【正文】 士閣48套兩室兩廳90目前銷售不到20套，銷售率30%。區(qū)域特征：區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價(jià)位均比較低。l 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)目前*市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計(jì)上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。而未來*的辦公樓市場(chǎng)發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是*當(dāng)?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公場(chǎng)所要求不高，導(dǎo)致辦公市場(chǎng)較難得到發(fā)展。中端市場(chǎng)競爭激烈，高端市場(chǎng)供給量少據(jù)通過對(duì)未來供給項(xiàng)目最可能面向的市場(chǎng)層次進(jìn)行預(yù)測(cè)（見下表），可以看出，最近1年內(nèi)*市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個(gè)超大規(guī)模住宅區(qū)入市。市場(chǎng)需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢(shì)看，*市場(chǎng)需求增長穩(wěn)定，預(yù)計(jì)07年消化量可突破60萬平方米。而隨著*市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場(chǎng)中小面積戶型將受到廣大消費(fèi)者青睞，需求比例將逐漸提高。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場(chǎng)將有大量的低價(jià)位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目集中入市，對(duì)*房價(jià)的上漲將有一定的抑制作用。 調(diào)查問卷500份216。Q2 被調(diào)查者入住目前的住宅的時(shí)間被調(diào)查者入住目前的住宅的時(shí)間在“01－03年”的最多，%，而03年以前入住的比例高達(dá)72%，隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，該部分人群開始更換住宅二次置業(yè)，該部分需求在未來12年將逐漸放量。這一數(shù)據(jù)在一定程度上反映了三房以上戶型的市場(chǎng)將有可能達(dá)到總體需求市場(chǎng)的50%以上，而四房以上戶型市場(chǎng)也可能達(dá)到總體需求市場(chǎng)的5%以上。但經(jīng)過至尊門第、中海豪庭、名仕嘉園等一系列高層項(xiàng)目的引導(dǎo)，高層住宅逐漸被廣大消費(fèi)者所接受，這種現(xiàn)象將給本案開發(fā)高層住宅提供更好的條件。Q9 被調(diào)查者購房時(shí)首先考慮的購房因素是那些被調(diào)查者最看重的購房因素為“每平方米單價(jià)”，其次為“地理位置”及“房款總金額”。如果項(xiàng)目定位中端，則車位/；若項(xiàng)目定位中高端，；若該項(xiàng)目定位為高端則該配比應(yīng)不小于1個(gè)/戶。%，此類群體大部分需求戶型四房以上、樓中樓及別墅等。Q13 被調(diào)查者的購房計(jì)劃單價(jià)（單位：元/平方米）被調(diào)查者的購房計(jì)劃單價(jià)是1201－1500元/平方米的最多，%。Q15 ，買一層用兩層，是否會(huì)增加被調(diào)查者的購買可能性，買一層用兩層，%的被調(diào)查者會(huì)增加購買的可能性，%的被調(diào)查者選擇不一定。但是考慮到空中花園屬于公攤面積，且其中的花草養(yǎng)護(hù)管理費(fèi)用也需要公攤，對(duì)于不使用或較少使用空中花園的客戶來說，在銷售中的引導(dǎo)過程就顯得尤為重要了。由于它形式上類同陽臺(tái)，因此在購房時(shí)只算二分之一的面積。說明*目前有大量的消費(fèi)者會(huì)關(guān)注高品質(zhì)住宅。%的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，臥室寬敞舒適，客廳夠用即可”。%的被調(diào)查者同意“單位住宅面積一定，主人房間豪華舒適，其他房間適用即可”的觀點(diǎn)。因此在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，為減小套型面積，可將衛(wèi)生間設(shè)計(jì)得盡量緊湊。從一個(gè)側(cè)面來說，產(chǎn)品如果能做到主臥、客廳都朝南，將是最好的選擇。Q29 被調(diào)查者希望住宅的哪些房間設(shè)置電話、電視接口被調(diào)查者最希望設(shè)置電話、電視接口的房間是“客廳”，其次為“主臥室”。%。