(yè)的完成，還要感謝那些幫助過我的同學(xué)，是他們讓我在這次設(shè)計完成的過 程中走的更順利。武漢：武漢理工大學(xué)出版社， 2020 年 9 月第 1 版 [12]彭偉清 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日益提升的收入水平，房地產(chǎn)市場的投資潛力還是十分巨大。對于風(fēng)險的這種特征，以及對整個項目順利開發(fā)的考慮，就需要認真考慮風(fēng)險規(guī)避，以使項目如期開發(fā)。對于一個工程項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，這種轉(zhuǎn)折點稱為盈虧平衡點（ BEP， BreakEvenPoint） [18]。+稅后： NPV=+（ ） /+178。+本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 18 = 萬元 由于 NPV2＜ 0，所以 21%＜ IRR1＜ 23% 應(yīng)用線性插值公式有： IRR1= i1+ (i2i1)NPV1/( NPV1 NPV2)=% 稅后： 取 i1=15% NPV1=+（ ） /+178。它是分析、預(yù)測項目效益的重要的動態(tài)報表 [16]。 所以本項目不需要交納土地增值稅。 3 第二年 需要支付二期投入建設(shè)費用 萬元，第一年 利息 280 萬元，上年項目結(jié)余 500萬元，本年一期銷售收入 萬元，本期結(jié)余 萬元 4 第三年 需要支付項目二期建設(shè)費用及其他相關(guān)費用 萬元，本年貸款利息 280 萬元，上年結(jié)余 萬元，本年銷售收入 萬元，本年結(jié)余 萬元。房地產(chǎn)企業(yè)能否獲得足夠的資金支持、是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個房地產(chǎn)企業(yè)能否健康發(fā)展、一個項目能否順利運作，也影響著房地產(chǎn)業(yè)能否持續(xù)健康地發(fā)展 [14]。 本項目總用地 ，總建筑面積 m2， 其中地上建筑面積 ㎡，地下建筑面積 9000 ㎡， 建筑基底面積 ㎡。 現(xiàn)將東升國府?dāng)M定戶型面積及套數(shù)配比歸納于下表： 表 2： 東升國府 擬定戶型面積及套型配比 戶型 二室二廳 三室二廳 四室二廳 戶型面積（平方米） 98 137 165 面積比例 % % % 戶型套數(shù)（套） 8 36 8 套數(shù)比例 % % % 數(shù)據(jù)來源： 據(jù) 建施平面圖計算所得 第 5 章 項目 開發(fā)與建設(shè) 項目開發(fā)建設(shè)為整個項目建設(shè)的實際實施過程，整個過程中應(yīng)當(dāng)對項目實體質(zhì)量，工程進度，以及投資控制做好 現(xiàn)場監(jiān)督。本項目獨特的設(shè)計理念以及低密度高綠化的建筑指標，將會是吸引這類用戶的一大亮點。 2 廣漢市經(jīng)濟增長穩(wěn)定，經(jīng)濟前景良好，人口及收入水平都不斷增長，有利于本項目開發(fā)。 4 本項目規(guī)劃中有一塊 2400 ㎡的公共開發(fā)廣場，這為 整個項目的開發(fā)提高了價值。 偏向選擇的戶型 圖 8： 戶型意向調(diào)查圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制 此項調(diào)查是為了為項目開發(fā)戶型 結(jié)構(gòu) 設(shè)計提供參考依據(jù)。 是否考慮在廣漢買房 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 6 圖 4：購 房意向圖 圖片來源：依據(jù)統(tǒng)計調(diào)查繪制 此項調(diào)查是為了了解廣漢消費者數(shù)量以及潛在消費者數(shù)量的多少，今年來 廣漢市經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，城市建設(shè)也越來越繁榮，再加上廣漢 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，很多人都愿意選擇在廣漢購房，其比例高達 %，由此可見廣漢消費者市場前景樂觀。 從時間上來看，雒城一號、 逸品城 廣漢固定投資增加明顯，房地產(chǎn)投資同比增長更是達到了 %，廣漢房地產(chǎn)投資處于一片熱火朝天的景象，這對于本項目來說，有利有弊，利在于形勢良好，弊在于競爭激烈。一季度全市地方財政一般預(yù)算收入完成 億元，增長 %，增速比上年提高 個百分點。 108 國道、成綿高速公路和寶成鐵路穿境而過，交通發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢明顯。s high returns, have not seen the real estate industry39。隨著需求的增加，依照市場規(guī)律，供給也會隨之跟上，房地產(chǎn)市場的熱潮會繼續(xù)跟進， 但是 作為一個理性的投資者，就應(yīng)該杜絕盲目投資，貿(mào)然跟進。 