被調(diào)查者對(duì)“電器維修”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“比較需要”，%。被調(diào)查者對(duì)“家居清潔服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%。Q34 被調(diào)查者對(duì)選擇物業(yè)管理單位的主要要求被調(diào)查者對(duì)選擇物業(yè)管理單位的主要要求以“收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中”的人數(shù)最多，%。這在一定程度體現(xiàn)了消費(fèi)者對(duì)于中海公園南側(cè)這一地段價(jià)值的肯定，與目前中海公園邊的中海豪庭等項(xiàng)目的銷售價(jià)格也較為接近。Q2 被調(diào)查者目前居住哪一片區(qū)被調(diào)查者目前居住在“老市區(qū)中心區(qū)域”的最多，%。Q5 被調(diào)查者的婚姻家庭狀況被調(diào)查者的婚姻家庭狀況以“已婚，未成年小孩（18歲以下）同住”為最多，%。此類消費(fèi)群未來需求戶型將以兩室兩廳與三室兩廳為主。Q9 被調(diào)查者平時(shí)喜歡哪種報(bào)紙和期刊被調(diào)查者平時(shí)喜歡的報(bào)紙以“齊魯晚報(bào)”為最多，期刊以“讀者”為最多。如果本案定位中高端，則也需要在“齊魯晚報(bào)”這樣的大媒體上進(jìn)行一定的形象宣傳。報(bào)紙作為主要的傳統(tǒng)媒體，仍然是消費(fèi)者了解房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的主要途徑，而隨著有線電視、數(shù)字電視的普及，區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目電視廣告也具備了可操作性?？傊?，房地產(chǎn)項(xiàng)目信息的發(fā)布途徑是多樣性，任何項(xiàng)目的推廣都不可能只依靠單一的媒體。由此可以看出未來購房者或購房主要決策者的主體年齡都在30歲左右，此年齡階段仍隸屬于青年，該階段人士購房一般出于兩種需求：一是生活必需，此類需求層次較低；二是事業(yè)有成，追求一定的生活品質(zhì)，不愿與父母同住，而住宅作為最大宗的不動(dòng)產(chǎn)，是身份地位的主要象征。當(dāng)面訪問參考價(jià)值較低，只能作為入戶問卷調(diào)查的輔助。說明*居民購房欲望強(qiáng)烈。Q6 認(rèn)為*近幾年房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r如何被調(diào)查者有一半以上（%）的人認(rèn)為*近幾年房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r良好，%的人認(rèn)為房地產(chǎn)的發(fā)展不正常。說明小高層已被廣大消費(fèi)者所接受。Q13 被訪問者的性別%，%。l 置業(yè)類型：從被調(diào)查者的現(xiàn)有居住狀況及購房目的可以看出，*購房者以自住型二次置業(yè)者居多。l *本地居民對(duì)房地產(chǎn)特別是住宅的投資意識(shí)不強(qiáng)，投資住宅尚未形成風(fēng)氣，市場(chǎng)炒作住宅房產(chǎn)行為比較少。但總體上來說，*的需求規(guī)模比較有限，短時(shí)間內(nèi)放量較大，競爭已經(jīng)比較激烈。房地產(chǎn)業(yè)界：產(chǎn)品品質(zhì)將會(huì)得到提高，供給將大量增加，需求將仍以自住需求為主，但總體市場(chǎng)需求較為有限，前景較受擔(dān)憂。房地產(chǎn)業(yè)界：環(huán)境好，交通便利、隨著*城市影響力及吸引力的提高，發(fā)展前景較老城區(qū)好，居住價(jià)值將提高。在中海周邊的地塊，如果在這個(gè)位置修建商品住宅：①這個(gè)區(qū)域（片區(qū)）給您留下什么印象？（房地產(chǎn)業(yè)界）環(huán)境好，地塊已越來越少，未來作為住宅區(qū)發(fā)展前景看好。房地產(chǎn)業(yè)界：因?yàn)樵摰囟伪容^珍貴，產(chǎn)品檔次應(yīng)以中高檔為主，可盡量做高容積率，以充分利用土地價(jià)值。房地產(chǎn)業(yè)界：定價(jià)應(yīng)相對(duì)謹(jǐn)慎，如果近期開發(fā)，一般情況下可為2000——2300元/平方米左右，品質(zhì)較好的情況下，可提高至2400——2500元/平方米左右，但不宜超過25002600元/平方米。另外通過深入訪談也給我們的市場(chǎng)定位和規(guī)劃提供了一些建設(shè)性的意見。目前僅有1028兩路公交車通行，但黃河五路路況良好，其交通優(yōu)勢(shì)將日漸突出。另外新區(qū)配套尚未完善，本案周邊配套較一般。 中海豪庭待本案于2007下半年入市時(shí)，*售價(jià)最高項(xiàng)目“至尊門第”將基本售完。