關(guān)鍵詞： 市場調(diào)研 前期策劃 可行性研究 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 II XX government planning and real estate projects in prefeasibility study Major: Project Management Student: XX Instructor: XX Abstract With the continued development of our economy, our residents and cultural level of ine are rising, people39。其中御景星城尾期 、上美年華 正在熱銷中，雒城一號大型住宅小區(qū)與本項目地塊 僅有一街之隔并且一期正在熱銷中。工業(yè)在廣漢市經(jīng)濟發(fā)展中繼續(xù)起支撐作用， 1 季度工業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率達到 %，拉動 GDP 增長 個百分點 [2]。 廣漢固定資產(chǎn)投資 一季度，廣漢市完成全社會固定資產(chǎn)投資 187755 萬元，同比增長 %。這反映出廣漢房地產(chǎn)市場具有的投資潛力，值得投資者考慮在廣漢投資。統(tǒng)計調(diào)查是根據(jù)統(tǒng)計的目的與要求，以科學(xué)的統(tǒng)計調(diào)查方法有組織、有計劃地收集有關(guān)總體的統(tǒng)計資料的過程 [8]。隨著廣 漢市經(jīng)濟的發(fā)展以及居民收入的提高，人們越來越開始注重生活品質(zhì)，都開始喜歡面積較大，寬敞舒適的大戶型房屋。 項目優(yōu)勢 1 本項目地塊占地 畝， 規(guī)模大，便于聚集人氣。 項目劣勢 1 本項目 所在 地段離中心城區(qū)有一段距離，地理位置有 些偏。作為項目前期開發(fā)，必須要對項目的定位明確，為項目的開發(fā)目標指明方向。 本項目 采用簡單 明快的建筑風(fēng)格，簡潔 大方， 但不會讓人覺得乏味 。 項目計劃開發(fā)進度橫道圖 見 下 圖 ： 圖 9： 項目進度橫道圖 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 12 圖片來源：依據(jù) 開發(fā)計劃 自行繪制 第 6 章 財務(wù)分析 財務(wù)分析是前期策劃與可行性研究中最重要的部分之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想適應(yīng)激烈的市場競爭并取得良好的經(jīng)濟效益，就必須合理地安排其產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的投入產(chǎn)出[12]，財務(wù)分析可以為此提供中重 要確切的數(shù)據(jù)參數(shù)，也為項目開發(fā)指明方向。 所以 相關(guān) 稅費也是項目評估 必須要考慮 的一個重要因素，現(xiàn) 將相關(guān)稅費計算如下： 表 7： 營業(yè)稅及附加表 序號 項目 計算期 合計 計算依據(jù) 一期 二期 1 銷售收入 2 營業(yè)稅金及附加 ()（ ）之和 營業(yè)稅 （ 1） 5% 城市維護建設(shè)稅 （ 1） % 教育稅附加 18 （ 1） % 印花稅 （ 1） % 數(shù)據(jù)來源：自行計算得出 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 15 項目 總投資 項目總投資為項目開發(fā)成本與項目開發(fā)費用及項目 流轉(zhuǎn)稅之和 ，總共為： ++= 萬 元 融資方案 及經(jīng)營計劃 東升國府大型社區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計發(fā)分兩期開發(fā)并銷售。具體 安排如下： 1 項目初期 項目開始時，需要支付地價、一期建設(shè)費用及其他相關(guān)費用共計 萬元，企業(yè)自有資金為 10000 萬元，此時項目結(jié)余約 550 萬元。 100%=%。項目所得稅= 33%=30976 萬元。+179。 （ 3） 凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值 NPV 是指將項目整個計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量（或凈效益費用流量），按某個給定的折現(xiàn)率，折算到計算期期初（第零期）的現(xiàn)值代數(shù)和 [18]。如果在項目經(jīng)濟評價中僅根據(jù)一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)所作的確定性評價取舍項目，可能會導(dǎo)致決策的失誤 [19]。 本科畢業(yè)論文 XX 房地產(chǎn)項目前期策劃及可行性研究 20 表 10：敏感性分析表 項目 面積（㎡） 單價（元） 銷售收入 （萬元） 總成本（萬元） 所得稅（萬元） 總 投資（萬元）