項(xiàng)目名稱中海豪庭項(xiàng)目位置黃河八路南，渤海十六路東用地面積50272平方米總建筑面積95883平方米容積率項(xiàng)目類型小高層商住區(qū)建筑規(guī)劃11F、15F、18F歐式風(fēng)格建筑，沿街兩層商業(yè)主力戶型情況戶型面積（m2）套數(shù)/比例銷售套數(shù)開盤時(shí)間均價(jià)（元/ m2） 二房二廳104112150/25%302300三房兩廳 137150350/60%120四室兩廳15246/8%5樓中樓 16017642/7%20客戶群中高收入階層；機(jī)關(guān)干部、雙職工、個(gè)體等；年齡3050歲為主。本案入市時(shí)，中海豪庭將繼續(xù)銷售，并成為中海區(qū)域售價(jià)較高的樓盤之一，住宅主力總價(jià)為3040萬元。（4）地塊及地形本案兩面臨路，東與質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局相鄰，地塊呈向東偏斜的平行四邊形狀，整體形狀較規(guī)則，但因地塊規(guī)模小，且受限多，給本案規(guī)劃帶來一定的困難。雖然本案與中海核心景觀區(qū)仍有一段距離，但本案若規(guī)劃高層住宅，9層以上住戶即可以觀賞到中海美景。項(xiàng)目北望中海風(fēng)景區(qū)，中海作為*新區(qū)核心旅游區(qū)，隨著周邊項(xiàng)目逐漸成型，中海周邊特別是臨近中海南側(cè)土地資源顯得稀缺，本案未來地段價(jià)值漸顯珍貴。l 深度訪談總結(jié)：政府部門和房地產(chǎn)業(yè)界對(duì)未來*房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和本項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)前景普遍看好。房地產(chǎn)業(yè)界：真正做到環(huán)境幽雅，戶型布局合理，景觀參與性強(qiáng)。另外得注重品牌的塑造，特別是前期廣告要到位，包裝檔次高，形象做好。政府對(duì)黃河五路兩旁的規(guī)劃有何舉動(dòng)（包括道路、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套等）？（政府部門）政府部門：黃河五路作為新城中心主干道，均按高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，現(xiàn)完成基本設(shè)施建設(shè)。隨著市政配套的投入建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，居住環(huán)境佳。您對(duì)未來二年*的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有何看法？政府部門：未來兩年將繼續(xù)發(fā)展，但主要取決于中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢(shì)頭、市場(chǎng)開發(fā)程度及能否吸引外來人口。二、深度訪談?wù){(diào)查為更加充分的了解和理解*的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我司組織消費(fèi)者的問卷調(diào)研的同時(shí)，采訪眾多業(yè)內(nèi)人士和專家，并組織業(yè)內(nèi)人士和政府部門有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行座談，前后進(jìn)行了三次訪談。l 購買心理：小城市居民消費(fèi)特點(diǎn)明顯，價(jià)格敏感度較高，對(duì)地段的要求也較高，實(shí)用性需求較明顯。l 消費(fèi)者家庭經(jīng)濟(jì)狀況：消費(fèi)者中存在較多有車族，同時(shí)有較多“無車族”也開始準(zhǔn)備購車，未來家庭汽車擁有率將提高。Q11 被調(diào)查者目前住在哪個(gè)區(qū)域被調(diào)查者中目前住在老市區(qū)中心區(qū)域的最多。Q8 認(rèn)為哪個(gè)區(qū)域的房價(jià)最高被調(diào)查者中認(rèn)為新區(qū)中心區(qū)域的房價(jià)最高的人最多，%，這與人們認(rèn)為新區(qū)中心區(qū)域的發(fā)展?jié)摿ψ畲?、人們最希望在此區(qū)域買房有關(guān)。說明*新區(qū)受大廣大*人民的認(rèn)可，已成為*人們居住的熱點(diǎn)區(qū)域。Q2 認(rèn)為濱城區(qū)哪個(gè)區(qū)最有發(fā)展?jié)摿Ρ徽{(diào)查者中認(rèn)為新城區(qū)中心區(qū)域最有發(fā)展?jié)摿Φ娜藬?shù)最多，%。第二類需求者往往屬于沖動(dòng)型客戶，當(dāng)項(xiàng)目的某一點(diǎn)品質(zhì)吸引其時(shí)極容易促其下定，而事業(yè)的成就和社會(huì)閱歷，也使得其對(duì)于產(chǎn)品的品質(zhì)較為挑剔，同時(shí)也能接受較為超前的產(chǎn)品。被訪者對(duì)于鄰里關(guān)系的重視程度，既說明了“人以群分”的傳統(tǒng)道理，也提醒我們?cè)谖磥淼捻?xiàng)目營銷中，親情傳遞、情感營銷的重要性。但考慮到媒體推廣的立體性、覆蓋性，網(wǎng)絡(luò)、戶外、DM等途徑也不可忽視。被調(diào)查者平時(shí)喜歡的電視節(jié)目以“影視類”為最多，其次為“新聞?lì)悺?。而“齊魯晚報(bào)”作為面向全省發(fā)行的報(bào)紙，無論從廣告投放成本，還是實(shí)效性，對(duì)于本案這樣一個(gè)區(qū)域性項(xiàng)目、*這樣一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)來說，都是投資回報(bào)較低的一種媒體途徑。說明購房者中，相當(dāng)一部分比例為有車族。Q6 被調(diào)查者家的同住人口數(shù)（包括夫婦雙方、未婚子女、隨住父母）被調(diào)查者以三口之家為多，%，其次是4口人。Q3 被調(diào)查者的職業(yè)被調(diào)查者的職業(yè)以“個(gè)體工商戶”為最多，主要由于入戶調(diào)研的方便性及成功性導(dǎo)致此情況，對(duì)調(diào)查結(jié)果的可靠性不會(huì)產(chǎn)生太多影響。說明大部分消費(fèi)者對(duì)本案區(qū)域地段較為認(rèn)可。新區(qū)房產(chǎn)項(xiàng)目的居住價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值正被越來越多的人肯定，這對(duì)于在新區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目來說無疑是一個(gè)利好。被調(diào)查者對(duì)“洗衣服務(wù)”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，%（%，%）。被調(diào)查者對(duì)“代訂代購物品”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“完全不需要”，%，需要的人不到10%（%，%）。Q33 被調(diào)查者對(duì)各種物管服務(wù)的需要程度被調(diào)查者對(duì)“兒童代管”物管服務(wù)的需要程度最多的是選擇“比較需要”，%。Q31 被調(diào)查者最注重開發(fā)商的哪些情況被調(diào)查者最注重開發(fā)商的情況是“建筑質(zhì)量”，%的人看重此點(diǎn)；其次為開發(fā)商的“信譽(yù)”，%的人選擇此項(xiàng)；再次為“開發(fā)商的實(shí)力”，%的人選擇此項(xiàng)。Q27 被調(diào)查者認(rèn)為住宅和小區(qū)內(nèi)需要哪些智能化系統(tǒng) 被調(diào)查者認(rèn)為住宅和小區(qū)內(nèi)最需要的智能化系統(tǒng)為“煤氣泄漏報(bào)警系統(tǒng)”，%的被調(diào)查者認(rèn)為需要；其次是“戶內(nèi)緊急報(bào)警系統(tǒng)”；再次為“小區(qū)周邊邊界監(jiān)控系統(tǒng)”和“可視對(duì)講系統(tǒng)”。說明消費(fèi)者在購房中將比較關(guān)注南北朝向與通風(fēng)采光，故而在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中應(yīng)該盡量戶戶朝陽，南北通透。Q22 被調(diào)查者對(duì)衛(wèi)生間數(shù)量的要求 %的人認(rèn)為衛(wèi)生間的數(shù)量為“盡量有兩個(gè)”為最好?？蛷d是一個(gè)家庭里最重要的公共空間，它是全家人聚會(huì)、休閑、接待客人的地方，也是最需要精心布置的地方，是給來訪的客人來下最深刻印象的地方，它是一個(gè)家庭的臉面，代表著主人的文化品位和興趣、愛好、追求。Q20 被調(diào)查者認(rèn)為住宅內(nèi)需要哪些輔助用房被調(diào)查者對(duì)住宅內(nèi)輔助用房的需求程度最高的是“獨(dú)立儲(chǔ)藏室”，%；其次為“書房”，%的被調(diào)查者選擇此項(xiàng)；再次為“餐廳”，%的被調(diào)查者選擇此項(xiàng)。在本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)中，可以重點(diǎn)考慮入戶花園的使用。這說明住戶在注重改善居住環(huán)境的時(shí)候，更注重自身對(duì)物業(yè)的擁有感。這說明已經(jīng)有相當(dāng)一部分的消費(fèi)者越來越重視改善居住環(huán)境。Q14 被調(diào)查者的購房計(jì)劃總價(jià)被調(diào)查者的購房計(jì)劃總價(jià)是10－15萬的最多，%；其次是1520萬，另外選擇2025萬元總價(jià)的也占相當(dāng)?shù)谋壤Ｔ诒菊{(diào)查題中雖未設(shè)置產(chǎn)品前提（多層、高層），但多數(shù)被訪者均默認(rèn)為多層，故而出現(xiàn)了首選3層比例最多的情況，這與傳統(tǒng)的多層銷售中“金三銀四”的經(jīng)驗(yàn)基本相符，考慮到本案的土地利用價(jià)值問題，開發(fā)多層的可能性不大，故而不做深入分析。Q11 被調(diào)查者計(jì)劃購買的商品住宅建筑面積是多少（單位：平方米）被調(diào)查者計(jì)劃購買的商品住宅建筑面積“91－110平方米”的最多，%，其次是“110